【正文】 海淀區(qū)中關(guān)村是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見。總用地面積 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的%（家具廠，已停產(chǎn)）。項目地塊位于以生態(tài)為主題的大西山風(fēng)景區(qū)。市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè)經(jīng)過，但目前已基本處于停運狀態(tài)。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運。通訊：西山農(nóng)場場部內(nèi)有電話機(jī)房，容量1440門，有800門投入使用。北清路一期敷設(shè)有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計中壓管線的壓力不足以到達(dá)本地區(qū)?？傮w規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來 發(fā)展需要。第三章 投資環(huán)境3．1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹海淀區(qū)以高科技、高知識含量為特色。海淀區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時組織實施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機(jī)。周邊環(huán)境：本項目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將對本項目有輻射影響，本項目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會議、 辦公的好去處，同 時是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會、學(xué)術(shù)展示會的優(yōu)選之所。功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒有合理得銜接起來，各種業(yè)態(tài)沒有合理的銜接起來， 對消費者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。3．4 項目建設(shè)的必要性分析從海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的總體供應(yīng)量來看，市場供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來對于高檔旅游配套設(shè)施的市場需求將有大幅提升。中國的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長 ，與 12 年前相比，翻了四倍多。排除無法預(yù)計的政治或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟(jì)的強大發(fā)展水平將會在中期內(nèi)存在。改革開放以后特別是“ 十五” 時期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展首都經(jīng)濟(jì) 。人民生活水平邁上新臺階，城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，四年平均實際增長幅度達(dá)到 %。在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場經(jīng)過調(diào)整將重新實現(xiàn)平衡，土地總供應(yīng)量縮減，土地價格則將上浮，從而最終實現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。再者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃等的落實，政府將根據(jù)市場需求進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場價格的大幅波動。全市旅游外匯收入 億美元，增長 %。“十五”期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬人次，旅游外匯收入累計達(dá)到 148 億美元，分別比“九五”時期增長 %和 %。入境過 夜旅游人數(shù)達(dá) 4680 萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 12 億人次。05 年旅客運輸總量 60839 萬人，比上年增長 %。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀的城市，同時也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。天安門廣場是世界最大的城市中央廣場。其中來自國外和香港、澳門、臺灣的游客分別 2,398,790 人次、269,265 人次、14,220 人次和 175,597 人次。外地游客平均在京停留時間為 天，重游率為 %。北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后 20 年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長，地面輕軌鐵路建成，四環(huán) 、五 環(huán)通車 ，市內(nèi)的交通也將通 過馬 路擴(kuò)延、違法建筑物的拆除、占路市場的清理以及增加停車場地等措施得以徹底的改善。3．北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā) 展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點旅游區(qū)點的重要通道。國家級和地方級重要文物點、博物館、名人故居、 歷 史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識、充滿信息、充滿文化的旅游活動。4．4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點是：一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集中。二、高星級飯店是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。不足兩成的四、五星級飯店集中了全市六成多的營業(yè)收入和七成多的利潤總額。其中：四、五星級飯店的平均房價分別比 2022 年增長 3%和 10%；客房出租率分別比 2022 年提升 15 個和 16 個百分點。