【正文】 地或建筑物上，與土地、建筑物不能分 離，或雖然可以分離，但分離不經(jīng)濟(jì)，或分離以后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑 物的價(jià)值明顯受到損害的物體。 ：從該宗土地的地表邊界向上擴(kuò)展到無限天空的空間。 從房地產(chǎn)估價(jià)的角度看，土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。如： 三、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位 ⒈實(shí)物：房地產(chǎn)看得見、摸得著的部分，如：結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、外觀、土地的形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度。 抵押權(quán) ：指?jìng)鶛?quán)人對(duì)債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而作為債權(quán)擔(dān)保的房地產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，就該房地產(chǎn)的變價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 注意建設(shè)用地使用權(quán) 地役權(quán)：房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，價(jià)值可能有很大的不同 ★ 在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的 ⒈機(jī)器、設(shè)備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實(shí)物的價(jià)值。 ⒋區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響是獨(dú)有的，其它資產(chǎn)不受區(qū)位的影響。（火災(zāi)保險(xiǎn)評(píng)估） ? ①無視土地的存在 ? ②考慮土地的存在對(duì)建筑物的影響 ：當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來看待。 增值原因：通貨膨脹、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、外部經(jīng)濟(jì)、本身的投資改良。 在建工程：建筑物尚未建成，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不具備使用條件的房地產(chǎn)。 ? 簡(jiǎn)單定義：指為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的活動(dòng)。 主要有合法原則、獨(dú)立客觀公正原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、謹(jǐn)慎原則。 二、 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 ? （ 一 ） 、 理論上房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 ? 獨(dú)一無二性 ? 價(jià)值高大性 ? 是一個(gè)不完全的市場(chǎng) ? （ 二 ） 、 現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)的需要 ? 房地產(chǎn)交易的需要 ? 房地產(chǎn)抵押 、 典當(dāng)?shù)男枰? ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰? ? 房地產(chǎn)稅收的需要 ? 房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰? ? 房地產(chǎn)糾紛 、 涉案的需要 ? 企業(yè)合資 、 合作等的需要 ? 房地產(chǎn)管理的需要 主要網(wǎng)站資源： ? 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)： ? 估價(jià)師咨詢網(wǎng)： ? 中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)： ? 中華人民建設(shè)部： ? 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)信息中心： 第二章 房地產(chǎn)價(jià)格 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件 一 、 房地產(chǎn)價(jià)格的概念 二 、 房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件 三 、 房地產(chǎn)價(jià)格決定理論 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征 第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格 一 、 房地產(chǎn)需求 二 、 房地產(chǎn)供給 三 、 房地產(chǎn)均衡價(jià)格 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的種類 第五節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估原則 第二章 房地產(chǎn)價(jià)格 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件 一 、 房地產(chǎn)價(jià)格的概念 為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西 ， 它通常用貨幣表示 現(xiàn)象 是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn) 本質(zhì) 房地產(chǎn)價(jià)格： 是和平的獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià) 。而價(jià)值是凝結(jié)在商品中的人類抽象勞動(dòng)，商品的價(jià)值量是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。 作為一種特殊商品，其價(jià)格決定應(yīng)以勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)，以供求決定論、效用決定論和收益決定論作為 補(bǔ)充。土地價(jià)格差異很大。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征 ① 受區(qū)位的影響大； ②實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格； ③房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金。 二、房地產(chǎn)供給 一定時(shí)間，一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，是所有供給的總和。 理論價(jià)格：在合理的市場(chǎng)上交易應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格 公開市場(chǎng)價(jià)值：在公開市場(chǎng)上最有可能形成的價(jià)格。 如：甲土地單價(jià) 700元 /平米（容積率 5），乙 510元 /平米（容積率 3），如房?jī)r(jià) 1200元 /平米，造價(jià) 900元 /平米，試比較利潤(rùn)。 四、 從不同目的和狀態(tài)劃分 買賣價(jià)格 租賃價(jià)格：租金 抵押價(jià)值：以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。 優(yōu)先受償款：拖欠建設(shè)工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額和其他法定優(yōu)先受償款。開發(fā)商拖欠施工單位建設(shè)款 200萬元。 ?再次抵押價(jià)值 =2022 （ 5000010000）/50000260/65%200=1000(萬元） 五 、從產(chǎn)權(quán)進(jìn)行劃分 所有權(quán)價(jià)格：所有權(quán)是最完整最重要的權(quán)利，設(shè)有其他權(quán)利會(huì)降低其價(jià)格； 使用權(quán)價(jià)格：大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格都是使用權(quán)價(jià)格。 ? 第二，如果放棄資金的使用權(quán)力，相當(dāng)于付出一定的代價(jià)。估計(jì)年折現(xiàn)率為 10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的 2%。 合法原則 產(chǎn)權(quán)合法 利用、使用合法 處分方式合法 估價(jià)過程合法 權(quán)益狀況不同，評(píng)估價(jià)值就會(huì)不同。 其他方面 :如評(píng)估的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策 ， 經(jīng)濟(jì)適用房等 。對(duì)于該案例抵押估價(jià)涉及問題：（ 1）現(xiàn)時(shí)的抵押估價(jià)按上述要求評(píng)估是否合理 。因此設(shè)定的抵押權(quán)，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中明確該主廠房設(shè)定抵押權(quán)的界面，以保證一旦權(quán)利讓渡后估價(jià)對(duì)象的合法使用。 