【正文】 投放頻度如下：月份2月3月4月5月7月8月9月投放量（篇）1142315由于藍湖郡軟文炒作的時間跨度較長，與一年之前水晶酈城軟文的推廣強度相比已減弱了許多，沒有出現(xiàn)哪個月的投放量明顯過大的情況，這與藍湖郡分為多個組團開盤不無關(guān)系，因此采用以上的投放頻度亦在情理之中。龍湖藍湖郡（別墅）和金科主題推廣語推薦：“伴山”而居，一種有高度的生活 伴山制定出先以電視廣告及軟文推廣方式將產(chǎn)品推入市場，同時輔以異地展示、地產(chǎn)及航空雜志，電臺廣告、硬性平面等的推廣方式。培養(yǎng)客戶的忠誠度與注重品牌的延續(xù)性，品牌效應(yīng)的建立能為企業(yè)在激烈的市場競爭中增加抗風(fēng)險能力，并提供強大的市場競爭力。就目前的市場狀況及客戶群的分析，今年下半年至明年上半年短期內(nèi)大量面市的高端物業(yè)將爭奪當(dāng)前有限的目標市場，市場競爭勢必更加激烈。%。 據(jù)分析，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，別墅購買群將在短期內(nèi)逐漸龐大，若采用按揭的方式，別墅消費群將趨于年輕化。這部分消費者更重視環(huán)境與品質(zhì)，自然條件較好的別墅項目是他們置業(yè)首選。 根據(jù)調(diào)查別墅消費主力：私營業(yè)主。 總體而言，重慶市場別墅整體放量大、結(jié)構(gòu)不盡合理，從宏觀市場分析看未來別墅市場競爭激烈。藍湖郡的連排別墅、中安翡翠湖部分別墅等。這類別墅市場有效需求有限，銷售情況不錯。 別墅產(chǎn)品細分，中高檔為主流。渝北、南山、北碚都有別墅項目在售，相比之下北部新區(qū)別墅相對供應(yīng)集中。216。共50萬方別墅獨立7500元/㎡，雙聯(lián)排均價4600元/㎡，聯(lián)排均價為3300元/㎡—— 學(xué)府大道69號之“伴山雅筑”推廣方案第一章 重慶市高端物業(yè)市場現(xiàn)狀及購買高端物業(yè)客戶群分析一、 重慶市今年高端物業(yè)市場現(xiàn)狀分析 目前已經(jīng)入市銷售的別墅項目項目開發(fā)商區(qū)域占地總建面容積率物業(yè)性質(zhì)銷售價格預(yù)計推出時間棕櫚泉國際花園棕櫚泉房產(chǎn)經(jīng)開大道1200畝80萬方高品質(zhì)住宅5500元/㎡ 2004年8月龍湖還未入市的高端物業(yè)項目一覽表項目開發(fā)商區(qū)域占地總建面容積率建筑形態(tài)銷售價格預(yù)計推出時間常青藤別墅天江置業(yè)渝北農(nóng)業(yè)科技園600畝36萬方別墅未定2004年底保利渝北項目保利集團空港開發(fā)區(qū)占地3258畝，其中1500畝的高爾夫球場36萬方高爾夫別墅未定2005年未來城建工集團北部新區(qū)1300畝，內(nèi)設(shè)運動、休閑、湖濱公園80萬方排別墅、情景洋房、景觀高層聯(lián)排4000元/2005年4月中央美地東原地產(chǎn)渝北人和280余畝23萬方多層、別墅 預(yù)計3500元/㎡2004年底鴛鴦湖項目融科智地北部新區(qū)1100畝80多萬方小高層、花園洋房、別墅未定2005年伴山雅筑天景置業(yè)南岸六公里1000畝一期18萬方， 196套洋房、別墅未定2004年底佰富高爾夫別墅佰富江北石馬河366畝，2200畝高爾夫球場9萬方，178棟獨立別墅高爾夫別墅（八個組團）————分析及小結(jié)216。 從區(qū)域的角度看別墅主要分布在以下幾大板塊： 一是北部新區(qū)板塊，目前的主要項目有藍湖郡、棕櫚泉、比華利、青河灣、佰富高爾夫別墅等；二是北碚板塊，主要項目有中安北部新區(qū)高端物業(yè)較為密集的原因之一是受地勢較為平坦的優(yōu)勢和政府戰(zhàn)略規(guī)劃的支持。從在售項目檔次分析，高、中、低檔別墅數(shù)均有銷售，供應(yīng)量中高檔別墅為主，經(jīng)濟型別墅供應(yīng)量相對有限。 二、中高檔別墅總價在120260萬，單價在于4500—6000元/平方米的獨立別墅或連排別墅。三、經(jīng)濟型別墅單價在3800—4500元/平方米，總房款在80萬至100萬之間如青河灣別墅、華立天地豪園、天龍部分別墅等。