【正文】 成本 ③市盈率乘數(shù)法：以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。該方法對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求不高。 （ 1）直接比較法：利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 市場(chǎng)法在國(guó)際上比較通行，在我國(guó)現(xiàn)在市場(chǎng)不很開放的情況下使用會(huì)受到限制。主要內(nèi)容包括：市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件；參照物差異調(diào)整因素；運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序。 ⑧承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估職責(zé)的中介組織的人員，索取他人財(cái)務(wù)或非法收受他人財(cái)務(wù)，犯擾亂市場(chǎng)秩序罪的，處 5年以下 10年以上有期徒刑，并處罰金。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 （ 1）法律形式的資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范 ①為股票發(fā)行出具審計(jì)報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告或者法律意見書等文件的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，在該股票承銷期內(nèi)和期滿后 6個(gè)月內(nèi)，不得買賣該種股票； ②為上市公司出具審計(jì)報(bào)告和法律意見書等文件的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，自接受上市公司委托之日起至上述文件公開后 5日內(nèi)，不得買賣該種股票； ③為證券的發(fā)行、上市或證券交易活動(dòng)出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，就其所應(yīng)負(fù)責(zé)的內(nèi)容 弄虛作假的，沒收違法所得，并處以違法所得 1倍以上 5倍以下的罰款，并可由有關(guān)主管部門責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)，吊銷直接責(zé)任人的資格證書。 ：市場(chǎng)法、成本法、收益法。 ④清算假設(shè)：是對(duì)資產(chǎn)在非公開市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。其他假設(shè)都是以公開市場(chǎng)假設(shè)為基本參照。它是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。 在不同時(shí)期、地點(diǎn)及市場(chǎng)條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型的要求也會(huì)有差別。 ②資產(chǎn)評(píng)估的特定目的：資產(chǎn)評(píng)估的特定目的來源于資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求，資產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)，中外合資、合作，企業(yè)清算、抵押、擔(dān)保、企業(yè) 租賃、債務(wù)重組等等。 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型分類： ①按估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類型：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁(yè) 共 144 頁(yè) 市價(jià)（或變現(xiàn)價(jià)值）、清算價(jià)值 ②按評(píng)估假設(shè)的角度表述價(jià)值類型：繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值 ③按資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)劃分的價(jià)值類型：抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值等 ④按評(píng)估依據(jù)的市場(chǎng)條件劃分的價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值類型和非市場(chǎng)價(jià)值類型 產(chǎn)的評(píng)估目的 資產(chǎn)的評(píng)估目的有一般目的和特定目的之分。鑒別是專家做出的獨(dú)立判斷，舉證是對(duì)判斷提供的理論和事實(shí)支撐。 ③按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的角度分為：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估 ①市場(chǎng)性；②公正性；③專業(yè)性；④咨詢性：評(píng)估師只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。 資產(chǎn)的分類：①按資產(chǎn)存 在形態(tài)分類分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)；②按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分為單項(xiàng)資產(chǎn)，整體資產(chǎn)；③按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)；④按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程的關(guān)系分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，另外，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)又可按是否對(duì)盈利產(chǎn)生貢獻(xiàn)分為有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)。 評(píng)估要素包括八個(gè)方面的內(nèi)容： ①評(píng)估主體：從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員； ②評(píng)估客體：即被評(píng)估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象，也稱評(píng)估對(duì)象。 ③評(píng)估依據(jù)：資產(chǎn)評(píng)估工作所遵循的法律、法規(guī)等； ④評(píng)估目的： 資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。 資產(chǎn)評(píng)估的分類方法不同得出不同的分類結(jié)果。 （ 20xx年教材 有變動(dòng)） 資產(chǎn)評(píng)估的功能包括評(píng)價(jià)管理的功能和鑒證的功能。 （三）資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型、目的 是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。資產(chǎn)評(píng)估的一般目的包含特定目的，而資產(chǎn)評(píng)估的特定目的則是一般目的的具體化。 資產(chǎn)評(píng)估的特定目的是由引起資產(chǎn)評(píng)估的特定經(jīng)濟(jì)行為（資產(chǎn)業(yè)務(wù)）所決定的，它對(duì)評(píng)估結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類型等有重要的影響。 資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)類型是影響甚至是決定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值 類型的一個(gè)重要因素，但是，它決不是決定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值類型的惟一因素。交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行“創(chuàng)造”了條件，另一方面它明確限定了資產(chǎn)評(píng)估的外部環(huán)境。 ③持續(xù)使用假設(shè)：是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件，以及在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。在清算假設(shè)下，資產(chǎn)的評(píng)估值通常要低于在公開市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)下的同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。 （五）資產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展 1991年 11月頒布《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》是資產(chǎn)評(píng)估制度基本形成的重要標(biāo)志。造成損失的，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。 ⑤承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)提供虛假證明文件的，沒收違法所得，并處以違法所得 1倍以上 5倍以下的罰款，并可由 有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)，吊銷直接責(zé)任人的資格證書。 ⑨承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估職責(zé)的中介組織的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明問家有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處 3年以下有期徒刑或拘 役，并處或單處罰金。收益法的基本涵義、收益法及其適用的前提條件、收益法應(yīng)用的形式、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定、收益法評(píng)估資產(chǎn)的步驟及優(yōu)缺點(diǎn)。 （ 1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性 （ 2）參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性 （ 3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過長(zhǎng)，應(yīng)在一個(gè)適度的時(shí)間范圍內(nèi) ： 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁(yè) 共 144 頁(yè) 資產(chǎn)的功能、資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量、市場(chǎng)條件、交易條件。 