【正文】 開始起步。服務(wù)經(jīng)營范圍：（1）提供貨物搬運、倉儲服務(wù)；（2）提供第三方物流服務(wù)；（3）提供物流電子商務(wù)平臺；（4）提供物流系統(tǒng)及物流方案設(shè)計；公司發(fā)展規(guī)劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略公司的首要目標是滿足城市的功能服務(wù)配套，建立城際銷售網(wǎng)絡(luò)和交易平臺；通過建立全國的物流體系形成集聚效應(yīng)和規(guī)模優(yōu)勢，提高企業(yè)的競爭力；最后通過建立電子商務(wù)平臺，提供網(wǎng)上訂單服務(wù)，利用信息化手段有效的整合內(nèi)外物流資源。利用公司自身的技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資金優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，建立一體化的貨品供應(yīng)鏈來滿足市場的需要并提供所需的服務(wù)，同時保持效益的持續(xù)增長，使公司最終發(fā)展成為輻射全國的農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流骨干企業(yè)。由于食品冷鏈是以保證易腐食品品質(zhì)為目的，以保持低溫環(huán)境為核心要求的供應(yīng)鏈系統(tǒng)，所以它比一般常溫物流系統(tǒng)的要求更高、更復(fù)雜，建設(shè)投資也要大很多，是一個龐大的系統(tǒng)工程。在廠區(qū)內(nèi)閑置的土地上建設(shè)集銷售、加工、倉儲、配送和售后服務(wù)的綜合物流中心具有得天獨厚的地理條件，與興義市同行業(yè)相比，有著立地條件好、運輸成本低、投資效益高和比較競爭力強等優(yōu)勢。因此，在項目經(jīng)營期，公司應(yīng)該注重營銷策略，加強服務(wù)宣傳，使營業(yè)收入得到有力的保障。 中國產(chǎn)業(yè)界正在形成五條物流體系：以五大運輸方式為代表的運輸物流體系，以商品加工和配送為代表的倉儲物流體系，以服務(wù)型競爭戰(zhàn)略為代表的制造商物流體系，以海、空港集散為代表的口岸物流體系和正在浮現(xiàn)中的以電子商務(wù)為代表的配送物流體系。從歷史數(shù)據(jù)看，仍處于較快增長區(qū)間?！氨泵耗线\”、“南糧北調(diào)”等就是其中典型的例子。中國450家大中型工業(yè)企業(yè)中，有45%的企業(yè)計劃在未來兩年內(nèi)選擇新的物流商?！　‘a(chǎn)品從生產(chǎn)到銷往用戶手中，95%的時間耗在儲存、裝卸、等待加工和運輸方面，費用平均占到總成本的50%。　　在當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境和市場條件下，物流需求市場潛力巨大(見表4)，社會物流業(yè)有較大發(fā)展空間。物流系統(tǒng)設(shè)計、物流總代理等高增值、綜合性的服務(wù)非常有限。在調(diào)查企業(yè)中有57%的生產(chǎn)企業(yè)和38%的商業(yè)企業(yè)在尋找新的物流代理商。 我國是商品生產(chǎn)和流通大國，我國商品生產(chǎn)企業(yè)眾多，當(dāng)前我國的商品流通主要方式仍然是直供和分銷。商品貿(mào)易在我國對外貿(mào)易以及商品工業(yè)發(fā)展中的地位也日益重要。作為全國重要的商品消費市場，貴州已把商品服務(wù)業(yè)列為主要的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)之一。 依托公路和鐵路，貴陽已形成各種商品延伸業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)高度集聚的產(chǎn)業(yè)特色，正在成為國內(nèi)各種商品服務(wù)業(yè)規(guī)模較大、發(fā)展較快的地區(qū)之一。第四章 物流倉儲項目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案一、建設(shè)規(guī)模 本項目建設(shè)規(guī)模為： 5萬噸庫存量商品倉庫；二、產(chǎn)品方案 作為物流倉儲項目，其提供的產(chǎn)品是指與物流相關(guān)的各項服務(wù)，本項目的服務(wù)方案包括： 1）提供商品期貨交割場所服務(wù) 2）商品倉儲服務(wù) 3）各種商品裝卸服務(wù)第五章 物流倉儲項目場址選擇一、物流倉儲項目場址所在位置現(xiàn)狀1．物流倉儲項目地點與地理位置 本項目的地址是貴州省興義市木賈物流園區(qū)神仙洞處（汕混高速西出口處）。預(yù)計用3到4年時間把園區(qū)建成黔、滇、桂三省區(qū)結(jié)合部最大的商貿(mào)物流交易平臺。目前已入駐貴州林榮集團所屬的林通、林福汽車銷售服務(wù)有限公司的3個4S店，興義市恒信德龍汽車銷售服務(wù)公司汽車城建設(shè)項目，昆明良明雄集團汽車汽配、零配件批發(fā)、摩托車整車銷售及配件、五金及礦山特種設(shè)備銷售、倉儲物流等綜合批發(fā)。該園區(qū)系“十二五”時期州、市招商引資的重點項目之一。