【正文】 。3. 年齡：以2540為主；以及60以上的養(yǎng)老型家庭。打造一些有特色的戶型，更貼近年輕人的生活。通過大學城這一獨天的優(yōu)勢可以吸引一些剛涌進的揚城的外來年輕人，有的是大學畢業(yè)后留在揚城的，還有是從外地回鄉(xiāng)準備扎根的學子們。周邊工廠多；揚州南區(qū)暫未全面開發(fā)，周邊居民較少；距離市中心較遠；地塊到儀揚河還有一些距離，綠化景觀還不完善。房屋需求：這種事物的購房風格決定了他們對房屋物理特征的嚴格把關。實務家庭這類家庭收入不是很高，還處于事業(yè)的起點和奮斗期，一般還做著基層的工作。房屋價值：對房屋的社會標簽價值有深深認同，可以給自己帶來面子省的增光，但他們更看重的是這種榮耀給自己心理上帶來的享受。因此顧客在消費的時候會考慮很多因素，例如：房屋的潛在價值、周邊的設施設備、物業(yè)、人為地理環(huán)境、區(qū)位等等。 （二）項目評價 星水灣擁有，交通便利，配套齊全等優(yōu)勢；同時，項目也存在地塊形狀不規(guī)整、周圍環(huán)境嘈雜、缺乏可利用景觀等不利因素以及地塊拆遷、未來市場變化及市場供求變化等不確定因素影響，也是項目前期策劃需要解決的問題。揚州是一個較為典型的三四線城市，房地產(chǎn)市場屬于一個相對內(nèi)生型的市場。“三副”分別為城西新區(qū)、廣陵新區(qū)和城南瓜洲沿江副中心。 揚州地處江蘇中部，南臨長江、北接淮水、中貫京杭大運河。(4)周邊其他項目建筑風格別具特色，對本項目將造成一定影響。（4）投資者，消費者，經(jīng)營者看好南區(qū)的發(fā)展前景。（3）本區(qū)域商業(yè)物業(yè)形象定位尚需進一步引導（4）項目目前所有配套措施尚未完全建成，會影響客戶選擇。就是描寫的唐代揚州南郊曲江，揚子津渡口地段的春夜之景，此地塊既有深厚文化底蘊，又有確切的地域特征和鮮明的特色。例如華鼎星城引進雙系統(tǒng)地源熱泵、新風系統(tǒng)、外遮陽卷簾、斷橋隔熱鋁合金中空玻璃系統(tǒng)等十余項國際精銳科技；金域藍灣也采用了地源熱泵系統(tǒng)、節(jié)能保溫系統(tǒng)、外遮陽系統(tǒng)、全熱式自平衡新風系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)、人車分流系統(tǒng)等6大核心系統(tǒng)，保證住宅“恒溫恒氧”。揚州市屬于亞熱帶季風性溫潤氣候向溫帶季風氣候的過渡區(qū)，四季分明，氣候溫和，自然條件優(yōu)越。大運河的開鑿以及運營，使得揚州成為了重要的貿(mào)易中心，擴大了對外貿(mào)易以及文化交流。2013年上半年，揚州市民人均可支配收入16865元，居全省第7位，%,在全省13個城市中居第6位。不斷完善社會保障體系，高度關注弱勢群體生產(chǎn)生活。2013年是全面貫徹落實黨的十八大精神的開局之年，是實施“十二五”規(guī)劃承前啟后的關鍵之年。屬于亞熱帶季風性濕潤氣候向溫帶季風氣候的過渡區(qū)。揚州被譽為“揚一益二”有“月亮城”的美譽。目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會改變行業(yè)中長期向好的發(fā)展趨勢。星水灣銷售策劃書一、項目地塊分析（一）宏觀環(huán)境當前中國房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境，在房價過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。揚州是華東地區(qū)特大城市，中國首批歷史文化名城。揚州市區(qū)位于長江與京杭大運河交匯處，東經(jīng)119176。地處江淮平原南端，四季分明，氣候溫和，自然條件優(yōu)越。市政府及有關部門要認真執(zhí)行本次大會的批準計劃，以提高經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量和效益為中心，將各項目標措施落到實處。促進就業(yè)、鼓勵創(chuàng)業(yè)，多渠道增加居民收入，加快落實城鄉(xiāng)居民收入倍增計劃。另外，%；按銷售單位所在地方、%；，同比增長13%。古詩有云：煙花三月下?lián)P州。揚州環(huán)境宜人，景色秀麗，是聯(lián)合國人居獎城市、中國人居獎環(huán)境城市、國家環(huán)境保護模范城市、中國溫泉名稱等獎項。（三）區(qū)位環(huán)境星水灣位于江蘇省揚州市潤揚南路33號，占地面積661畝，東起邗江路，西至潤揚路，南起吳州路，北至華揚路。周邊配套分析項目交通教育醫(yī)院商超金融內(nèi)容16路、37路、65路（工業(yè)技術學院） 29路（廣陵學院)揚州大學揚子津校區(qū)、揚州商務高等職業(yè)技術學校、揚州工業(yè)職業(yè)技術學校汊河醫(yī)院、汊河社區(qū)衛(wèi)生服務中心匯金谷商業(yè)街、蘇果汊河大賣場、好又多超市、世紀聯(lián)華超市等農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、郵政儲蓄銀行、揚州農(nóng)村商業(yè)銀行二、項目SWOT分析Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析（1）星水灣地處揚州南區(qū)，在揚州經(jīng)濟發(fā)展中處于重要位置，是未來城市發(fā)展的主導，升值前景看好。