房地產(chǎn)項目開發(fā)用好委托貸款可節(jié)稅案例-wenkub
2023-05-13 08:47:57 本頁面
【正文】 得稅、土地增值稅等稅種的征收管理。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過下屬項目公司委托貸款方式進行資金融通時，要慎重考慮融資規(guī)模與貸款利率。 在上述假設(shè)條件成立的情況下。 利息費用稅前扣除限額為10000萬元50%8%2=800萬元。 對Z省F市ZD房產(chǎn)公司貸款期間內(nèi)主要稅種應(yīng)納稅額計算： 假定在貸款期滿前該項目已全部實現(xiàn)銷售，收入、成本、費用、稅金均能準(zhǔn)確核算，且會計與稅收無上述事項外的其他差異。 （3）印花稅應(yīng)納稅額為20000萬元%=10萬元。以上四方構(gòu)成關(guān)聯(lián)方，該項委托貸款業(yè)務(wù)構(gòu)成關(guān)聯(lián)方交易。其中，ZD房產(chǎn)集團6000萬元，占注冊資本總額比例60%；J省ZD房產(chǎn)公司（同為ZD房產(chǎn)集團控股公司的內(nèi)資企業(yè)）3000萬元，占注冊資本總額比例30%；F市城投公司200萬元，占注冊資本總額比例2%；自然人C某800萬元，占注冊資本總額比例8%。房地產(chǎn)項目開發(fā)用好委托貸款可節(jié)稅案例 來源：北京東審作者： 案例 ZD股份公司為境內(nèi)上市的綜合型企業(yè)，其核心產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)，由其控股子公司 ZD房產(chǎn)集團實施。 2008年6月J省ZD房產(chǎn)公司與中國建設(shè)銀行股份有限公司HZ支行簽訂了委托貸款借款合同，委托該行向Z省F市ZD房產(chǎn)公司發(fā)放委托貸款2億元人民幣，用于該公司在F市的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 對J省ZD房產(chǎn)公司貸款期間內(nèi)主要稅種應(yīng)納稅額計算： 委托貸款期限內(nèi)應(yīng)收取的利息總額為20000萬元12%2=4800萬元。 ?。?）水利建設(shè)基金應(yīng)繳費額為4800萬元%=。計算土地增值稅時，財務(wù)費用中的利息費用與管理費用、銷售費用一起按土地受讓款與開發(fā)成本的10%計算扣除。 企業(yè)所得稅影響額為－（800萬元25%）=－200萬元。 導(dǎo)致稅負(fù)較高的主要原因如下： ?。?）項目公司之間委托貸款利率商定為12%，與同期同類商業(yè)銀行貸款利率8%的差異，產(chǎn)生了稅收納稅調(diào)整事項。不當(dāng)?shù)娜谫Y規(guī)模與利率可能會導(dǎo)致整個集團因此增加沉重的邊際稅負(fù)。 據(jù)了解，委托貸款廣泛運用于現(xiàn)金池和第三方委托貸款之中，其中現(xiàn)金池業(yè)務(wù)主要是在一家大型企業(yè)集團內(nèi)部進行的資金借貸，在此項業(yè)務(wù)中可能產(chǎn)生的風(fēng)險系數(shù)幾乎為零。企業(yè)間接從關(guān)聯(lián)方獲得的債權(quán)性投資，包括：（一）關(guān)聯(lián)方通過無關(guān)聯(lián)第三方提供的債權(quán)性投資；（二）無關(guān)聯(lián)第三方提供的、由關(guān)聯(lián)方擔(dān)保且負(fù)有連帶責(zé)任的債權(quán)性投資；（三）其他間接從關(guān)聯(lián)方獲得的具有負(fù)債實質(zhì)的債權(quán)性投資。在有關(guān)國家稅收政策未明確之前，企業(yè)的貿(mào)然行為，可能會帶來較大的稅務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬的項目公司資金的拆借，主要是為了充分發(fā)揮集團自有資金的使用效率，并非為了賺取利息收入，對整個集團而言不能產(chǎn)生收入，同時也不能增加成本。在投資收益分配時，符合條件的仍無需補交企業(yè)所得稅。委托貸款上海變身后再度出現(xiàn) 監(jiān)管層沉默是金所有發(fā)帖|訂閱文章 加為好友|給我留言 “投資收益率超過５％，而且沒有任何投資風(fēng)險，這樣的投資方式你到哪里去找？”上海中資投資擔(dān)保公司總經(jīng)理張瀚融向記者大力推介的，是中資擔(dān)保新近正在籌備與深圳發(fā)展銀行合作推出的“好利來專業(yè)理財委托存款”。 %存款利息的吸引力 記者了解到“好利來”操作的具體過程是，委托人將資金存入指定的深圳發(fā)展銀行，并和銀行簽訂《委托存款協(xié)議》和《委托貸款合同》，同時取得中資擔(dān)保出具的保函。對貸款方而言，貸款方只要有良好的還款能力和抵押物，就可以迅速從這里獲得貸款。 而擔(dān)保業(yè)也在密切關(guān)注這一產(chǎn)品的市場反映。該項目經(jīng)理認(rèn)為，因為多方委貸業(yè)務(wù)已經(jīng)在２００３年底被銀監(jiān)會叫停，現(xiàn)在由擔(dān)保公司出面來做，的確可以規(guī)避銀行監(jiān)管障礙。 “從現(xiàn)在的委托協(xié)議上看，我找不到任何監(jiān)督者。項目一經(jīng)推出，兩周內(nèi)銷售告罄；今年1月20日，由民生銀行南京分行和浦東發(fā)展銀行南京分行共同推出的 5億元“南京繞城公路高速化改造工程”個人委托貸款項目，萬元起售，不設(shè)上限。所謂個人委托貸款是指由個人委托人提供資金，銀行根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。從政府角度看，個人委托貸款的推出有以下意義：首先是開辟了一條利用民間資本投資城市建設(shè)的融資新渠道，解決資金來源，同時也是一種便捷的融資方式，起到融資快速通道的作用；其次是吸引廣大市民參與城市建設(shè)，可加強社會監(jiān)督；第三則是此項貸款利率比正常貸款利率下浮近30％，降低了融資成本，少了可觀的財務(wù)
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