【正文】 報告）養(yǎng)老中心項 目 建 議 書（代可行性研究報告）項 目數(shù) 據(jù)占地面積2000畝（）總建筑面積容積率總投資額項目操作年限7年投資回報率7%目 錄第一章 總論 ………………………………………………………………… 4 項目名稱及承辦單位…………………………………………………………4 編制依據(jù) ………………………………………………………………… 5 編制原則 ………………………………………………………………… 5 項目建議書的工作范圍 ………………………………………………………5 項目建議書的工作概況 ………………………………………………………5 項目建議書…………………………………………………………………6第二章 社會和市場調(diào)查與需求預(yù)測 ……………………………………14 社會和市場調(diào)查 ……………………………………………………………14 項目發(fā)展概況 ………………………………………………………………18 設(shè)計理念 ………………………………………………………………… 19 市場預(yù)測 ………………………………………………………………… 21 項目優(yōu)勢 ………………………………………………………………… 22 市場定位 ………………………………………………………………… 23第三章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 ……………………………………………24 總平面規(guī)劃 ……………………………………………………………… 24 建筑工程 ………………………………………………………………… 26 結(jié)構(gòu)設(shè)計 ………………………………………………………………… 27 給排水設(shè)計 ……………………………………………………………… 28 暖通設(shè)計 ………………………………………………………………… 29 電氣工程設(shè)計 ………………………………………………………………31第四章 建設(shè)條件及氣象條件 ……………………………………………33 場地水、暖、電供應(yīng)條件 ……………………………33 地質(zhì)條件 ………………………………………………………………… 33 場地氣象條件 ………………………………………………………………34第五章 消防、警戒及社區(qū)網(wǎng)絡(luò) ………………………………………35 消防系統(tǒng) ………………………………………………………………… 35 消防報警 ………………………………………………………………… 35 警戒監(jiān)控 ………………………………………………………………… 35 紅外防盜報警系統(tǒng) …………………………………… 35 社區(qū)網(wǎng)絡(luò) ………………………………………………………………… 35第六章 環(huán)境保護(hù) …………………………………………………………36 本項目對環(huán)境的影響 ……………………………………… 36 環(huán)境保護(hù) ………………………………………………………………… 36 三廢治理方案 35第七章 抗震、土地利用及綠化 ………………………………………37 抗震 ………………………………………………………………………37 土地利用 ………………………………………………………………… 37 綠化 ………………………………………………………………………37第八章 節(jié)能 …………………………………………………………… 38 建筑、結(jié)構(gòu) …………………………………………………………………38 給排水供暖 ………………………………………………38 電氣 ………………………………………………………………………38第九章 經(jīng)營、管理與招投標(biāo) ……………………………………………39 經(jīng)營管理 ………………………………………………………………… 39 服務(wù)管理 ………………………………………………………………… 39 招投標(biāo) …………………………………………………………………… 40第十章 項目實(shí)施進(jìn)度計劃 ………………………………………………41 項目實(shí)施內(nèi)容 ……………………………………… 41 實(shí)施進(jìn)度 …………………………………………………………………42第十一章 投資估算與資金籌措 ………………………………………… 43 投資估算范圍 ……………………………………… 43 編制依據(jù) …………………………………………………………………43 編制方法及各部分費(fèi)用確定 …………………………………………………43 估算投資總額及其構(gòu)成 …………………………… 44 資金籌措及投資計劃 ………………………………………… 44第十二章 經(jīng)濟(jì)效益分析 ………………………………………………… 45 評價依據(jù) …………………………………………………………………45 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) …………………………………………………………………45 不確定性分析 ……………………………………………… 46 臨界點(diǎn)分析 ………………………………………………………………47 綜合評價 …………………………………………………………………47第十三章 結(jié)論 …………………………………………………………… 48 社會效益分析 ………………………………………… 48 經(jīng)濟(jì)效益評價 ………………………………………… 49 評價結(jié)論 ………………………………………………51建議 ……………………………………………51附件 ………………………………………………………………………… 52 項目總說明圖A、B 區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢圖 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證明復(fù)印件 企業(yè)法人代碼證復(fù)印件 企業(yè)法人身份證復(fù)印件第一章 總 論 項目名稱及承辦單位：養(yǎng)老中心綜合項目：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法人代表： 擬建場址：項目擬建場址位于易縣城西2公里處112國道南側(cè)。