興義市，素有“黔桂鎖鑰”之稱的興義市是貴州省四大主要中心城市之一，西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地、商貿(mào)旅游服務(wù)中心及教育中心，也是正在快速崛起的我國西南重要中心城市之一， 歷史上是三省毗鄰地區(qū)的商業(yè)集散地和通衢要塞之地。安置區(qū)(3個)用地200畝，可開發(fā)出讓土地1003畝)。城市主干道的供水設(shè)施已接通。5．防洪、防潮、排澇設(shè)施條件 本項目防洪、防潮、排澇設(shè)施條件成熟。9．施工條件 本項目所有施工條件都已經(jīng)具備。采用鋼結(jié)構(gòu)建筑。這樣既使生產(chǎn)區(qū)與生活辦公區(qū)分開，又使職工生活區(qū)遠離開平車間的噪聲干擾。 全廠設(shè)有3個循環(huán)水系統(tǒng)，1個污水處理站。項目廠區(qū)中部有3500伏的高壓電纜經(jīng)過，本項目供電直接從廠區(qū)中部高壓柜通過電纜引入兩路10KV電源，再通過4個開閉器引至廠區(qū)的2個500箱變，由箱變內(nèi)的變壓器將高壓變?yōu)閺S區(qū)所需電壓后由地下管井引至各車間。 電熱地膜供暖系統(tǒng)是一種通電后能發(fā)熱的半透明聚酯薄膜,由可導(dǎo)電的特制油墨、金屬載流條經(jīng)加工、熱壓在絕緣聚酯薄膜間和防水、耐壓絕緣套制成。由于電熱膜為純電阻電路，故其轉(zhuǎn)換效率高，除一小部分損失外，絕大部分被轉(zhuǎn)化成熱能 。其中商品倉庫用于對外營業(yè)用，是主營業(yè)務(wù)之一；設(shè)備倉庫用于存放物流設(shè)備。 （4）培養(yǎng)職工節(jié)能意識。項目建成后，節(jié)能水平將達到國內(nèi)先進水平。 （3）廠區(qū)內(nèi)所有生產(chǎn)生活用水不外排，經(jīng)處理后反復(fù)利用。第十一章 物流倉儲項目環(huán)境影響評價一、場址環(huán)境條件 （1）水環(huán)境 項目所在地水體自凈能力較強，水質(zhì)較好，且排入河道的生活污水和工業(yè)廢水尚未超過河道的納污能力。二、項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響1．物流倉儲項目建設(shè)對環(huán)境的影響 （1）項目施工期間會產(chǎn)生少量污水，直接排放會對當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成一定的污染； （2）施工期間會有揚塵產(chǎn)生，會對當(dāng)?shù)乜諝赓|(zhì)量造成影響； （3）施工期間機械設(shè)備及其它噪聲會影響到當(dāng)?shù)鼐用裆a(chǎn)、生活； （4）施工期間產(chǎn)生的固定垃圾如果不進行處理將會嚴重污染當(dāng)?shù)丨h(huán)境。 （2）為減輕揚塵對區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量的不利影響，根據(jù)設(shè)計方案對規(guī)劃中的綠地進行合理綠化，以減少表土的裸露。渣土運輸過程中嚴格執(zhí)行有關(guān)條例和規(guī)定，運土車輛應(yīng)在規(guī)定的時間和規(guī)定的路線進出施工場地，沿途應(yīng)注意保持道路的清潔，盡量減少裝土過滿、車輛顛簸等造成的渣土傾撒。四、環(huán)境保護投資 針對本項目主要的噪聲污染問題，選取噪聲較低的機器設(shè)備，另外加大場區(qū)內(nèi)的綠化投資，增強隔音效果。第十二章 物流倉儲項目勞動安全衛(wèi)生與消防一、危害因素和危害程度1．有毒有害物品的危害 本項目在生產(chǎn)過程中不會有有毒有害物品產(chǎn)生，因此不會有有毒有害物品的危害。第十三章 物流倉儲項目組織機構(gòu)及人員配置一、物流倉儲項目組織機構(gòu)1．物流倉儲項目管理機構(gòu)組織方案和體系圖 本項目管理體系圖如下：圖1 項目管理體系圖 總經(jīng)理：全面管理本項目事務(wù)； 業(yè)務(wù)部：負責(zé)物流倉儲業(yè)務(wù)的合作、洽談、簽單等； 物流部：負責(zé)商品吊運及運輸； 倉儲部：負責(zé)倉庫的日常管理及產(chǎn)品的進出統(tǒng)計； 加工部：負責(zé)商品加工； 財務(wù)部：負責(zé)項目資金安排以及處理相關(guān)財務(wù)事務(wù)； 行政部：負責(zé)員工的招聘、培訓(xùn)、考核工作以及項目的其他日常管理事務(wù)。在員工招聘過程中嚴格控制員工素質(zhì)，以保障產(chǎn)品生產(chǎn)的順利進行。同時，進一步完善用人機制，建立“能者上、庸者下”的競爭觀念。2012年11至2013年1月完成主要加工車間及室內(nèi)倉儲庫房的建設(shè)，2013年2月至2013年4月完成職工辦區(qū)及生活區(qū)的建設(shè)，2013年5月至2013年8月完成廠區(qū)道路的建設(shè)，設(shè)備購置于2013年8月至2013年10月完成。三、物流倉儲項目投資估算1．