【正文】 來說，儀征星級酒店的管理水平仍處于較低水平。. 儀征高星級酒店詳細調(diào)查及分析. 儀征高星級酒店基本情況儀征目前只有兩家超過三星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店，分別是儀征黎明大酒店（三星級）和儀征怡景半島酒店（四星級），這兩家星級酒店分別于2007年和2009年重新裝修。行業(yè)接待酒店儀征怡景半島酒店（四星級），由儀征化纖集團投資建設(shè)，客源大量來自本行業(yè)，同時對外營業(yè)，但忽略行業(yè)外的市場推廣工作。第二章 儀征酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析2. 儀征酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析. 儀征星級酒店總體發(fā)展?fàn)顩r. 儀征星級酒店分布截至2010年，儀征目前共有星級酒店七家，其中高星級酒店兩家（三星級、四星級各一家）。. 結(jié) 論目前是在儀征投資興建酒店的最佳時機酒店投資建設(shè)的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r所決定的，儀征正處于經(jīng)濟大發(fā)展的滑行期，今后10年內(nèi)，儀征將成為揚州地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。在度假產(chǎn)品中整合儀征特色餐飲，形成特色錯位、互補的度假產(chǎn)品。. 儀征旅游業(yè)前景展望儀征旅游在寧鎮(zhèn)揚旅游板塊中的總體發(fā)展定位是：生態(tài)休閑旅游，包括休閑觀光和休閑度假。目前儀征經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不平衡正是投資第三產(chǎn)業(yè)的機會所在，酒店業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，將直接擁有這個寶貴的機會。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的問題引起了政府有關(guān)部門和社會各界有識之士的注意，儀征市政府也一直倡議加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。儀征將以一個大型的全國重要的汽車工業(yè)基地、發(fā)展中的濱江城市崛起于長江中下游北岸。. 儀征經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r. 現(xiàn)狀儀征市著重培育做強“五大經(jīng)濟板塊”，即：石化及物流倉儲業(yè)板塊、高新技術(shù)及船舶制造業(yè)板塊、汽車及零部件板塊、城市中心區(qū)板塊、農(nóng)村經(jīng)濟板塊?！　? 廟山漢墓位于儀征新集鎮(zhèn)東北，座落在丘陵起伏的山崗上，海拔47米，東有周家山、西有團山相對襯托，顯出廟山座北朝南，聳立凸起的雄姿，站在山頂，周邊景色盡收眼底，東望可見揚州，南眺鎮(zhèn)江，西俯境內(nèi)諸山如一條巨龍臥伏在丘陵地帶上，山水形勝，交通便捷，每年春、秋之際，眾多游客前來觀賞漢墓的自然景觀。區(qū)內(nèi)山勢跌宕起伏，植被茂密豐富，有桃園、梨園、葡萄園、紅楓、梅花及竹海等多種觀賞植物林6000多畝，鳥語花香、松聲濤濤，竹林似海，尤如世外桃園；占地3200平方米的天然浴場夏可游泳、冬可垂釣，并設(shè)有可休息、娛樂的休閑區(qū)；山腳下的龍山度假村集餐飲、客房、娛樂于一體，各種配套設(shè)施齊全。樓體建在有拱門的通道的高臺基之上，面闊三間，兩層，層面鋪簡瓦，為帶回廊的重檐九脊歇山頂式結(jié)構(gòu)建筑。. 旅游資源 儀征旅游資源十分豐富，古跡有西漢江都王劉非（漢武帝的異母哥哥）墓、唐代的天寧塔、宋元時期的井欄、明代的鐘鼓樓和清代的周太谷墓等；自然景觀有登月湖風(fēng)景區(qū)、石柱林奇景園、龍山竹海、揚州西郊森林公園等；人工園林有白沙公園、揚子公園等。. 自然資源地勢總體呈北高南低之勢，地貌多樣，南部為長江沖積平原，北部、中部為緩崗丘陵區(qū)。　　儀征行政隸屬江蘇省揚州市，位于江蘇省中西部，地處長江三角洲的頂端，是寧、鎮(zhèn)、揚“銀三角”地區(qū)的幾何中心，西接南京，東連揚州，南瀕長江，與鎮(zhèn)江隔江相望，北部與安徽省天長市接壤。唐宋時已是著名的工商業(yè)城市，宋真宗曾下詔在此熔鑄四位遠祖皇帝的金像，因所鑄之像儀容逼真，而得以“真州”、“儀真（征）”地名。儀征東園迎賓館建設(shè)項目可行性研究報告江蘇東煜置業(yè)發(fā)展有限公司二○一○年六月目 錄第一章 儀征酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析……………………………………………………………….……..…1…………………………………………………………………….…..4……………………………………………………………………5…………………………………………………………………...