【正文】 在市場(chǎng)中已經(jīng)占有相當(dāng)份額。尤其以百富購(gòu)物中心為代表的大型購(gòu)物中心，必將徹底改變當(dāng)?shù)厣虡I(yè)格局和競(jìng)爭(zhēng)形式。商業(yè)發(fā)展周期圖解 ◆初級(jí)階段 ◆成長(zhǎng)階段 ◆成熟階段 ◆衰退階段 主力業(yè)態(tài) 集貿(mào)市場(chǎng)超市、專賣店、商場(chǎng)專業(yè)賣場(chǎng)、大型購(gòu)物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，賣場(chǎng)空洞化商品結(jié)構(gòu) 低檔日用品中低檔商品、服裝百貨高中低檔商品、耐用消費(fèi)品中低檔商品、日用品競(jìng)爭(zhēng)形式有限競(jìng)爭(zhēng)完全競(jìng)爭(zhēng)壟斷競(jìng)爭(zhēng)有限競(jìng)爭(zhēng)盈利模式利潤(rùn)高，波動(dòng)大利潤(rùn)低，波動(dòng)大利潤(rùn)適中、波動(dòng)小利潤(rùn)下降、波動(dòng)大從上述發(fā)展趨勢(shì)圖可以看出，米泉商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成長(zhǎng)期，成長(zhǎng)期的典型特征是消費(fèi)規(guī)模的急劇擴(kuò)張和競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性。消費(fèi)開始趨于理性，消費(fèi)目標(biāo)性明顯，消費(fèi)者傾向于到自己認(rèn)可的商場(chǎng)購(gòu)物，消費(fèi)適合自己的品牌。伴隨著當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)的升級(jí)，尤其是米東新區(qū)的大烏魯木齊戰(zhàn)略的實(shí)施，以中高檔服裝百貨為主營(yíng)商品定位的現(xiàn)代商業(yè)進(jìn)駐，當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)物將改變主要依賴烏魯木齊的現(xiàn)狀，向著本地化消費(fèi)調(diào)整。該區(qū)域是米泉的中心區(qū)，周邊聚集了大量的居民區(qū)，其中主要的高收入群體均居住在該區(qū)域，對(duì)商圈形成良好的消費(fèi)支撐。而傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，如豐源市場(chǎng)等區(qū)域，受改造限制，未來商業(yè)發(fā)展空間受限與商業(yè)形態(tài)的升級(jí)。二、項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn) 1商業(yè)背景優(yōu)勢(shì)，地處成熟的商業(yè)區(qū)； 1地段優(yōu)勢(shì)，古牧地中路交通主動(dòng)脈，輻射能力強(qiáng)； 1競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)定位的創(chuàng)新和專業(yè)管理運(yùn)營(yíng)； 1規(guī)模優(yōu)勢(shì)，便于形成集聚效應(yīng)；1商業(yè)形態(tài)升級(jí)和消費(fèi)規(guī)模擴(kuò)張，為項(xiàng)目發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)； 1宏觀和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)，使米東新區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了巨大的市場(chǎng)機(jī)遇； 問題與威脅點(diǎn) 2項(xiàng)目規(guī)模大，市場(chǎng)商業(yè)容量有限，市場(chǎng)容量瓶頸無法實(shí)現(xiàn)有效突破； 2項(xiàng)目地理位置略偏，與成熟商業(yè)圈先天環(huán)境無法類比； 2賣場(chǎng)過大，無論從招商和經(jīng)營(yíng)管理方面，都存在諸多壓力； 2商業(yè)開發(fā)量過大，已經(jīng)超過市場(chǎng)可承受的容量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻； 2商業(yè)從初級(jí)階段進(jìn)度成長(zhǎng)階段，必然面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和利潤(rùn)下滑的現(xiàn)實(shí)；2消費(fèi)得不到滿足和消費(fèi)的不理性，使商業(yè)定位面臨諸多變數(shù)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)波動(dòng)和多變，導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)巨大；從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看大烏魯木齊建成后，烏昌都市區(qū)基本形成，烏昌都市區(qū)被規(guī)劃為南北區(qū)和昌吉、米泉兩個(gè)新城區(qū)。 