【正文】 以達(dá)到吸引更多客戶。l 商業(yè)應(yīng)考慮整體形象的需要，建議商業(yè)只租不售，租金應(yīng)與周邊上也一致第七章 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度與節(jié)奏㎡，地下6層，地上26層，其中地上1~6層為商業(yè)，㎡，地上7~26層為寫(xiě)字樓，㎡，負(fù)一層至負(fù)六層為車庫(kù)和設(shè)備用房，㎡。國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)和機(jī)構(gòu)是為了通過(guò)項(xiàng)目本身所在的區(qū)域位置來(lái)體現(xiàn)公司自身形象，使公司品牌更上一個(gè)臺(tái)階，所以公司的產(chǎn)品要在區(qū)域內(nèi)能夠形成標(biāo)桿效應(yīng)。通過(guò)項(xiàng)目所在區(qū)域以及區(qū)域內(nèi)所建項(xiàng)目來(lái)看，本案適合做高端客戶市場(chǎng)，例如世界級(jí)大型企業(yè)駐渝辦事處，但目前缺乏如此類型的客戶資源和招商環(huán)境，所以建議項(xiàng)目以國(guó)內(nèi)有實(shí)力的，屬于本土的金融公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以及中高等投資者為主要客戶群。最大限度的加大景觀面的處理，增強(qiáng)采光效果。適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用建筑色彩，玻璃幕墻，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感、商務(wù)感；避免空調(diào)機(jī)位對(duì)立面的影響及大型機(jī)的處理，在片區(qū)形象的領(lǐng)先。劣勢(shì)：沒(méi)有商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)通過(guò)以上權(quán)衡分析，建議采用高檔寫(xiě)字樓+高檔商業(yè)物業(yè)搭配（3）商業(yè)定位——立足于項(xiàng)目地塊片區(qū)，輻射整個(gè)記憶之城！位置：建成后地上五層裙樓功能：項(xiàng)目整體形象有力提升；減輕資金流動(dòng)和回款壓力。高檔寫(xiě)字樓+高檔酒店式公寓優(yōu)勢(shì)：酒店式公寓在區(qū)域有一定銷售市場(chǎng)劣勢(shì)：酒店式公寓成本過(guò)大，對(duì)公司中期回款有一定壓力。第六章 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位：區(qū)域內(nèi)的城市綜合體所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間其中幾個(gè)進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。競(jìng)爭(zhēng)：高端寫(xiě)字樓放量明顯增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型建筑面積（m2）開(kāi)盤(pán)時(shí)間竣工時(shí)間交房標(biāo)準(zhǔn)/裝修標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)江國(guó)際寫(xiě)字樓、CLUB公寓、超五星級(jí)酒153265　精裝修龍湖國(guó)際寫(xiě)字樓46000現(xiàn)房毛坯金科500間寫(xiě)字樓 25000毛坯中新城上城寫(xiě)字樓、公寓、酒店46000現(xiàn)房毛坯協(xié)信中心寫(xiě)字樓36000　精裝修渝高城市日記寫(xiě)字樓、精裝商務(wù)公寓、寫(xiě)字樓精裝修金融街重慶金融中心寫(xiě)字樓230000　毛坯重慶財(cái)富中心寫(xiě)字樓23500　毛坯供應(yīng)情況：整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)是體現(xiàn)的階段式的發(fā)展，在某一時(shí)間段高速發(fā)展，然后在某一時(shí)間段保持一個(gè)基本穩(wěn)定的供應(yīng)情況，從圖表上來(lái)看，從2007年到2008年寫(xiě)字樓的體量供應(yīng)有了質(zhì)的飛躍，但是2008年遇到房地產(chǎn)的寒冰后，2009年上半年供應(yīng)比2008年同期略少。