【正文】 提質擴容是有幫助的。 （1）國家發(fā)改委和建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； （2）國務院西部開發(fā)辦《關于西部大開發(fā)若干政策措施的實施意見》； （3）《內蒙古自治區(qū)實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》； （4）《包頭市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》 ； （5）國家頒發(fā)的各類相關的技術規(guī)范； （6）《國家統(tǒng)計年鑒》； （7）《包頭市統(tǒng)計年鑒》 ；（8）建設單位提供的其他與本項目有關的相關資料； （9）現(xiàn)場勘查及市場調查收集的有關資料項目建設符合國民經(jīng)濟發(fā)展當前，我國國民經(jīng)濟正處于特殊發(fā)展時期，為使得國民經(jīng)濟健康發(fā)展，就要求擴大內需，優(yōu)化消費結構。公司辦公樓位于烏拉山鎮(zhèn)東升街，建筑面積4000平方米，各類工程機械30臺（套）。一、基本情況：公司下設匯博房地產(chǎn)開發(fā)公司、阿盟分公司和包頭分公司三個子公司。逐鹿會”住宅小區(qū)開發(fā)建設項目由內蒙古大成房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負責開發(fā)建設。包頭市大成內蒙古大成房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司成立2003年,公司注冊資金5008萬元,為內蒙二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，流動資金23000萬元，已開發(fā)的商住面積達到100多萬平米。公司內設機構有開發(fā)部、工程部、審計部、財務部、采供部、銷售服務部、工會、辦公室。二、開發(fā)建設情況：公司自組建以來，先后完成了住宅小區(qū)建設項目8個，市政建設項目10個，建筑面積5萬平方米。根據(jù)國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，到2012年，住房消費占整個消費的比重將達到15%，城市化水平將提高到45%左右。（2）項目的建設，有利于完善九原區(qū)周邊的配套設施建設，有利于加強城市總體功能，促進土地升值，繁榮市場經(jīng)濟，進一步促進該區(qū)域城市次中心地位的提升。同時，項目的建設有利于增加社會就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)矛盾，維護社會安定。 ㎡，㎡，㎡，為24層~26層的高層建筑。 從目前市場開拓情況看，市場前景良好。本建設項目符合包頭市九原區(qū)新都市中心區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃的要求，與新區(qū)發(fā)展程度相適應，全面推進區(qū)域經(jīng)濟適用房的發(fā)展，可滿足在九原區(qū)、昆區(qū)、東河區(qū)的公務員、國企高管、金融界主管及社會高收入階層的住房及置業(yè)需求。 項目技術經(jīng)濟指標匯總序號名稱單位數(shù)值一技術指標1規(guī)劃總用地面積㎡2總建筑面積㎡3地上建筑面積其中：高層鋼筋混凝土結構住宅會所及配套設施高層鋼筋混凝土結構商業(yè)用房㎡㎡㎡㎡400010000 4地下面積㎡5總戶數(shù)戶10936綠化率%45%7容積率8建筑密度%二財務數(shù)據(jù)1建造投資萬元 2銷售收入萬元3銷售稅金及附加萬元4所得稅萬元5稅后利潤萬元三財務評價指標1凈現(xiàn)值萬元2內部收益率%3全部資金靜態(tài)回收期年4全部資金動態(tài)回收期年5項目投資利潤率%6盈虧平衡點%（3）包頭市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。