【正文】 TO之后給住宅開發(fā)帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn) （1） 涉外經(jīng)濟(jì)活動會更加頻繁，給寫字樓、高級公寓帶來巨大的機(jī)會。 （5） 住宅開發(fā)的進(jìn)入門檻比較低，使得一些資質(zhì)很低的開發(fā)商進(jìn)入住宅市場。 （2） 產(chǎn)品的同質(zhì)化。 （3） 政治法律環(huán)境：對消費(fèi)者的保護(hù)立法越來越健全，各種技術(shù)規(guī)范。 北京住宅市場的營銷環(huán)境，機(jī)遇和挑戰(zhàn) 宏觀環(huán)境 （1） 人口環(huán)境：龐大的人口基數(shù)。 發(fā)展階段——爭奪市場的階段。薩伊定律給我們的啟示：供給能自動創(chuàng)造它的需求。 建造相當(dāng)于制造業(yè)中的制造，而營銷和制造業(yè)中的營銷相對應(yīng)。 什么是住宅？住宅開發(fā)？什么是房地產(chǎn)開發(fā)? 現(xiàn)代企業(yè)的啞鈴型結(jié)構(gòu)，研發(fā)制造—營銷 。住宅開發(fā)企業(yè)的啞鈴型結(jié)構(gòu)研發(fā)—建造—營銷。 一、 市場篇（為誰建造房子？） 住宅市場需求大勢基本研判 （1） 中國城市居民的居住現(xiàn)狀和巨大需求可以保證住宅的巨大需求。 （4） 80年代建設(shè)的住宅已經(jīng)進(jìn)入更新期。管理和產(chǎn)品營銷是企業(yè)利潤的最主要來源。 （2） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：高收入，高購買力，GNP的高增長，大量的外地移民對北京房價的支撐。 （4） 人文環(huán)境：亞文化層次多，教育背景、職業(yè)種類、收入、家庭形式、價值觀念。大部分項(xiàng)目并沒有建立起自己的品牌。 （6） 三外（外資、外地、外行）的進(jìn)入加劇了競爭。有效需求更加旺盛。 （4） 促進(jìn)中國的城市化，使城市的租賃市場更加活躍。審美能力、對生活方式的感悟能力增強(qiáng)。 （2） 對市場的研究就是尋找目標(biāo)市場的過程，和目標(biāo)顧客的過程。 研究成果應(yīng)該不斷積累，研究是面向項(xiàng)目的、面向營銷的。 （2） 主要的研究目標(biāo)是產(chǎn)品細(xì)分市場的競爭者。 （2） 在市場研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)需求的市場饑渴程度，尋找目標(biāo)市場。 細(xì)分市場研究 （1） 按經(jīng)濟(jì)地位劃分為四個階級：精英階級、中產(chǎn)階級、勞動階級、窮苦階級。 （6） 職業(yè)分層：IT業(yè)、金融業(yè)、藝術(shù)家、教師、律師、開業(yè)醫(yī)生、中層白領(lǐng)雇員獨(dú)立創(chuàng)業(yè)者、大型公司高級職員、體力勞動者。 （10） 其它購房偏好：對某種配置的偏好，對教育、養(yǎng)老等。建筑師設(shè)計建筑、設(shè)計社區(qū)就是設(shè)計生活方式，是設(shè)計高尚生活方式總體解決方案。 ３、 社區(qū)規(guī)劃 一流的規(guī)劃是形成高品質(zhì)住宅的關(guān)鍵。或者三個規(guī)劃一起做?？臻g是從內(nèi)到外又從外到內(nèi)的，從社區(qū)空間、單體空間到住宅內(nèi)部空間，從實(shí)體空間到虛擬空間。單體的均好性和戶型的均好性。 k、 各種建筑形式的選擇都是追求更完美的空間。 o、 健康空間營造。先做景觀規(guī)劃，讓單體建筑成為整體環(huán)境藝術(shù)的一部分。