子公司有顧問公司、物業(yè)公司、建筑公司和水電公司，總資產(chǎn)7500萬元。這些項目贏得了社會廣泛的支持和贊譽(yù)。就在這樣一支年輕隊伍的帶領(lǐng)下，公司率先實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)辦公自動化及樓盤信息網(wǎng)絡(luò)化。 編制原則根據(jù)上級有關(guān)部門的文件精神，認(rèn)真貫徹國家有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；積極進(jìn)行實(shí)地考察，充分了解“某某養(yǎng)老中心”目前基本的基礎(chǔ)設(shè)施及有關(guān)情況，結(jié)合縣城總體規(guī)劃原則，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔養(yǎng)老住宅小區(qū)。 項目建議書的工作概況我公司組成了項目建議書編制小組，對“某某養(yǎng)老中心”項目進(jìn)行了實(shí)地考察，了解“某某養(yǎng)老中心” 項目基本情況，重點(diǎn)了解了“某某養(yǎng)老中心”項目對目前及以后發(fā)展的需求狀況以及水、暖、電供應(yīng)情況；搜集了國家、省、市、縣有關(guān)政策法規(guī)、規(guī)劃定額等大量資料；根據(jù)該工程現(xiàn)狀進(jìn)行了多個方案的比較，并提出了推薦方案，對“某某養(yǎng)老中心”項目建設(shè)方案的建設(shè)規(guī)模及對水、暖、電的需求進(jìn)行了初期設(shè)計。一期項目場址擬在易水北岸建設(shè)12棟多層養(yǎng)老住宅樓，和健身中心、部分總服務(wù)中心的設(shè)施，沿易水做休閑長廊和社區(qū)道路；二期擬在易水南岸建設(shè)多層養(yǎng)老住宅樓和急救中心，南部荊軻山旅游公園；三期擬在項目場址東部建設(shè)養(yǎng)老中心，南部建設(shè)SPA溫泉康復(fù)中心，112國道南側(cè)旅游接待中心，培訓(xùn)學(xué)校。養(yǎng)老中心由“老年公寓”、“綜合服務(wù)項目”、“養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)中心”組成。養(yǎng)老中心可以與當(dāng)?shù)卣裾块T聯(lián)辦，使市場養(yǎng)老與福利養(yǎng)老結(jié)合起來，達(dá)到“老有所養(yǎng)”的目的。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，目前我市60歲以上的老年人現(xiàn)有20多萬，占市區(qū)人口的12％，已高出全國、全省平均比例。而家庭結(jié)構(gòu)的變化，兩代人同時老化和空巢老人的增多，使更多的人沒有時間、精力照顧老年人的矛盾日益突出，家庭護(hù)理需求正在逐步擴(kuò)大，由此可見，老人入住養(yǎng)老中心養(yǎng)老已逐漸形成當(dāng)今社會的一種追求及時尚。養(yǎng)老中心由辦公樓、老年公寓、醫(yī)療中心、物業(yè)樓、花園、球場等組成。或建立符合我們地區(qū)情況的專業(yè)教育體系，如旅游職業(yè)學(xué)校，開展某及西部山區(qū)的旅游事業(yè)。教育部公布的最新數(shù)字顯示，2006年全國報考大學(xué)的人數(shù)將達(dá)900萬，%，這意味著至少有400萬學(xué)生會高考落榜，正是這些落榜學(xué)生給大學(xué)招生產(chǎn)業(yè)帶來至少2000億的市場，帶來無限的商機(jī)。這樣一來，解決了學(xué)生和家長為上學(xué)找不到工作的后顧之憂。對于（4）部分來說，接受教育的學(xué)生可直接安排到荊軻公園工作，或者為易縣的旅游事業(yè)輸送人才。最終完成事先整個的想法。盡管該部分不能產(chǎn)生的直接的經(jīng)濟(jì)效益，但是她的建成對提升整個區(qū)域的品質(zhì)起到催化劑的作用?！肚ぁ窌h中心與度假中心項 目數(shù) 據(jù)占地面積（50畝）建筑面積容積率總投資5340萬元（2000元/平方米）政企會議接待區(qū)設(shè)有以下功能：1． 賓館2． 休閑娛樂區(qū)3． 體育健身區(qū)4． 美食中心5． 度假中心（SPA水療、溫泉、按摩）利用建成的各大園區(qū)的整體優(yōu)勢，優(yōu)美的環(huán)境，周到的服務(wù)，悠久的歷史文化氛圍，配套完善的設(shè)施。投資回收期緩慢。本項目建設(shè)符合國家老年產(chǎn)業(yè)政策和縣政府關(guān)于加快城市化進(jìn)程的要求，項目建成后，在一定程度上滿足中、高收入家庭的養(yǎng)老住房需求。第二章 社會和市場調(diào)查與需求預(yù)測 社會和市場調(diào)查改革開放二十年來，我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個新的增長階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長點(diǎn)，社會老齡化已經(jīng)提到議事日程上來了。