年初貨幣政策從“適度從緊”改為“從緊”，而財政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。然而，國家的宏觀調控才出現(xiàn)一定效果時，政策又一次有所松動，最終導致了前功盡棄。2010年，國家土地政策進一步出臺。要結合當?shù)貙嶋H，合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年； 國土資源部發(fā)布2010年各?。▍^(qū)、市）住房供地計劃，住房用地計劃擬供應量為大數(shù)18萬公頃,同比增加135%，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%，保障性住房用地為24000多公頃，與去年相比增加一倍多；加強了土地增值稅征管理，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，%，西部地區(qū)省份不得低于1%； 遏制部分城市房價過快上漲通知提出了四項要求，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度，暫停其新購置土地；落實了房地產(chǎn)用地調控政策通知，偽造公文騙取用地和非法倒賣土地、非法轉讓土地使用權、因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上、違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地等違法違規(guī)違約行為的，不得通過競買資格審查，嚴禁保障性住房改變用地性質。過去10多年來，房地產(chǎn)業(yè)為中國的宏觀經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大貢獻，這是有目共睹的。全國房價保持穩(wěn)中有降，這樣的局面基本上已經(jīng)達到政府的要求。部分地方政府以高技術人才補貼、小戶型住房補貼、短期稅費減免、房交會等方式對政策進行微調，除2012年初的蕪湖、成都等4個城市被叫停外，其他微調政策都被默許，顯示出政府對房地產(chǎn)市場的放松態(tài)度。內蒙古包頭市位于內蒙古自治區(qū)中部偏西，東部與呼和浩特相鄰，西與巴彥淖爾市連接，北與蒙古國接壤，南瀕黃河與鄂爾多斯隔河相望，是國務院首批確定的十三個較大的城市之一，是內蒙古最大的工業(yè)城市，是國家重要的基礎工業(yè)基地。按常住人口計算，人均GDP為32000元，在經(jīng)濟快速增長的同時，經(jīng)濟運行的質量明顯提高，%，創(chuàng)歷史新高。（見下圖22） 包頭市預售套數(shù)從下圖224所反映各區(qū)域的供求情況來看，可知昆區(qū)及九原區(qū)呈現(xiàn)供小于求的局面，其他區(qū)域仍呈現(xiàn)供大于求。2. 2009年至今市場呈現(xiàn)良好勢態(tài)，由于包頭市萬達廣場、保利拉菲公館、恒大華府等一系列高端項目的拉動，房價有所提升，上漲到了33005500所浮動的均價。6. 對于供需市場因素方面，房地產(chǎn)市場以消費者為主導，如果房價合理，且消費者有一定的支付能力，那他們才愿意進入到這樣的市場，由此，房地產(chǎn)市場才存在并健康的發(fā)展。本次調查的主要內容包括：居住情況、購房需求、戶型、房價、配套設施、面積、影響因素、住宅風格、車位要求等。（見圖26）根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以得出如下結論：包頭市大部分居民住房非自己所有，說明市場上存在潛在的住房消費者，他們很有可能成為本項目的購房消費者。目前包頭市購房居民基本處于觀望待購狀態(tài)，由于本項目的建設周期較長，售房階段正好能夠與消費者的計劃相吻合，所以前景良好，從而說明包頭市未來幾年的房地產(chǎn)行業(yè)需求會有穩(wěn)中求漲的趨勢。