物流倉儲項目投入總資金估算匯總表表1 項目總投資估算表 單位：萬元投資項目投資計劃備注1建設(shè)投資600　建筑工程費370　鋼結(jié)構(gòu)廠房120　室內(nèi)倉庫150　室外道路建設(shè)100　設(shè)備購置費170　吊車100　輔助設(shè)備50　辦公設(shè)備20　土地費602鋪底流動資金100 　1+2總投資700 　 第十六章 物流倉儲項目財務(wù)評價一、物流倉儲項目財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1．財務(wù)價格 根據(jù)項目規(guī)劃和行業(yè)情況，并原則上根據(jù)中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關(guān)的法律規(guī)定，對本項目進行有關(guān)的財務(wù)預(yù)測。 現(xiàn)值法是通過估算建設(shè)項目未來壽命期內(nèi)預(yù)期凈現(xiàn)金流，并以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算成現(xiàn)值，借以確定被咨詢項目價值的一種咨詢方法。 （1）無風(fēng)險報酬率 無風(fēng)險報酬率的高低，主要受平均利潤率、資金供求關(guān)系和政府調(diào)節(jié)的影響。 （2）風(fēng)險報酬率 無論是投資還是經(jīng)營，都面臨諸多風(fēng)險，承擔(dān)的風(fēng)險越高，要求補償?shù)慕痤~也就越大，經(jīng)濟學(xué)中把得到的補償相對于風(fēng)險投資額的比例稱之為風(fēng)險報酬率。本次評估中，%。 財務(wù)風(fēng)險報酬率：財務(wù)風(fēng)險是指全部資本中債務(wù)資本比率變化帶來收益減少以及由此引發(fā)的債務(wù)償還危機的可能性。同時由于項目收益預(yù)測中未考慮通貨膨脹的因素，因而折現(xiàn)率中也不考慮通貨膨脹率。代表了項目占用資金預(yù)期可獲得的收益率，可以用來衡量投資的回報水平。因為項目財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明本項目從財務(wù)角度分析是可行的。它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。七、物流倉儲項目財務(wù)評價結(jié)論財務(wù)收益評價表明，在收益計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值大于0，%，大于風(fēng)險資本回報率（10%），清償能力強，項目效益較可觀，大有市場潛力，由于受營業(yè)收入變化影響較大，故市場風(fēng)險較大。二、物流倉儲項目與所在地互適性分析1．物流倉儲項目利益群體對項目的態(tài)度及參與程度 分析預(yù)測與項目直接相關(guān)的不同利益群體對項目建設(shè)和運營的態(tài)度，選擇可以促使項目成功的各利益群體的參與方式，對可能阻礙項目存在與發(fā)展的因素提出防范措施。三、物流倉儲項目社會風(fēng)險分析 所謂社會風(fēng)險，是指因個人或單位的行為，包括過失行為，不當(dāng)行為及故意行為對社會生產(chǎn)及人們生活造成損失的風(fēng)險，由于當(dāng)?shù)卣途用駥Ρ卷椖康慕ㄔO(shè)基本沒有反對意見，因此，本項目社會風(fēng)險較小。二、物流倉儲項目風(fēng)險程度分析 （1）政策風(fēng)險 1）宏觀政策風(fēng)險 經(jīng)濟政策風(fēng)險是指在建設(shè)期或經(jīng)營期內(nèi)，由于所處的經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟條件的變化，致使實際的經(jīng)濟效益與預(yù)期的經(jīng)濟效益相背離。 2）信貸政策風(fēng)險 針對于物流行業(yè)，其與商品的消費量緊密相關(guān)。23日，對于個別商業(yè)銀行二套房貸款業(yè)務(wù)中的各類違規(guī)問題，銀監(jiān)會強調(diào)要嚴格執(zhí)行二套房貸，27日，銀監(jiān)會公布了《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》，30日又公布了《流動資金貸款管理暫行辦法》。 （2）市場風(fēng)險 市場風(fēng)險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動，這些因素來自公司外部，是公司無法控制和回避的。 2）需求變動。因此油價風(fēng)險對于物流行業(yè)來說不容小覷。 作為物流行業(yè)，本項目的財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在項目實施之前，實施后財務(wù)風(fēng)險較小。如何減少管理風(fēng)險是本項目運行過程中必須予以關(guān)注的。 4）建立科學(xué)、實時、準確的成本核算體系和統(tǒng)計分析體系，滿足經(jīng)營分析、績效考核和管理決策需要 5）實現(xiàn)全過程的客戶關(guān)系管理，密切顧客聯(lián)系，科學(xué)進行顧客需求和行為分析，提高顧客滿意度和忠誠度。 9）優(yōu)化人力資源管理，提升組織能力，確保戰(zhàn)略實施 10）全面收集、整理、分析和展現(xiàn)數(shù)