…6…………………………………………………………………………………………7第二章 儀征酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析………………………………………………………….…..8………………………………………………………...8………………………………………………..10…………………………………..…10………………………………………………………………………………………...11第三章 濱江新城酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析………………………………………………………………………...12………………………………………………………………...14…………………………………………………………………………………….…..14第四章 東園迎賓館定位………………………………………………………………..…….15………………………………………………………………...16………………………………………………………………………17………………………………………………………...….21第五章 東園迎賓館設(shè)計要求…………………………………………………………..………………..23……………………………………………………………………………26…………………………………………………………………………………..……..26……………………………………………………………………………………28……………………………………………………………………………..……..30……………………………………………………………………………….……31第六章 東園迎賓館經(jīng)營戰(zhàn)略………………………………………………………..…..32. 東園迎賓館經(jīng)營戰(zhàn)略……………………………………………………………………..33第七章 項目投資估算與資金籌措…………………………………………………………………...….36………………………………………………………………………36…………………………………………………………………………36………………………………………………………………………..………..37第八章 項目經(jīng)濟效益評價…………………………………………………………………………………….38…………………………………………..………………………………………..39第一章 儀征酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析1. 儀征酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析. 儀征社會發(fā)展?fàn)顩r. 概述儀征，歷史悠久。這里歷來經(jīng)濟發(fā)達，人文薈萃，古有“風(fēng)物淮南第一州”之稱。西氣東輸、魯寧輸油等兩條管道在此過江。這里屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，雨量充沛，光照充足，氣候溫暖，為發(fā)展農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)提供了很好的自然環(huán)境?！　x征鼓樓位于市區(qū)城河景觀帶，是儀征較為完整的古城遺址。有碑記兩方，一方為嘉靖甲申年間（公元1542年）記載鼓樓被辟為關(guān)王祀祠的情況；一方為嘉靖44年間（公元1565年）記載倭寇侵犯我東南沿海的史實。風(fēng)景區(qū)內(nèi)還有太谷學(xué)派創(chuàng)始人周太谷及世界文化名人盛成母子的墓葬等人文景觀；在山頂觀景臺上遠眺，儀化廠區(qū)、儀征城區(qū)和長江的風(fēng)光盡收眼底?！　〉窃潞挥趦x征市西北部，是揚州地區(qū)最大的人工湖，水質(zhì)清洌，風(fēng)景怡人。全市目前已形成化工、汽車及零部件、紡織、船舶制造、高新技術(shù)、照明器具等支柱產(chǎn)業(yè)。. 儀征經(jīng)濟發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響綜上所述，儀征經(jīng)濟已經(jīng)進入高速滑行期，為經(jīng)濟起飛積蓄了巨大的能量，經(jīng)濟及投資的增長將帶來大量的商務(wù)活動，而商務(wù)活動的頻繁將帶來人們對酒店的更大需求，從而帶來大量的酒店客源。. 第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢對酒店投資環(huán)境的影響在主觀上，儀征市政府將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為重要的戰(zhàn)略目標(biāo)，力求經(jīng)濟格局趨于平衡、合理。. 儀征旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r. 儀征旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 圍繞建設(shè)“中等規(guī)模生態(tài)型現(xiàn)代濱江工業(yè)城市”的發(fā)展定位，依托自然資源，突出“江、河、園”三大特色，緊扣“山水鄉(xiāng)村、休閑儀征”主題，彰顯優(yōu)美生態(tài)，打造休閑生活。