【正文】 二部分、常熟世茂常熟市城市經濟的快速增長，提升了常熟城市化進程，成為推動常熟房地產市場穩(wěn)定、健康發(fā)展的重要性因素。受到土地成本的影響，房地產銷售價格保持快速增長的態(tài)勢土地供應總量的限制和土地市場流轉程序的規(guī)范，使經營性房地產土地成本占投資總成本的比重進一步增加，%%。%，%，房地產一級市場銷售壓力驟然增大。房地產市場供給充足，市場供給結構失衡延續(xù)2003年、2004年房地產快速成長的影響及今年上半年實施的土地政策，加速了房地產市場的土地開發(fā)速度，今年1~7月份，%，房地產市場供給充足。房地產市場開發(fā)規(guī)模逐漸增大，房地產開發(fā)商逐步走向成熟今年1~7月份，%%。世紀中心有理由保持謹慎的樂觀。在這種市場背景下，消費者表現更為理性，市場競爭白熱化，行業(yè)規(guī)則規(guī)范化，機會與約束同時發(fā)揮作用。宏觀調控政策影響力顯著，房地產市場步入結構盤整期近年來，國家采取的系列的宏觀調控政策，分別從土地政策、金融政策、房地產法律法規(guī)、房地產產業(yè)稅費政策等角度對房地產供給商、房地產消費者施加影響，成功的抑制了我國房地產業(yè)高速增長的勢頭。常熟世茂創(chuàng)夢世紀營銷推廣方案目 錄第一部分、常熟房地產市場狀況及前景分析 4一、項目市場背景分析 5二、常熟房地產市場現狀分析 8三、常熟房地產前景展望 11第二部分、常熟世茂經過較長時間的市場博弈，國家采取規(guī)范房地產市場、完善房地產法律法規(guī)、嚴厲打擊房地產市場投機性投資行為、繼續(xù)實施積極的貨幣政策、積極扶持初次置業(yè)需求、引導房地產市場產品供給結構和市場消費結構等措施，有效抑制房地產業(yè)非理性、快速增長的勢頭，市場行進平穩(wěn)的狀態(tài)，市場步入調整、結構重組、穩(wěn)恒發(fā)展的時期。在這種市場形勢下，房地產市場自住型消費需求成為住宅市場的重要支柱，高性價比產品、低檔次價位產品成為市場上關注的熱點，房地產供給商采取各種促銷手段推售產品；部分房地產市場投資客調整其投資戰(zhàn)略，商鋪、商務辦公寫字樓成為其關注的對象，如近階段南京、上海房地產市場狀態(tài)。二、常熟房地產市場現狀分析市場投資保持快速增長的勢頭根據常熟統(tǒng)計局公布的信息顯示，2004年，%，%；，%。房地產開發(fā)市場項目開發(fā)規(guī)模逐漸增大，如尚戶花園總占地面積約10萬平方米。根據今年上半年常熟房地產春季展覽會的市場反應，2005年常熟房地產市場豪宅供給量急劇增大，65%的產品屬于高檔別墅，如雅蘭美地山莊、國美山莊、名坤豪園、圣地雅歌、藝墅信步華庭等；而商鋪、普通住宅產品供應相對缺乏，市場供給結構失衡。從二級市場上看，今年1~，%，%。房地產銷售價格保持穩(wěn)步增長的勢頭。隨著生活水平的提高，常熟市民逐漸重視生活環(huán)境和生活質量，大部分常熟本地市民采取二次置業(yè)改善生活環(huán)境，對產品質量、園林景觀、生活環(huán)境、配套設施等綜合素質要求較高，高品質產品受到市民的關注。創(chuàng)夢世紀目標市場分析本項目目標市場主要由常熟本地消費群體、長期駐常熟投資經營的消費群體、項目周邊城鎮(zhèn)及房地產投資客群等四大客群組成。另一方面，在房地產金融市場、房地產產業(yè)政策的壓力之下，根據我國房地產市場發(fā)展水平不均勻這一房地產市場發(fā)展現狀，國內外房地產投資群體相續(xù)放棄房地產市場發(fā)展水平相對比較成熟的城市，其目標投資對象轉向瞄準像常熟市之類城市經濟快速增長的新興經濟城市的房地產市場，由于這類城市的房地產市場處于成長階段，投資前景樂觀。本項目的目標市場具有一定的經濟基礎，他們渴望能夠為自己、為家人提供一種舒適的、安全的居住環(huán)境和工作條件，注重居住環(huán)境品質，體現優(yōu)越的精神生活內涵，他們具有前瞻性的眼光對待生活、對待人生，具有超前的投資意識和享受生活投資意識。外地駐常熟投資經營的消費群體組成l 在常熟招商城長期投資經營業(yè)者l 其他外地長期在常熟投資經營、經商的投資者根據對常熟房地產市場消費市場的調查，預計這一消費群體將占本項目總消費群體的30%左右。預計這一消費群體將占本項目總消費群體的15%左右。項目周邊日常生活配套及市政基礎配套設施有省中學、昆城中學、市中學、體育館、展覽中心、新區(qū)醫(yī)院以及在建的一些政府職能部門等。地塊被閩江路、珠江路和新世紀大道分成六小塊。