聶梅生、秦佑國的《中國生態(tài)住宅評估手冊》、開彥的《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》，這些“標(biāo)準(zhǔn)”和規(guī)范的出臺標(biāo)志著中國的生態(tài)住宅結(jié)束了停留在概念階段的歷史。 d、 小區(qū)水環(huán)境：污水的處理和回用、給排水、雨水的處理和利用、綠化景觀用水。加之使用率普遍偏低，容易出現(xiàn)消極空間。缺點(diǎn)是占用土地相對較多。 ７、 新的內(nèi)部空間新戶型時代： （1） 了解人們的戶型需求，需要不斷研究追蹤人們的生活方式的變化，研究家庭結(jié)構(gòu)、人們的購房需求。 （3） 住宅戶型趨于多樣 a、 從空間形式上可以分為平層、復(fù)式、躍層、錯層以及躍層和錯層的變化。在戶型設(shè)計中我們強(qiáng)調(diào)五個主要的功能區(qū)：即禮儀、交往、私密、功能和戶外。 d、 萬科青青家園提出建設(shè)“沒有見過的戶型”。 h、 主打戶型，戶型時尚 （6）什么時候提出戶型解決方案。 a、 地段的時空轉(zhuǎn)換。 b、 1940年代1980年代，西方形成了規(guī)模龐大的郊區(qū)化浪潮，至今仍然在進(jìn)行中。 j、 區(qū)位也應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的核心競爭力選擇。 n、 郊區(qū)住宅的開發(fā)：西方國家從上世紀(jì)40年代開始的住宅郊區(qū)化浪潮至今也沒有結(jié)束，而且與90年代產(chǎn)生的新都市主義并行不悖地運(yùn)行。 （1） 建筑風(fēng)格：滿足消費(fèi)者的精神和審美需求。大開間、頂層平臺、底層架空、盡可能少的裝飾、簡約，充分滿足功能上的需求。北京印像、東晶國際 （5） 建筑語言在項(xiàng)目中的運(yùn)用、細(xì)部的處理 a、 外立面的風(fēng)格和顏色 b、 現(xiàn)代主義建筑符號的運(yùn)用 c、 溝通的設(shè)備和符號。宇宙的構(gòu)成因子是陰和陽；支配宇宙的五大要素是五行生克制化；描述大自然千姿百態(tài)、千變?nèi)f化的八種類屬是神奇的八卦。 f、 風(fēng)水有著中國獨(dú)創(chuàng)的操作工具羅盤、指南針是中國風(fēng)水家或堪輿家的偉大發(fā)明。北京的四合院、上海的舊式里弄、徽州民居、嶺南民居、雁北民居、浙江民居。 c、 新的結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新材料的應(yīng)用；科技在住宅開發(fā)中的應(yīng)用 能營造新的內(nèi)部空間的結(jié)構(gòu)體系（包括鋼結(jié)構(gòu)的使用）、高效隔熱節(jié)能的圍護(hù)體系、輕薄隔音的內(nèi)隔斷體系、管線綜合布置體系、屋面體系、廚衛(wèi)設(shè)備體系。 （4） 電梯：多層住宅都應(yīng)該帶電梯，因?yàn)橹袊磳⒊蔀槔淆g化的社會。 １產(chǎn)品基礎(chǔ)工作 （1） 質(zhì)量與性能。 １設(shè)計階段的客戶關(guān)懷和客戶個性化需求的滿足 （1） 客戶關(guān)系管理（CRM）的核心是客戶關(guān)懷，在設(shè)計階段充分考慮并滿足客戶的需求，使得客戶利益最大化，是在設(shè)計階段最主要的客戶關(guān)懷內(nèi)容。 b、 最大限度地DIY。 （2） 在客戶的參與下完善，和客戶一起修改，滿足客戶的需要。 （3） 企業(yè)品牌的建設(shè)要比項(xiàng)目品牌的建設(shè)的意義大得多，但是難度也大的多。