易縣縣委、縣政府十分注重本縣社會養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)工作，為此出臺了一系列非常優(yōu)惠的政策，為養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強(qiáng)有力的支持。某地理交通河北省某地處保定西北部，河北省某總面積約2534平方公里，管轄七鎮(zhèn)二十鄉(xiāng),469個行政村。易縣西部太行山區(qū)礦產(chǎn)資源極為豐富，初步探明的礦點(diǎn)達(dá)87處，有金、銀、銅、鐵、錳、花崗巖、玄武巖、麥飯石、石灰石、蛭石等27個品種，而膨潤土、紫翠硯石、金紅石則為本縣特有的礦產(chǎn)資源，特別是河沙、石灰、石米等三類建材成為京、津、石、保等大中城市建設(shè)的貨源地，在毛主席紀(jì)念堂、亞運(yùn)村、京深高速公路建設(shè)中做出了貢獻(xiàn)。中標(biāo)天安門廣場鋪裝工程的易縣產(chǎn)151花崗巖被《人民日報》譽(yù)為“中華大地第一石”。目前，全縣有林面積133萬畝，森林覆蓋率35%，居太行山山區(qū)縣之首。水利水電資源豐富。當(dāng)前農(nóng)村發(fā)展最突出的問題表現(xiàn)在三個方面：一是農(nóng)村的交通、通訊、自來水、農(nóng)田水利設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足；二是文化、教育、衛(wèi)生等社會事業(yè)發(fā)展滯后；三是農(nóng)民收入水平明顯偏低，增收難度偏大。大力開展植樹造林活動，％，被國家林業(yè)局授予“全國造林工程先進(jìn)單位”。該縣有10余萬農(nóng)民靠特色農(nóng)業(yè)走上了脫貧致富的快車道。早在虞舜時期因有易氏居于易水而得名。隋開皇16年（公元596年）置易縣；明洪武三年，易縣升入某；清雍正11年升入直隸州；民國二年，降某為易縣，州治降為縣治，設(shè)縣至今已有1400多年的歷史。家喻戶曉的荊軻刺秦就發(fā)生在這里，“風(fēng)蕭蕭兮易水寒，壯士一去兮不復(fù)還”成為后人頌揚(yáng)的千古絕唱，狼牙山五勇士跳崖那驚天地泣鬼神的壯舉更是令世人敬仰。自然和人文景觀眾多，有清西陵、燕下都、狼牙山、紫荊關(guān)、洪崖山等五個景區(qū)200多個景點(diǎn)，有國家級文物保護(hù)單位4處（清西陵、燕下都、老子道德經(jīng)幢、紫荊關(guān)），省級文物保護(hù)單位9處?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)日臻完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化。全縣有大、 中、小型水庫２７座，拒馬河、南易水、北易水、中易水、 漕河５條河流橫貫全縣，豐富的水利、水能資源即帶來灌溉、水電和水產(chǎn)養(yǎng)殖之利,１８． ６７萬公頃廣闊的山場，即為林牧業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件,同時也為生態(tài)旅游帶來無限機(jī)會。該縣是全國電氣化縣之一?？h城建設(shè)形成了“五縱四橫”的棋盤式小城鎮(zhèn)格局。良好的發(fā)展環(huán)境，吸引了眾多域外客商來易縣投資置業(yè)。宏觀必要性：從一個城市的宏觀上講，首先，土地作為城市的寶貴資源，未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個性的健康發(fā)展。今后相當(dāng)一段時期內(nèi)養(yǎng)老事業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，需大于供，需求出現(xiàn)多樣化，住宅型養(yǎng)老將被普遍看好。但是在很多地方，似乎因為建設(shè)太快的緣故，新建的小區(qū)往往與原有都市環(huán)境不太協(xié)調(diào)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式缺乏從城市設(shè)計的角度去制定城市開放的程度，也決定了小區(qū)與小區(qū)之間各自為政的狀態(tài)，加上城市統(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也趕不上城區(qū)發(fā)展的步伐，而導(dǎo)致城市的局部與整體之間的失衡。根據(jù)項目的區(qū)位及環(huán)境條件，以及我們對城市與社區(qū)關(guān)系的理解，提出了本次總體規(guī)劃指導(dǎo)思想：遵循城市有機(jī)更新的原則，塑造富有人性的肌理空間。在環(huán)境與景觀方面，總體規(guī)劃強(qiáng)調(diào)連綿不斷的綠化體系和流動的景觀空間。單體的形象和細(xì)部構(gòu)件都經(jīng)過悉心推敲和把關(guān)，注重豐富和精美感，從而使建筑成為區(qū)內(nèi)外景觀的主角之一。立面材料以涂料和面磚結(jié)合，體現(xiàn)新世紀(jì)現(xiàn)代建筑的特點(diǎn)。（3）公共設(shè)施有圖書室、活動室、書畫室、多功能廳、康復(fù)健身房、交流中心、電腦機(jī)房、老年大學(xué)和茶社等。（5）養(yǎng)老中心設(shè)有營養(yǎng)室，由專業(yè)營養(yǎng)師為老人配膳，提供流質(zhì)、半流質(zhì)、軟食、鼻飼飲食、勻漿膳食等。住區(qū)空間布局合理。私用空間如住宅底層庭院、樓層的陽臺或住宅露臺等，可以由居民種植花卉，增加綠化景觀，豐富建筑物立面景觀。三房以上的套間設(shè)有主臥室衛(wèi)生間。另外還注意到：客廳開門不宜多，過道面積不太?。魂柵_深度大一些、實(shí)用一些；一梯二、三戶；明廚明廁，通風(fēng)采光好；套型設(shè)計合理，重視自然通風(fēng)，使用變頻恒壓供水設(shè)備；管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表戶外