【正文】 是為了最終創(chuàng)造樓盤銷售佳績而努力。 企劃工作就是對市場調研進行延伸及升華，更是結合本案自身的優(yōu)劣勢對產品進行整合。 威脅點： 主要來自區(qū)域市場競爭對手的威脅。 （2） 政府規(guī)劃中的輕軌，從該地區(qū)穿過，會使交通更加便捷。這方面我們會在企劃及銷售當中會對宗地整體運做。 （4） 地塊東面，南面是待開發(fā)地區(qū)，環(huán)境較差。對購房者產生購買心理障礙，我們在企劃中會淡化此點。 劣勢：（1） 靠近西渡，離市中心繁華商業(yè)區(qū)距離較遠，乘車時間長。該工業(yè)區(qū)的開發(fā)已形成規(guī)模，該區(qū)內企業(yè)中層的月收入可達到1500元以上，具有一定的購買能力。而我們的目標客戶群的購房心理對文化的需求很高。 （2） 地處閔行xx小區(qū)中心位置。 總結：宗地的南面及東面為陳舊雜亂的建筑和空地，其 景觀狀況會對以后本案樓盤的銷售產生不利影響。（五）.周邊主要建筑及景觀宗地南面 是陳舊雜亂的平房，未來是我們社區(qū)的二三 期規(guī)劃。目 錄一、 宗地周邊環(huán)境概述二、 企劃緣起三、地產品牌建設思考四、 目標客戶成分及購買動機五、 消費者心理權重比預測及分析六、 案名的緣起七、 推廣核心概念八、 廣告總精神九、 企劃思路賣點收集及提煉十、 交大整合營銷策略十一、 導示策略十二、 售樓處策略十三、 樣板房選擇思路及策略十四、 媒體的選擇組合及投放時間附各類表單一、宗地周邊環(huán)境概述（一）、位置：xx區(qū)所在xx小區(qū)三街坊西塊東臨黃浦江西臨 工業(yè)區(qū)南臨西渡北臨 莊（二） .面積：小區(qū)整體建筑規(guī)劃面積140000平方米。宗地北面 是xx交通大學學校園區(qū)。針對此方面應在策劃當中加以淡化，并應著重強化未來發(fā)展前景。東川路是交通主干 道；xx路是公建及商配的聚集地；兩條路的交叉處就是本宗地所在地。因為文化區(qū)的社區(qū)氛圍好，對居住及孩子的教育意義重大。因此可更大的拓展客戶市場。在市民的心目中屬于是很偏僻地區(qū)。 （3） 競爭個案較近，目標購房客戶群較局限與集中。購房者如現(xiàn)場觀看的話，會引起客戶直觀上的不良感覺，從而降低對樓盤的品質。 機會點：（1） 依托政府的政策，緊扣政府倡導全民健身運動這一精神文明建設的主題。未來發(fā)展的良好展望會帶來一定的機會。因為當地的競爭對手有了一定連續(xù)開發(fā)的品牌效應，但是威脅同機會總是共存的。樹立本案發(fā)展商良好的經營理念和品牌觀念；度衡把握好本案全局觀；建立本案的精神理念中心主題；圍繞中心展開對產品賣點的羅列與提煉；要環(huán)環(huán)緊扣主題理念，形成一個全新勢能整體組合。三．zz地產品牌思考與建設 （一）品牌建設思考緣起目前，xx市的房產市場的競爭環(huán)境日趨激烈，各房產商盡出招數以提升房產的品質，吸引購房者的購買欲望。通過無形資產的積累，不但在消費者群體中建立了良好的口碑，而且形成無形產業(yè)化資本經營，給公司帶來了豐厚財富回報。樓盤銷售上去了，自然增加了連續(xù)開發(fā)的信心。四． 目標客戶鎖定和成份分析及購買動機剖解 緣起：房產市場的根基是由購房消費者組成的。（一） 當地居民（年齡3050歲）。，想對生活條件有所改變的人。價格抗性較高。（二） 私營小企業(yè)主（年齡3045歲）（1） 因為工作的需要，而忙忙碌碌的人（2） 經常出門在外，要求家里有安全保安系數高的人（3） 有一定的資產的人，對購房的目的有多種需求。價格抗性較低。（4） 對住房要求比較高，但一旦自己看中，其產生購買行動的考慮時間短暫。（2） 新時代的年輕人，對新鮮事物有很強的追隨能力。（6） 一旦看中會馬上產生購買行動。（2） 有一定的積蓄，并有較穩(wěn)定的工作。（5） 有一定的文化基礎，他們對自己的未來要求很高。追求質量保證和安全保證。