【正文】 域已經(jīng)鋪設(shè)市政液化氣管道。在政府主管部門的監(jiān)管之下，已經(jīng)形成金融安全區(qū)，成為為經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)保航的重要臂助。n 項目區(qū)域交通便利龍鳳區(qū)是哈大公路的重要走廊，301國道貫穿其全境，使龍鳳區(qū)成為進出大慶的第一門戶。n 區(qū)域城市快速發(fā)展的城市建設(shè)將有利于項目開發(fā)龍鳳區(qū)是大慶市政府重點規(guī)劃的區(qū)域。這種情況未來將會分流一部分本項目的目標客戶。 適合居住、養(yǎng)老、新婚等中高端住宅區(qū)，高檔、生態(tài)社區(qū)。測算期確定我們按自取得項目開發(fā)用地開始至發(fā)售完畢為止確定計算期，共 年進行開發(fā)銷售，其中建設(shè)期為 年。(2) 前期費用主要包括勘察設(shè)計費、市政配套費、施工圖審查費、規(guī)劃設(shè)計費、工程設(shè)計費等共計 萬元。包括儲備資金、生產(chǎn)資金、產(chǎn)品資金、結(jié)算資金和貨幣資金。n 規(guī)劃環(huán)境——中高檔居住社區(qū)。根據(jù)測算本項目在計算期內(nèi)的累計凈現(xiàn)值為：n 稅前FNPV= ？ 元；n 稅后FNPV= ？ 元；本項目稅后全部投資的FNPV均大于0，說明本項目可行（《全部投資現(xiàn)金流量表》）。具體分析如下：銷售量盈虧分析表總成本（萬元）總銷售收入（萬元）盈虧平衡點 由上表可以看出，本項目整體銷售銷售只要達了 %即可達到盈虧平衡。房地產(chǎn)投資開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，因此很難在一開始就對整個開發(fā)過程中的有關(guān)費用和建成后的收益情況做出精確的估計，其中土地成本、建造成本、售價、開發(fā)期、投資收益率、貸款利率等是主要變動因素，這些因素的變動對房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的結(jié)果影響較大。通過本次財務(wù)測算、分析表明，該項目投資回報高、資金回收較快，開發(fā)風(fēng)險較低，項目經(jīng)濟效益可行，建議盡早、盡快開發(fā)。工程管理風(fēng)險工程管理風(fēng)險主要體現(xiàn)在能否保證工程質(zhì)量及施工進度。項目市場定位是否準確、有效需求能否實現(xiàn)是本項目成功的關(guān)鍵。由以上分析可知，項目開發(fā)的不確定因素中的建造成本、銷售價格、開發(fā)期不會使本項目開發(fā)商的利潤有明顯下降。敏感性分析表序號不確定因素變化率內(nèi)部收益率（稅后）敏感系數(shù)臨界點1基本方案2銷售價格3開發(fā)成本項目財務(wù)評價該項目的各項指標表明，其財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV遠遠大于零，內(nèi)部收益率遠遠大于基準收益率，因此，項目在財務(wù)上是可行的。本項目稅后全部投資的FIRR均遠遠大于基準收益率（15%），說明本項目可行，(《全部投資現(xiàn)金流量表》)。各類物業(yè)銷售收入估算各期回款計劃詳見下表( 銷售收入估算表按100%的銷售率進行核算) ，“銷售收入估算表” 。（2）項目區(qū)域形象價值點n 區(qū)位環(huán)境——地處大慶市龍鳳區(qū)住宅開發(fā)集中區(qū)域，是相對較好的住宅項目用地。 (8) 銷售稅費包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、印花稅、土地增值稅、所得稅，％預(yù)提計算，共計 萬元。房地產(chǎn)投資項目的建設(shè)總投資也稱固定資產(chǎn)投資，它表示投資項目建設(shè)期與籌建期間的全部投資支出，包括土地成本、建安工程成本、管理費用、財務(wù)費用及有關(guān)稅費等。本項目擬于 年 月取得建設(shè)用地并開始前期準備工作， 年 月開工建設(shè)， 年 月底開發(fā)建設(shè)完成，共 年開發(fā)銷售完成。四、項目市場定位及項目開發(fā)產(chǎn)品組合研究 項目定位定位依據(jù):n 項目周邊的環(huán)境景觀n 項目周邊的交通狀況n 項目周邊的配套設(shè)施狀況n 項目地塊的具體情況n 宏觀經(jīng)濟形勢n 城市發(fā)展戰(zhàn)略n 區(qū)位和人文環(huán)境n 尋找同類產(chǎn)品差異點n 體現(xiàn)項目價值點定位分析：n 區(qū)域定位適合中高檔次低密度住宅發(fā)展n 南臨渾河的超大規(guī)模項目，具備開發(fā)高品質(zhì)大型社區(qū)的條件 本項目總占地面積110000平方米,規(guī)劃總建筑面積165000平方米，項目地塊較規(guī)則，具有塑造高品質(zhì)社區(qū)的條件 。