該項目的開發(fā)建設，將會改變常熟市行政、經濟、文化的發(fā)展格局，給常熟市民提供新的活動空間，輸入新的生活理念和休閑生活方式，有力的推動常熟市城市化進程。外墻面全部采用國家規(guī)定的外墻保溫、防滲技術，提倡節(jié)約能源。更添生活情趣。來自 .... 中國最大的資料庫下載小區(qū)安全、生態(tài)、智能化系統(tǒng)向業(yè)主提供安全、舒適、健康的生活空間。在住宅內部安裝對講呼救報警系統(tǒng)，在住宅門窗、客廳以及廚房安裝各種探測器，或者在臥室設置緊急呼救按紐，一旦發(fā)現盜賊闖入或者發(fā)現燃氣泄漏，可以通過這個報警系統(tǒng)將信號傳到物業(yè)管理中心，監(jiān)控計算機會立即顯示發(fā)生警情用戶的信息并提供24小時的自動報警求助。創(chuàng)夢世紀的市場知名度，樹立世茂項目劣勢、市場容量小本項目市場供給體量大，而常熟市城市人口增長緩慢，市場容量小，這將增加本項目的銷售難度。項目威脅、市場供給量大，競爭日趨激烈從2004年開始，常熟房地產市場供給量急劇增加，在六月新政壓力之下，市場銷售壓力顯著增大，市場競爭日趨激烈。大盤優(yōu)勢與品牌效應受到人口規(guī)模、城市綜合實力、城市化建設進程等多種因素的影響，為了合理規(guī)避房地產項目開發(fā)風險、考慮到公司的開發(fā)實力和經濟實力，常熟市房地產開發(fā)市場普遍規(guī)模不大，建設項目日常生活配套設施大多數比較缺乏。世茂集團具有豐富的高檔住宅建設經驗、雄厚的經濟實力、良好的市場口碑，充分整合品牌優(yōu)勢和大盤優(yōu)勢資源，打造常熟市場的明星樓盤，是取得項目成功的必由之路。線路二：動常熟同時是經濟高速發(fā)展、充滿活力的經濟型城市（如招商城的服裝批發(fā)、兩大省級經濟開發(fā)區(qū)等），常熟市民是富于激情的，充滿活力的市民。從古至今，這里山青水秀，人文薈萃，常熟市民一直生活在美景之中，而生活中的“休閑之美”、“和諧之美”更是這座城市的醉美之處。世紀中心緊鄰常熟市重點規(guī)劃中心區(qū)，市新政府辦公大樓在地塊附近，本項目開發(fā)規(guī)模大，配套設施齊全，聚居住、娛樂、休閑、商業(yè)、酒店、市政配套等設施于一身，建成后將成為常熟市行政、經濟、文化交流中心，是新常熟的城市標志性形象建筑。世紀中心定位為：她是一個引領新常熟時尚文化生活的活動場所一個常熟休閑娛樂文化活動新中心一個常數的優(yōu)美、健康、舒適生活的新空間一個充滿經濟發(fā)展動力、充滿激情生活的夢想空間她是一個充滿時尚休閑，活力夢想的常熟市民新生活理想方式。所以，我們將創(chuàng)夢世紀定位為：都市生態(tài)美宅，彩色休閑生活都市——本項目區(qū)位優(yōu)勢顯著，建成后將成為常熟城市新經濟文化中心，處于常熟城市化新興的經濟中心城區(qū)。創(chuàng)夢世紀主題市場定位世茂常熟的服飾業(yè)發(fā)達，號稱中國服裝城，在國內外久享盛譽，與意大利米蘭服裝城相媲美。一、項目前期市場推廣線索通過對常熟房地產市場分析及世茂根據上述對項目產品價值分析，本項目位于常熟市重點規(guī)劃的新中心城區(qū)，常熟市新政府辦公樓位于項目地塊附近，本項目聚住宅、酒店、商業(yè)、金融、大賣場、會展、城市公園、辦公于一體，建成后成為常熟市重要的行政、經濟、文化交流中心，是常熟市民重要的休閑、娛樂、購物場所，將促進常熟城市建設、提升常熟城市核心經濟實力、引領常熟市民市場消費新潮流，市場投資潛力巨大。創(chuàng)夢世紀項目前期推廣思路示意圖（二）世茂集團品牌價值市場推廣策略根據對常熟房地產產品供給市場、房地產開發(fā)市場進行綜合分析，發(fā)現常熟房地產開發(fā)商缺乏雄厚的經濟實力，缺乏大型項目開發(fā)經驗，市場上大多數開發(fā)項目規(guī)模小，流通的產品建筑風格、建筑規(guī)劃功能單一，日常生活配套設施不足，缺乏創(chuàng)新意識，消費者對開發(fā)商具有強烈的質疑心理。憑借世茂集團市場品牌價值的號召力，結合常熟城市現狀、常熟房地產現狀及項目特點，本項目規(guī)模優(yōu)勢明顯，時尚的建筑風格、優(yōu)美的園林景觀、濃厚的商業(yè)氣息，將對常熟城市發(fā)展格局產生深遠的影響，引領常熟房地產市場的發(fā)展進程！大盤，是本項目前期推廣的絕對性優(yōu)勢；意大利園林景觀設計、意大利米蘭時尚風情生活，展現本項目高尚的市場形象；五星級酒店、賓館、大賣場、會展設施及寫字樓等建筑產品，打造常熟經濟新中心，投資前景樂觀；時尚城市