根據(jù)對目前重慶別墅研究，含有別墅產(chǎn)品的項目總占地達到11203畝，總建面達到960萬平方米，當(dāng)期推出及即將推出別墅總套數(shù)為3328套，其中獨立別墅725套、聯(lián)排別墅2363套、雙拼240套，分別占22%、71%及7%的比例，可見，獨立別墅及聯(lián)排別墅的整體放量過大，別墅產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)不盡合理；其次，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，只是在開發(fā)實力或是產(chǎn)品概念上存在一定差異。別墅購買者，一般學(xué)歷偏高，年齡在35—45歲之間，多為私營企業(yè)主。216。以購買總價100萬元和60萬元的別墅為例，一套價值100萬元的別墅，七成20年按揭，首付30萬，月供4700元左右。依據(jù)上面的分析，可以這樣看一個家庭已有20—30萬元存款，采用按揭還款只要月收入在10000—20000元的家庭，理論上具備可以購買60—100萬元別墅的能力。若重慶按城區(qū)主要人口600萬人計（未包括外地在渝經(jīng)商者），%的比例，中產(chǎn)階層人數(shù)為81萬，如其中的5%—10%是別墅的目標消費客戶，約4—8萬人。因此，如此嚴峻的市場形勢對于伴山雅筑的推廣策略和推廣時機的把握就有更高的要求，否則很難實現(xiàn)順利伴山的推廣。——通過本次營銷推廣為本項目二期營銷工作搭建良好的平臺，為項目二期的面市打下堅實的基礎(chǔ)，使項目宣傳推廣具有延續(xù)性和整體性。并且，在項目的入市期、強勢推廣期、持續(xù)期，都將有不同主題公關(guān)語活動與各個階段的推廣方式相配合，更為有效的加大項目本期的推廣強度。擇林天湖美鎮(zhèn)（花園洋房）。藍湖郡軟文發(fā)布時間報媒軟文主題備注訴求內(nèi)容商報買別墅只需4天報道銷售一期起價90萬的38套聯(lián)排別墅當(dāng)天售出18套晨報藍湖郡，再寫品牌新神話龍湖十年如一日，藍湖郡,于春色中搖曳而至晚報追求時代精英夢想——藍湖郡出世始末訴求藍湖郡的品質(zhì)，為后期漲價做好鋪墊晨報閱讀龍湖上善若水從龍湖南苑到香樟林,再到藍湖郡,龍湖因湖結(jié) 商報藍湖郡別墅越賣越快 開創(chuàng)重慶樓市奇觀一天半出手56套，每套漲3萬。不過從上表中可以看出4月與9月的投放量顯著增大，4月是聯(lián)排別墅價格上調(diào)，7月是推出獨立別墅，9月熱賣聯(lián)排別墅，可見這三個月是重要的時間節(jié)點，因此在價格出現(xiàn)抗性時龍湖皆加大了推廣力度，藍湖郡的軟文推廣頻度是每隔二個月為軟文的“強推期”?！?我們將17篇的軟文，按“報媒”進行分類，統(tǒng)計如下：媒體晨報晚報商報投放量（篇）557從上表可以看出商報是作為該項目前期軟性文章炒作的主要媒體，%。對于高端產(chǎn)品的炒作最重要的了解目標客戶群的關(guān)注點（品質(zhì)、品牌、價值），反復(fù)訴求。藍湖郡硬版晨報時間版面大小主題語半版延續(xù)傳世夢想半版延續(xù)傳世夢想半版延續(xù)傳世夢想半版一生，一回知交半版一生，一次摯愛半版一生，一個夢想半版我有一個夢整版獨立天地間整版獨立天地間整版獨立天地間整版獨立天地間整版回到南湖郡整版回到南湖郡整版回到南湖郡整版一生一棟，南湖郡整版一生一棟，南湖郡小計7個半版，9個整版晚報半版延續(xù)傳世夢想半版延續(xù)傳世夢想半版一生，一回知交半版一生，一次摯愛半版一生，一個夢想半版我有一個夢整版我有一個夢整版我有一個夢整版獨立天地間整版獨立天地間整版獨立天地間整版獨立天地間半版一生，一回知交半版一生，一次摯愛半版一生，一個夢想半版我有一個夢整版回到南湖郡整版回到南湖郡整版一生一棟，南湖郡整版一生一棟，南湖郡小計10個半版，10個整版商報半版延續(xù)傳世夢想半版一生，一回知交半版一生，一次摯愛半版一生，一個夢想半版我有一個夢半版一生，一回知交半版一生，一次摯愛半版一生，一個夢想半版我有一個夢整版我有一個夢整版我有一個夢整版獨立天地間整版獨立天地間整版獨立天地間整版獨立天地間半版一生，一回知交半版一生，一次摯愛半版一生，一個夢想半版我有一個夢整版回到南湖郡整版回到南湖郡整版一生一棟，南湖郡小計10個半版，9個整版合計27個半版，28個整版■ 藍湖郡，從2004年1月9日—9月30日，一共在晨報、商報、晚報上發(fā)布了27次半版及28次整版（平均每個月投放3個半版和3個整版）。