米東新區(qū)作為烏魯木齊新經(jīng)濟(jì)中心的地位已經(jīng)奠定，伴隨工業(yè)園區(qū)和大量企業(yè)的入住，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力和不斷增強(qiáng)，人口不斷增長(zhǎng)。%的中高檔消費(fèi)需求量計(jì)算，我們的市場(chǎng)份額占到整個(gè)市場(chǎng)份額的31%左右，從這個(gè)市場(chǎng)份額而言，我們面臨一定的市場(chǎng)壓力，如果實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，我們將處于相對(duì)壟斷市場(chǎng)的地位，未來的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不言而喻。從消費(fèi)理念和消費(fèi)趨勢(shì)看米東新區(qū)成立，米泉已經(jīng)進(jìn)入城市化時(shí)代，工業(yè)化和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶動(dòng)消費(fèi)理念升級(jí)，居民消費(fèi)能力增強(qiáng)，消費(fèi)趨于品牌化和多樣性，在這種消費(fèi)趨勢(shì)的促進(jìn)下，傳統(tǒng)的市場(chǎng)顯然無法滿足居民消費(fèi)的需求，大型超市、專賣店、百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心等多業(yè)態(tài)組合成為未來的發(fā)展方向，尤其是大型購(gòu)物中心，必將成為大城市區(qū)域商圈的核心主力。從項(xiàng)目水平和垂直人流設(shè)計(jì)看水平人流動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，大開間9米柱距設(shè)計(jì)，保證水平人流通暢，無視覺障礙。 三、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位科學(xué)合理的業(yè)態(tài)布局劃分將會(huì)使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分的體現(xiàn)，使商場(chǎng)的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)行為及過程顯得更加順暢和輕松愉快。如服裝專賣、球鞋專賣等產(chǎn)品線非常多元化，以服裝、百貨為經(jīng)營(yíng)主題。更大規(guī)模，多種業(yè)態(tài)組合，強(qiáng)調(diào)綜合消費(fèi)功能。異業(yè)互補(bǔ)目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。1合理配比各主力業(yè)態(tài)MALL的綜合定位和業(yè)態(tài)配比，體現(xiàn)多層次購(gòu)物需求和多形式體驗(yàn)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)從購(gòu)物到娛樂到餐飲的消費(fèi)過程，不同的業(yè)態(tài)搭配。烏魯木齊鐵路局商圈的發(fā)展，可以清晰的看出以上發(fā)展趨勢(shì)，隨著新市區(qū)的發(fā)展，鐵路局商圈從傳統(tǒng)的集貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)發(fā)展為超市業(yè)態(tài)，最終形成現(xiàn)在的綜合百貨和大型超市結(jié)合的主力業(yè)態(tài)，城市商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)清晰可見。配套輔助店：不同地區(qū)特色商品店；配套設(shè)施核心主力店：空中餐飲廣場(chǎng)、咖啡西餐等；人流設(shè)計(jì)遵循購(gòu)物和行走習(xí)慣進(jìn)行設(shè)計(jì)。呈S型分布于中島區(qū)域，保證人流暢通。