國(guó)內(nèi)貸款、%，意味著當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主力資金來(lái)源渠道的暢通，為全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資建設(shè)的平穩(wěn)增長(zhǎng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2012 年低密度住宅消化速較快， 2012年成交洋房和別墅產(chǎn)品 分別為 146萬(wàn)平方米和 115 萬(wàn)平方米， 總成交面積達(dá)到 261萬(wàn)平方米， 而 2012年洋房和別墅的供應(yīng)量?jī)H為195萬(wàn)平方 米，全年低密度物業(yè)的需求量 遠(yuǎn)高于供應(yīng)。2012 年主城區(qū)車庫(kù)銷售面積達(dá)到88 萬(wàn)平方米。2012年商品房成交價(jià)格走勢(shì)呈前低后高，全年四個(gè)季度主城區(qū)商品房成交均價(jià)分別為6549元/平方米、6754元/平方米、6707元/平方米和7050元/平方米。 2012 年第四季度成交商品房 715萬(wàn)平方米，占全年總成交量的32% ，僅 12 月主城區(qū)成交商品房 達(dá)到 302 萬(wàn)平方米，創(chuàng) 37 個(gè)月來(lái)成交新高。2012年該類房屋開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，%，首次突破百億元大關(guān)；，%，首次突破三百億元。圖：2011年以來(lái)各月重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速單位：% 從開(kāi)發(fā)投資構(gòu)成來(lái)看，2012年上半年，%，；下半年房地產(chǎn)企業(yè)建安投資加速，%，%。2012年，%。在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)的背景下，民生改善也得以同時(shí)實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效益。年末，%。從八大類商品和服務(wù)價(jià)格的增長(zhǎng)看，雖然食品和居住類價(jià)格仍是拉動(dòng)全年重慶居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲的主要原因，但其增速明顯放緩，對(duì)總指數(shù)上漲的拉動(dòng)作用在減弱。面對(duì)國(guó)際投資持續(xù)低迷的局勢(shì)，我市利用外商投資連續(xù)2年破百億，與上年持平。加工貿(mào)易成倍增長(zhǎng)、筆電出口強(qiáng)力帶動(dòng)是全市對(duì)外貿(mào)易高速發(fā)展的有力支撐。從大類商品銷售看，通信器材、家具類和文化辦公用品類商品零售額增長(zhǎng)位列前三，%、%%。城鎮(zhèn)市場(chǎng)與鄉(xiāng)村市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。在巴斯夫重慶化醫(yī)集團(tuán)40萬(wàn)噸MDI一體化項(xiàng)目、軌道交通六號(hào)線一期工程、重慶鋁業(yè)有限公司環(huán)保搬遷大板錠項(xiàng)目、重慶至利川鐵路等重大項(xiàng)目的拉動(dòng)下，全市投資規(guī)?？偭客黄?000億元，%。%，%。從工業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)升級(jí)看，作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重大舉措，電子信息產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展使其成為重慶重要的支柱產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)期以來(lái)汽摩“一枝獨(dú)秀”的格局得以轉(zhuǎn)變，全市工業(yè)逐步形成了電子、汽車“雙輪驅(qū)動(dòng)”和裝備、化醫(yī)、材料、能源、輕紡等“五輪支撐”的多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。從全國(guó)范圍看，增幅排列全國(guó)第2，西部第1，實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。 ? 本項(xiàng)目北望中央公園，具有一定的景觀優(yōu)勢(shì)，可以以此為突破點(diǎn)綠色生態(tài)方面的設(shè)計(jì)，形成自身的特色。? 商業(yè):餐廳及觀景臺(tái) ? 底層餐廳已經(jīng)確定由 Drakeamp。借鑒意義： ? 建筑的地標(biāo)性或特色不一定只能通過(guò)高度來(lái)體現(xiàn)，富有個(gè)性化的建筑設(shè)計(jì)和外觀立面均可以形成項(xiàng)目獨(dú)有的特征； ? 