【正文】 某位于某城西12公里，錦溪鎮(zhèn)內(nèi)，被列為浙江省名勝景點(diǎn)之一，海拔1254米，可遠(yuǎn)眺龍、遂、松三縣（市），絕頂有青石如幾，方丈余。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，某市錦溪鎮(zhèn)的旅游業(yè)步步升溫。167。其中農(nóng)業(yè)產(chǎn)值4200萬(wàn)元，工業(yè)產(chǎn)值8588萬(wàn)元，農(nóng)民人均收入3533元，%、%、%、%。第2章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性167?！按伞?，通過“千尊圣佛像”工程把佛教文化和青瓷文化結(jié)合起來，使青瓷佛像成為某乃至整個(gè)某的特色旅游產(chǎn)品。 編制依據(jù)技術(shù)依據(jù) GB/T 189712003 《旅游規(guī)劃通則》 GB/T 189722003 《旅游資源分類、調(diào)查與評(píng)價(jià)》 GB/T 177752003 《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定》（修訂） 國(guó)家法規(guī) 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 《中華人民共和國(guó)森林法》 《中華人民共和國(guó)野生動(dòng)物保護(hù)法》 《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 上級(jí)政策與規(guī)劃 《浙江省旅游業(yè)“十一五”計(jì)劃與至2020年旅游發(fā)展規(guī)劃綱要》 《浙江省生態(tài)旅游規(guī)劃》（20052020） 《海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)規(guī)劃》 所在區(qū)域政策與規(guī)劃 《麗水市旅游發(fā)展規(guī)劃（20052020）》 《某旅游資源普查報(bào)告》 《某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》 《某市城市總體規(guī)劃（20062020）》 《某市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（20062025）》 《某市“十二五”旅游發(fā)展規(guī)劃》 《某市西部旅游發(fā)展規(guī)劃（20112020）》167。某景區(qū)山險(xiǎn)石奇、景點(diǎn)眾多，有老鷹巖、穿心石、公婆巖、馬鞍背、仙人洞等50余處景點(diǎn)。某被列為浙江省名勝景點(diǎn)之一，海拔1254米，可遠(yuǎn)眺龍、遂、松三縣（市），絕頂有青石如幾，方丈余。 項(xiàng)目名稱某某佛教文化旅游景區(qū)修建項(xiàng)目。 敏感性分析 ５２167。 分時(shí)度假 （產(chǎn)權(quán)別墅） ５１167。 素齋/餐飲/茶室收入 ５０167。 景區(qū)投資建設(shè)分三期進(jìn)行 ４９第13章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 ５０167。 投資使用計(jì)劃 ４８167。 投資估算 ４７167。 組織機(jī)構(gòu)圖 ４４167。 環(huán)境影響評(píng)價(jià) ４２167。 生態(tài)環(huán)境建設(shè) ４０167。 通訊工程 ３９第9章 自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)與游客安全 ４０167。 某精舍 ３７167。 某禪寺 ３６167。 洗心鑒真 ３５167。 達(dá)摩羅漢 ３４167。 白云妙偈 ３３167。 十八進(jìn)士 ３３167。 十里菩提 ３２167。 道路交通 ３０167。 自然條件 ２７167。 地址選擇的基本原則 ２６167。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ２３第7章 擬建地址與建設(shè)條件 ２５167。 俱樂部行銷戰(zhàn)略 ２０167。 遠(yuǎn)期規(guī)劃的旅游產(chǎn)品 １９167。 游客規(guī)模預(yù)測(cè) １６167。 客源市場(chǎng)需求分析和預(yù)測(cè) １３167。 