【正文】 圈層式城市功能群。長江三角洲經(jīng)濟圈是繼珠江三角洲經(jīng)濟圈之后中國最具活力和發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟圈。中國的高爾夫球運動正在逐漸從高消費的貴族化發(fā)展之路步入平民化的普通大眾消費軌道，越來越多的消費者加入到高爾夫球運動的行列中，中國的高爾夫市場在迅速的增長。同時，高爾夫球運動作為一項人類交流情感、加深了解、增進友誼的體育休閑橋梁，在國際經(jīng)貿(mào)洽談、民間外交、改善投資環(huán)境、促進體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等方面起到了越來越重要的作用。高爾夫球是一項具有特殊魅力的體育運動，在世界范圍內(nèi)，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為三大體育運動項目。地理區(qū)位：江蘇省南京市江寧區(qū)科學園。項目單位：南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司（在南京市江寧區(qū)科學園注冊之中外合作企業(yè)，以下簡稱南京沙河、南京沙河公司、公司、項目公司）項目簡介：南京沙河高爾夫球會是南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司基于對中國高爾夫產(chǎn)業(yè)和市場未來發(fā)展態(tài)勢、長江三角洲和南京經(jīng)濟圈社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢的調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，在南京市和江寧區(qū)政府的大力支持下，本著發(fā)展南京體育、休閑、娛樂和旅游產(chǎn)業(yè)，帶動江寧區(qū)高尚房地產(chǎn)市場發(fā)展的目的，在南京市江寧區(qū)科學園投資建設(shè)的18洞國際標準高爾夫球場及配套設(shè)施。高爾夫球在西方國家至今已有四百多年的歷史，目前全世界高爾夫球場已多達三萬以上，其中美洲有二萬六千多個，歐洲有四千多個，日本有二千多個。中國的高爾夫球運動隨著二十世紀八十年代的改革開放應(yīng)運而生并且不斷發(fā)展壯大。區(qū)域經(jīng)濟背景。該經(jīng)濟圈以上海為龍頭，上海、南京、杭州構(gòu)成三角核心，加上無錫、蘇州、常州等城市，輻射和帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)大，經(jīng)濟要素資源密集，對國內(nèi)、國際資本和企業(yè)具有巨大的吸引力，無論是新興產(chǎn)業(yè)，還是傳統(tǒng)的三大產(chǎn)業(yè)，無論是內(nèi)向型經(jīng)濟，還是外向型經(jīng)濟，長江三角洲經(jīng)濟圈都在中國國民經(jīng)濟體系中占有舉足輕重的地位，是中國今后經(jīng)濟活躍度最高和最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟圈。2002年9月“南京都市圈規(guī)劃綱要”出臺，南京都市圈跨越蘇皖兩省，以南京為核心，包括江蘇南京、鎮(zhèn)江、揚州、淮安和安徽蕪湖、馬鞍山、滁州及巢湖市的全部或者部分地區(qū)，交通運輸網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達。南京市在長江流域具有重要影響力，城市比較優(yōu)勢較為突出：一是區(qū)位優(yōu)勢。有高校48所，研究機構(gòu)500余家，科技綜合實力居全國城市前列。因此，盡管南京長期以來經(jīng)濟發(fā)展速度和影響力低于長江三角洲經(jīng)濟圈其他核心城市，但是隨著長江三角洲經(jīng)濟圈的向西輻射，將會越來越受惠于該經(jīng)濟圈的快速發(fā)展帶來的資源聚集等好處。南京市除了雄厚的工業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)外，還具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境資源優(yōu)勢和其他優(yōu)勢，是國內(nèi)、境外眾多國家和地區(qū)知名企業(yè)投資者投資創(chuàng)業(yè)的一片熱土。