詳細(xì)的水平人流設(shè)計(jì)見樓層平面布局圖，垂直人流設(shè)計(jì)見樓層業(yè)態(tài)定位。目標(biāo)客戶定位按照該項(xiàng)目商圈輻射區(qū)域來看，商圈有常住人口28萬左右?？蛻粝M(fèi)心理分析示意 ? 方便/低價(jià)品類齊全/一站消費(fèi)? 休閑/購(gòu)物無拘束? 娛樂? 溫暖（家庭活動(dòng)）? 感覺比較現(xiàn)代特征表象 品種服務(wù)型顧客親善型顧客? 希望能被看到在這里購(gòu)物? 有朋友的推薦? 有同我一樣的其他顧客在這里購(gòu)物? 提供高價(jià)值? 一般價(jià)格較低? 地理位置便利? 有我需要的所有產(chǎn)品? 有與眾不同的產(chǎn)品? 能提供好的顧客服務(wù)理性顧客四、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式基本有三種：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃。二、三層主要經(jīng)營(yíng)服裝，適合聯(lián)營(yíng)，采用標(biāo)準(zhǔn)扣點(diǎn)，根據(jù)不同的品牌給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠?！窘?jīng)營(yíng)理念】消費(fèi)由我做主，我為購(gòu)物瘋狂 方便消費(fèi)、就近購(gòu)物是百富購(gòu)物中心著力打造的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，我們的理念是消費(fèi)由你做主，我為購(gòu)物瘋狂。我們的價(jià)值來源于客戶，尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的服務(wù)。與客戶一起成長(zhǎng)，讓我們成長(zhǎng)的一小步成為客戶發(fā)展的一大步。【服務(wù)理念】以客為尊，量身定制的人性化服務(wù)什么是客戶服務(wù)？在新世紀(jì)的今天，客戶服務(wù)的理念和思想已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，在追求讓客戶滿意的同時(shí)，保證顧客利益最大化成為我們這個(gè)時(shí)代客戶服務(wù)的準(zhǔn)則。因?yàn)?，為顧客服?wù)幾乎無處不在。具體包括：→強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓米東人民都來此消費(fèi)?！瞄T前廣場(chǎng)和室內(nèi)休閑廣場(chǎng)，進(jìn)行文藝演出、歌舞表演、時(shí)裝秀等活動(dòng)，聚攏人氣，引領(lǐng)購(gòu)物時(shí)尚；→打造米東旅游購(gòu)物新形象，推出首家無公害農(nóng)產(chǎn)品銷售展示中心，促進(jìn)旅游休閑和烏魯木齊消費(fèi)；→利用商業(yè)管理公司強(qiáng)大的行銷網(wǎng)，為商戶提供商品信息、品牌引進(jìn)、物流配送等一系列服務(wù)；→統(tǒng)一商業(yè)形象，為經(jīng)營(yíng)戶免費(fèi)提供裝修、商品陳列、形象推廣等服務(wù)，依托整合形象，形成合力，共同做大市場(chǎng)；→全方位貼心服務(wù)，給購(gòu)物者一個(gè)享樂的購(gòu)物天堂；→定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費(fèi)；部分自營(yíng)：對(duì)商場(chǎng)形象提升的高檔商品，經(jīng)營(yíng)戶擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)而不原介入的商品，利潤(rùn)水平低但對(duì)人氣帶動(dòng)作用巨大的商品，以及適當(dāng)?shù)墓嫘皂?xiàng)目，將由管理公司自行經(jīng)營(yíng)。（2）辦公室——協(xié)同客服部對(duì)有關(guān)財(cái)產(chǎn)辦理退返手續(xù)；（3）物業(yè)部——跟進(jìn)商戶財(cái)產(chǎn)出門監(jiān)管及保安、清潔相關(guān)事宜。（3）客服部將客戶的欠費(fèi)明細(xì)總匯等相關(guān)資料上報(bào)財(cái)務(wù)部處理。管理崗位和職責(zé)2商城各科室人員配置百富商城總公司設(shè)總經(jīng)理、總監(jiān)一名商場(chǎng)總監(jiān)由甲方委派，下設(shè)三大機(jī)構(gòu)：財(cái)務(wù)部、物業(yè)部、行政部。