嘉興最新樓盤(pán)定位方案-wenkub
2023-05-27 22:58:22 本頁(yè)面
【正文】 地產(chǎn)施工面積、竣工面積、銷售面積、房地產(chǎn)完成投資額逐年提高。信息披露更加透明化、城市拆遷有序化“國(guó)六條”的內(nèi)容與去年頒布的“國(guó)八條”內(nèi)容相差不大，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)的意義，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度等，這一定程度是在督促地方各級(jí)有力地執(zhí)行“國(guó)八條”。目市場(chǎng)研究一、宏觀市場(chǎng)（一）嘉興經(jīng)濟(jì)嘉興的整體GDP發(fā)展形勢(shì)喜人，04年開(kāi)始突破了千億大關(guān)，嘉興市民的人均可支配收入也穩(wěn)步上揚(yáng)，05年突破了15000元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額也發(fā)展迅速，從01年到05年翻了近一翻，良好穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展給嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力提供了有力的保障。投機(jī)行為將進(jìn)一步被抑制，首付面臨調(diào)整5年來(lái)，嘉興房地產(chǎn)發(fā)展可以分為兩個(gè)階段，2004年以前是一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)期，這一時(shí)期市場(chǎng)是饑渴的，房地產(chǎn)發(fā)展幾乎沒(méi)有任何限制，房地產(chǎn)發(fā)展各個(gè)指標(biāo)的量的提高均十分可觀。10月份以后，樓市開(kāi)始出現(xiàn)回暖，成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)，至12月底，無(wú)論是備案面積還是備案套數(shù)都雙雙創(chuàng)下05年度新高，市場(chǎng)形勢(shì)趨向好轉(zhuǎn)。（四）近期嘉興樓市現(xiàn)象探究嘉興樓市從2004年的宏觀調(diào)控開(kāi)始疲軟，到2006年初春的逐漸火爆，究其原因是多方面的，以下幾點(diǎn)是嘉興樓市走出陰影，步入快速發(fā)展的主要因素：首次置業(yè)和升級(jí)換代需求強(qiáng)烈隨著城鄉(xiāng)居民水平的提高和城市化進(jìn)程的推動(dòng)，首次置業(yè)群體開(kāi)始大量出現(xiàn)，自住型成為主要消費(fèi)類型，如縣市區(qū)向嘉興市區(qū)靠攏的居民，想在此安家的外來(lái)打工者，由于受去年“寡婦年”影響推遲于今年的結(jié)婚購(gòu)房族以及人才引進(jìn)工程進(jìn)入嘉興的高知識(shí)分子。積壓需求釋放由于2005年宏觀政策的頻頻出臺(tái)，2005年4月開(kāi)始市場(chǎng)進(jìn)入低迷時(shí)期，“金九銀十”的9月、10月也只有略微好轉(zhuǎn)，并未達(dá)到期望中的“金九銀十”。從嘉興的房?jī)r(jià)來(lái)看，經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控的洗禮后，價(jià)格呈現(xiàn)理性的穩(wěn)步姿態(tài)，市民對(duì)政策已經(jīng)有所把握，消費(fèi)需求被重新點(diǎn)燃，因此去年積壓的需求開(kāi)始理性釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)也重新活躍起來(lái)。在整個(gè)長(zhǎng)三角甚至整個(gè)中國(guó)關(guān)注嘉興的時(shí)候，嘉興本地市民也看到了磁懸浮給嘉興帶來(lái)的利好因素，看準(zhǔn)了磁懸浮效用，擔(dān)心日后樓價(jià)上漲，于是也積極購(gòu)房和投資。 Ⅰ東菱?梅灣花園工程進(jìn)度：正在建設(shè)中銷售進(jìn)度：2006年4月28日首期開(kāi)盤(pán)，推出12套疊加，44套小高層，82套高層，目前疊加已售罄，均價(jià)為7000元/平方米，小高層也售罄，均價(jià)6100元/平方米，高層銷售率60%，均價(jià)6000元/平方米。由浙江中房置業(yè)股份有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，有多層、小高層、商鋪組成，三期主要靠近中環(huán)南路和城南路。