【正文】 更好的靠本地化市場就近解決非關(guān)鍵部件的生產(chǎn)整合問題就成為其選擇投資地點的關(guān)鍵。針對這種情況，開發(fā)區(qū)應(yīng)主動出擊，著力發(fā)展那些適合二三產(chǎn)聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)，促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是生產(chǎn)、生活配套及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，同時加強教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項目得以如期開工的必要條件，自然也是其關(guān)注的重點。 、四大特性之二——快速啟動 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)快速啟動、形成雛形的基礎(chǔ)。工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長達十幾年，資金實力稍有不足，就會出現(xiàn)資金斷鏈的情況。二、*****國際工業(yè)園開發(fā)的市場依據(jù)工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。 大區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢對本地區(qū)發(fā)展的壓力和動力從馬***鞍***山當涂所處的大的區(qū)域環(huán)境來看，位于滬寧蕪經(jīng)濟線上的長三角經(jīng)濟圈內(nèi)，為馬蕪銅經(jīng)濟帶起點之一。這種產(chǎn)業(yè)區(qū)位的調(diào)整，首先是由于內(nèi)陸礦產(chǎn)資源的枯竭及從國際市場獲取原料來源的需要，其次是為了更靠近市場，再次，依托港口建設(shè)可以大大降低運輸成本，符合重化工產(chǎn)業(yè)布局的一般規(guī)律。 國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢和機遇21世紀頭1020年是一個重要的戰(zhàn)略機遇期。這次復蘇最重要的特征是由于技術(shù)裝備更新需求和消費結(jié)構(gòu)的變化帶動了重工業(yè)復蘇，重工業(yè)（如鋼鐵、石油化工、電力、能源、工程機械、汽車等行業(yè)）生產(chǎn)增長明顯快于輕工業(yè)，這也是經(jīng)濟全面復蘇的重要標志之一。長江三角洲地區(qū)以上海舉辦2010年世博會和建設(shè)經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運“四大中心”為契機，加快經(jīng)濟一體化進程，提出建立世界級大都市圈的戰(zhàn)略目標；珠江三角洲地區(qū)借助CEPA，加快與香港經(jīng)濟的更緊密聯(lián)系，并提出建設(shè)“大珠三角”或“泛珠三角”經(jīng)濟圈的發(fā)展構(gòu)想；環(huán)渤海地區(qū)以北京舉辦2008年奧運會為引擎，加速京津冀“大北京城市圈”的崛起。設(shè)立并加快開發(fā)*****國際工業(yè)園，不僅具有必要性而且具有可行性。 第十三章、研究結(jié)論和建議167。 第九章、工業(yè)園功能分區(qū)、開發(fā)時序、產(chǎn)業(yè)空間布局167。 第五章、項目建設(shè)緣由167。 第一章、總 論167。 第二章、市場分析167。 第六章、市政配套（簡）167。 第十章、園區(qū)開發(fā)投資估算和投資計劃（略）167。 第一章、總 論一、 加快*****國際工業(yè)園開發(fā)的客觀要求*****國際工業(yè)園位于安徽省當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（省級）南端，緊臨國家級蕪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，項目占地340000㎡，建筑面積300000㎡。一方面它是宏觀區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢提出來的客觀而迫切的要求，同時也是進一步建設(shè)發(fā)展安徽省當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，推動地域經(jīng)濟跨越式發(fā)展的一項根本性舉措。