C、確定代扣代發(fā)營(yíng)業(yè)員工資標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間；D、做好工商稅務(wù)等部門的協(xié)作關(guān)系，便于商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅收的辦理（聯(lián)營(yíng)和租賃兩大塊稅收）；E、收銀員的基本業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。VI應(yīng)用部分——宣傳應(yīng)用系統(tǒng)：招商部包裝、招商手冊(cè)設(shè)計(jì)9月10日前提交，其它媒體發(fā)布根據(jù)進(jìn)度設(shè)計(jì)；——銷售應(yīng)用系統(tǒng)：10月15日前完成設(shè)計(jì)；——辦公應(yīng)用系統(tǒng)：10月15日前完成設(shè)計(jì)；——采購(gòu)應(yīng)用系統(tǒng)：10月15日前完成設(shè)計(jì)；——交通應(yīng)用系統(tǒng)：10月15日前完成設(shè)計(jì)；——商場(chǎng)形象包裝： 11月15日前完成設(shè)計(jì)，開業(yè)前3天完成所有包裝。——商品展示形象包裝：11月15日前完成設(shè)計(jì)，開業(yè)前3天完成所有包裝。進(jìn)行客戶分類、確定重點(diǎn)確定招商對(duì)象 　　　　　　確定經(jīng)營(yíng)模式客戶填寫招商意向表考察、評(píng)估核準(zhǔn)制定招商優(yōu)惠策略 制定招商流程簽定招商意向書、交納定金制定招商計(jì)劃正式簽定招商協(xié)議招商主管制定客戶招商周計(jì)劃客戶提供裝修方案及電腦效果圖客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒提供租賃面積認(rèn)定書、租賃許可證和裝修入場(chǎng)證進(jìn)場(chǎng)裝修、備貨、上柜、營(yíng)業(yè)招商主管進(jìn)行目標(biāo)客戶開發(fā)、拜訪、接洽確立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式 經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式，經(jīng)營(yíng)模式確立，方可確定招商的政策，經(jīng)營(yíng)模式詳見經(jīng)營(yíng)策略。 ——制定不同商戶的準(zhǔn)入條件； 根據(jù)商戶資格審查條件，確定最終簽約客戶，保證進(jìn)駐商戶符合商場(chǎng)定位。招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定 ——招商區(qū)域以米泉和烏魯木齊為主，大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域以烏魯木齊為主； ——男裝以本地資源和烏魯木齊資源為主，女裝以烏魯木齊資源為主；大客戶及品牌商戶的招商 ——招商策略采用以大帶小，以品牌帶動(dòng)一般商戶的策略，以此提高市場(chǎng)招商效果，因此針對(duì)大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開； ——收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊(cè)、電話洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商； ——由經(jīng)營(yíng)公司抽調(diào)專業(yè)人才，成立大客戶及品牌商戶的招商招商小組，負(fù)責(zé)客戶的招商和合作談判；市場(chǎng)招商的全面展開 ——針對(duì)大客戶及品牌商戶的招商工作啟動(dòng)后，面向中小商戶的招商工作全面啟動(dòng)； ——針對(duì)中小商戶招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會(huì)廣泛告之，配合招商人員展開人員推介； ——該階段工作在九月十日前全面展開；商戶的登記和初選 ——制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和面積等）； 已經(jīng)制定，并已開始使用。其它中、散戶（一層和四層部分區(qū)域）租金標(biāo)準(zhǔn)參照行業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手標(biāo)準(zhǔn)確定。租金（扣點(diǎn)）年遞增比例，根據(jù)發(fā)展情況來定。