評(píng)估對(duì)象價(jià)值 =參照物成交價(jià)格 *評(píng)估對(duì)象 A特征 /參照物 A特征 優(yōu)點(diǎn)：直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似即可。該方法主要適用與整體企業(yè)價(jià)值的評(píng)估。資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)。 （二）應(yīng)用收益法評(píng)估資產(chǎn)必須具備的前提條件： （ 1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量； （ 2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣來計(jì)量 （ 3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè) （三）收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及優(yōu)缺點(diǎn) （ 1）收集驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資料； 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁(yè) 共 144 頁(yè) （ 2）分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益； （ 3）確定折現(xiàn)率或本金化率； （ 4）將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理為現(xiàn)值 （ 5）分析確定評(píng)估結(jié)果。 特點(diǎn)： （ 1）收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)（ 2）用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。 （ 3）確定折現(xiàn)率，首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。只是使用場(chǎng)合不同。 ，公式參照教材 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁(yè) 共 144 頁(yè) 在資產(chǎn)未來預(yù)期收益具有特定時(shí)期的情況下，通過預(yù)測(cè)有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評(píng)估值。 第三步，將求得的年等值收益額進(jìn)行本金化計(jì)算，確定該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值。 基本公式為： 資產(chǎn)評(píng)估值（預(yù)期收益現(xiàn)值） =∑前若干年收益額各年折現(xiàn)系數(shù) +以后各年的年金化收益 /本金化率 以前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù) 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第 3講資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 成本法講座 （一）成本法及其適用的前提條件 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁(yè) 共 144 頁(yè) 1．成本法的概念 成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。 復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來相同的 材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。 重置成本的估算一般可以采用下列方法 ： 。 自建型資產(chǎn)的重置成本是根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。 這種方法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種 方法，計(jì)算公式為： 重置成本 =資產(chǎn)的帳面原值 *（ 1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）或 =資產(chǎn)的帳面原值 *價(jià)格指數(shù)（該公式今年有變化） 上式中，價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可以是定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)。物價(jià)指數(shù)法和重置核算法也有其相同點(diǎn)，都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。 。 第一，在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化分為若干類別。 （五）實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁(yè) 共 144 頁(yè) 實(shí)體性貶值的 估算，一般可以采取以下幾種方法： （ 1）觀察法。 ②總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。資產(chǎn)利用率計(jì)算公式為： 資產(chǎn)利用率 =截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間 /截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間 100% （ 3）修復(fù)費(fèi)用法 利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出費(fèi)用金額來直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的方法 2. 功能性貶值及估算 功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。 （ 3）估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)得剩余壽命。 。研究資產(chǎn)評(píng)估方法的特點(diǎn)，并分析比較各種 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁(yè) 共 144 頁(yè) 方法之間 的聯(lián)系和區(qū)別，對(duì)于選擇資產(chǎn)評(píng)估方法具有重大意義。但是，運(yùn)用不同的評(píng)估同一資產(chǎn)，必須保證評(píng)估目的、評(píng)估前提、被評(píng)估對(duì)象狀態(tài)的一致，以及運(yùn)用不同評(píng)估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。評(píng)估人員應(yīng)該具備選擇最直接、最有效的評(píng)估方法完成評(píng)估任務(wù)的能力。同時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的狀態(tài)不同，所要求的評(píng)估方法也往往不同。在運(yùn)用多種方法評(píng)估同一評(píng)估對(duì)象時(shí)，要確保運(yùn)用不同評(píng)估方法所得到的評(píng)估結(jié)果的可比性和相互可驗(yàn)證性。廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序則開始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)，終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書提交后的 資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。 二、資產(chǎn)評(píng)估具體程序 （一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng) 明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)是資產(chǎn)評(píng)估程序的第一個(gè)基本環(huán)節(jié)，包括在簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書之前的一系列基礎(chǔ)性工作，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、承接與否以及資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的實(shí)施有意義。 確定是否承接資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目要考慮下面因素： ，分析執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)； 、人員的專業(yè)勝任能力及相關(guān)經(jīng)驗(yàn) 、人員的獨(dú)立性，確認(rèn)與委托人或相關(guān)當(dāng)事方存在現(xiàn)實(shí)或潛在利益沖突 （二）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書 ：資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人共同簽訂的，以確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估 業(yè)務(wù)的委托與受托關(guān)系，明確委托目的、被評(píng)估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項(xiàng)的合同。 （五）收集資產(chǎn)評(píng)估資料 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員所收集資料的全面、詳實(shí)、深度、廣度及來源的可靠性與否很大程度上體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)能力。理論上在任何資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中，資產(chǎn)評(píng)估人員都應(yīng)當(dāng)考慮成本法、市場(chǎng)法和收益法三種方法的適用性，若不采用某種資產(chǎn)評(píng)估基本方法，資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)予以必要說明。利于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備查、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁(yè) 共 144 頁(yè) 員業(yè)務(wù)水平的提高，同時(shí)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作檔案進(jìn)行保存、使用和銷毀。 ，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評(píng)估程序中的基本環(huán)節(jié)，考慮資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的合理性，并在報(bào)告書中明確其結(jié)論可能具有的影響。 、目前和歷史狀況信息 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁(yè) 共 144 頁(yè) 似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信