本項(xiàng)目的高度受到限制，可以通過(guò)建筑外觀、立面色彩、LED等附加裝置來(lái)突出項(xiàng)目的標(biāo)識(shí)性。我們初步對(duì)本項(xiàng)目提供以下案例參考 案例借鑒一 ：震旦國(guó)際大廈（AURORA），上海 個(gè)性化的建筑立面，從外觀上突出地標(biāo)性,而非高度 項(xiàng)目概況： ? 位置：上海浦東新區(qū)陸家嘴富城路，緊靠濱江大道 ? 交通：步行8分鐘到達(dá)地鐵2號(hào)線陸家嘴站 ? 開(kāi)發(fā)商：震旦集團(tuán) ? 開(kāi)發(fā)時(shí)間：2003年6月交付使用 ? 規(guī)劃指標(biāo)：總建筑面積103,386平方米，地上45層，高180米 ? 物業(yè)體系構(gòu)成： ? 甲級(jí)寫(xiě)字樓 ? 配套商業(yè)，如全家便利店等項(xiàng)目特色： ? 獨(dú)一無(wú)二的立面設(shè)計(jì) ? 外觀為金色設(shè)計(jì)，主樓 5 層以上為金銀色相間的玻璃幕墻，5 層一下為花崗石材墻面； ? 大堂挑高 12 米，以金色為主色系，歐洲宮廷式穹頂設(shè)計(jì)，吊頂燈飾，充分展現(xiàn)大廈穩(wěn)重氣派的形象。充分利用挖掘項(xiàng)目自身的地塊價(jià)值，運(yùn)用差異化和創(chuàng)新性的發(fā)展策略，引入國(guó)際化發(fā)展理念，并結(jié)合本地市場(chǎng)需求特征，突破已有的同類項(xiàng)目設(shè)計(jì)，發(fā)展具備特色的產(chǎn)品，凸顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，強(qiáng)化項(xiàng)目及企業(yè)自身在重慶市場(chǎng)中的形象，支撐起項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展及產(chǎn)品價(jià)值提升的基礎(chǔ)； 以市場(chǎng)的角度探討本項(xiàng)目的最佳發(fā)展組合及最大潛在價(jià)值。本項(xiàng)目的威脅： ? 寫(xiě)字樓物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度：主城區(qū)解放碑、觀音橋和江北嘴核心商圈未來(lái)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓總體供應(yīng)較大，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不容樂(lè)觀。? 江北嘴的高規(guī)劃起點(diǎn)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供區(qū)位支撐： 作為重慶“兩江新區(qū)”新興規(guī)劃的商務(wù)金融區(qū)，江北嘴 CBD定位為以金融服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、長(zhǎng)江中上游的 CBD, 集群效應(yīng)明顯。本項(xiàng)目的劣勢(shì) ： ? 無(wú)法與軌道交通站點(diǎn)直接接駁：本項(xiàng)目位于江北城和大劇院站點(diǎn)中間，距離兩個(gè)站點(diǎn)均有約500米，對(duì)于商業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)法直接實(shí)現(xiàn)對(duì)接，必然影響商業(yè)價(jià)值和人流聚集度。未來(lái)江北嘴將承擔(dān)著主城區(qū)核心商務(wù)區(qū)升級(jí)換代的引擎，由解放碑CBD一核獨(dú)大逐漸發(fā)展到解放碑和江北嘴雙核驅(qū)動(dòng)。特別是對(duì)于重慶城市經(jīng)濟(jì)水平和國(guó)際化水平的推動(dòng)作用明顯，城市商務(wù)影響力的提高，將有利于優(yōu)質(zhì)物業(yè)的發(fā)展。? 未來(lái)交通節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃為軌道交通6號(hào)線和9號(hào)線交匯站。區(qū)域特征： ? 城市CBD 核心區(qū)：項(xiàng)目所處區(qū)域是重慶市政府規(guī)劃的三大 CBD區(qū)域之一（另外 2 大區(qū)域是解放碑 CBD、彈子石 CBD，分別定位為 CBD商貿(mào)中心和休閑商務(wù) CBD），承擔(dān)重慶 CBD 的商務(wù)核心功能，定位為“中央商務(wù)區(qū)”。 