結(jié)語(yǔ)：根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)初步的摸底和客戶分析，提出本案，基本涉及該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和招商的主要工作，由于招商是動(dòng)態(tài)工作，需要隨時(shí)對(duì)策略進(jìn)行調(diào)整，尤其是招商政策和主題活動(dòng)的調(diào)整，因此要求我們以動(dòng)態(tài)的眼光看待方案涉及的策略。隨文2：從烏魯木齊鐵路局商圈發(fā)展看明天的米東商業(yè)圈烏魯木齊鐵路局商圈的發(fā)展，可以清晰的看出以上發(fā)展趨勢(shì)，隨著新市區(qū)的發(fā)展，鐵路局商圈從傳統(tǒng)的集貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)發(fā)展為超市業(yè)態(tài)，最終形成現(xiàn)在的綜合百貨和大型超市結(jié)合的主力業(yè)態(tài)，城市商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)清晰可見。大烏魯木齊建成后，烏昌都市區(qū)基本形成，烏昌都市區(qū)被規(guī)劃為南北區(qū)和昌吉、米泉兩個(gè)新城區(qū)。 米東新區(qū)作為烏魯木齊新經(jīng)濟(jì)中心的地位已經(jīng)奠定，伴隨工業(yè)園區(qū)和大量企業(yè)的入住，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力和不斷增強(qiáng)，人口不斷增長(zhǎng)。隨文2:烏魯木齊商業(yè)嚴(yán)重過剩,米東新區(qū)商業(yè)涵待提升,一級(jí)市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和擴(kuò)張機(jī)遇烏魯木齊商業(yè)過剩已是不爭(zhēng)的事實(shí),眾多代理商也在尋求新的機(jī)遇和 新的增長(zhǎng)點(diǎn),去二級(jí)城市,路途遠(yuǎn)\管理不便,何必舍近求遠(yuǎn),米東新區(qū)商業(yè)大市場(chǎng),發(fā)展?jié)摿薮?消費(fèi)規(guī)模不可估量,按現(xiàn)有28萬人口和工業(yè)園新增10萬人口計(jì)算,該區(qū)域的消費(fèi)規(guī)模與鐵路局商圈相當(dāng),而發(fā)展空間和后備力量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于鐵路局商圈,現(xiàn)在進(jìn)駐,搶駐米東新區(qū)一級(jí)市場(chǎng),把握新的擴(kuò)張機(jī)遇.P7主題：彰顯品牌時(shí)代的商業(yè)尊榮副題：休閑時(shí)代的購(gòu)物理念，品牌時(shí)代的消費(fèi)特征隨文1：中空設(shè)計(jì)，彰顯空間魅力：百富購(gòu)物廣場(chǎng)采用國(guó)際現(xiàn)代商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，商務(wù)樓自動(dòng)過渡到商場(chǎng)區(qū)域，形成獨(dú)有的中空休閑廣場(chǎng)，形成內(nèi)外雙休閑廣場(chǎng)格局，更適合北方商場(chǎng)冬季休閑和促銷需求。全面滿足區(qū)域居民綜合消費(fèi)需求，從日用品到精品百貨，從運(yùn)動(dòng)休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場(chǎng)演藝休閑吧……隨文3： ——百富購(gòu)物廣場(chǎng)外觀設(shè)計(jì)緊跟國(guó)際都市潮流，外立面高雅時(shí)尚、色彩清新脫俗；——百富購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃業(yè)種明晰，人流動(dòng)線合理，各樓層整體統(tǒng)一又各具風(fēng)格，賣場(chǎng)裝飾簡(jiǎn)潔明快；——百富購(gòu)物廣場(chǎng)采用大型中央空調(diào)進(jìn)行室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)，室內(nèi)部溫度適宜，不受季節(jié)和氣候影響；——百富購(gòu)物廣場(chǎng)設(shè)計(jì)了兩個(gè)主入口，共配置了12部迅達(dá)上下扶梯，營(yíng)業(yè)時(shí)間全部開放，保證密集人流的輸送；——百富購(gòu)物廣場(chǎng)采用高級(jí)?；娲u，配合中廳局部鋪裝，使室內(nèi)地面外觀自然，質(zhì)感高貴，充滿文化和藝術(shù)魅力；——百富購(gòu)物廣場(chǎng)環(huán)街設(shè)計(jì)了停車場(chǎng)，能容納200輛汽車停放，解決購(gòu)物