尤其值得注意的是，東北三省抓住國家支持老工業(yè)基地改造振興的機遇，正著力打造中國經(jīng)濟的“第四極”。國家新一輪經(jīng)濟景氣周期的來某，對全國各地區(qū)都既有機遇又有挑戰(zhàn)，處于安徽省東南翼的馬***鞍***山市更不例外。從國際看，工業(yè)發(fā)達國家的制造業(yè)特別是重化工業(yè)正在不斷地向資源豐富、勞動成本低廉、國內(nèi)市場廣闊以及社會政局穩(wěn)定的發(fā)展中國家轉(zhuǎn)移，我國已成為國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地，并在快速形成世界制造業(yè)的中心。隨著世界制造中心向中國轉(zhuǎn)移步伐的加快，“長三角”首當其沖成為首先“接口”，下一輪申城周邊的標準工業(yè)廠房和現(xiàn)代物流用房，都將供不應(yīng)求。一方面，由于當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)享受安徽省政策支持，特別是馬***鞍***山被確立為安徽省東向發(fā)展戰(zhàn)略排頭兵地位，對馬***鞍***山經(jīng)濟的優(yōu)勢發(fā)揮，帶來很大的壓力。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。因此工業(yè)地產(chǎn)的運作需要一定實力的投資開發(fā)商參與，這是工業(yè)地產(chǎn)大投資的特點所決定的?；A(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、能源供應(yīng)、水電管道等基礎(chǔ)硬件。另外，近年來許多國外投資者不僅注重生產(chǎn)設(shè)施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質(zhì)的生活、休閑和服務(wù)設(shè)施。 建設(shè)完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境。搭建物流服務(wù)體系。為投資者提供良好的投資軟環(huán)境。另外，開展一站式辦公、簡化項目審批手續(xù)；開通雙語網(wǎng)站、方便企業(yè)與開發(fā)區(qū)管理者雙向溝通；設(shè)立企業(yè)服務(wù)熱線，及時解答企業(yè)問題等這些雖然給開發(fā)區(qū)管理者添了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來了方便，減輕了負擔，必然會獲得投資者的青睞。因此過去那種以總部單獨融資的模式已逐漸不能滿足要求。因此，投資者考察并評價一個開發(fā)區(qū)，從視野上，應(yīng)考察整個投資環(huán)境；從縱深上，需要在空間和時間上都進行全面的評價，而不是僅僅局限于短期的投資回報。工業(yè)地產(chǎn)的投資回報出現(xiàn)了快速的增長勢頭。城市濱江環(huán)湖依山而建，是國家衛(wèi)生城市、國家園林城市和中國優(yōu)秀旅游城市。開發(fā)區(qū)對各項企業(yè)的管理、服務(wù)實行零收費。馬***鞍***山還擁有一支高素質(zhì)和職工隊伍和多層次的培訓體系。以開發(fā)區(qū)為中心的650公里范圍內(nèi)，人口400萬以上的城市有15座。蕪湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于蕪湖市區(qū)北部、長江南岸，1993年4月被國務(wù)院批準為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，享有市級管理權(quán)限。蕪湖開發(fā)區(qū)瀕江近海，面向華東，背靠華中腹地，有著巨大的市場潛力。臨江近海，毗鄰長江三角洲，屬亞熱帶季風濕潤性氣候，四季分明，年均降雨量1100mm。馬***鞍***山火車站是二等大客站，皖贛線、寧銅線銜接京滬線。經(jīng)過多年不懈努力，先后獲得“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國創(chuàng)建文明城市工作先進城市”、“中國人居環(huán)境范例獎”、“迪拜國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”等稱號。目前以冷、熱軋薄板為主體，投資達100億元的一系列重大技改項目已開工建設(shè)，到“十五”末全部建成后，80%以上的鋼材產(chǎn)品將達到國際先進水平，總規(guī)模達800萬噸。