【正文】 哈爾市市區(qū)聯(lián)社　　　　 信用社乙方：　　　　 甲、乙雙方本著自愿、平等、互利、守信的原則，經(jīng)友好協(xié)商，初步達(dá)成以下合作協(xié)議：第一條 甲乙雙方就個(gè)人房屋貸款事宜開展合作。目前該工程已完工　　 %，我單位已向貴社提交了有關(guān)資料，并愿意承擔(dān)購房人（即借款人）按期還本付息和清償相關(guān)費(fèi)用的連帶保證責(zé)任?！静僮饕蟆堪凑掌谙薰芾韯澐钟馄谌齻€(gè)月未歸還貸款或按照五級(jí)分類劃分為后三類貸款的，貸款社應(yīng)對(duì)貸款情況進(jìn)行分析，形成書面報(bào)告，及時(shí)報(bào)聯(lián)社信貸管理部?！静僮饕蟆空蛊谡{(diào)查完成后，按原有貸款的審查審批程序進(jìn)行?！静僮饕蟆颗c貸款實(shí)地調(diào)查程序相同。【操作要求】借款人出現(xiàn)下列情況之一的要采取保全措施，必要時(shí)提前收回：借款人出現(xiàn)突發(fā)事件，包括商品遭受重大損失，市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)，政府產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整帶來不良影響等；借款人經(jīng)營出現(xiàn)虧損且短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)；借款人轉(zhuǎn)移貸款用途；借款人出現(xiàn)其他違約行為。【操作要求】若借款人能按時(shí)歸還貸款本息，財(cái)務(wù)部門依據(jù)還款憑證入賬，客戶經(jīng)理依據(jù)還款憑證予以登記，并辦理有關(guān)抵押登記注銷及資料退還等手續(xù)，若客戶賬戶余額不足，將不足部分轉(zhuǎn)逾期進(jìn)行催收?！静僮饕蟆繉?duì)經(jīng)催收尚未收回的利息以及積欠的利息，采取主動(dòng)扣收客戶積欠利息和依法清收，包括處分抵（質(zhì)）押物，向保證人催收，通過法律程序進(jìn)行清收?！静僮饕蟆棵考径然蛎磕昴昴?，根據(jù)五級(jí)分類結(jié)果，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》要求計(jì)提準(zhǔn)備金?！静僮饕蟆繉徍藚R總?cè)犖寮?jí)分類認(rèn)定表，提出書面意見，報(bào)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)審批?！静僮饕蟆抠J后管理崗對(duì)上報(bào)的分類結(jié)果進(jìn)行審核，如不同意初審結(jié)果，則按照權(quán)限加具本崗位意見重新認(rèn)定，同意的，在貸款五級(jí)分類認(rèn)定表上簽署意見，報(bào)本部門經(jīng)理審批?！静僮饕蟆繉?duì)客戶經(jīng)理提交的初分結(jié)果進(jìn)行審核，對(duì)不符合分類要求的，提出意見后，返回客戶經(jīng)理重新整理上報(bào)，對(duì)符合分類要求的，在信貸狀況表上簽署初分意見，提交本社負(fù)責(zé)人簽署意見。三、風(fēng)險(xiǎn)分類信用社初分【責(zé)任人】貸款社客戶經(jīng)理【工作職責(zé)】客戶經(jīng)理確定初分結(jié)果，填制分類認(rèn)定表，在簽字確認(rèn)后交有關(guān)負(fù)責(zé)人審核。貸款收回預(yù)測(cè)信息【責(zé)任人】貸款社客戶經(jīng)理【工作職責(zé)】預(yù)測(cè)不能按期正常收回或部分不能收回的到期貸款，應(yīng)提前提出對(duì)該筆貸款的處理意見，并制定相應(yīng)的措施，經(jīng)信用社負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，報(bào)請(qǐng)信貸管理部。貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警報(bào)告【責(zé)任人】貸款社客戶經(jīng)理【工作職責(zé)】在貸后管理中，發(fā)現(xiàn)警示性風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)的，必須及時(shí)向信用社主任和信貸管理部報(bào)告。信貸風(fēng)險(xiǎn)管理監(jiān)控【責(zé)任人】信貸管理部經(jīng)理【工作職責(zé)】根據(jù)貸款檢查報(bào)告，判斷貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)情況，提出處理意見。貸款社整改【責(zé)任人】貸款社客戶經(jīng)理【工作職責(zé)】根據(jù)信貸管理部下發(fā)的整改建議書和檢查報(bào)告，進(jìn)行整改，并及時(shí)反饋整改情況。（二）信貸管理部對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行檢查對(duì)貸款社檢查，撰寫檢查報(bào)告【責(zé)任人】信貸管理部貸后管理崗【工作職責(zé)】采取定期不定期現(xiàn)場(chǎng)或非現(xiàn)場(chǎng)方式進(jìn)行貸款風(fēng)險(xiǎn)檢查，撰寫檢查報(bào)告，轉(zhuǎn)信貸管理部經(jīng)理審批。信用社負(fù)責(zé)人審核【責(zé)任人】信用社主任【工作職責(zé)】對(duì)存在經(jīng)營狀況惡化或出現(xiàn)預(yù)警信號(hào)的客戶，在貸后檢查表上簽署處理意見，并上報(bào)聯(lián)社信貸管理部?！静僮饕蟆拷?jīng)辦信用社應(yīng)按戶逐筆進(jìn)行貸后檢查，建立《貸后檢查登記簿》；信用社應(yīng)按季按戶與財(cái)務(wù)部門和借款人三方核對(duì)，填寫《貸后檢查對(duì)賬表》；定期對(duì)貸款戶進(jìn)行貸后綜合檢查分析，形成《貸后檢查報(bào)告》，報(bào)貸款社相關(guān)負(fù)責(zé)人審核?！