【正文】 酒店水療會所、別墅會所建筑外觀大氣劣勢9月底投入使用酒店會所價格較高別墅會所還在建設(shè)，未投入使用功能簡單、內(nèi)部裝修非常簡潔小區(qū)內(nèi)配套優(yōu)勢會所、商業(yè)中心、籃球場、羽毛球場、標(biāo)準(zhǔn)泳池商業(yè)、休閑、娛樂、運動的配套比較完善800米商業(yè)街、雙會所、兒童游樂場、便利店、網(wǎng)球場、標(biāo)準(zhǔn)泳池會所、標(biāo)準(zhǔn)泳池劣勢————網(wǎng)球場位于二期在建四、推貨節(jié)奏（一）貨量分析貨量分析表示板房三區(qū)61棟二區(qū)27棟五區(qū)39棟十五區(qū)6棟戶型AA2A1A3A4BB1B2CC1C2C22C3C4D2合計五房二廳五房二廳五房四廳五房二廳五房二廳五房二廳四房三廳四房三廳五房三廳五房三廳五房四廳五房四廳六房三廳五房三廳六房五廳面積——————————————三區(qū)21116821111061二區(qū)42331431627五區(qū)1571554239十五區(qū)66合計40224711211811043136133比例%%%%%%%%%%%%%%%100%備注： “——”表示未出測繪面積； A與A2戶型相似； C2與C22戶型相似。整個小區(qū)規(guī)劃建別墅300棟，公寓20棟，區(qū)內(nèi)的建筑，有序地建在起伏的山坡上，沿著綠樹成蔭的道路，分設(shè)著會所、泳池、體育場、兒童游樂場、休閑公園，其利用天然山溝構(gòu)筑出的數(shù)十畝的人工湖。六月二十日推出的價格見下表：表7：碧桂園6月推出的簡裝修獨棟價格表編號位置面積戶型花園面積一次性（96折）按揭（98折）單價（98折）1二街6號 四房二廳 873,888 892,094 4273 2六街1號 四房二廳 897,688 916,390 4389 3六街9號 四房二廳 939,688 959,265 4595 4二街9號 四房二廳 951,888 971,719 4654 5二街2號 四房二廳 954,888 974,781 4669 6二街23號 四房二廳 955,688 975,598 4673 7六街23號 五房二廳 1,505,688 1,537,056 5422 8六街21號 五房二廳 1,656,888 1,691,406 5967 9二街21號 五房二廳 1,175,998 1,200,498 4122 10二街19號 五房二廳 1,190,688 1,215,494 4174 11二街81號 五房二廳 1,228,688 1,254,286 4307 12六街2號 五房二廳 1,550,688 1,582,994 5435 13六街6號 五房二廳 1,606,688 1,640,161 5632 14六街66號 五房二廳 1,728,998 1,765,019 5788 15六街60號 五房二廳 1,798,688 1,836,161 6021 16六街38號 五房二廳 1,834,688 1,872,911 6141 17六街3號 五房二廳 1,362,888 1,391,281 4452 18六街62號 四房二廳 1,878,688 1,917,827 5964 19六街36號 四房二廳 1,978,688 2,019,911 6282 20六街32號 四房二廳 2,113,688 2,157,723 6710 21二街63號 六房二廳 1,305,688 1,332,890 3979 22二街31號 六房二廳 1,317,688 1,345,140 4015 23二街33號 六房二廳 1,366,688 1,395,161 4165 24二街3號 六房二廳 1,416,688 1,446,202 4317 25六街11號 六房二廳 1,436,688 1,466,619 4378 26三街13號 六房二廳 1,546,688 1,578,911 4713 27二街1號 六房二廳 1,776,688 1,813,702 5414 28三街6號 七房二廳 1,861,688 1,900,473 4972 29六街10號 七房二廳 2,011,688 2,053,598 5372 30三街8號 七房二廳 2,102,688 2,146,494 5615 備注：陰影部分為未售出的4套表8：碧桂園6月推出的毛坯獨棟價格表編號位置面積戶型花園面積一次性（96折）按揭（98折）單價（98折）1三街21號 四房二廳 1,055,688 1,077,682 5162 2一街191號 四房二廳 1,065,688 1,087,890 5211 3三街22號 五房二廳 1,315,688 1,343,098 4612 4三街20號 五房二廳 1,340,888 1,368,823 4700 5一街193號 五房二廳 1,382,888 1,411,698 4847 6三街10號 五房二廳 1,444,888 1,474,990 5065 7三街28號 五房二廳 1,445,888 1,476,011 5068 8一街90號 五房二廳 1,478,688 1,509,494 5183 9一街129號 六房二廳 1,216,688 1,242,036 3886 10一街123號 六房二廳 1,296,688 1,323,702 4142 11一街131號 六房二廳 1,269,688 1,296,140 3869 12一街86號 六房二廳 1,354,998 1,383,227 4129 13一街161號 六房二廳 1,382,688 1,411,494 4213 14一街88號 六房二廳 1,457,688 1,488,057 4442 15三街19號 六房二廳 1,500,688 1,531,952 4573 16三街26號 七房二廳 1,728,688 1,764,702 4617 17一街92號 七房二廳 1,794,688 1,832,077 4793 18一街96號 七房二廳 1,801,688 1,839,223 4812 備注：陰影部分為未售出碧桂園4月推出的非湖景毛坯獨棟的單價（按揭）集中在41004600元/㎡之間，緊鄰綠化帶毛坯獨棟的單價（按揭）集中在46005200元/㎡之間。