南京市江寧區(qū)作為南京市的郊區(qū)，在南京市的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域規(guī)劃中屬于后起之秀，是南京市今后重要的新城區(qū)、重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域和國際化的知識創(chuàng)新基地。球會還將為當?shù)貏?chuàng)造上千個就業(yè)崗位，為緩解南京市和江寧區(qū)地方就業(yè)壓力作出巨大貢獻。三、中國高爾夫體育產(chǎn)業(yè)有效發(fā)展模式的積極探索隨著改革開放的深入，體育、旅游、休閑、娛樂成為解決溫飽以后的中國人日益增長的需求。因此，許多專家學者認為，體育產(chǎn)業(yè)是一個具有巨大潛力和現(xiàn)時開發(fā)能力的充滿活力的朝陽產(chǎn)業(yè)，體育產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟新的增長點。深圳沙河高爾夫球會目前已經(jīng)是中國高爾夫體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地之一，也是集運動、休閑、旅游、度假為一體的多功能、現(xiàn)代化綜合社區(qū)，形成了以高爾夫為支柱，以旅游業(yè)、地產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展，吃、住、娛、購“四要素”齊備的綜合體育產(chǎn)業(yè)群。因此，該項目對進一步探索中國高爾夫體育產(chǎn)業(yè)規(guī)?；⑹袌龌l(fā)展的道路，盡快建立有中國特色的高爾夫體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式具有重大的現(xiàn)實意義。高爾夫運動起源于十八世紀的蘇格蘭，十九世紀末傳到美洲、澳洲及南非，二十世紀初傳到亞洲。在亞洲，日本現(xiàn)有2000多個球場，韓國有500多個球場，新加坡有20多個球場。與高爾夫運動的蓬勃發(fā)展相適應(yīng)的是世界高爾夫市場的迅猛增長。 二十世紀初，高爾夫運動傳入中國。1984年，新中國成立后大陸第一家高爾夫球會——廣東省中山市溫泉高爾夫球會正式開業(yè)，隨后的十多年中，大小不一、形式各樣的高爾夫球會、高爾夫俱樂部在中國各地如雨后春筍般的誕生，中國的高爾夫球會、高爾夫俱樂部得到了蓬勃發(fā)展。在中國經(jīng)濟最活躍的長江三角洲經(jīng)濟圈，大小不一、風格各異的高爾夫球會和球場也層出不窮，迅速成為中國高爾夫球界的一支生力軍。自1995年起，中國開始舉辦沃爾沃（VOLVO）中國公開賽，吸引了世界各地的高水平職業(yè)選手參賽，推動高爾夫球運動在中國迅速普及和發(fā)展。作為一種時尚運動或某種身份的隱約暗示，高爾夫球已逐漸滲透到人們的都市生活之中，并吸引著越來越多的人群加入。前一種完全是私人化的球場，球會一般收費較高，是完全貴族化的消費。多年來高爾夫行業(yè)在發(fā)達國家形成了成熟的市場層次：服務(wù)于富人階層的球場實行會員制，用高價格圈定消費者；更多的球場面向散客大眾，價格低廉，薄利多銷。同國外相比，中國高爾夫運動尚處在一個初級的、多層面、立體化發(fā)展的時期，各方面雛形剛剛形成。盡管現(xiàn)在中國高爾夫球運動仍處于起步階段，在中國內(nèi)地參加高爾夫俱樂部的人員也由外商和港、澳、臺同胞占據(jù)相當比例，但是也有越來越多的成功人士和高收入人群開始加入高爾夫運動人群的行列。從國內(nèi)看，中國高爾夫產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，但隨著改革開放的進一步深入和社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，特別是人民生活水平的不斷提高，對體育休閑的內(nèi)在需求也在不斷增加?，F(xiàn)有的投資較大的球場保留會員制經(jīng)營，并有條件地接納散客。正是因為這樣的前提，從第一家高爾夫球場建成營業(yè)開始，高爾夫運動的消費價格就呈現(xiàn)出了貴族式的高消費特征；廣東中山溫泉高爾夫球會在1984年開業(yè)時，單次消費的價格約400港元，按當時匯率計算，相當于當時一個大學畢業(yè)生4個月的工資。成本的高企和經(jīng)營觀念的保守使得相當一部分高爾夫球場呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。根據(jù)不完全統(tǒng)計和預測，目前僅南京市，%，其中約6—10%構(gòu)成現(xiàn)實和潛在的高爾夫消費人群，大約有35萬人的規(guī)模。