而近年來，居民的人均收入、消費水平等方面的變化，使得對住宅類型的要求更高，別墅、花園洋房的建筑比例也應在未來房地產(chǎn)開發(fā)中，適當加大比例。選擇三室二廳的比例在30%，這可以看出市民的購房需求正在漸漸提高，住房的多項需求度正在日益受到市民的關注。然而，選擇一室和四室的比例相對較少，主要歸于家庭結構，一室相對較小，四室又較大，一定程度上形成了浪費。調查結果顯示，%，可接受價格在50007000元/ %，可接受價格在70009000元/ %，可接受價格在9000元/%。由此可見，包頭市購房消費者在購房時最關注的因素依次是：周邊環(huán)境價格、交通狀況、房價等。其它各方面的關注主要是由于人民生活水平的普遍提高，對家居環(huán)境及精神享受的要求逐步提高。通過以上各項需求分析可以推斷今后幾年內包頭市地區(qū)的住房需求還是很大的，在包頭市經(jīng)濟不斷發(fā)展的同時居民對住房的需求受經(jīng)濟危機的影響較小，同時關系到消費者未來生活的文、教、體、衛(wèi)的設施在包頭市正變得更加完備。包頭市居民居住情況隨著生活水平的不斷提高，城鎮(zhèn)居民用于居住方面的支出持續(xù)增加，人均住房面積日益擴大，居住質量和配套設施性能不斷提高（見下表）。近幾年來，這種增長的勢頭越來越明顯。總體來說，包頭的經(jīng)濟發(fā)展水平良好，城鎮(zhèn)居民可支配收入的增幅也逐年大增，居民潛在的住房購買力較大。因此，在這種情況下，短期內包頭的房地產(chǎn)價格不會大幅上升。在建筑設計風格上，商品房建設的環(huán)境性能、綠化性能、人文性能等越來越受到消費者的關注，住宅建設也廣泛應用了新材料、新產(chǎn)品、新技術，住宅品質邁上了一個嶄新臺階。綜合分析來看，包頭房地產(chǎn)市場的供給量正在上升，市場趨于活躍，同時，房地產(chǎn)逐步成為包頭經(jīng)濟主要支柱之一。九原區(qū)具有得天獨厚的自然資源和較雄厚的經(jīng)濟基礎。近年來，九原區(qū)全力推進工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展進程，經(jīng)濟和社會各項事業(yè)取得快速發(fā)展。如山東冠魯集團建設的國際會展中心項目、廣東恒大集團的150萬平米的恒大華府高檔社區(qū)項目、龍宇國際新城項目以及百萬平米的井坪新村改造項目等。本項目周邊聚集了許多中高檔住宅小區(qū)，如：“九郡世紀廣場”、“和發(fā)紫薇園 ”、“恒大華府”、“東方儷城”、“惠德花園”、“居然青年城”、“鴻德同時該項目毗鄰包頭市最大的城市主題公園——包頭鹿園，處于包頭市城市森林體系中心，其人居環(huán)境可謂得天獨厚，首屈一指。（4）擁有較為完善的娛樂和服務配套設施，周邊配套沙河小學、建設銀行、農(nóng)行、工行、中國銀行、扶貧醫(yī)院、寧鹿酒店、新市府，市府廣場等設施。會所功能規(guī)劃有書畫院、多功能閱覽室、景觀茶室等，會所功能規(guī)劃有健身會所、棋牌娛樂室、及私人會所等功能，地下一層為水療中心，地下二層為健身室內游泳館，泳池大廳又與小區(qū)中央景觀中的下沉式庭院相連，互為借景。（6）小區(qū)物業(yè)管理比較到位，與業(yè)主積極互動，且物業(yè)管理費用相較其他樓盤較低，大成機會分析（opportunities） （1）項目開發(fā)時的競爭市場整體較好，且商品房銷售處于穩(wěn)定時期，而可類比項目較少，有效需求較大。（4）周邊新都市區(qū)繁華的商業(yè)中心和商業(yè)街，有利于吸引更多的消費群體，也為該樓盤的升值帶來一定的影響。（3）銀行利率變化；包頭市民按揭貸款消費觀念比較成熟。 項目的目標客戶定位綜合考慮本項目的優(yōu)勢以及問卷調查的各方面的情況，預計本項目的需求客戶為：、企業(yè)高管、商界人士以及來包經(jīng)商置業(yè)的精英階層 。逐鹿會的建筑設計、質量品質、環(huán)境、功能、位置等一系列優(yōu)勢因素，考慮精裝修成本，我們初步將價格定位在55006500元/平方米。