【正文】 和景觀組團相結(jié)合，打造園林式居住環(huán)境。 總規(guī)劃方案 總平面布置及功能布局結(jié)合小區(qū)地型條件、方便管理和有利小區(qū)特色塑造，規(guī)劃采用小區(qū)——組團二級結(jié)構(gòu)模式。整個規(guī)劃區(qū)以廣場為中心，各住宅組團分片布置在周。采用板式布局形式，打造獨具韻味的現(xiàn)代風格小區(qū)。每個組團又分別以綠化為中心，形成規(guī)模適宜，獨具北方特色的住宅空間。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。（4）價格浮動策略。（3）促銷手段。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。溫舒園建設(shè)項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。（3） “賣點”分析溫舒園建設(shè)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是：（1） 項目區(qū)位市場潛力“溫舒園”項目被大慶市大同區(qū)同發(fā)路，同薩街圍合，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。大慶在中國城市生活質(zhì)量排行榜中名列第22位，富裕程度位列全國318個地市州盟第16位。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。從以上分析可以看出，從大同幾個的成功開發(fā)案例來看，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，溫舒園項目市場定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。 項目建設(shè)的必要性 房地產(chǎn)市場發(fā)展的迫切需要隨著大慶市大同區(qū)城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。 隨著銷售形勢好轉(zhuǎn)，開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，大量新盤入市，供應(yīng)量的增加給購房者更多的選擇余地，也促進了銷售的增加。大慶市商品房銷售的增加與供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變密切。 大慶市房地產(chǎn)市場分析 “十一五”以來，%。中央經(jīng)濟工作會議提出，2013年將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，特別提到“要適當擴大社會融資總規(guī)模，保持貨款適度增加”，這意味著2013年銀根會進一步放松，將給房地產(chǎn)市場帶來更多增量資金和更強的購買力。 房地產(chǎn)市場分析 國內(nèi)房地產(chǎn)市場回眸在2011年土地、房地產(chǎn)市場明顯降溫，地價增幅逐季放緩的基礎(chǔ)上，2012年房地產(chǎn)，全年地價整體水平未現(xiàn)大幅波動，在冷中趨穩(wěn)的主基調(diào)中，年末略有回升。該小區(qū)建設(shè)項目的實施，有效提高了單位面積產(chǎn)出效益，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間，提升了城市品位，將大慶努力建設(shè)成為現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市。 目前大慶市的房地產(chǎn)市場總體上保持了平穩(wěn)、健康發(fā)展。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。7）資金來源：本項目建設(shè)資金以開發(fā)公司自籌為主，不足投資通過借貸資金解決。5）公司類別：專營企業(yè)6）工程概況：。%。大慶市大同區(qū)溫舒園建設(shè)項目一、總 論 項目概況 擬建位置及現(xiàn)狀項目位于黑龍江省大慶市大同區(qū)同北路以北，同發(fā)路以南，同薩街以東，同泉街以西。地上停車位48個。住宅樓均為南北向。 項目編制依據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號）；《大慶市住房建設(shè)規(guī)劃》(2008—2012年)； 國家發(fā)展和改革委員會《投資項目可行性研究指南》（試用版）；國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB50016—2006」《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB50180—93」《大慶市城市總體規(guī)劃（20102030年）》《大慶市交通體系規(guī)劃（20102030年）》現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料 可行性報告研究范圍本報告重點是對溫舒園建設(shè)建設(shè)項目的建設(shè)背景和必要性及迫切性、項目建設(shè)地址及條件、建設(shè)內(nèi)容及建筑方案、環(huán)境保護及節(jié)約能源、項目的組織、人員編制及培訓、項目的管理及實施進度、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟評價等內(nèi)容進行可行性分析與論證，并編制可行性研究報告書，以供項目競地單位決策之用。本項目開發(fā)地塊近鄰核心商圈，有著優(yōu)越的地理位置和良好的自然生態(tài)環(huán)境，有明顯的生態(tài)效益和經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)價格與成本和合理利潤相匹配，房價始終保持了平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。溫舒園建設(shè)開發(fā)建設(shè)項目的提出，是經(jīng)過詳細的調(diào)查研究，廣泛聽取各方面意見，認真總結(jié)和借鑒國內(nèi)知名樓盤，周遍市、縣區(qū)商住小區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗和教訓，按照小區(qū)規(guī)劃的總體要求而布局，體現(xiàn)人性化、簡約化、和諧化的新型商住小區(qū)。