有鑒于此，南京市的高爾夫運動市場在最近幾年逐漸升溫，一批新的高爾夫球場陸續(xù)建設(shè)和投入運營。自然條件較好（森林、湖泊相互輝映），但是球道建設(shè)隨意性較大。南京市目前唯一在營業(yè)的球場，經(jīng)營管理水平較差，消費者以韓國、日本客戶居多，南京本地消費者較少，周末及節(jié)假日營業(yè)狀況較好。旅游觀光、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖、別墅等休閑、渡假、別墅等；、上海、昆山太陽島高爾夫球場優(yōu)惠消費。（3）以品牌建設(shè)為中心，整合香港裕匯集團在國內(nèi)高爾夫市場內(nèi)多年的成功運營經(jīng)驗，采用國際一流的經(jīng)營管理理念和體系進行經(jīng)營管理，向消費者提供一流的服務(wù)，迅速建立項目在南京市、南京都市圈和長江三角洲地區(qū)的知名度、口碑和品牌。這類消費市場提供的休閑活動主要有登山、郊外露營、海外旅行和打高爾夫等。項目所在地南京市江寧區(qū)科學園開發(fā)區(qū)位于南京市江寧區(qū)東南方，秦淮河以東。自然美與人工美相結(jié)合，可以產(chǎn)生風景似詩一般的意景，使人與自然之間更易達到物我相契、情景交融的境界。球場內(nèi)有的球道地勢平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有的居高臨下、視野開闊；有的林木蒼郁、美景天成。南京沙河高爾夫球會的設(shè)計將充分遵循前瞻性原則和國際化原則。18個標準桿球洞按照1號到18號洞的順序排列。球洞和球洞之間的設(shè)置通常為開球草坪——〉開闊地帶——〉地勢起伏區(qū)或灌木叢——〉障礙區(qū)——〉球洞草坪。（2）發(fā)球臺。果嶺的草坪經(jīng)過最精心的修剪，球能在上面無障礙地滾動。在球道中建成河流湖泊、沙坑、灌木樹叢，在球道周圍建成長草、深草區(qū)和外圍的樹林等粗糙地帶。在球場周圍建設(shè)標準的高爾夫球車道。球會會所。綜合行政樓。項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模詳見表41：表41 項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模序號建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模118個標準桿球洞，以及發(fā)球臺、果嶺、草坪和球道附屬設(shè)施景觀。交通便利，通達性好，區(qū)位優(yōu)勢明顯。球場內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)一條20米寬的水泥路與球場外主要公路相連，從而將球會與外界形成一個四通八達的公路網(wǎng)絡(luò)。項目所在南京市氣候?qū)倨蟻啛釒Ъ撅L濕潤氣候區(qū)，雨量充沛，四季分明，年平均降雨量1106mm。四、其他條件項目已經(jīng)被列為南京市江寧區(qū)重點旅游、體育開發(fā)項目，江寧區(qū)計劃委員會已經(jīng)批準項目立項。公司主要經(jīng)營范圍為建設(shè)、經(jīng)營管理標準高爾夫球場，高爾夫球場配套設(shè)施、房地產(chǎn)等的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理等。裕匯集團下屬全資及控股公司主要包括北京世紀朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、裕匯商業(yè)置地有限公司、深圳沙河高爾夫球會有限公司、美中教育產(chǎn)業(yè)投資有限公司、深圳市人一科技發(fā)展有限公司等。深圳沙河高爾夫球會位于深圳市深圳灣畔，與以“白鷺群棲”而聞名的世界自然風景保護區(qū)紅樹林相依為鄰，地理位置優(yōu)越，自然風景優(yōu)美，與深圳市主要口岸之間的交通便利。裕匯集團作為一家投資遍布中國內(nèi)地和中國香港以及美國等地的實力雄厚、基礎(chǔ)穩(wěn)固、資源整合能力極強的大型跨國企業(yè)，將協(xié)同旗下深圳沙河高爾夫球會有限公司為南京沙河高爾夫球會項目的順利運作提供資金、管理、人才、市場營銷等方面的多層次、全方位的有力支持，從而推動本項目的順利實施。公司組織結(jié)構(gòu)見下圖62。