某美食街項(xiàng)目整合推廣方案-wenkub
2023-05-10 06:31:32 本頁(yè)面
【正文】 住宅的開(kāi)發(fā)。樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)由2003年的“空心化”向城市中心地帶回歸，2003年上市的樓盤(pán)大多集中在城市周邊地帶，而2004年則向中心地帶集中，已經(jīng)或即將上市的幾個(gè)樓盤(pán)如王府名邸、亨通家園、威隆置業(yè)、同馨公寓、包括我們的美食街項(xiàng)目等都集中在步行街附近，這意味著在步行街商圈內(nèi)，將上演一場(chǎng)激烈的樓市營(yíng)銷(xiāo)大戰(zhàn)。土地控制、融資不暢已成為制約開(kāi)發(fā)商投資的主要因素。很多開(kāi)發(fā)商屯樓觀望，期待更大利潤(rùn)空間。大做“水”文章。代理制日益受到青睞。2003上半年，市區(qū)的商品房?jī)r(jià)格平均在每平方米２１１３元，而到了年底，則一路飆升到3000元/平方米。２００３年市區(qū)新開(kāi)工的商品房面積達(dá)到１２０多萬(wàn)平方，比去年增加了５０多萬(wàn)平方；竣工面積８０萬(wàn)平方，同比增加２０萬(wàn)平方；預(yù)銷(xiāo)售面積１０６萬(wàn)平方，同比增加３６萬(wàn)平方。套型除體現(xiàn)方便舒適、優(yōu)雅別致的住家環(huán)境外，尚可打通為開(kāi)敞通透的辦公等功能空間。 高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，較大的柱網(wǎng)便于室內(nèi)分割自如，滿足眾多使用者的個(gè)人愛(ài)好。二、項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目參數(shù)總用地面積 7785平方米總建筑面積 29191平方米建筑占地面積 34577平方米地下室面積 6290平方米（其中停車(chē)庫(kù)4225平方米91車(chē)位）建筑密度 %容積率 綠化率 40%（含商場(chǎng)屋面綠化）居住戶數(shù) 98居民人數(shù) 357住宅建筑面積 19724平方米（其中：復(fù)式6戶，每戶264平方米 平面92戶，平均每戶182平方米）商場(chǎng)建筑面積 9412平方米（含二層住宅裙房3740平方米）物業(yè)管理 1000平方米建筑類(lèi)型 本項(xiàng)目為開(kāi)放式小區(qū)，由高層商住樓和群樓組成。正因如此，在接到這個(gè)項(xiàng)目后，盡管時(shí)間非常緊迫，資料也十分短缺，我們還是投入了全部的熱情和精力，在短短一周內(nèi)完成了調(diào)研、分析、定位、出方案等大量繁復(fù)的工作。凡樓盤(pán)鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場(chǎng)、實(shí)力、宣傳。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言：是如何做出更加受消費(fèi)者青睞的樓盤(pán)。這不僅僅證明了百鴻一貫的做事態(tài)度和工作效率；更重要的，是通過(guò)我方對(duì)項(xiàng)目整體策劃建議，從開(kāi)發(fā)理念的角度，為發(fā)展商提供一個(gè)更新的視角，更廣闊的思路。主樓一字分右，由三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單元組成，每單元間高低錯(cuò)落，分別為1122層高層住宅的下部為商鋪。 商業(yè)服務(wù)設(shè)施平面布置靈活多變，柱網(wǎng)跨度較大且布局規(guī)整，采用輕型鋼結(jié)構(gòu)，按照使用功能布置柱網(wǎng)，開(kāi)放式中庭。 A單元：A1 （端頭套型） 188m2 A1 （頂層躍層套型） 264m2 A2 （中間套型） 185m2 A2 （頂層躍層套型） 273m2 B單元：B （中間套型） 170m2 B （頂層躍層套型） 252m2 三、周邊配套交通 本案距離港城車(chē)站約1公里左右，且處于沙洲東路、河西路、園林路交叉地帶，交通四通八達(dá)。銷(xiāo)售率近９０％。個(gè)別樓盤(pán)在一年內(nèi)竟然連續(xù)幾次上調(diào)價(jià)格。江南水莊、云龍花苑、圣淘沙花園、城市綠洲、今日家園等樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)推廣都是交由本地或外地的專(zhuān)業(yè)廣告策劃公司代理，并取得了明顯的效益。