碧桂園的主入口設(shè)在環(huán)市西路南側(cè)，小區(qū)內(nèi)有兩條規(guī)劃路（龍盛路、臺南大道）將其分割成三個區(qū)域，一期北片區(qū)以洋房為主，一期南片區(qū)以獨立和聯(lián)排為主，二期全部為獨立。2009年5月1—2日，五一黃金周活動 通過活動公司籌劃組織的特色、新穎的攤位游戲活動，對于臺山當(dāng)?shù)厝擞邢喈?dāng)?shù)奈?，但由于前期宣傳面鋪的不夠，到場的潛在目?biāo)客戶不多，活動效果一般。2009年3月7日，順德之旅 順德之旅共邀70多名意向客戶參加，主要為銷售人員自有的客戶及銀行VIP客戶，旅游路線為佛山奧園、哥頓酒店及康格斯。（注：本次房展較多的為途經(jīng)的游客，誠意客戶不多）2009年2月28日，臺山產(chǎn)品新聞發(fā)布會暨易學(xué)知識講座 項目產(chǎn)品發(fā)布會暨易學(xué)知識講座是隨著項目宣傳推廣節(jié)奏開展的，臺山項目由此進入項目宣傳推廣期。（七）活動2008年12月6日，外展點開放 外展點開放標(biāo)志著臺山海駿達花園正式儲客。（五）網(wǎng)絡(luò)及雜志 前期在臺山政府網(wǎng)站首頁投放標(biāo)題欄廣告，以及在新寧雜志投放了一期廣告。法國原鄉(xiāng)，山湖林墅，臺山海駿達花園沙崗湖上純天然法式建筑，原生態(tài)山水獨立別墅，敬請垂賞，銷售熱線：5571111。（三）電視廣告1月23日2月9日賀年電視廣告；同期配合130秒電視廣告；2月18日3月7日130秒電視廣告；3月12日21日130秒電視廣告；3月26日4月4日130秒電視廣告；4月28日5月9日130秒電視廣告；電視廣告受眾面廣、傳播快、信息量大，視覺沖擊力強，宣傳作用明顯，而臺山人相對比較休閑，喜歡聚堆，而且喜歡把電視開著，注重享受、娛樂，一旦廣告被某部分人認(rèn)可，很快就會被傳播開來，同時電視廣告可覆蓋下面鎮(zhèn)街，宣傳面較廣，因此可加大投放力度，并結(jié)合其它媒體進行立體宣傳。內(nèi)容“3月28日現(xiàn)場銷售中心/樣板房耀世綻放”一系列昭示性極強的戶外廣告，達到強勢的市場占位目的，主題從集團品牌形象到建立項目品牌形象，再到發(fā)布誠意登記、營銷中心/樣板房開放信息，通過漸入式的宣傳，使項目在臺城本地的知名度大大提高，目前原沙崗湖度假村的海駿達花園別墅盤已為大多數(shù)臺城人所知曉。二、項目前期推廣回顧（一）戶外廣告天誠港（天嶺廣場附近） 新臺高速出口 通濟橋頭 沙崗湖入口立柱總共更換四次畫面，每次主題如下：2008年12月5日。表示已售三區(qū)平面圖成交戶型中A4型5套、A型2套、A3型1套，共8套。臺山現(xiàn)任市長在我項目購房，也說明了我項目對臺山的上層人士有較高的吸引力。在售的三區(qū)，及下半年將推出的二區(qū)、五區(qū)、十五區(qū)，A類戶型同樣占據(jù)非常大的比例，該類戶型的銷售將是下半年的重點。3月和4月的來訪量最多，這與廣告推廣量有直接的聯(lián)系（詳細見第二部分的項目前期推廣分析）。這與前期的宣傳推廣主要以臺城為主有關(guān)。在下半年的推廣中，必須要加大對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的推廣力度，尤其是大江、水步、四九、廣海這幾個工業(yè)比較發(fā)達的城鎮(zhèn)。08年12月至09年5月來訪客戶年齡分析表2：來訪客戶年齡分布表年齡2030314041505160合計來訪數(shù)量7124750474153140歲是我們的主要客戶，這一年齡段為中年人士，已成家立室，家庭構(gòu)成多為三口之家。表4：來訪客戶獲知途徑分布表獲知途徑月份報紙電視電臺途經(jīng)戶外廣告業(yè)主介紹非業(yè)主介紹網(wǎng)絡(luò)其他合計12月010017701436571月0201060314262月0403120606313月05800150800814月10102004038511695月080025270042合計10184030105546917406由到訪客戶的獲知途徑可以看到，電視、戶外廣告的作用較大。目前成交的8套別墅全部為按揭付款。景觀較好的有4套。內(nèi)容“傳世品質(zhì)，藝術(shù)筑家”2009年1月20日。從宣傳的主題來看，前階段主要以集團和項目品牌形象宣傳為主，后階段則以銷售信息發(fā)布為主，總的來說，在調(diào)性上保持了連貫性，但在形象價值的詮釋上著力點不足，“法國原鄉(xiāng)，山湖林墅”的價值內(nèi)涵不能體現(xiàn)，畫面過于平實，在臺城浩翰的戶外廣告中難以突出，不能讓人有耳目一新的感覺，價值傳遞的效力有所削弱。（四）電臺廣告熱烈慶祝臺山海駿達花園展銷中心于12月6日盛大開放。臺山海駿達花園獨棟別墅誠意登記中，易學(xué)知識講座暨新聞發(fā)布會即將盛大舉行，咨詢熱線：5571111。新寧雜志是臺山僑聯(lián)辦主辦的雜志，季刊，可發(fā)行到國外，對于國外華僑是一個較好的宣傳媒介，同時，僑聯(lián)辦是我司今后公關(guān)的主要對象，在其上可多做廣告，并結(jié)合近期的新寧雜志創(chuàng)刊100周年及新寧中學(xué)創(chuàng)校100周年的契機，進行相應(yīng)的宣傳推廣。