大成 項目配套等公用設施條件（1）休閑娛樂方面：項目北側緊鄰包頭世界鹿園，同時該項目周圍臨近7590畝中央公園、新世紀青年園、賽罕塔拉生態(tài)園等，為居民生活提供了便利。逐鹿會集中了購物、超市、餐飲、娛樂、教育于一體，為周邊居民提供全面的一站式服務。，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；，保證項目滾動有序運作；，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞；、省、市有關規(guī)定。其中，主要為高層住宅，；商業(yè)建筑面積約1萬平方米，主要包括商業(yè)中心等，、室內恒溫泳池、器械健身房、休閑棋牌室等，地下車位2層，數(shù)量約1100個。沙河西街是九原區(qū)的主要街道之一，所以靠近該街一面設置一個小區(qū)入口，由于小區(qū)挨近沙河六小，為方便學生上學，故在靠近學校一面設置一個入口，在小區(qū)的南面再設置兩個便于居民的小入口。逐鹿會住宅小區(qū)——精英小區(qū)”這一一流的高尚人居典范品牌。項目主要結構選型方案擬采用：高層住宅樓采用鋼筋混凝土結構，鋼筋混凝土條形基礎；多層商業(yè)型樓采用鋼筋混凝土結構，鋼筋混凝土獨立基礎；多層配套公建采用磚混結構，毛石條形基礎。逐鹿會住宅小區(qū)開發(fā)建設項目戶型設計主要為二室一衛(wèi)二廳，二室二衛(wèi)二廳和三室二衛(wèi)二廳和四室兩廳，面積在90—120平方米的戶型控制在30%左右。同時注重栽培常綠植物，綠地內配有花壇、涼亭、噴泉等園林景觀，形成優(yōu)雅、輕松、生機勃勃的充滿大自然韻味的住宅小區(qū)。1. 供電及電訊系統(tǒng)（1）根據(jù)國家規(guī)范及有關規(guī)定，本項目屬一類高層建筑，電力負荷按一級考慮。項目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng)，生活污水、雨水可排入市政污水管和雨水管網(wǎng)，項目建成后排水可以保障。經(jīng)過小區(qū)的規(guī)劃設計，可以得出本項目的技術經(jīng)濟指標，見表41： 項目的技術經(jīng)濟指標序號名稱單位數(shù)值1規(guī)劃總用地面積㎡2總建筑面積㎡3地上建筑面積其中：高層鋼筋混凝土結構住宅會所及配套設施高層鋼筋混凝土結構商業(yè)用房㎡㎡㎡㎡4000100004地下面積㎡5總戶數(shù)戶10936綠化率%45%7容積率8建筑密度%第五章 項目開發(fā)進度及組織安排本項目的設計采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃、統(tǒng)一設計?？紤]到本項目的投資狀況、經(jīng)營周期、風險情況，本身的規(guī)模和所處的市場來看，本項目的開發(fā)建設分為兩期為宜。根據(jù)市場調查，高層住宅的銷售期一般為2—3年，由于本項目規(guī)模較大，再考慮到不確定因素，銷售期定為10個季度。在一期主體結構封頂后開始銷售工作。 項目實施進度橫道圖（詳見附圖二） 項目實施進度橫道圖第六章 項目營銷方案 項目定位、物業(yè)價格定位 市場定位經(jīng)過詳細的調查和市場分析，可將本項目的形象定位為環(huán)境好、綠化多、集文化、商業(yè)、休閑、娛樂、居住于一體的高檔住宅小區(qū)。本項目為“大成 4. 戶型設計及設計：(1)所有戶型均帶南北雙陽臺設計，南北通透；(2)餐廳、客廳互相獨立，互不干擾；(3)全飄窗設計，觀景采光俱佳；(4)入戶門采用主副門設計，更顯人性化。（2）隨著市場的變化，房價也在適當變化，可參考的房地產(chǎn)交易記錄可能也在變化，所以周邊房地產(chǎn)的價格也只能作為參考，真正的交易價格還得根據(jù)自身房地產(chǎn)的各項因素來決定。（3）計算修正系數(shù)、:修正系數(shù)的計算方法如下：區(qū)位因素比較表 可比實例區(qū)位因素恒大華府九郡世紀廣場和發(fā)紫薇園地段相同相同稍差交通稍好相同稍好配套稍好稍差相同設估計對象所在地為100，則