建筑物與土地的組合狀態(tài) 。 三、供求原則 ? 供求原則表述了房地產(chǎn)的商品價(jià)格特性，其價(jià)格與供給量成反比，與需求量成正比。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。例如在動(dòng)拆遷估價(jià)中，不論是被拆遷房，還是安置房都鎖定在房屋拆遷許可證批準(zhǔn)的時(shí)點(diǎn)上，它們雖然分布的空間位置不同，但在時(shí)間的結(jié)合點(diǎn)上都是一致的。例如，建筑物被火災(zāi)燒毀后，確定其損失程度和損失價(jià)值，要根據(jù)其過去的狀況 (現(xiàn)在已不存在了 )和損毀后的狀況的對(duì)比來評(píng)估。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。 基本原理 + 概念 + 理論依據(jù) + 估價(jià)公式 + 適用對(duì)象 + 使用條件 估價(jià)步驟 運(yùn)用舉例 市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法 市價(jià)比較法 現(xiàn)行市價(jià)法 市場(chǎng)資料比較法 交易實(shí)例比較法 買賣實(shí)例比較法 交易案例比較法 （一）概念 一、市場(chǎng)比較法的基本原理 關(guān)鍵 選擇類似房地產(chǎn) 類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求圈內(nèi)，并在 用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。 ? 可選取的交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實(shí)例有 10個(gè)以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有 3～ 4個(gè)。 基本原理 估價(jià)步驟 運(yùn)用舉例 市場(chǎng)比較法 二、市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟 ▲ （一）搜集交易實(shí)例 注重平時(shí)交易實(shí)例的積累 1．收集交易實(shí)例的途徑 （ 1）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易登記等資料 如成交價(jià)格、交易登記資料，近期政府出讓土地價(jià)格，公布的基礎(chǔ)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格資料等。 一次性付款、分期付款、抵押貸款的方式及比例等 。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，試進(jìn)行有關(guān)內(nèi)容的的修正。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 5％，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。 采用百分率法修正，其公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 交易日期修正系數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基礎(chǔ)來確定 假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為 177。 )m/( 2元??基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場(chǎng)比較法 二、市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟 采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)修正的公式為： 數(shù)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù)成交日期的下一時(shí)期的的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格???????【 例 37】 某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2022年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （均以上個(gè)月為 100）。試計(jì)算修正到 2022年 9月的價(jià)格。 1000 （ 1+％） 8＝ 8393（元 /m2） 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場(chǎng)比較法 二、市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟 在實(shí)際估價(jià)中，可利用的價(jià)格指數(shù)變動(dòng)率有： ?一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率 ?建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率 ?建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 ?建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率 ?房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 ?全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 ?某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 ?全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 ?某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場(chǎng)比較法 二、市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟 房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。 ?權(quán)益因素修正： 包括年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正等。 【 例 311】 為評(píng)估某商品住宅 2022年 10月 24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表： 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交價(jià)格（元 / m2） 3700 4200 3900 成交日期 2022年 5月 24日 2022年 8月 24日 2022年 9月 24日 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 交易情況 2％ 0 +1％ 月份 4 5 6 7 8 9 10 價(jià)格指數(shù) 100 【 例 311】 為評(píng)估某商品住宅 2022年 10月 24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表 3－ 7～表 3－ 10： 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 因素 1 100 90 100 80 因素 2 100 100 110 120 因素 3 100 125 100 100 【 例 311】 為評(píng)估某商品住宅 2022年 10月 24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表 3－ 7～表 3－ 10： 【 例 311】 為評(píng)估某商品住宅 2022年 10月 24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表 3－ 7～表 3－ 10： 用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取 ?采用假設(shè)開發(fā)法估算其土地價(jià)格時(shí)，可用市場(chǎng)比較法先求取估價(jià)對(duì)象房屋的單位售價(jià)； ?采用收益法估算房屋或土地的價(jià)格或價(jià)值，用市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的租金水平或凈收益 基本原理 估價(jià)步驟 + 搜集交易實(shí)例 + 選取可比實(shí)例 + 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) + 交易情況修正 + 交易日期修正 + 房地產(chǎn)狀況修正 + 求取比準(zhǔn)價(jià)格 運(yùn)用舉例 市場(chǎng)比較法 三、市場(chǎng)比較法的運(yùn)用舉例 案例 1．估價(jià)對(duì)象概況 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為 居住區(qū)內(nèi)別墅，宗地面積，建筑面積 為二層。 因素條件說明如表 31所示： 估價(jià)對(duì)象及 內(nèi) 比較實(shí)例 容 比較因素 估價(jià)對(duì)象房 地產(chǎn)（別墅） 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 交易地點(diǎn) 路 生活區(qū) 大道 山莊 交易日期 (基準(zhǔn)日 ) 成交價(jià)格（萬元） 待估 房產(chǎn)面積（ m2） 成交單價(jià)（元 /m2） 待估 交易情況 正常 正常 正常 正常 價(jià)格類型 轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓 用途