2003年，“親水住宅”成為樓市的流行概念，今日家園、世紀(jì)華庭、圣淘沙、江南水莊等都把“水”作為宣傳的亮點(diǎn)。高層、小高層住宅日漸受到港城消費(fèi)者歡迎，云龍花苑、世紀(jì)大廈的熱銷(xiāo)已證明了這一點(diǎn)。自2004年1月以來(lái)，受全國(guó)樓市腳步放緩的影響，我市也出現(xiàn)膠著狀態(tài)，一方面開(kāi)發(fā)商價(jià)格高居不下，一方面消費(fèi)者持幣觀望。三、2004年下半年樓市展望房?jī)r(jià)的快速上漲將得到抑制，進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)時(shí)期。用于辦公的商住樓尚存在著一定的需求空間，這一消費(fèi)群體將引起開(kāi)發(fā)商的重視。同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)目前，在我市尚未出現(xiàn)與宏泰自然和教育環(huán)境是其最大的優(yōu)勢(shì)，在宣傳方面強(qiáng)調(diào)“顛峰都市豪宅”概念，走高端路線。而硬件的比拼越來(lái)越趨于同質(zhì)化，所以樓盤(pán)與樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加體現(xiàn)在軟件方面的較量。美食街項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，在項(xiàng)目地段上具有明顯優(yōu)勢(shì)，但在房地產(chǎn)商品牌、價(jià)格、規(guī)模、景觀、物業(yè)上都不具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 階段性目標(biāo)：引爆期：全面包裝上市，制造開(kāi)盤(pán)的轟動(dòng)效應(yīng)，完成30%左右的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，取得開(kāi)門(mén)紅。較為單一的戶型設(shè)計(jì)，使我們的消費(fèi)群體更加集中，形成有效的市場(chǎng)細(xì)分。本案推廣工作起步晚，缺乏有效的前期宣傳導(dǎo)入，在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)大宣傳攻勢(shì)面前處于劣勢(shì)。隨著港城投資創(chuàng)業(yè)者的日漸增多，他們對(duì)辦公空間的需求也越來(lái)越大，本案商住兩用，恰恰迎合了這一需求。 本案在房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)低谷的情況下逆勢(shì)推出，本身就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)主管、醫(yī)生、律師、自由職業(yè)者等。具有高明的商業(yè)頭腦，投資意識(shí)強(qiáng)烈。他們已經(jīng)擁有房子，但對(duì)現(xiàn)有居住條件不太滿意或者出于投資的心理，準(zhǔn)備換一套更合適的。據(jù)調(diào)查，2003年我市大約有200多名這樣的投機(jī)者，某個(gè)樓盤(pán)一旦被看好，往往會(huì)一次購(gòu)買(mǎi)數(shù)套。市場(chǎng)定位圖圖一 圖二定位分析定位思考一：商住樓=商業(yè)+住宅？ 在北京，有人稱(chēng)商住樓為“不男不女”，亦即此類(lèi)樓盤(pán)上面做住宅、底層做商鋪，既影響了純居住者的生活質(zhì)量，又無(wú)法開(kāi)發(fā)出更大的商業(yè)價(jià)值，所以顯得不倫不類(lèi)。可以說(shuō)，SOHO是傳統(tǒng)商住樓的升級(jí)版，這種樓盤(pán)將生活和工作融合到一起，既消除了傳統(tǒng)商住樓的弊端，又巧妙地避開(kāi)了將住宅樓改成商務(wù)樓的法律沖突，實(shí)際上，這是一種物美價(jià)廉的“準(zhǔn)寫(xiě)字樓”，非常適合小公司和創(chuàng)業(yè)族。這充分說(shuō)明了我市高層商住樓還具有較高的升值潛力，這是一個(gè)長(zhǎng)期被開(kāi)發(fā)商忽略的潛在市場(chǎng)，關(guān)鍵在于我們?nèi)绾蜗蛳M(fèi)者進(jìn)行訴求。 建議二：對(duì)主樓的部分平面戶型進(jìn)行適度規(guī)劃，使其具有寫(xiě)字樓的某些功能，
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