資源總體評(píng)價(jià) １０第4章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) １１167。 地域自然旅游資源 ９167。 項(xiàng)目提出的背景 ４167。 項(xiàng)目名稱 １167。 項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn) １167。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ４第3章 資源條件評(píng)價(jià) ７167。 資源分析評(píng)價(jià) ９167。 國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)分析 １１167。 客源市場(chǎng)需求分析 １３167。 門票價(jià)格的擬定 １６第5章 市場(chǎng)推廣策略 １８167。 規(guī)劃季節(jié)性旅游產(chǎn)品 １９167。 形象驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略 ２０167。 某城市發(fā)展概況 ２５167。 地址選擇的具體要求 ２６167。 交通條件 ２８167。 區(qū)內(nèi)游覽道路 ３０167。 九千石階 ３２167。 云臺(tái)日出 ３３167。 穿心石門 ３４167。 登天云梯 ３４167。 文殊菩薩 ３５167。 靈感佛學(xué)院 ３７167。 公用輔助工程 ３８167。 自然生態(tài)環(huán)境保護(hù) ４０167。 綠化規(guī)劃要求 ４２167。 游客安全保護(hù) ４２167。 員工培訓(xùn) ４４第11章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ４５167。 估算依據(jù) ４７167。 靈感古寺（含鑒心寺及其他附屬建筑） ４８167。 投資估算說明 ５０167。 購(gòu)物： ５１167。 數(shù)據(jù)效益推測(cè) ５１167。 社會(huì)效益及社會(huì)影響分析 ５３第14章 可行性研究結(jié)論與建議 ５４167。167。明邑葉子奇詩(shī)云：“某青削入云霄，五月風(fēng)高雪欲飄，應(yīng)有仙人騎白鶴，月明聞得夜吹蕭。景區(qū)景色優(yōu)美，是植物寶庫(kù)和動(dòng)物天堂，是一處融奇峰異石，幽谷澗流，民間傳統(tǒng)、佛教圣地于一體的風(fēng)景旅游寶庫(kù)。 項(xiàng)目主要內(nèi)容某某佛教文化旅游景區(qū)項(xiàng)目是以某佛教文化為核心吸引物，在確保生態(tài)和文物保護(hù)的前提下，對(duì)500公頃的自然景觀進(jìn)行科學(xué)合理的綜合規(guī)劃，形成“山——寺——瓷”，自然資源、人文資源、特色產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合，“佛教文化—一生態(tài)休閑度假—一某青瓷文化”為一體的開發(fā)體系，并以此為定位，突出某景區(qū)的特色，樹立其獨(dú)特的旅游品牌。在考慮地域旅游資源深度開發(fā)的基礎(chǔ)上，按旅游區(qū)AAAA級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合旅游、宗教、文化、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、環(huán)保等諸多產(chǎn)業(yè)部門的因素，充分分析國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)及華東、華南競(jìng)爭(zhēng)景區(qū)的狀況得出的成果。 項(xiàng)目提出的背景根據(jù)某市“十二五”發(fā)展規(guī)劃；某市將以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，牢固樹立和認(rèn)真落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，努力做到旅游資源開發(fā)與環(huán)境保護(hù)相結(jié)合，大力實(shí)施“生態(tài)立市、工業(yè)強(qiáng)市、旅游興市”發(fā)展戰(zhàn)略，按照“發(fā)展大旅游、開拓大市場(chǎng)、形成大產(chǎn)業(yè)”的要求，圍繞“生態(tài)、人文、休閑”主題，充分發(fā)揮某的生態(tài)優(yōu)勢(shì)和