（5）周邊還有其他一些住宅項目，造成市場競爭激烈，會分流部分客戶Opportunity機會分析Threat威脅分析（1）市政府“告別運河時代，走向長江時代，建設濱江都市”城市總體規(guī)劃，向南發(fā)展作為未來城市發(fā)展的主導，給項目帶來新的賣點。(5)由于揚州獲聯(lián)合國最佳人居獎，適合居住，吸引了外來人口的入住，給揚州房地產(chǎn)市場帶來了優(yōu)質(zhì)客戶（1）周邊住宅市場競爭激烈，市場競爭者較多。三、地塊價值分析按照城市地理學的相關理論，任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉谟诘囟蔚默F(xiàn)狀，而在于其未來的城市發(fā)展及功能定位。其南部瀕臨長江，北與淮陰、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西南京、淮陰交界。揚州目前的城市發(fā)展方向主要是“主導向南，拓展東西”。通俗點來講，首先，就是這個市場中的客戶主要以揚州大市的客戶為主，自住型購房居多，投資性購房還比較少，市場供銷也較為良性有序，無論行情走勢如何，每年均有一個可觀的保底成交量。（三）項目發(fā)展策略： “資源整合，建立優(yōu)勢”的市場競爭策略；“合理布局，優(yōu)化環(huán)境”的市場營銷策略；“產(chǎn)品創(chuàng)新，提升品質(zhì)”的產(chǎn)品開發(fā)策略；“盡快入市，快速銷售”的風險控制策略。針對對房屋價值、房屋需求的不同認識。房屋的物理特征上強調(diào)的是個性特征，能夠體現(xiàn)個人的生活品味，獨一無二的情調(diào)。這類家庭對價格非常敏感。由于價位低的房屋在質(zhì)量，裝修等方面和高價位房屋相比存在不足，他們對房屋的質(zhì)量很看重。（二）目標顧客群體揚州發(fā)展的大環(huán)境揚州目前的城市發(fā)展方向主要是“主導向南，拓展東西”。周邊環(huán)境較好，是以小孩為中心的家庭和老年人家庭的良好選擇。他們要組成新的家庭，與大學為鄰，與書聲為伴，為將來他們的孩子創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。定位在普通住宅，采用比較活潑，西化的外形，與其他周邊產(chǎn)品相比有耳目一新的感覺。4. 以年輕人剛性需求為主，存在一定投資者。中小戶型成銷售主體。住戶通過網(wǎng)絡終端實施醫(yī)療、休閑、商業(yè)等公共服務和費用自動結算；寬帶入戶等等。37路。在住宅樓下以高大的樹木為主。戶型功能齊全分區(qū)明確，廚、衛(wèi)、廳采光充足，設計了景觀陽臺。地下室的空調(diào)機房、變電室、發(fā)電室、水泵房等設備均用墻與其他部分隔開，并設有自動滅火功能。 ◆參照樓盤以周邊可比性樓盤為主，兼顧其他區(qū)域樓盤。l 為配合分批銷售和低開高走的價格策略，第一批提出價格定位如下：平均價格：7000~；本案設定均價： 7250元/平方米最低價與最高價差設計幅度：6500~8500元/平方米l 本案設計的是銷售實價，銷售價格表將根據(jù)付款方式上浮后再折回。戶型統(tǒng)計與總價分析1）面積分類：共175種，最大面積288平方米。根據(jù)這種銷售情況我們建議12月20日開盤時推出8000余平米， 但如預定情況非常火爆, 也可全面推出。根據(jù)這種情況我們也對各單元的朝向差，景觀差與樓層差做了評估，并根據(jù)評估分位，將各單元價格進行計算，得出平均價，并根據(jù)均價算出每棟每單元每樓層價格表。A、推出的次序是 “先兩側后中間，先西面后東面”位置及朝向較好的單元盡量放在后期銷售，做到推出的產(chǎn)品的品質(zhì)越來越高，為在銷售期后期的價格上升導入質(zhì)量的概念，避免價格做空。應變方案：加大推廣力度，加強大戶型的優(yōu)惠措施，（不用現(xiàn)金打折，可乘取贈送實物）第三種情況戶 型推出套數(shù)（假設）銷售比例11312810套40%13115010套70%15020010套40%200左右10套20% 這種情況的反映中，130150平米的戶型受市場歡迎，是由于該戶型針對的消費層面廣，需求大，而中戶型及大戶型分別是由于戶型較差和消費面狹窄，造成需求量相對減少，因此銷售相對困難。 應變方案：迅速消化中大戶型，特優(yōu)價消化，按計劃加推其他戶型。十一、促銷組合策劃 （一）總體策略根據(jù)星水灣位于江蘇省揚州市潤揚南路33號，占地面積661畝，東起邗江路，西至潤揚路，南起吳州路，北至華揚路。制訂出本案的總體銷售策略是：選擇樓盤熱銷旺銷的時點入市，用針對性的區(qū)域內(nèi)宣傳和活動為主要推廣方式，著力塑造項目在沙頭角片區(qū)的地主檔形象——黃金地段、景觀優(yōu)越型口岸美居，以期實現(xiàn)迅速消化并獲得預期回報的目標。銷售期劃分整個銷售期從12月開始到第二年的6月份，共半年的時間。進入條件：整下樓盤的視覺系統(tǒng)，包括LOGO的形成、樓盤的效果圖及主形旬廣告、主打廣告語等的確定；并聯(lián)系好戶外廣告的發(fā)布點、確定相關的制作公司；電視廣告第一階段的制作和發(fā)布計劃，并聯(lián)系落實。預約登記階段：推廣目的：使用權本案的物業(yè)形象得到初步樹立，