【正文】 化之都、天然百湖之城、北國(guó)溫泉之鄉(xiāng)”。肇源港實(shí)現(xiàn)江海聯(lián)運(yùn)，可沿松花江直航中俄邊境口岸。 【黑龍江省政區(qū)區(qū)位圖】（3）城市交通黑龍江西部區(qū)域交通樞紐地位日益顯現(xiàn)，航空、公路、鐵路、水運(yùn)、管道立體化交通體系初步形成。截至2014年底，占全國(guó)同期陸上原油總產(chǎn)量的40%以上，繼連續(xù)27年保持原油5000萬噸以上高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)之后，又在4000萬噸臺(tái)階上持續(xù)穩(wěn)產(chǎn)了12年，創(chuàng)造了世界同類油田開發(fā)史上的奇跡。被譽(yù)為“綠色油化之都、天然百湖之城、北國(guó)溫泉之鄉(xiāng)”。n 未來幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，在宏觀環(huán)境方面，本項(xiàng)目有著較好的開發(fā)基礎(chǔ)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。從國(guó)際環(huán)境看，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部需求不會(huì)明顯減弱。按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出19968元，%，扣除價(jià)格因素，%；農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出8383元，%，扣除價(jià)格因素，%。按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28844元，%，扣除價(jià)格因素，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)為26635元，%。全國(guó)農(nóng)民工總量為27395萬人，%。（3） 人民生活進(jìn)一步改善就業(yè)繼續(xù)增加。其中，服務(wù)出口2222億美元，%；服務(wù)進(jìn)口3821億美元，%。%，%，%（2）改革開放邁出重大步伐全年貨物進(jìn)出口總額264334億元，%。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，綜合國(guó)力顯著增強(qiáng)2014年，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際環(huán)境和艱巨繁重的國(guó)內(nèi)發(fā)展改革穩(wěn)定任務(wù)，黨中央、國(guó)務(wù)院團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)全國(guó)各族人民，牢牢把握國(guó)內(nèi)外發(fā)展大勢(shì)，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，全力推進(jìn)改革開放，著力創(chuàng)新宏觀調(diào)控，奮力激發(fā)市場(chǎng)活力，努力培育創(chuàng)新動(dòng)力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在新常態(tài)下平穩(wěn)運(yùn)行，結(jié)構(gòu)調(diào)整出現(xiàn)積極變化，發(fā)展質(zhì)量不斷提高，民生事業(yè)持續(xù)改善，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。本項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，升值潛力較大，項(xiàng)目整體價(jià)值的上升空間很大，從宏觀環(huán)境看，本項(xiàng)目完全可行，具有很好的開發(fā)前景。 投資估算和資金籌措本項(xiàng)目的總投資估算約為 萬元，在建設(shè)期 年內(nèi)投入。n 龍鳳區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著優(yōu)美的自然環(huán)境。n 近年來，大慶城市經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)步發(fā)展，商品市場(chǎng)繁榮，市民收入水平持續(xù)增加，為本項(xiàng)目提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。本報(bào)告的測(cè)算結(jié)果在如下假設(shè)條件下成立：n 本項(xiàng)目嚴(yán)格按照委托提供的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行開發(fā)、按照確定的地價(jià)取得土地使用權(quán)，并按照本報(bào)告所設(shè)定的開發(fā)順序及產(chǎn)品組合形式進(jìn)行開發(fā)。n 我司對(duì)城市房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研資料。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容擬定：本項(xiàng)目總用地面積為110000㎡，規(guī)劃總建筑面積為165000㎡（含地下）,規(guī)劃建設(shè)為洋房類住宅、高層住宅、商業(yè)物業(yè)，有地上車位、地下車位。n 擬建議項(xiàng)目分2期進(jìn)行開發(fā)，總開發(fā)周期預(yù)計(jì)為5年；首期項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)計(jì)為2年，其中建設(shè)期為 ，土地取得費(fèi)用和前期費(fèi)用擬在每期工程啟動(dòng)之初發(fā)生，配套費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)及銷售收入在各期均勻發(fā)生。