威脅（Threat）n 競爭區(qū)域和競爭樓盤將形成威脅與本項目同類型的競爭區(qū)域和競爭樓盤將在本項目未來的開發(fā)中形成威脅，會分流部分本項目的目標客戶。n 配套設(shè)施不完善目前，項目附近各種生活配套設(shè)施正在完善之中。在城區(qū)改造方面。并經(jīng)過近年來不斷地擴能改造，集合成為化工產(chǎn)業(yè)群。供電供電設(shè)施完備，可以滿足住宅用電需求。此區(qū)域是大慶市政府重點規(guī)劃的區(qū)域。建筑類型多樣，致使私密性不強。 東城領(lǐng)秀欣鳳學(xué)城產(chǎn)品特征分析雖然區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，但發(fā)展速度較快，經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸完善和成熟，尤其是住宅產(chǎn)品取得了一定幅度的提高，無論是戶型設(shè)計，建筑規(guī)劃，還是園林景觀設(shè)計等都在不斷縮短與優(yōu)秀產(chǎn)品之間的距離。目前，本區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展相對平穩(wěn)，產(chǎn)品開發(fā)以普通住宅產(chǎn)品為主，銷售狀況較好，區(qū)域開發(fā)潛力巨大。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析本項目所指的區(qū)域市場是指大慶市龍鳳區(qū)位于大慶市東部，是由哈大公路進出大慶的門戶所在，南臨安達市，北抵薩爾圖區(qū)、東鄰大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西接大慶油田公司的采油二廠、四廠，濱洲鐵路從鎮(zhèn)域內(nèi)穿過,。近年供需總體同步增長，房地產(chǎn)市場雖然存量在高位徘徊，但是市場環(huán)境總體良好。 2014年全市房地產(chǎn)市場主要特點■商品住房市場成交放量上半年，我市商品住房市場延續(xù)去年的回暖走勢，市場成交量攀升，呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢。區(qū)域/項目薩爾圖區(qū)讓湖路區(qū)龍鳳區(qū)高新區(qū)大同區(qū)紅崗區(qū)合計成交商品房總量成交商品住宅■商品房交易量同比增長，市場回暖趨勢明顯，36238套。2014年以來，我市房地產(chǎn)市場延續(xù)2013年4季度以來的回暖趨勢，成交量持續(xù)增長，房價較平穩(wěn)。規(guī)劃提出以世紀大道為依托，以快速公共交通為核心，整合現(xiàn)有服務(wù)功能，重點打造城市的商業(yè)服務(wù)、體育會展、科技研發(fā)、行政管理、金融商務(wù)、石油管理六大服務(wù)功能，形成一條橫貫東西城區(qū)的城市服務(wù)金廊。東部加工制造產(chǎn)業(yè)拓展軸主要依托東干線及大廣高速公路，將成為大慶新興加工制造業(yè)的主要承載地區(qū)，也是紅崗采油區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的主要疏解地區(qū)。第四、循序漸進的提升城市創(chuàng)新環(huán)境。地方骨干企業(yè)截至2014年底，全市主營業(yè)務(wù)收入超過10億元的地方工業(yè)企業(yè)27家，其中過50億元的達到5家，省級以上著名商標和名牌產(chǎn)品增加到142個。對外合作 與境外104個城市和地區(qū)建立經(jīng)貿(mào)合作關(guān)系，2014年引進億元以上項目74個，到位資金319億元。工業(yè)經(jīng)濟2014年，%。城市綜合實力經(jīng)濟總量2014年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)4070億元，%。薩爾圖機場架起了對外空中通道，2014年新開通航線2條，增加航點城市4個，全年旅客吞吐量達到525318人次，成為省內(nèi)最為繁忙的支線航空港。 【大慶城市區(qū)位圖】n 面積、區(qū)域大慶市現(xiàn)轄5個區(qū)、4個縣和1個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、1個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，31個鎮(zhèn)、27個鄉(xiāng)、80個社區(qū)、482個行政村。