文化優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為核心，以文化為靈魂，創(chuàng)新機(jī)制，在注重?cái)?shù)量快速擴(kuò)張的同時(shí)，大力推進(jìn)質(zhì)量的提高，充分挖掘、整合、弘揚(yáng)某劍瓷文化，展現(xiàn)城市的文化品位，充分發(fā)揮旅游業(yè)的綜合提升作用，將旅游業(yè)發(fā)展成為某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2002年順利通過了麗水市“小康鎮(zhèn)”達(dá)標(biāo)驗(yàn)收。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性167。某佛教文化旅游區(qū)項(xiàng)目是某旅游業(yè)建設(shè)的重要部分，它的建設(shè)正是配合全市大力發(fā)展旅游業(yè)大局打造佛教文化旅游旅游區(qū)的需要。明邑葉子奇詩(shī)云：“某青削入云霄，五月風(fēng)高雪欲飄，應(yīng)有仙人騎白鶴，月明聞得夜吹蕭。167。從而使善者更善，惡者更善，打擊犯罪，減少邪惡；光大善良、提倡文明，做到用先進(jìn)的文化教育人，用光明的思想陶冶人，建設(shè)和諧社會(huì)從心開始，以佛家一顆善良的心去開導(dǎo)人們。宗教信仰是人們精神的寄托，在我國(guó)多數(shù)人信仰佛教，都有個(gè)精神偶像在心中，都希望菩薩能給我們帶來好運(yùn)。167。 地域旅游資源概述167。 山上有著名的某寺、大馬鞍和酷似搏風(fēng)歸來之鷹的老鷹巖，有天真活潑、維妙維肖，堪稱一絕的童子戲牽牛，還有聳立的石筍、石蠟燭，以及望青云、八功德水等50多個(gè)景點(diǎn)，都顯得栩栩如生。寺廟坐落在某山腰，掩映在古樹與竹林中，寺門外古木參天，有杉樹王、柳杉等古樹名木，寺廟四周修竹環(huán)宇，植被茂密，空氣清新，也是浙西南避暑、休閑圣地之一。自清咸豐九年起，某寺經(jīng)過歷次民間修繕，漸臻完整。仙壇旁奇石林立，有石壁嵌金錢、石道士、馬鞍背、石廚、石床、石屏、凈水杯、仙床等景點(diǎn)。據(jù)傳，龍井瀑布最頂部有潭，深不可測(cè)，故稱龍井。從龍井瀑布對(duì)面山峰的半山腰，可以看到第一級(jí)瀑的壯觀景色。寺邊有幾株歪脖樹，幾棵垂楊柳和一帶竹林，隔開了山外的竹籬茅舍，雞鳴犬吠。 地域自然旅游資源 某旅游資源除明顯的宗教遺跡、山村鄉(xiāng)野、神話傳說構(gòu)成別具一味的人文景觀資源外，同時(shí)還有由峰巖、澗瀑、原始森林構(gòu)成的自然景觀，以及由清新空氣、純凈水體、幽雅環(huán)境構(gòu)成的生態(tài)環(huán)境資源，其特色為幽、清、險(xiǎn)、秀、奇、曠，并結(jié)合形成了“某七景”——現(xiàn)見見見、馬鞍天塹、云臺(tái)旭日、龍井飛瀑、老鷹面壁、石棺天書、某霧海。些尚未開發(fā)的溶洞極具旅游和探險(xiǎn)價(jià)值。本項(xiàng)目東西三個(gè)區(qū)塊由若干景點(diǎn)、景觀、建筑和構(gòu)筑物組成，具有不同的旅游功能。 區(qū)塊特點(diǎn)；具備田園風(fēng)光、風(fēng)土民俗、分流集散的自然條件，通過設(shè)置可以形成特色的體驗(yàn)氛圍，適合發(fā)展會(huì)務(wù)旅游、主題度假旅游及觀光旅游。旅游資源豐富，多樣化共存 區(qū)域內(nèi)旅游資源種類較多，擁有古寺建筑、山水風(fēng)光、峽谷斷崖、日出景觀、高山盆地等類型豐富的功能景點(diǎn)。資源空間結(jié)構(gòu)易于塑造多功能景區(qū)，具備創(chuàng)造區(qū)域特色亮點(diǎn)項(xiàng)目地域兩大區(qū)塊主體明確，既具有自己的特色，又能夠兩者整體塑造。某高山盆地特色明顯，氣候清新宜人，旅游環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)越，宗教文化積淀深厚；資源空間結(jié)構(gòu)既適合整體開發(fā)，也適宜獨(dú)立開發(fā)，易于塑造特色旅游功能景區(qū)，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)具有一定的優(yōu)勢(shì)。 國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)分析“十一五”期間，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)年均增長(zhǎng)12%；%；出境旅游人數(shù)年均增長(zhǎng)19%。