目前正在交易的地塊中，距離項目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的D1 、D2地塊， 規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。隨著中國改革開放的不斷深入，中國政府大力扶持旅游產(chǎn)業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)也越發(fā)展示出其勃勃生機(jī)，可以說旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的黃金時代即將來臨。國際及國內(nèi)的形勢為該項目提供了堅實的政治，社會基礎(chǔ)（即天時）。總結(jié)結(jié)合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游度假配套類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補海淀區(qū)旅游度假配套設(shè)施的市場空缺，服 務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。開發(fā)意向和意義：在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足海淀區(qū)對商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動區(qū)域土地價格的上升。5．4 項目實施進(jìn)度計劃為提高效率、降低成本、加大項目實施力度，本報告按 11 個月的時間安排項目實施進(jìn)度計劃（即土地一級開發(fā)建設(shè)期計劃）。5．6 土地銷售時間和方式選擇本土地一級開發(fā)項目預(yù)計 2022 年 9 月竣工后即進(jìn)入經(jīng)營期。5．8 營銷策略加強土地市場營銷盡管土地一級開發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實際出讓是通過市場來實現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項目的成敗和收益。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級開發(fā)的出讓價格和項目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會或論證會，并通過媒體進(jìn)行宣傳，實行規(guī)劃公示，召開市民聽證會，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實現(xiàn)土地收益的最大化。表 61 總投資成本估算表序號 項目 金額（萬元） 比例 備注一 征地費 6870 %二 拆遷費 1056 % 　三 前期工程費 278 %四 市政設(shè)施建設(shè)費 3006 % 　五 地價款 % 樓面毛地價六 管理費用 % (1+2+3+4)*2%七 財務(wù)費用 % 年利率 %八 銷售推廣費用 % (1+2+3+4)*2%九 開發(fā)期間稅費 不發(fā)生十 不可預(yù)見費 % (1+2+3+4)*5%　 總計 100% 　6．1 開發(fā)建設(shè)補償費本項目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補償?shù)馁M用，預(yù)計為 2022 元/平米，拆遷成本約為 960 萬，加上 96 萬（拆遷和補償費用的 10%）的不可 預(yù)見費，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬元。表 63 前期工程費估算表序號 項目 金額（萬元） 備注1 項目申請報告編制費 18 工程咨詢公司收費2 環(huán)境影響評價報告編制費 9 環(huán)評公司收費3 交通影響評價報告編制費 12 交評公司收費4 規(guī)劃咨詢費 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費的 2%5 工程設(shè)計費 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費的 2%6 工程造價咨詢費 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %7 工程標(biāo)底編制費 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %8 招投標(biāo)代理費 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %9 招投標(biāo)管理費 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %10 工程建設(shè)監(jiān)理費 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 %11 其它費用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費的 2%　 合計 278 　6．4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點說明》和本項目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個部分的工作，詳細(xì)分述如下：（1）前期相關(guān)工作：該項工作費用約 85 萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計費 41 萬，水文、地質(zhì)勘察 費 44 萬。成本估算：通電方案的工程造價約 233 萬元。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。土方回填的實施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\輸。由于容積率小于 1，因此按用地面積計算，項目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 萬平方米，則出讓金總價為 萬元。6．8 銷售推廣費銷售推廣費是在銷售推廣土地一級開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費用，按開 發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設(shè)費用合計數(shù)的 2%估算，即 萬元。 主要資金使用如下（詳見表 64）：前期部分資金使用時間 2022 年 1 月2022 年 3 月， 計 3 個月；開發(fā)建設(shè)補償費部分資金使用時間 2022 年 3 月2022 年 7 月，計 5 個月拆遷部分資金使用時間 2022 年 5 月2022 年 9 月， 計 5 個月；工程部分資金使用時間 2022 年 3 月2022 年 9 月， 計 7 個月。