2008年底，重慶大劇院、重慶科技館、中央公園、基督教堂將基本建成，區(qū)內(nèi)道路管網(wǎng)體系將全線貫通，已出讓地塊將全面開(kāi)工建設(shè)，江北嘴CBD中心框架將基本形成；2012年臨江及中央公園周邊地塊的酒店、商務(wù)寫(xiě)字樓及公寓將建成開(kāi)業(yè)，江北嘴CBD各項(xiàng)功能將基本齊備；2015年江北嘴CBD將全面建成，功能將得以逐漸完善。 江北嘴CBD用地規(guī)模約226公頃，總開(kāi)發(fā)量約653萬(wàn)平方米 (其中地下開(kāi)發(fā)面積約110萬(wàn)平方米)，其中辦公寫(xiě)字樓262萬(wàn)㎡，約占總量的48%；酒店31萬(wàn)㎡，約占總量的6%；文化娛樂(lè)20㎡，約占總量的4%；商業(yè)配套50㎡，約占總量的9%；居住179萬(wàn)㎡，約占總量的33%，建成后可容納居住人口約5萬(wàn)人，安排就業(yè)15萬(wàn)人。 江北嘴中央商務(wù)區(qū)居于顯要的中心位置，東臨長(zhǎng)江，南瀕嘉陵江，與渝中區(qū)朝天門(mén)、南岸區(qū)彈子石濱江地區(qū)隔江相望，處于城市中的兩江交匯口的景觀密集區(qū)。 項(xiàng)目能夠獲得較好的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值較高，同時(shí)利息保障倍數(shù)和償債備負(fù)率均較好，能夠保證貸款的順利償還并獲得良好的經(jīng)營(yíng)效益。是江北嘴的地標(biāo)性建筑之一。 可研目的本次可研報(bào)告的目的旨在因承貸企業(yè)重慶成大置業(yè)有限公司為籌集本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需要，并以本項(xiàng)目銷售收入作為還款來(lái)源，因此本可研報(bào)告主要評(píng)價(jià)承貸企業(yè)和本項(xiàng)目的還款能力及銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)及其利息收益，為銀行發(fā)放貸款提供參考。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第二章 江北城基本情況、江北嘴CBD規(guī)劃概況、區(qū)位條件及定位重慶市中央商務(wù)區(qū)總用地規(guī)模約5平方公里，由江北嘴現(xiàn)代商務(wù)區(qū)、解放碑商貿(mào)區(qū)和彈子石濱江地帶功能配套區(qū)共同組成，形成“兩區(qū)一線”，其中重點(diǎn)是“兩區(qū)”，即江北嘴現(xiàn)代商務(wù)區(qū)、解放碑商貿(mào)區(qū)，三個(gè)組成部分各有職能分工，協(xié)調(diào)發(fā)展。江北嘴中央商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)主要分三階段建設(shè)：拆遷前第二階段是啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)工作 ? 商務(wù)辦公功能突出：商務(wù)辦公是江北嘴 CBD 主導(dǎo)功能。其中 6 號(hào)線南經(jīng)解放碑（小什字站），連通茶園新區(qū)，北至兩江新區(qū)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，遠(yuǎn)期延伸至北碚，計(jì)劃于 2013 年全線通車；遠(yuǎn)期規(guī)劃9 號(hào)線，西達(dá)沙坪壩，經(jīng)觀音橋到江北城，北段延伸至江北機(jī)場(chǎng)航站大樓。有望成為繼上海浦東陸家嘴，天津?yàn)I海新區(qū)之后另一新興的商務(wù)金融中心。 項(xiàng)目初步分析、項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) ： ? 商務(wù)辦公氛圍成熟 ：項(xiàng)目位于重慶市中央商務(wù)區(qū)核心地帶，以金融業(yè)為主導(dǎo)的高檔商務(wù)辦公物業(yè)云集，有助于寫(xiě)字樓物業(yè)的開(kāi)發(fā)形成聚集效應(yīng)；同時(shí)，由此衍生的商務(wù)人群也將為中高檔商業(yè)的開(kāi)發(fā)提供了消費(fèi)力支撐。 ? 地塊限高限制了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的檔次：本項(xiàng)目限高 120 米，而南側(cè)和東側(cè)的兩大銀行地塊均為限高200米，將阻擋本項(xiàng)目南向望江的景觀視線；同時(shí)，也將造成項(xiàng)目無(wú)法在高度上樹(shù)立地標(biāo)性。起點(diǎn)高，規(guī)劃長(zhǎng)遠(yuǎn)，未來(lái)配套齊全，將有望取代解放碑成為重慶 CBD的代表。 ? 