從國內(nèi)環(huán)境看，我國仍處于居民消費結(jié)構(gòu)升級和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐加快的時期，經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力較強。農(nóng)村居民人均可支配收入10489元，%，扣除價格因素，%；農(nóng)村居民人均可支配收入中位數(shù)為9497元，%。年末全國就業(yè)人員77253萬人，其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員39310萬人。其中，出口143912億元，%；進口120423億元，%。同時，通過本次財務(wù)測算、分析表明，該項目投資回報高、資金回收較快，開發(fā)風(fēng)險較低，項目經(jīng)濟效益可行，財務(wù)上完全可行。龍鳳區(qū)西南有三水水庫（三永湖），東北有龍鳳國家濕地公園，可謂是房地產(chǎn)投資開發(fā)的最佳區(qū)域。n 擬建議項目分2期進行開發(fā)，總開發(fā)周期預(yù)計為5年；首期項目開發(fā)周期預(yù)計為2年，其中建設(shè)期為 ，土地取得費用和前期費用擬在每期工程啟動之初發(fā)生，配套費用、開發(fā)成本、管理費用、不可預(yù)見費用、銷售費用、銷售稅費及銷售收入在各期均勻發(fā)生。n 我司對城市房地產(chǎn)的市場調(diào)研資料。n 近年來，大慶城市經(jīng)濟健康、穩(wěn)步發(fā)展，商品市場繁榮，市民收入水平持續(xù)增加，為本項目提供了很好的發(fā)展機遇。 投資估算和資金籌措本項目的總投資估算約為 萬元，在建設(shè)期 年內(nèi)投入。國民經(jīng)濟發(fā)展狀況（1）國民經(jīng)濟快速增長，綜合國力顯著增強2014年，面對復(fù)雜多變的國際環(huán)境和艱巨繁重的國內(nèi)發(fā)展改革穩(wěn)定任務(wù)，黨中央、國務(wù)院團結(jié)帶領(lǐng)全國各族人民，牢牢把握國內(nèi)外發(fā)展大勢，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，全力推進改革開放，著力創(chuàng)新宏觀調(diào)控，奮力激發(fā)市場活力，努力培育創(chuàng)新動力，國民經(jīng)濟在新常態(tài)下平穩(wěn)運行，結(jié)構(gòu)調(diào)整出現(xiàn)積極變化，發(fā)展質(zhì)量不斷提高，民生事業(yè)持續(xù)改善，實現(xiàn)了經(jīng)濟社會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。其中，服務(wù)出口2222億美元，%；服務(wù)進口3821億美元，%。全國農(nóng)民工總量為27395萬人，%。按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均消費支出19968元，%，扣除價格因素，%；農(nóng)村居民人均消費支出8383元，%，扣除價格因素，%。n 未來幾年，我國經(jīng)濟仍將保持快速發(fā)展態(tài)勢，在宏觀環(huán)境方面，本項目有著較好的開發(fā)基礎(chǔ)與經(jīng)濟環(huán)境。截至2014年底，占全國同期陸上原油總產(chǎn)量的40%以上，繼連續(xù)27年保持原油5000萬噸以上高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)之后，又在4000萬噸臺階上持續(xù)穩(wěn)產(chǎn)了12年，創(chuàng)造了世界同類油田開發(fā)史上的奇跡。肇源港實現(xiàn)江海聯(lián)運，可沿松花江直航中俄邊境口岸。:，%，成為推動經(jīng)濟增長的強力引擎。服務(wù)業(yè)2014年，全市服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值752億元，增長8%。主要中直企業(yè)大慶油田有限責(zé)任公司（大慶石油管理局）：是中國石油天然氣股份有限公司下屬的全資子公司，主要從事石油天然氣勘探開發(fā)、工程技術(shù)、工程建設(shè)、裝備制造、油田化工、生產(chǎn)保障和礦區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)，具有較為完整的業(yè)務(wù)體系和綜合一體化優(yōu)勢。大慶煉化公司：是集煉油、化工和礦區(qū)服務(wù)于一體的綜合性石油化