天湖美鎮(zhèn)的軟文推廣項目概況：位于北部新區(qū)金開大道1號，占地面積約850畝，其中包括100畝左右的天然湖泊，及約250畝的運動主題公園。金科因此，洋房與別墅同屬高端產(chǎn)品的推廣重點是“品質(zhì)”與“品牌”。天湖美鎮(zhèn)軟文報道較之藍湖郡更為‘簡潔’，突出開盤期的宣傳效果，此外就是訴求金科的開發(fā)水平與實力顯示金科的穩(wěn)健可信的企業(yè)形象，最終以銷售價格、銷售量來證明天湖美鎮(zhèn)的成功推廣。三、 關(guān)于中天戶型面積：套內(nèi)面積69～200余平方米的兩室、三室、四室及躍層。不過由于內(nèi)部選購在先，對外銷售在后，因而陽光美地很難對銷售情況有大量的報道以擴充項目的知名度與美譽度，可見同樣是銷售狀況良好，因本項目采用的銷售方式不同與前兩個項目相比，推廣上就相距甚遠。 伴山客戶選擇本項目原因 自然環(huán)境，2000畝的森林。 年齡：主要集中在45歲以上，少量的客戶可能在35歲左右。 經(jīng)濟：按當(dāng)前流行說法這些人屬于富有階層或廣義上的中產(chǎn)階層，有較高的財務(wù)自由度，即是說有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟能力，但決非一夜 至富。 置業(yè)要求：已二次或多次置業(yè)，注重自我更新，對居住舒適度的考慮不是單純的享受，注重居家的氛圍，還希望能夠彰顯社會地位和身份。 購買行為：因為有多次的置業(yè)經(jīng)驗，已經(jīng)是購房的專家，他們并不急于做出購買決定，而其不斷的了解項目的細節(jié)，也可能一個細微的環(huán)節(jié)就成為了他們購房的理由。 彰顯社會地位與身份，體現(xiàn)尊寵與榮耀，但又不事張揚216。 緊鄰2000畝原生態(tài)森林，天然的氧吧，與自然“0”距離216。 伴山雅筑內(nèi)種植了高大喬木（如：銀杏，紅楓、香樟等）等，阻隔或減弱了建筑之間相互的影響配套優(yōu)勢216。 兩戶之間的私密性好，以花池作為視線阻隔，呈現(xiàn)“自家花落鄰家院”景象216。 雖然伴山雅筑是聯(lián)排別墅和花園洋房，但處于大社區(qū)中，略去浮華小結(jié)：經(jīng)過與重慶市場的其他高端項目的優(yōu)劣勢對比，伴山雅筑所獨有，并能成為客戶選購伴山的理由的資源及優(yōu)勢主要有兩點：自然條件獨好，緊鄰兩千畝的自然森林；與主城區(qū)（渝中區(qū)）僅僅15分鐘的車程，是目前重慶市內(nèi)與主城區(qū)最近的山水別墅，“離塵不離城”——既坐擁青山綠水又享繁華。 建筑密度大、間距窄，與主干道的距離較遠216。 市場對伴山雅筑的深入了解二、 推廣方式及推廣策略市場對項目的最終認購，離不開傳播的認知。擇林兩種方式相結(jié)合，即能增強軟文的真實性，又能節(jié)省推廣費用。伴山雅筑 繼續(xù)講述項目所獨有的自然與優(yōu)勢，強化在消費者心目中的印象 新聞炒作在這樣的地塊上建別墅?。ㄒ粋€山林包圍的地塊，一個公園包圍的地塊，一個大學(xué)包圍的地塊）學(xué)府大道69號：全方位展示“半山”生活（自然、從容、便捷、舒適）學(xué)府大道69號伴山雅筑：還會繼續(xù)“冬天里的一把火” 嗎？ 實施計劃銷售階段時間題目報媒目的蓄勢期11月～12月推廣主題：居自然之上依山而居——自然生活哲學(xué)11月3日（周三）主題一：發(fā)現(xiàn)——探索‘依山而居’的生活起源晚報形象篇——拔高項目的現(xiàn)有形象，初步樹立項目的高品質(zhì)形象11月5日（周五）在這樣的地塊上建別墅！ 晨報11月11日（周四）學(xué)府大道69號伴山雅筑圣誕酒會明日舉行晨報12月31日（周五）學(xué)府大道69號伴山雅筑：實在火學(xué)府大道69號伴山雅筑：有意味的生活兌現(xiàn)承諾——從 “伴山雅筑”到“半山生活”學(xué)府大道69號：鄰里知身份 實施計劃銷售階段時間題目報媒目的強銷期.～. 推廣主題：上山，馳往林深處“坡式”別墅生活，有意味的生活