面臨周邊項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)： 江北嘴 CBD規(guī)劃寫(xiě)字樓物業(yè)將有 262 萬(wàn)平方米，商業(yè)配套 50 萬(wàn)平方米，且兆華斯坦、越洋地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、中海、金融街置業(yè)等國(guó)內(nèi)外知名開(kāi)發(fā)商云集，如何實(shí)現(xiàn)差異化，把握合理入市時(shí)機(jī)，避開(kāi)與周邊項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)是項(xiàng)目定位的關(guān)鍵。從各相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)可接受的角度，如何利用客戶群體和需求對(duì)項(xiàng)目定位及物業(yè)構(gòu)成進(jìn)行把握，進(jìn)行有主題特色的商業(yè)開(kāi)發(fā)，是項(xiàng)目發(fā)展可行性的關(guān)鍵。 ? LED幕墻系統(tǒng) ? LED 幕墻系統(tǒng)位于大廈西立面 19 至 33 層，面向黃浦江，該大廈的 LED 的發(fā)光二極管位于玻璃幕墻玻璃內(nèi)側(cè)，白天外觀效果為正常建筑幕墻效果。 案例借鑒二:蒼鷺大廈（HERON TOWER）倫敦 富有特色的寫(xiě)字樓、商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)及布局，最大限度挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值項(xiàng)目概況： ? 位置：倫敦中心城區(qū)的金融服務(wù)區(qū)內(nèi)，110 Bishopsgate,周邊有大量地標(biāo)性建筑 ? 交通：距離機(jī)場(chǎng)約50分鐘車程，步行6分鐘有地鐵站 ? 開(kāi)發(fā)商：Heron International ? 開(kāi)發(fā)時(shí)間：2011年2月竣工 ? 規(guī)劃指標(biāo)：總建筑面積43,000平方米，高230米 ? 物業(yè)體系構(gòu)成： ? 甲級(jí)寫(xiě)字樓： 41100 平方米（233 層） ? 商業(yè)：700 平方米（LG1 層） ? 頂層餐廳及酒吧：1200 平方米（3840 層） ? 寫(xiě)字樓部分? 組團(tuán)式結(jié)構(gòu)： ? 寫(xiě)字樓部分以 11 個(gè)組團(tuán)的形式出現(xiàn)，其中有 10 個(gè) 3 層的組團(tuán)（面積約 3,3003,500 平方米/個(gè)），1 個(gè) 6 層的組團(tuán)（面積為 6,512 平方米）； ? 每個(gè)組團(tuán)的首層約有 1,000 平方米的中庭，體現(xiàn)組團(tuán)的相對(duì)獨(dú)立性，同時(shí)獲得良好的采光。Morgan 運(yùn)營(yíng)，將在 2011 年 6 月開(kāi)業(yè)，命名為“The Drift” ? 頂層餐廳及觀景臺(tái)： ? 設(shè)置在 3840 層，餐廳高度在 175 米以上,2 部直達(dá)電梯直達(dá)； ? 客戶可享受城市美景和美食， 運(yùn)用整面的玻璃及雙層挑空設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)了最大的室內(nèi)視野； ? 頂層餐廳和酒吧將由 SUSHISAMBA 管理,將在 2011 年 8 月開(kāi)業(yè)，以日本菜、巴西菜和秘魯菜為主。 ? 受整體規(guī)模的限制，本項(xiàng)目的商業(yè)部分面積有限，無(wú)法支撐一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)物中心體量；而具有特色的餐飲、休閑設(shè)施既可以降低運(yùn)營(yíng)難度能提升項(xiàng)目檔次，是可以探索的發(fā)展方向。、 工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健回升2012年，%，%。2012年，%，“全球筆電五臺(tái)就有一臺(tái)重慶造”。工業(yè)結(jié)構(gòu)加快向“高、精、?！碑a(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)型升級(jí)，在內(nèi)外需求乏力的背景下有效抵御了整體行業(yè)大幅下滑的風(fēng)險(xiǎn)，為全市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的支撐。民間投資在陸續(xù)推出的多個(gè)促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的促進(jìn)下實(shí)