對房地產(chǎn)、住宅用地而言，全年總體量減價穩(wěn)的態(tài)勢，各季度地價環(huán)比增速低位盤整。另外，隨后召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“支持合理自住和改善性需求”，這是近兩年來首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求一旦入市，將有效激活市場，促進市場加快復(fù)蘇。；房地產(chǎn)二、三級市場活躍。2012年，大慶市商品房市場供應(yīng)先抑后揚。結(jié)合國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建商品房住宅價格指數(shù)來看，大慶市2012年的房價總體保持平穩(wěn)態(tài)勢。“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。目前，大慶市大同區(qū)居民購房除直接居住或自用外，有部分用于投資保值、增值或出租，這與大慶市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。 商品房市場進入品牌角逐時代在去年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。 三、營 銷 策 略 確定項目整體形象本項目位于大同區(qū)同北路以北，同發(fā)路以南，同薩街以東，同泉街以西。小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突出的環(huán)境特點。物業(yè)管理在引進知名品牌的同時，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。 營銷推廣策略廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。（2）銷售對象及銷售時機。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團認購；⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷；⑩其他促銷手段。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施。四、規(guī)劃建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計理念本設(shè)計從現(xiàn)狀出發(fā)，與周邊環(huán)境緊密對接，意在塑造一個高端生態(tài)的居住區(qū)。以景觀為主導布置住宅建筑，使每一戶住宅均有好的環(huán)境和朝向，保證戶戶有景最大限度的享受到小區(qū)景觀綠化環(huán)境，取得較好的景觀均好性。借鑒經(jīng)典園林元素，打造高貴典雅的中心軸線景觀。綠地以“點、線、面”相結(jié)合的原則，使綠化空間更有層次感。小區(qū)級公共綠地，小區(qū)整體空間布局結(jié)構(gòu)以大面積的集中公共綠地為中心形成組團，結(jié)合靈活自由的小區(qū)級道路布局，形成一個中心、多個居住組團的布局結(jié)構(gòu)；每個組團由幾個住宅組群組成，各組團間通過小區(qū)主次道路相聯(lián)系， 住宅組群間通過組團道路聯(lián)系。 交通設(shè)計道路交通是居住環(huán)境的重要組成，是小區(qū)結(jié)構(gòu)的骨架，本居住小區(qū)內(nèi)部道路交通組織以環(huán)形路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為構(gòu)架，在小區(qū)南側(cè)、北側(cè)東側(cè)各設(shè)一出入口，利于交通疏散。高層住宅之間建立車庫解決停車問題，另外結(jié)合道路分散設(shè)置路邊停車位，方便居民就近停車。%。 小區(qū)內(nèi)設(shè)置健身場等活動場所。規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)、居住用地。 建設(shè)條件 A、交通交通條件十分優(yōu)越，道路暢通，多條城區(qū)公交車、出租車均可直達。為了實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（2005）》(建設(shè)部令第143號)的規(guī)定，民用建筑在規(guī)劃、設(shè)計、建造和使用過程中，通過采用新型墻體材料，執(zhí)行建筑節(jié)能標準，加強建筑物用能設(shè)備的運行管理，合理設(shè)計建筑圍護結(jié)構(gòu)的熱工性能，提高采暖、制冷、照明、通風、給排水和通道系統(tǒng)的運行效率，以及利用可再生能源，在保證建筑物使用功能和室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活動。 編制依據(jù)與原則編制依據(jù)（1）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（2005）》（建設(shè)部令第143號）（2）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住部分)》(JGJ2695)（3）《居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（DBJ03352008）（4）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（DBJ03272007）編制原則1）執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約能源的政策、法規(guī)、指令及有關(guān)標準，合理科學利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟效益。建筑總體節(jié)能率超過65%，其中圍護結(jié)構(gòu)分擔25%，采暖系統(tǒng)分擔20%，照明設(shè)備分擔10%。暖通節(jié)能1）集中采暖系統(tǒng)采用熱水作為熱媒，暖通設(shè)備均選用國家有關(guān)部門推薦使用的節(jié)能產(chǎn)品。5）住宅及公寓均采用分戶熱計量和分室溫控采暖系統(tǒng)，每個單元入口設(shè)帶熱量表的入口裝置，設(shè)公共管井裝熱計量表。3）低壓配電設(shè)備選用國內(nèi)同類產(chǎn)品體積小、分斷能力高的新型斷路器。 節(jié)水措施