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)：三期受一期、二期的影響較大，由于一期二期臨近西南湖，景觀出色，地段優(yōu)越，銷售形勢(shì)可喜，因此三期受到的關(guān)注度很高，銷售也較成功；其次放鶴洲和中房的品牌美譽(yù)高，市民信任中房開(kāi)發(fā)的品質(zhì)；再次三期有一定量的中小戶型，需求層面更開(kāi)闊。 一期完成銷售用時(shí)183天，銷售情況較好。最大的不便還是該區(qū)域整個(gè)的市政配套尚未完善，交通不便捷。二期小高層、多層均價(jià)4200元/平方米，多層剩余20套左右，小高層剩余100套左右。7路公交可以直達(dá)。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)：該樓盤(pán)繼續(xù)延續(xù)月亮灣低位價(jià)格的路線，小區(qū)各種配套實(shí)施較齊全，而價(jià)格相當(dāng)?shù)土?，因此高性價(jià)比是其熱銷的一個(gè)重要法寶，但地段較遠(yuǎn)，偏離市區(qū)，市政設(shè)施配套不完善，交通和工作不便捷。（三）高品質(zhì)中小戶型稀缺從全市來(lái)看，120平方米以上的住宅成為主力供應(yīng)產(chǎn)品，而80—100平方米的中等戶型的住宅主要集中在幾個(gè)拆遷安置樓盤(pán)和低檔次樓盤(pán)內(nèi)。第二篇（二）環(huán)境本案的景觀設(shè)計(jì)存在層次不豐富、中心景觀帶不明顯等缺憾，建議聘請(qǐng)專業(yè)的景觀設(shè)計(jì)公司重新對(duì)本案進(jìn)行景觀規(guī)劃。無(wú)論從本案所處的區(qū)域市場(chǎng)還是嘉興的整體市場(chǎng)看，目前嘉興樓市呈現(xiàn)大戶型難銷、中小戶型特別是中高檔中小戶型住宅稀缺暢銷的市場(chǎng)特征。[戶型配比建議] 面 積戶 型所占比例85—95平方米兩室兩廳20%85—95平方米緊湊型小三房15%95—110平方米舒適型小三房35%110—120平方米三室兩廳15%120—130平方米三室兩廳10%單身公寓一室一廳5%（四）配套本案擁有會(huì)所2000余平方米，除幼兒園占用大部分外，建議在會(huì)所內(nèi)設(shè)計(jì)室內(nèi)游泳池、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館各一個(gè)，以提升小區(qū)品質(zhì)；室外配套包括球場(chǎng)、健身區(qū)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施和智能化系統(tǒng)等管理設(shè)施。交通優(yōu)勢(shì)：中環(huán)南路、城南路均為嘉興主干道，從本案出發(fā)到老市中心、南湖新區(qū)都非常近，交通是本案的一大優(yōu)勢(shì)。區(qū)域現(xiàn)狀：本案所處城南板塊雖然人氣較旺，地段成熟，但是規(guī)劃、布局、人流上卻比較雜亂，形象不佳，這一點(diǎn)容易導(dǎo)致客戶選房時(shí)產(chǎn)生對(duì)安全的擔(dān)憂感。競(jìng)爭(zhēng)激烈：宏觀調(diào)控下，大量中低檔次的普通商品房出現(xiàn)，對(duì)本案構(gòu)成了相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)威脅，部分客戶在價(jià)格誘惑下易流失。四、目標(biāo)客戶定位明確的目標(biāo)客戶定位是房地產(chǎn)市場(chǎng)定位、價(jià)格定位及形象推廣定位的基礎(chǔ)。意見(jiàn)領(lǐng)袖群：這部分客戶是本案的尖端消費(fèi)群，主要是購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是本案的景觀房、大戶型。直接消費(fèi)群：這部分客戶是本案的主力消費(fèi)群，他們以自住為主，本案中等戶型均是他們的消費(fèi)對(duì)象。每一個(gè)具有足夠吸引力的品牌都會(huì)具有人的個(gè)性和特征，有其自身的形象和內(nèi)涵——特殊的文化品格和精神氣質(zhì)。本案所處的城南板塊擁有豐富的文教資源和水景資源，但是鮮有兼具人文和水景的大型品質(zhì)社區(qū)，本案的這個(gè)定位是基于產(chǎn)品特性的，更是合適市場(chǎng)需求的；[依據(jù)二]：稀缺性原則。城南對(duì)很多老嘉興人尤其是本案周邊的社區(qū)居
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1