每萬人中具有大中專以上專業(yè)人才410人，居華東地區(qū)城市之首，高出合肥129人，蕪湖240人，被人們俗稱馬***鞍***山市是中國政府建設(shè)的又一人才高地?，F(xiàn)有安徽工業(yè)大學、隸屬中冶集團的鋼鐵設(shè)計院、中鋼集團旗下的礦山研究院等各類教育、科研、咨詢機構(gòu)100多家。不同地域的人在此居住，安居樂業(yè)，社會秩序井然，治安狀況較好。除現(xiàn)有的管道煤氣、液化氣外，正在建設(shè)的國家“西氣東輸”管線已經(jīng)接入馬***鞍***山。世界著名的跨國公司如法國圣戈班集團、日本丸紅株式會社、臺灣中橡公司、香港廖氏集團，以及國內(nèi)知名的青島啤酒、蚌埠豐原、新力藥業(yè)、珠海格力、北京首創(chuàng)等一大批中外企業(yè)，都相繼進駐馬***鞍***山，并且取得了較好的經(jīng)營業(yè)績。在開發(fā)區(qū)辦企業(yè)所需的土地費用、水電費用、勞務(wù)費用等都比較低廉。位于蕪湖與馬***鞍***山兩市之間，緊靠205國道、寧馬蕪高速、寧蕪鐵路、蕪湖長江大橋、馬***鞍***山長江大橋及擁有自建500萬噸碼頭的長江黃金水道；北倚規(guī)劃中的新蕪申運河航運入口通道姑溪河；北距南京祿口國際機場僅40分鐘車程。開發(fā)區(qū)自2002年5月成立以來，秉承“只在投資者的成功，才有我們的成功”的招商和服務(wù)理念，憑借優(yōu)越的區(qū)位，便捷的交通，優(yōu)惠的政策和低商務(wù)成本優(yōu)勢，吸引了紅太陽，山鷹紙業(yè)，桂龍藥業(yè)，海獅織造，神鹿藥業(yè)等知名企業(yè)，以及香港長江生命科技，星馬國際，美國吉米瑞德，天勤國際等境外公司，共100多家境內(nèi)外企業(yè)入園投資。當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已成為主要的經(jīng)濟增長級。征地費用付款方式：簽訂協(xié)議時付款30%，交凈地時付50%（凈地達到園區(qū)統(tǒng)一標準，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，達到六通一平），交國有土地證時付20%。 園區(qū)管委會每年按園區(qū)財政實得部分的10%提取專項資金，用于入園企業(yè)出口創(chuàng)匯、節(jié)能降耗、技術(shù)改造、爭創(chuàng)品牌和納稅大戶的獎勵。屬于跨國公司、上市公司、國內(nèi)知名企業(yè)和國家級高新技術(shù)項目，獎勵標準為8‰。 第三章、*****國際工業(yè)園項目建設(shè)內(nèi)容一、 項目概況*****工業(yè)園位于馬***鞍***山市當涂縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的南端緊臨蕪湖市經(jīng)濟開發(fā)區(qū),205國道以西,經(jīng)二路以北，項目總占地面積約340000平方米,總建筑面積約300000平方米。
*****國際工業(yè)園在基礎(chǔ)設(shè)施配套方面注重完備和經(jīng)濟要素，綜合考慮該地區(qū)的發(fā)展趨勢和現(xiàn)實情況，在符合未來20年規(guī)劃發(fā)展需求的前提下，最大限度的滿足當前發(fā)展需要，整體規(guī)劃配套包括：1)、生活配套住宅近50000㎡；2)、商業(yè)建筑16000㎡；3）、辦公建筑26000㎡，包括1棟11層商務(wù)綜合配套樓，為整個工業(yè)園提供全方位的配套服務(wù)。其次，項目獨特的區(qū)位本身就是一個獨一無二的優(yōu)勢，項目距離蕪湖國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)僅2公里，相對與蕪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)而言有著明顯的成本優(yōu)勢，有臨近長江蕪湖港和馬***鞍***山港都很近，并且坐落在250國道邊上，交通優(yōu)勢十分突出。初步考慮將*****國際工業(yè)園的價格控制在1000元/㎡～1200元/㎡之間。 緊臨205國道，蕪湖港等，交通運輸相對便捷； 、 項目機會：216。、 政策分析216。216。216。 園區(qū)管委會每年按園區(qū)財政實得部分的10%提取專項資金，用于入園企業(yè)出口創(chuàng)匯、節(jié)能降耗、技術(shù)改造、爭創(chuàng)品牌和納稅大戶的獎勵。 凡為園區(qū)管委會引進國內(nèi)外無償資金和使用期限在3年以上的有償無息資金，分別按到位資金的12‰和8‰一次性獎勵引薦者。216