n 大慶市迅猛發(fā)展的工業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；n 龍鳳區(qū)位于大慶市的東部，轄區(qū)面積410平方公里，廣袤而較平坦的地勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了豐富、優(yōu)質(zhì)的土地資源。龍鳳區(qū)西南有三水水庫（三永湖），東北有龍鳳國(guó)家濕地公園，可謂是房地產(chǎn)投資開發(fā)的最佳區(qū)域。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源包括兩個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金；二是預(yù)售房收入用于再投入。同時(shí)，通過本次財(cái)務(wù)測(cè)算、分析表明，該項(xiàng)目投資回報(bào)高、資金回收較快，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行，財(cái)務(wù)上完全可行。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要特點(diǎn)（1）經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。其中，出口143912億元，%；進(jìn)口120423億元，%。服務(wù)進(jìn)出口逆差1599億美元。年末全國(guó)就業(yè)人員77253萬人，其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員39310萬人。其中，外出農(nóng)民工16821萬人，%；本地農(nóng)民工10574萬人，%。農(nóng)村居民人均可支配收入10489元，%，扣除價(jià)格因素，%；農(nóng)村居民人均可支配收入中位數(shù)為9497元，%。（4）房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展全年房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，%。從國(guó)內(nèi)環(huán)境看，我國(guó)仍處于居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐加快的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力較強(qiáng)。城市概況（1）城市基本地理布局 n 地理位置大慶市位于黑龍江省西部，東與綏化市相連，南與吉林省隔江（松花江）相望，西部、北部與齊齊哈爾市接壤。 【大慶城市區(qū)位圖】n 面積、區(qū)域大慶市現(xiàn)轄5個(gè)區(qū)、4個(gè)縣和1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、1個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，31個(gè)鎮(zhèn)、27個(gè)鄉(xiāng)、80個(gè)社區(qū)、482個(gè)行政村。主力油田采收率突破50%，比國(guó)內(nèi)外同類油田高1015個(gè)百分點(diǎn)，三次榮獲國(guó)家科技進(jìn)步特等獎(jiǎng)，并一直保持著原油產(chǎn)量、上繳利稅、油田采收率三項(xiàng)國(guó)家第一。薩爾圖機(jī)場(chǎng)架起了對(duì)外空中通道，2014年新開通航線2條，增加航點(diǎn)城市4個(gè)，全年旅客吞吐量達(dá)到525318人次，成為省內(nèi)最為繁忙的支線航空港?！竞邶埥「咚俟肪W(wǎng)絡(luò)圖】【大慶市交通路網(wǎng)圖】（4）城市人口、氣候 2014年，常住人口320萬人，其中戶籍人口276萬人。城市綜合實(shí)力經(jīng)濟(jì)總量2014年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)4070億元，%。：，其中非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值1038億元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)2014年，%。%。對(duì)外合作 與境外104個(gè)城市和地區(qū)建立經(jīng)貿(mào)合作關(guān)系，2014年引進(jìn)億元以上項(xiàng)目74個(gè)，到位資金319億元。現(xiàn)有所屬二級(jí)單位57個(gè)。2014年。地方骨干企業(yè)截至2014年底，全市主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過10億元的地方工業(yè)企業(yè)27家，其中過50億元的達(dá)到5家，省級(jí)以上著名商標(biāo)和名牌產(chǎn)品增加到142個(gè)。全面提升商業(yè)服務(wù)功能，有重點(diǎn)的發(fā)展石油生產(chǎn)服務(wù)功能；通過城市中心的建設(shè)帶動(dòng)城市服務(wù)水平和能級(jí)的提升，降低接續(xù)產(chǎn)業(yè)的交易成本。第四、循序漸進(jìn)的提升城市創(chuàng)新環(huán)境。未來，大慶應(yīng)當(dāng)高度重視與省域西北部地區(qū)和主要口岸地區(qū)的快速交通聯(lián)系，在區(qū)域中形成東至滿洲里、西通海參崴、南連環(huán)渤海、北達(dá)黑河，“十字”中樞的交通格局。東部加工制造產(chǎn)業(yè)拓展軸主要依托東干線及大廣高速公路，將成為大慶新興加工制造業(yè)的主要承載地區(qū)，也是紅崗采油區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的主要疏解地區(qū)。A字型空間結(jié)構(gòu)的三個(gè)交點(diǎn)地區(qū)將成為未來航空、鐵路、軌道交通等多種交通方式銜接的客貨運(yùn)樞紐中心。