本項目勞動定員240人，各部門人員數(shù)量見下表71所示：表71：勞動定員表序號部門名稱人員數(shù)量（人）1總經(jīng)理12常務(wù)副總經(jīng)理13財務(wù)總監(jiān)14總工程師15總經(jīng)理助理16管理人員157教練及培訓人員208一般員工（工人、球童等）2009總計240人員培訓。商務(wù)人員、園林綠化工人將進行1至3個月的上崗前培訓，內(nèi)容包括本崗位技能、本公司及當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定要求的基本內(nèi)容。球場建成后，植被覆蓋率和綜合綠化率將達到90%以上，在不破壞自然環(huán)境的基礎(chǔ)上，真正建設(shè)一個山水園林式的綠色高爾夫球場，充分尊重大自然，尊重原始景觀。南京沙河高爾夫球會在經(jīng)營管理過程中將嚴格按照ISO14001國際環(huán)保管理體系及ISO9002國際質(zhì)量管理體系的標準執(zhí)行，并將在開始營業(yè)后盡快開展ISO14001國際環(huán)保管理體系及ISO9002質(zhì)量管理體系認證工作，將環(huán)境保護的理念貫徹到球會的日常經(jīng)營管理全過程中。2003年6月—2003年7月，完成球場初步設(shè)計、施工圖設(shè)計和施工前的三通一平工作，辦好開工前各項手續(xù)。2003年8月 項目建設(shè)單位南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司工商注冊和前期準備工作完成，開始部分人員招聘和前期培訓；2004年10月 完成全部工作人員招聘、定編、定崗和崗前培訓，球場開始試營業(yè)。投資估算的本位幣采用人民幣。依據(jù)南京市當?shù)氐慕ㄖこ谈潘愣~，以及相關(guān)文件法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合建設(shè)項目的具體特點和建材價格及走勢，對各類不同功能的建筑造價進行估算如下：（1）高爾夫球場核心工程建設(shè)費。（3）建設(shè)工程費用合計為10400萬元?？傆嫻こ探ㄔO(shè)其他費用為1500萬元。表91 項目總投資估算表序號項目名稱金 額 (萬元)一建設(shè)工程費104001高爾夫球場建設(shè)工程費60002會所及其他配套設(shè)施費用4400二建設(shè)工程其他費15001工程勘察、設(shè)計和評估、策劃費14006開辦費100三球車、草坪設(shè)備等購置費1200四不可預見費500五土地費2400六項目靜態(tài)投資合計16000七建設(shè)期利息八項目總投資16000二、資金來源根據(jù)估算，為了保證項目的順利實施，南京沙河高爾夫球會項目需要投資人民幣16000萬元。（1）原國家發(fā)展計劃委員會頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；（2）現(xiàn)行國家和地方的有關(guān)稅、費征收政策和財務(wù)會計規(guī)章制度；（3）項目企業(yè)提供的其他有關(guān)資料。本項目的收入主要包括三部分：一是高爾夫球會會籍（會員證）銷售收入；二是球場運行過程中的日常經(jīng)營收入，含會員以及非會員的消費收入，包括了果嶺費、球僮費、球車費、燈光費、租賃費、存包費以及其他消費收入等等；三是會所客房、餐飲、娛樂等的收入。南京沙河公司根據(jù)對長江三角洲、南京都市圈和南京市本地市場的分析測算，以及考慮到南京沙河高爾夫球場的獨特優(yōu)勢、母公司裕匯集團在海外的銷售網(wǎng)絡(luò)和能力因素，球會在2004年初開始會籍銷售后，預計當年可以銷售350個會籍，包括約100個創(chuàng)始會籍，創(chuàng)始會籍單價為15萬元，包括公司會籍、個人會籍、家庭會籍以及其他形式會籍在內(nèi)的普通會籍平均單價24萬元；預計球會開業(yè)第一年可以銷售400個會籍，其中普通會籍250個，單價25萬元，貴賓會籍150個，單價35萬元；第二年可以銷售350個會籍，單價26萬元；第三年可以銷售200個會籍，單價28萬元；第四年發(fā)售會籍200個，平均單價32萬元，5年內(nèi)球會全部1500個會籍發(fā)售完畢。平日和周末平均打球人數(shù)預測見下表101。表101 球會經(jīng)營收入預測表金額單位：萬元序號年份總?cè)藬?shù)（人）人次/日人均消費球場收入會籍單價銷售數(shù)量銷售收入其他收入合計收入第零年20046500平日6060043815/2435075001258063周末102800第一年200526000平日60600175125/3540