某美食街項目整合推廣方案-wenkub
2023-05-10 06:31:32 本頁面
【正文】 住宅的開發(fā)。樓盤項目開發(fā)由2003年的“空心化”向城市中心地帶回歸，2003年上市的樓盤大多集中在城市周邊地帶，而2004年則向中心地帶集中，已經(jīng)或即將上市的幾個樓盤如王府名邸、亨通家園、威隆置業(yè)、同馨公寓、包括我們的美食街項目等都集中在步行街附近，這意味著在步行街商圈內(nèi)，將上演一場激烈的樓市營銷大戰(zhàn)。土地控制、融資不暢已成為制約開發(fā)商投資的主要因素。很多開發(fā)商屯樓觀望，期待更大利潤空間。大做“水”文章。代理制日益受到青睞。2003上半年，市區(qū)的商品房價格平均在每平方米２１１３元，而到了年底，則一路飆升到3000元/平方米。２００３年市區(qū)新開工的商品房面積達(dá)到１２０多萬平方，比去年增加了５０多萬平方；竣工面積８０萬平方，同比增加２０萬平方；預(yù)銷售面積１０６萬平方，同比增加３６萬平方。套型除體現(xiàn)方便舒適、優(yōu)雅別致的住家環(huán)境外，尚可打通為開敞通透的辦公等功能空間。 高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，較大的柱網(wǎng)便于室內(nèi)分割自如，滿足眾多使用者的個人愛好。二、項目規(guī)劃項目參數(shù)總用地面積 7785平方米總建筑面積 29191平方米建筑占地面積 34577平方米地下室面積 6290平方米（其中停車庫4225平方米91車位）建筑密度 %容積率 綠化率 40%（含商場屋面綠化）居住戶數(shù) 98居民人數(shù) 357住宅建筑面積 19724平方米（其中：復(fù)式6戶，每戶264平方米 平面92戶，平均每戶182平方米）商場建筑面積 9412平方米（含二層住宅裙房3740平方米）物業(yè)管理 1000平方米建筑類型 本項目為開放式小區(qū)，由高層商住樓和群樓組成。正因如此，在接到這個項目后，盡管時間非常緊迫，資料也十分短缺，我們還是投入了全部的熱情和精力，在短短一周內(nèi)完成了調(diào)研、分析、定位、出方案等大量繁復(fù)的工作。凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場、實力、宣傳。對開發(fā)商而言：是如何做出更加受消費(fèi)者青睞的樓盤。這不僅僅證明了百鴻一貫的做事態(tài)度和工作效率；更重要的，是通過我方對項目整體策劃建議，從開發(fā)理念的角度，為發(fā)展商提供一個更新的視角，更廣闊的思路。主樓一字分右，由三個標(biāo)準(zhǔn)單元組成，每單元間高低錯落，分別為1122層高層住宅的下部為商鋪。 商業(yè)服務(wù)設(shè)施平面布置靈活多變，柱網(wǎng)跨度較大且布局規(guī)整，采用輕型鋼結(jié)構(gòu)，按照使用功能布置柱網(wǎng)，開放式中庭。 A單元：A1 （端頭套型） 188m2 A1 （頂層躍層套型） 264m2 A2 （中間套型） 185m2 A2 （頂層躍層套型） 273m2 B單元：B （中間套型） 170m2 B （頂層躍層套型） 252m2 三、周邊配套交通 本案距離港城車站約1公里左右，且處于沙洲東路、河西路、園林路交叉地帶，交通四通八達(dá)。銷售率近９０％。個別樓盤在一年內(nèi)竟然連續(xù)幾次上調(diào)價格。江南水莊、云龍花苑、圣淘沙花園、城市綠洲、今日家園等樓盤的營銷推廣都是交由本地或外地的專業(yè)廣告策劃公司代理，并取得了明顯的效益。2003年，“親水住宅”成為樓市的流行概念，今日家園、世紀(jì)華庭、圣淘沙、江南水莊等都把“水”作為宣傳的亮點。高層、小高層住宅日漸受到港城消費(fèi)者歡迎，云龍花苑、世紀(jì)大廈的熱銷已證明了這一點。自2004年1月以來，受全國樓市腳步放緩的影響，我市也出現(xiàn)膠著狀態(tài)，一方面開發(fā)商價格高居不下，一方面消費(fèi)者持幣觀望。三、2004年下半年樓市展望房價的快速上漲將得到抑制，進(jìn)入緩慢增長時期。用于辦公的商住樓尚存在著一定的需求空間，這一消費(fèi)群體將引起開發(fā)商的重視。同質(zhì)性競爭樓盤目前，在我市尚未出現(xiàn)與宏泰自然和教育環(huán)境是其最大的優(yōu)勢，在宣傳方面強(qiáng)調(diào)“顛峰都市豪宅”概念，走高端路線。而硬件的比拼越來越趨于同質(zhì)化，所以樓盤與樓盤之間的競爭更加體現(xiàn)在軟件方面的較量。美食街項目與競爭對手相比，在項目地段上具有明顯優(yōu)勢，但在房地產(chǎn)商品牌、價格、規(guī)模、景觀、物業(yè)上都不具有絕對的優(yōu)勢。 階段性目標(biāo)：引爆期：全面包裝上市，制造開盤的轟動效應(yīng)，完成30%左右的銷售業(yè)績，取得開門紅。較為單一的戶型設(shè)計，使我們的消費(fèi)群體更加集中，形成有效的市場細(xì)分。本案推廣工作起步晚，缺乏有效的前期宣傳導(dǎo)入，在競爭對手的強(qiáng)大宣傳攻勢面前處于劣勢。隨著港城投資創(chuàng)業(yè)者的日漸增多，他們對辦公空間的需求也越來越大，本案商住兩用，恰恰迎合了這一需求。 本案在房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)低谷的情況下逆勢推出，本身就存在一定的風(fēng)險。職業(yè)：私營業(yè)主、企業(yè)主管、醫(yī)生、律師、自由職業(yè)者等。具有高明的商業(yè)頭腦，投資意識強(qiáng)烈。他們已經(jīng)擁有房子，但對現(xiàn)有居住條件不太滿意或者出于投資的心理，準(zhǔn)備換一套更合適的。據(jù)調(diào)查，2003年我市大約有200多名這樣的投機(jī)者，某個樓盤一旦被看好，往往會一次購買數(shù)套。市場定位圖圖一 圖二定位分析定位思考一：商住樓=商業(yè)+住宅？ 在北京，有人稱商住樓為“不男不女”，亦即此類樓盤上面做住宅、底層做商鋪，既影響了純居住者的生活質(zhì)量，又無法開發(fā)出更大的商業(yè)價值，所以顯得不倫不類?？梢哉f，SOHO是傳統(tǒng)商住樓的升級版，這種樓盤將生活和工作融合到一起，既消除了傳統(tǒng)商住樓的弊端，又巧妙地避開了將住宅樓改成商務(wù)樓的法律沖突，實際上，這是一種物美價廉的“準(zhǔn)寫字樓”，非常適合小公司和創(chuàng)業(yè)族。這充分說明了我市高層商住樓還具有較高的升值潛力，這是一個長期被開發(fā)商忽略的潛在市場，關(guān)鍵在于我們?nèi)绾蜗蛳M(fèi)者進(jìn)行訴求。 建議二：對主樓的部分平面戶型進(jìn)行適度規(guī)劃，使其具有寫字樓的某些功能，
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