而其中長(zhǎng)三角地區(qū)旅游市場(chǎng)正在走向一體化，長(zhǎng)三角旅游輻射南進(jìn)西擴(kuò)不可避免。167。此外，2015年目標(biāo)是達(dá)到5億人次。 麗水市： 麗水市地處浙江省西南部，是浙江省森林、水能、礦藏和野生動(dòng)植物資源最豐富的地區(qū)，%，是二十一世紀(jì)人類所崇尚“休閑養(yǎng)生、返樸歸真”純凈自然的綠色天堂。旅游接待服務(wù)總?cè)藬?shù)和旅游總收入兩項(xiàng)增幅連續(xù)5年為全省各市首位。從游客分布情況看，由于某西部旅游資源未得到整體和規(guī)模的開發(fā)，造成市場(chǎng)認(rèn)知度低，所以市場(chǎng)占有率也較低。50′～120176。閩北連接浙南的市域是南平市和寧德市。寧德俗稱閩東，位于福建省東北部；南連福州市，北接浙江省溫州市，西臨南平市，東與臺(tái)灣省隔海相望。%。其中，%，%；，%，%。上海是浙江省國(guó)內(nèi)旅游的第二大客源市場(chǎng)。周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的旅游客源市場(chǎng)正在形成。游客主要還是以生態(tài)觀光旅游為主，部份商務(wù)游客為輔。②主要旅游地集中在鳳陽(yáng)山（某山）。 客源市場(chǎng)需求定位旅游景區(qū)市場(chǎng)需求定位，說通俗一點(diǎn)就是解決“誰(shuí)會(huì)來景點(diǎn)游玩”的問題。分流周邊成熟景區(qū)的客源市場(chǎng)，以周邊近距離市場(chǎng)為基礎(chǔ)，華東市場(chǎng)為依托，積極拓展以上海、杭州、寧波及閩北為主的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和海西經(jīng)濟(jì)區(qū)輻射圈市場(chǎng)，兼顧國(guó)內(nèi)其它市場(chǎng)和部分海外市場(chǎng)。項(xiàng)目開園后，前一個(gè)階段首要考慮的是如何通過市場(chǎng)運(yùn)作吸引對(duì)佛教感興趣的廣大城區(qū)居民，在短期內(nèi)形成口碑效應(yīng)和對(duì)景區(qū)參與項(xiàng)目的高度認(rèn)同后，逐步吸引禪修、度假、創(chuàng)作、養(yǎng)生的高端游客。輔助客源市場(chǎng)華東地區(qū)、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)包括廣東、福建等地區(qū)城市居民的觀光、宗教旅游；以及武夷山、龍游、麗水、遂昌、縉云等地景區(qū)的分流客源。③因某劍瓷知名度吸引而來的東南亞及日韓游客。由于游客的常態(tài)行為具有“喜新厭舊”的心理（這是由于人的本質(zhì)特性所決定），加上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域旅游消費(fèi)總量在不斷增加，所以在項(xiàng)目正常開發(fā)的情況下，有一定競(jìng)爭(zhēng)力的新景點(diǎn)有把握做到游客至少不比同等規(guī)模的老景點(diǎn)少。根據(jù)某市旅游業(yè)增長(zhǎng)率估算；本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的前五年（包括建設(shè)期）由于游客基數(shù)底，景區(qū)開業(yè)后呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，到后五年平均自然游客增長(zhǎng)率逐漸回歸于地域平均水平，增長(zhǎng)約為10％以內(nèi)。確定比較樣本的標(biāo)準(zhǔn)是；地區(qū)和國(guó)家級(jí)的文化風(fēng)景區(qū)，同時(shí)與本項(xiàng)目的佛教主題有較多的類似性等。 根據(jù)某佛教文化主題景區(qū)現(xiàn)有的旅游資源和生態(tài)旅游的總體要求，確立本旅游景區(qū)主題產(chǎn)品的開發(fā)目標(biāo)；依托佛教人文，積極打造滬浙閩贛佛教文化中心，目標(biāo)鮮明地推廣“佛教文化旅游區(qū)”，形成“祈福觀日攬勝、禪學(xué)養(yǎng)生度假、運(yùn)動(dòng)探險(xiǎn)體驗(yàn)”的旅游特色，遠(yuǎn)期實(shí)現(xiàn)“東普陀，南某”的旅游大格局。