本土地一級開發(fā)項目竣工后的土地價值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價值。根據(jù)項目區(qū)周邊商業(yè)項目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價平均約為 16790 元/平方米。7．2 開發(fā)余值的分析假設(shè)開發(fā)法測算的開發(fā)余值為本土地一級開發(fā)項目實現(xiàn)后并按規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的土地價格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤。現(xiàn)金流入為土地出讓收入（計算時應(yīng)除去出讓金，因為出讓金為政府收入），現(xiàn)流出為建設(shè)投資與財務(wù)成本（計算時應(yīng)除去出讓金，出讓金在投資階段并未支付）。上述數(shù)據(jù)表明本項目在財力上是可行的，投資可獲一定的效益。第九章 風(fēng)險分析9．1 不確定性分析收款時間和方式的不確定性土地出讓收益的收款時間和方式的不同，直接影響財務(wù)成本，也關(guān)系到投資的成敗。 9．2 盈虧平衡分析 在諸多不確定因素中，土地取得費對整個項目的影響程度較大。出讓建筑面 積，＝ 萬元247。由以上分析可知，該項目的盈利能力較好。（4）當(dāng)項目的熟地單價以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)下降 20%時，%。（4）、當(dāng)土地取得費以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)下降 20%時，本項目的投資成本利潤率為 %。因此項目完成越早，風(fēng)險就越小。9．6 工程質(zhì)量風(fēng)險在大市政建設(shè)過程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會對項目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險。第十章 社會效益評價10．1 對就業(yè)效益的影響土地一級開發(fā)項目的實施將提供更多的直接和間接就業(yè)機(jī)會。10．2 對環(huán)境效益的影響項目的實施將對環(huán)境效益產(chǎn)生積極的影響，項目區(qū)的綠化用地以及代征綠化將改善整個項目區(qū)的環(huán)境，營造健康的購物、旅游、生活空間。建成后的項目區(qū)將成為具有較強輻射能力和帶動能力的區(qū)域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢，對整個地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會意義。本項。現(xiàn)在項目所在地區(qū)相應(yīng)的市政設(shè)施不完善，待項目實施后可同時完善該地區(qū)的市政設(shè)施，以滿足周邊地區(qū)的市政管線需要。10．4 對區(qū)域發(fā)展的影響l、本項目的實施可以實現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價值，滿足本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。其次，土地一級開發(fā)階段房屋的征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)、場地的平整等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機(jī)會。9．7 政策風(fēng)險現(xiàn)階段土地一級開發(fā)項目政策、機(jī)制尚未成熟，對于土地供應(yīng)和管理體制的變化，在項目運轉(zhuǎn)和操作過程中必然存在許多過去未曾遇到的問題， 帶來一些政策層面的風(fēng)險。故應(yīng)提高效率，縮短項目開發(fā)和出讓周期，節(jié)省資金成本。因此對本項目而言，土地取得費的變化對本項目的影響較大。（2）、當(dāng)土地取得費以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時，%。以項目竣工后的熟地單價為敏感因素（1）當(dāng)項目的熟地單價以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時，6652 7025收入或總成本平均出讓單價（元/平方米）虧損本項目的投資成本利潤率為 %；（2）當(dāng)項目的熟地單價以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時，本項目的投資成本利潤率為 %。但由于項目拆遷補償?shù)慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)沒有進(jìn)行一一核實，項目土地取得費用的準(zhǔn)確性來源于項目統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性方面，因此，土地取得費預(yù)算存在一定的誤差。假定建筑面積、總成本等不變，以出讓單價為不確定性變量分析。土地出讓價格的不確定性隨著時間推移，房地產(chǎn)市場情況可能會發(fā)生變化，地價也會隨之波動，影響出 讓價格。8．5 借款償還本項目借款 萬元，發(fā)生借款利息 萬元，按穩(wěn)健估計，借款償還 期為 年，償還借款及利息的資金來源為土地出讓收入，詳見表 83。按年基準(zhǔn)收益率 10%計算,財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。預(yù)計總成本費用約 萬元。經(jīng)測算（詳見表 71），樓面土地價格約為房屋 銷售價格的%，即樓面土地價格約為 7025 元/平方米。假 設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價扣除相應(yīng)的開發(fā)成本費用及二級開發(fā)利潤后求出土地價格，即二級開發(fā)商可承受的地價水平。旅游度假用地屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實現(xiàn)其土地的價值。6．10 不可預(yù)見費不可預(yù)見費按開發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設(shè)費用合計數(shù)的 5%估算，即 萬元。6．7 財務(wù)費用財務(wù)費用是土地一級開發(fā)主體的資金成本。綜上，市政設(shè)施預(yù)計總投