以體現(xiàn)田園風(fēng)光為主，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，努力建成寧鎮(zhèn)揚城市的“后花園”，打造山頂綠樹蔥蔥、山腰果樹環(huán)抱、山下茶葉飄香的具有丘陵特色的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園，滿足城市居民回歸自然、親近自然的愿望?！? 儀征旅游業(yè)發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響主觀方面，發(fā)展旅游已成為儀征的城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)之一，客觀方面，儀征經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境將極大促進旅游業(yè)的發(fā)展，目前許多旅游投資項目上馬已證實這一點。而目前，儀征已成為投資熱點。. 儀征高星級酒店分類儀征高星級酒店按功能可以為以下兩類：傳統(tǒng)商務(wù)酒店儀征黎明大酒店（三星級），客房收入占總收入的60％以上，商務(wù)散客和團隊占接待量比例比較大。. 儀征星級酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析. 儀征酒店客源分析. 儀征星級酒店淡旺季情況及分析儀征酒店業(yè)沒有明顯淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。. 儀征高星級酒店設(shè)備設(shè)施情況儀征高星級酒店普遍存在設(shè)備設(shè)施檔次較低的問題。. 儀征在建及規(guī)劃興建的高星級酒店調(diào)查及分析東園迎賓館位于東區(qū)新城，由外商獨立投資，總投資人民幣4億元。興建高星級酒店是今后儀征酒店業(yè)的發(fā)展趨向，是第二產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)的必然結(jié)果。怡景半島酒店客房餐飲收入雖然比較高，但毛利率很低，對外部分也只有47%，這不排除是內(nèi)部管理不善造成的。會議接待規(guī)模和儀征現(xiàn)有接待水平之間的差異往往讓組織者感到很為難。. 消費群體儀征目前極度缺乏真正的高星級酒店。事實證明：商務(wù)旅游越興旺，城市競爭力就越大。目前黎明大酒店、怡景半島酒店等星級酒店接待能力不足以滿足市場發(fā)展的需求，新建的豪華酒店在短期內(nèi)將完成酒店業(yè)發(fā)展成熟城市高星級酒店1－2年的客源積累過程。隨著德國大眾項目的啟動，汽車工業(yè)的壯大，儀征社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，高星級酒店有很大的發(fā)展空間，在此時投資高星級酒店的經(jīng)營效益是可觀的。第三章 濱江新城酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析3. 濱江新城酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析本報告的前兩章對儀征市的酒店投資、經(jīng)營環(huán)境進行了調(diào)查分析，結(jié)果表明，目前是在儀征投資酒店的最佳時期。二、 環(huán)境規(guī)劃建設(shè)進展情況占地350畝的東園濕地公園正在建設(shè)中，向東向南均規(guī)劃進行商業(yè)金融和高檔住宅開發(fā)。以使第三產(chǎn)業(yè)盡快適應(yīng)第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。濱江新城經(jīng)濟發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響雄厚的工業(yè)實力必將帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而政府的相關(guān)政策也鼓勵發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，可以預(yù)計，本項目所在區(qū)域及周邊地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)將會在很短的時間內(nèi)爆發(fā)，新區(qū)及本項目周邊地區(qū)良好的發(fā)展前景將給投資酒店帶來絕佳商機。. 大眾汽車項目項目對東園迎賓館的影響經(jīng)過上述分析，大眾汽車項目的直接、間接拉動作用將為新區(qū)帶來巨大的商務(wù)人流，而此類人流大多數(shù)能夠到酒店消費，是酒店消費的目標(biāo)客戶之一。東園迎賓館能為新區(qū)內(nèi)頻繁的公務(wù)活動、商務(wù)活動提供非常好而且必需的一個洽談、應(yīng)酬場所，擁有公務(wù)宴請、商務(wù)宴請客源。東園迎賓館10分鐘車