規(guī)劃提出以世紀(jì)大道為依托，以快速公共交通為核心，整合現(xiàn)有服務(wù)功能，重點(diǎn)打造城市的商業(yè)服務(wù)、體育會(huì)展、科技研發(fā)、行政管理、金融商務(wù)、石油管理六大服務(wù)功能，形成一條橫貫東西城區(qū)的城市服務(wù)金廊。政府重視龍鳳光明地區(qū)，建設(shè)龍鳳光明出口加工產(chǎn)業(yè)新城?；诋?dāng)前發(fā)展的實(shí)際情況，大慶的區(qū)域整合，首先應(yīng)當(dāng)是推動(dòng)以大慶為中心交通輻射體系的建設(shè)。2014年以來，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)2013年4季度以來的回暖趨勢(shì)，成交量持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)較平穩(wěn)?！鲂略龉?yīng)面積增幅較大，市場(chǎng)供應(yīng)充足，%；，%。■商品房交易量同比增長(zhǎng)，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯，36238套。表3區(qū)域/項(xiàng)目薩爾圖區(qū)讓湖路區(qū)龍鳳區(qū)高新區(qū)大同區(qū)紅崗區(qū)合計(jì)成交商品房總量成交商品住宅表4：大慶市2014年商品住房成交均價(jià)情況表（元/㎡）區(qū)域薩爾圖區(qū)讓湖路區(qū)龍鳳區(qū)高新區(qū)大同區(qū)紅崗區(qū)總體均價(jià)■存量房成交量較大幅度增長(zhǎng)受政策影響，17669套。 2014年全市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn)■商品住房市場(chǎng)成交放量上半年，我市商品住房市場(chǎng)延續(xù)去年的回暖走勢(shì)，市場(chǎng)成交量攀升，呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢(shì)。 2015年市場(chǎng)趨勢(shì)展望在不出現(xiàn)政策較大調(diào)整的前提下，本市房地產(chǎn)銷售形勢(shì)總體看好，市場(chǎng)活躍的態(tài)勢(shì)將保持平穩(wěn)走高，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)。近年供需總體同步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然存量在高位徘徊，但是市場(chǎng)環(huán)境總體良好。n 目前開發(fā)商手里的儲(chǔ)備土地大都開始運(yùn)作，未來儲(chǔ)備量將逐漸減少。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目所指的區(qū)域市場(chǎng)是指大慶市龍鳳區(qū)位于大慶市東部，是由哈大公路進(jìn)出大慶的門戶所在，南臨安達(dá)市，北抵薩爾圖區(qū)、東鄰大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西接大慶油田公司的采油二廠、四廠，濱洲鐵路從鎮(zhèn)域內(nèi)穿過,。高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)湖韻新村建設(shè)，樹立小城鎮(zhèn)建設(shè)典范。目前，本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)，產(chǎn)品開發(fā)以普通住宅產(chǎn)品為主，銷售狀況較好，區(qū)域開發(fā)潛力巨大。n 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨于平穩(wěn)，供應(yīng)的產(chǎn)品主要以普通的多層及高層住宅為主，價(jià)格比較適中。 東城領(lǐng)秀欣鳳學(xué)城產(chǎn)品特征分析雖然區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，但發(fā)展速度較快，經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸完善和成熟，尤其是住宅產(chǎn)品取得了一定幅度的提高，無論是戶型設(shè)計(jì)，建筑規(guī)劃，還是園林景觀設(shè)計(jì)等都在不斷縮短與優(yōu)秀產(chǎn)品之間的距離。龍鳳區(qū)世紀(jì)大道與外環(huán)東路交會(huì)處（世紀(jì)大道左側(cè)）發(fā) 展 商大慶市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司占地面積1090000平方米建筑面積1000000平方米容 積 率 產(chǎn)品類型 多層、小高層、高層、洋房、別墅開發(fā)棟數(shù)一期74棟開盤時(shí)間 2010年11月1日均 價(jià)5300元/㎡主力戶型100140㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯入住時(shí)間一期2013年12月配套設(shè)施居然之家，沃爾沃生產(chǎn)基地，交通樞紐站，新華國(guó)際咨詢中心，國(guó)家濕地公園總體評(píng)價(jià)該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模宏大，開發(fā)周期較長(zhǎng)。建筑類型多樣，致使私密性不強(qiáng)。建筑類型多樣，致使私密性不強(qiáng)。此區(qū)域是大慶市政府重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域。項(xiàng)目總用地面積約110000平方米。供電供電設(shè)施完備，可以滿足住宅用電需求。結(jié)論：本項(xiàng)目所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施均已到位，目前可支持住宅項(xiàng)目的開發(fā)以及客群入住后