成都王府花園——策劃的有為與無(wú)為-wenkub
2023-05-08 02:46:40 本頁(yè)面
【正文】 缺乏對(duì)買(mǎi)家的感染力，導(dǎo)致宣傳上停留于大而空的層面，無(wú)法與消費(fèi)群達(dá)至良好的溝通。 經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和各方面的訪(fǎng)談，我們得到了以下的基本看法： 王府花園所面臨的問(wèn)題不是單獨(dú)一個(gè)樓盤(pán)所遇到的，而是整體成都房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的共同課題，99 年的輝煌，2000 年的滑落，不只是王府，還有許多其它的項(xiàng)目； 成都發(fā)展商非常善于學(xué)習(xí)，到沿海甚至出國(guó)考察都是常見(jiàn)的，在這樣的情況下，沿海樓盤(pán)的一些常用包裝手法和營(yíng)銷(xiāo)技巧，大量被引入成都，王府花園半年前處于優(yōu)勢(shì)，到現(xiàn)在卻已經(jīng)不再突出； 與此同肘，成都真正做出來(lái)的好的住宅小區(qū)，幾乎沒(méi)有。雖然當(dāng)肘王府花園的樓沒(méi)有建起來(lái)，其它營(yíng)銷(xiāo)工作的組織也不夠完善，但是“一使遮百丑”，王府花園的大門(mén)徹底征服了購(gòu)房心態(tài)還不夠成熟的成都置業(yè)者，配以巨量的廣告投放，王府花園的首次發(fā)售，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)門(mén)紅。他們總是認(rèn)為，過(guò)往成功的方法現(xiàn)在還可以照樣成功，成都發(fā)展商的這種心態(tài)在明年達(dá)到高潮，但在2000年，有不少人吃了苦頭。如果僅靠廣告公司對(duì)一些概念的制造而無(wú)視消費(fèi)者深層次生理及酒神需求，那么這些空洞的口號(hào)，就顯示不出任何生命力，也就無(wú)法獲得市場(chǎng)的認(rèn)同，項(xiàng)目的銷(xiāo)售當(dāng)然無(wú)從可談。諸不知，在房地產(chǎn)消費(fèi)越來(lái)越理性的時(shí)代，開(kāi)發(fā)商立身發(fā)展的根本最終還是根據(jù)市場(chǎng)的需要，將自己的產(chǎn)品做好。 繁榮熱鬧的99成都房地市場(chǎng)過(guò)去之后，接下來(lái)的2000年除按照慣性繼續(xù)保持一定的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)之外，原先為表面所掩蔽下的繁榮開(kāi)始暴露出種種問(wèn)題。繼成都幾家政府部門(mén)聯(lián)合進(jìn)行“99年蓉城好住宅”的評(píng)比之后，由成都某媒體所評(píng)選的‘99成都十大風(fēng)云樓盤(pán)”亦迅速延續(xù)了那種激情的余熱。 由于城南地段的開(kāi)發(fā)日益增多，成都府南河沿岸也順理成章地進(jìn)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的視線(xiàn)，臨河而居也便成了最主要的訴求點(diǎn)。其中以金房集團(tuán)開(kāi)發(fā)的“金房苑”占地500畝，按照可持續(xù)發(fā)展的要求設(shè)計(jì)的大型精品小區(qū)，成為錦西名宅戰(zhàn)略中的龍頭項(xiàng)目，其余還有： 國(guó)家城市住宅試點(diǎn)小區(qū)——一金房苑 國(guó)家小康工程示范小區(qū)——一錦城苑 四川住宅建設(shè)示范小區(qū)——一攀園、交大智能小區(qū) 國(guó)家安居工程示范小區(qū)——一黃忠小區(qū) 而作為城南的“新成都”，這里被喻為富人區(qū)的高檔區(qū)域，不僅誕生了早期諸如“玉林小區(qū)”、“錦繡花園”等名貴住宅。王府花園是由法國(guó)建筑泰斗麥克朗指導(dǎo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)的。成都王府花園——策劃的有為與無(wú)為 2003年03月06日09:22 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 王府花園位于成都玉林小區(qū)芳草街，由成都棠湖物業(yè)發(fā)展有限公司投資建造，99 年成都十大明星樓盤(pán)，總占地面積87000平方米，為成都市區(qū)優(yōu)質(zhì)的大型高尚住宅社區(qū)。38棟8－18層融匯歐陸現(xiàn)代建筑精華的電梯高層住宅，巍然屹立在玉林小區(qū)芳草街，以多層次空間定格，流暢的線(xiàn)條變化、典雅的外飄的陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、落地玻璃窗，構(gòu)成豐富的建筑立面層次。到了現(xiàn)在，高檔住宅的扎堆效應(yīng)更是愈演愈烈，土地價(jià)格直線(xiàn)上升，我們所要分析的王府花園就位列該區(qū)。自豪斯物業(yè)發(fā)展公司推出極具個(gè)性化的城市院宅“上河城”后，成都金興集團(tuán)開(kāi)發(fā)的“興順苑”，成都信特公司的“雅典的名義”、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、成都市統(tǒng)建辦、青羊區(qū)政府統(tǒng)建辦聯(lián)合開(kāi)發(fā)，總投資逾20億人民幣，占地 1300畝，建筑面積達(dá) 100萬(wàn)平方米的“成都花園”等項(xiàng)目的相繼進(jìn)駐，使得河邊沿岸景象萬(wàn)千。盡管這只是出了某媒體單方面的想法，但還是可以從中看出成都“99樓市”的不同尋常。 作為規(guī)律性的冬季清盤(pán)春季開(kāi)盤(pán)，2000 年初又出現(xiàn)了鋪天蓋地的廣告熱潮，各自所宣稱(chēng)的“城鎮(zhèn)概念”、“人居概念”、“教育概念”、“新居住概念”、“小康概念”等等，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃成了實(shí)實(shí)在在的概念大比拼。 廣告代理商是作為最后的一個(gè)環(huán)節(jié)跨入房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，其主要的功能是傳播與溝通。 所以成都的房地市場(chǎng)，在經(jīng)過(guò)99概念炒作取得一些成功的銷(xiāo)售之后，隨著房地市場(chǎng)更加理性時(shí)代的到來(lái)，就明顯地表現(xiàn)出單純以概念炒作越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)變化的特征來(lái)。 二 接觸王府花園 王府花園作為”年成都的明星樓盤(pán)，其發(fā)展高棠湖物業(yè)擁有在沿海開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，所以，無(wú)論是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念以及總體規(guī)劃，都勝出普通成都發(fā)展商一籌，加之項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置（處于成都最早開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)——一玉林小區(qū)內(nèi)）和龐大的規(guī)模，可以說(shuō)，占據(jù)了天時(shí)、地利與人和。 然而，到了2000 年，王府花園又進(jìn)行了新一輪的展銷(xiāo)活動(dòng)，令發(fā)展商百思不得其解的是，這一次的展銷(xiāo)效果非常不理
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