只有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才能很好的生活。2. 設計單位5%： 設計是可以利用目標購房者的盲動跟隨心理，其本身對購房者的影響力很?。蝗绻麤]有名牌設計單位的話，就可以避過不提。營造一個目標購房者傾心的環(huán)境，對整體售價的提升起重要作用。由于先天不足，后天各方面原因不能做大的調整，所以只能強化優(yōu)點，避開缺點。他對我們樓盤整體售價的拉升作用非常重要。因此，在權重比中預計占到30%。因此，我們在這方面建議很多，對其進行提煉拉升，最終起到拉升整體售價的作用。%： 因為目前的目標購房者不僅對產品的本身關心，而且對樓盤的發(fā)展商也要求金牌，他們原來做過那些名牌樓盤，這些都是他的重點參照物。對整體銷售應有初步成效。%： 周圍的競爭個案對我們的沖擊很大，他們的共同點是以經連續(xù)開發(fā)，建立了一定的品牌優(yōu)勢，產品也更趨成熟；外部配套與我們很相似，目標購房者群體相近。他對我們的所有工作起到整體精神的指導作用。其出現(xiàn)最多的是過去朝廷里都有個叫翰林院部門，其最大的職稱叫翰林院大學士，他是學識淵博的最高體現(xiàn)，身份也是尊高之極。 ： 也是以我們的一大賣點與交大門對門這一概念為發(fā)想點，提出一流大學書香四溢。： 鮮花是沒有聲音語言的，但她用美麗的色彩，誘人的花香的形體及味道來為每一個人的生活帶來無限精神享受。從中推出我們的住宅是最健康，最適合居住的，買了這樣的住房，健康將與你同在，新生活就從此開始。與交大門當戶對的健康住宅—你一定買得起的健康住宅八．廣告總精神：廣告總精神是對樓盤的所有賣點進行提煉揉成精髓，整個樓盤的推廣都以此為精神支柱。（二）整體規(guī)劃總精神：倡導人類健康生活五大法則，樹立 健康住宅典范健康法則——親近水，花，草、樹、遠離噪音，灰塵要求空間廣闊 追求知識文化，凈化人類心靈堅持身體鍛煉，強健人類體質在這里讓你感受人要健康，一切空間也要求健康。特別建議：邀請專業(yè)的知名環(huán)境設計師來執(zhí)筆。B．規(guī)劃中北面為一棟住宅，東西各為三棟住宅，南面為一棟住宅；建筑按合理布局形成一個大的社區(qū)圍合。概念提煉： 與文化生態(tài)學府相互呼應的——14萬平方米景觀規(guī)劃，圍合 式健康住宅新觀念特別建議：將東面所拉的隔離墻可采用綠犖爬墻式環(huán)抱型綠障。局部采用一些羅馬式的門廊柱頭，雕花裝飾屋檐，樓道進門口采用彩色玻璃鑲嵌。整個景觀分布為三大塊，一塊是小區(qū)大門口的羅馬石柱，跌落式流泉，健康休閑廣場，延街綠色觀景長廊。靚麗水景自此呈跌 落式流向門前廣場，配水底燈。廣 場中心配運動流線型標志雕塑。3） .中心花園區(qū)產品建議：會所正門整體采用水晶玻璃門；后面圍墻采用綠色爬山虎裝飾；網球場采 用塑膠地面。產品建議：條形綠化配以四季鮮花，組團花卉；小品雕塑點綴期間，庭院燈。B．四季花卉觀賞（參考）：l 觀賞期 1 月開花：臘梅/紅千木l 觀賞期 2 月開花：梅花/心茶花/二月蘭l 觀賞期 3 月開花：迎春花/闊葉十大功勞/結香/白玉蘭/ 紫藤/山茶花/杜鵑l 觀賞期 4 月開花：桃花/紅葉李/紫荊/櫻花/丁香/紫玉 蘭/紅花繼木l 觀賞期 5 月開花：紅楓/月季/海桐/含笑/塔楓l 觀賞期 6 月開花：金絲桃/石榴/鳳尾蘭/女貞/八仙花l 觀賞期 7 月開花：凌霄l 觀賞期 8 月開花：紫薇l 觀賞期 9 月開花：桂花l 觀賞期10月開花：鳳尾蘭l 觀賞期11月開花：八角金盤● 觀賞期12月開花：臘梅（四）商配篇：xxxx中心健康住宅交通中心：徐閔線，閔莘線，閔吳線，淞閔線及各線小 巴士，還有莘閔輕軌。每天早上6點30分—7點30分，每15分鐘一班，正常30分鐘一班；雙休日增加到麥得隆等大型超市的穿梭小區(qū)巴士。網上銀行服務、網上貿易、住宅辦公室、股市財經專訊、電子傳真等等，您可以全面掌握市場脈博，運籌帷幄。四重保安系統(tǒng)讓您的家固若金湯保安系統(tǒng)建議如下： 第一重安全：周界保護系統(tǒng)