為充分體現(xiàn)某悠久的佛教文化、優(yōu)美險(xiǎn)峻的自然生態(tài)，規(guī)劃在景區(qū)設(shè)置祈?；顒?dòng)、山景夜游、觀日攬勝、探險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生度假、佛學(xué)會(huì)議、餐飲購(gòu)物等旅游專項(xiàng)產(chǎn)品，并依據(jù)不同的功能區(qū)域安排組織相適應(yīng)的旅游活動(dòng)。某景區(qū)在這一點(diǎn)上擁有極大的資源優(yōu)勢(shì)；游客可沿著九曲十八盤逶迤的游道、攀晃橋，涉過有驚無(wú)險(xiǎn)的棧道，登上云臺(tái)峰觀日攬勝，爬百丈崖懷古述今。167。憑借建設(shè)期間的燈光基礎(chǔ)工程，為夏季避暑夜游活動(dòng)的展開具備了先決條件。167。 分時(shí)度假營(yíng)銷系統(tǒng)分時(shí)度假系統(tǒng)，或稱旅游分時(shí)度假及交換系統(tǒng)；最初是指人們?cè)诙燃俚刭?gòu)買房產(chǎn)時(shí)，只購(gòu)買部分時(shí)間段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)，分時(shí)使用的度假形式。分時(shí)度假系統(tǒng)在國(guó)外營(yíng)銷市場(chǎng)已經(jīng)很成熟，近幾年在國(guó)內(nèi)大城市、旅游城市、著名景區(qū)也得到很快的發(fā)展，并且取得較好的銷售成績(jī)。俱樂部對(duì)于顧客來說，主要具備四種功能；即社交功能、娛樂功能、心理功能、互助功能。憑借俱樂部行銷戰(zhàn)略，某景區(qū)將獲得一大部分穩(wěn)定的客源。對(duì)于旅游業(yè)來說，由于其銷售的超前性、異地性等特征，決定了旅游地形象在旅游消費(fèi)者的決策中，占有非常重要的地位。 口碑宣傳戰(zhàn)略 口碑宣傳對(duì)于旅游業(yè)來說，有著特別重要的意義。 本項(xiàng)目要真正實(shí)現(xiàn)口碑宣傳，就必須建立一個(gè)堅(jiān)實(shí)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，必須做好以下幾個(gè)方面的工作；①項(xiàng)目規(guī)模要超出旅游者的期待， ②要提供周到細(xì)致、別出心裁的服務(wù)， ③向市場(chǎng)需求居民提供景區(qū)信息， ④關(guān)注旅游者的個(gè)性化需求， ⑤消除旅游者的不滿情緒， ⑥讓旅游者參與到管理工作中來， ⑦建立和諧的公眾關(guān)系。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模某佛教文化旅游景區(qū)項(xiàng)目位于某城區(qū)西部的錦溪鎮(zhèn)。三區(qū)；弘法主題區(qū)、商務(wù)服務(wù)區(qū)、養(yǎng)生度假區(qū)。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（核心區(qū)用地情況）序 號(hào)類 別單 位備 注1規(guī)劃用地面積3900000（m178。總建筑面積25900m178。總建筑面積7000m178?？偨ㄖ娣e3500m178?？偨ㄖ娣e71400m178。總建筑面積24000m178?？偨ㄖ娣e3600m178?？偨ㄖ娣e10050m178。總建筑面積6000m178。 某城市發(fā)展概況167。其中基督教于清光緒21年（公元1895年）傳入至今已有114年的歷史。167。北緯27`4239。 錦溪鎮(zhèn)概況錦溪鎮(zhèn)位于某城西，某東麓，東鄰西街街道、南連八都鎮(zhèn)和竹垟鄉(xiāng)、西靠住龍鎮(zhèn)、北接巖樟鄉(xiāng),距市區(qū)12公里。2010年錦溪鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)換屆，黨委、政府繼續(xù)圍繞“打造浙閩贛邊境佛教旅游休閑勝地”目標(biāo)，致力于提升整合某佛教文化旅游資源，加強(qiáng)對(duì)外招商，梳理項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)惠配套組合，并爭(zhēng)取到上海玉佛寺的鼎立支持，現(xiàn)正著力做好以某為依托的佛教文化旅游課題，為下一步某旅游景區(qū)深度開發(fā)打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。 地址選擇的具體要求有適宜的人文環(huán)境