静僮饕蟆浚?）通知客戶辦理貸款提款和轉(zhuǎn)存手續(xù)；（2）經(jīng)辦客戶經(jīng)理對(duì)其發(fā)放貸款要定期或不定期地進(jìn)行貸后回訪和貸后管理，及時(shí)掌握客戶動(dòng)態(tài)，防范信用風(fēng)險(xiǎn)；（3）如發(fā)現(xiàn)客戶異常動(dòng)態(tài)，要及時(shí)告知信貸管理部和信用社負(fù)責(zé)人?！静僮饕蟆繉徍藘?nèi)容包括：（1）合同文本的使用是否恰當(dāng)；（2）合同、借據(jù)填制的內(nèi)容是否復(fù)合要求；（3）合同的補(bǔ)充條款是否合法合規(guī)；（4）擔(dān)保條件是否落實(shí)以及保證金是否存入。信用社客戶經(jīng)理將貸款合同、借款借據(jù)，連同審批人的批復(fù)等資料送交營業(yè)室辦理賬務(wù)處理。在辦妥抵押登記手續(xù)并取得他項(xiàng)權(quán)證后，客戶經(jīng)理在信貸管理系統(tǒng)中進(jìn)行放款處理，并轉(zhuǎn)前臺(tái)部門審核放款。審批不同意注明否決的理由，將資料返回客戶經(jīng)理退回給貸款申請(qǐng)人。第七章 貸款審批一、信用社權(quán)限內(nèi)審批【責(zé)任人】信用社主任【工作職責(zé)】經(jīng)審查符合條件的，在權(quán)限內(nèi)簽署是否同意發(fā)放貸款的最終意見，審批不同意注明否決的理由，將資料返回客戶經(jīng)理退回申請(qǐng)人；信用社主任對(duì)于不同意發(fā)放的貸款有權(quán)行使一票否決權(quán)。第六章 貸款審查一、信用社權(quán)限內(nèi)審查【責(zé)任人】貸款社客戶經(jīng)理主管（信貸審批崗）【工作職責(zé)】客戶經(jīng)理主管對(duì)信用社權(quán)限內(nèi)的貸款進(jìn)行審查，對(duì)同意貸款的，報(bào)貸款社授信審批小組進(jìn)行審議，審議通過的填寫《農(nóng)村信用社貸款審查審議表》（見附件6），報(bào)信用社主任簽署意見。（2）對(duì)貸款申請(qǐng)做內(nèi)部的信息調(diào)查，包括了解借款人在信用社的貸款記錄及存款情況?！静僮饕蟆總€(gè)人住房貸款申請(qǐng)文件應(yīng)包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產(chǎn)表、借款人現(xiàn)住房情況、借款人購房貸款資料、擔(dān)保方式、借款人聲明等要素；貸款申請(qǐng)做出最終審批前，貸款經(jīng)辦人員須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途。二、借款人授信【責(zé)任人】貸款社客戶經(jīng)理【工作職責(zé)】根據(jù)聯(lián)社制定統(tǒng)一的授信辦法，實(shí)行分類授信。審批同意的由信用社與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《購房按揭貸款合作協(xié)議書》（見附件2）及《購房按揭貸款回購協(xié)議書》(見附件3)，并辦理律師見證；不同意的要及時(shí)通知開發(fā)商并退回相關(guān)資料?！静僮饕蟆繉徍藘?nèi)容：包括企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級(jí)等基本背景，近三年的經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)狀況，以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開發(fā)項(xiàng)目情況，與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來等。資質(zhì)證明資料包括：（1）通過年檢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）征地紅線圖；（3）“四證”（即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）齊全；（4）國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、土地出讓金繳納憑證及有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用付款憑證；（5）已經(jīng)開始預(yù)售的須提供“商品房預(yù)售許可證”；（6）聯(lián)合開發(fā)合同、協(xié)議（兩個(gè)以上企業(yè)合作開發(fā)）；（7）項(xiàng)目所在地總平面圖、可行性報(bào)告（含規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、投資概（預(yù)）算等）；（8）承建商資質(zhì)證書及承建合同；（9）項(xiàng)目監(jiān)理單位資質(zhì)證明；（10）施工進(jìn)度表；（11）開發(fā)商自有資金（最低不得低于開發(fā)項(xiàng)目總投資比例的35%）以及項(xiàng)目已投入的證明資料；（12）開發(fā)商其他項(xiàng)目及投資情況?！静僮饕蟆块_發(fā)商必須同時(shí)具備以下條件：（1）須是在本地合法注冊(cè)且經(jīng)營正常的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)；（2）已取得合法開發(fā)手續(xù)；（3）具有較強(qiáng)的資金實(shí)力和開發(fā)、經(jīng)營能力；（4）具有良好的信用記錄，愿意無條件為確保借款人履行《個(gè)人借款合同》提供回購房產(chǎn)及連帶保證等擔(dān)保責(zé)任；（5）愿意配合信用社對(duì)其資質(zhì)等級(jí)、經(jīng)營情況、對(duì)文件簽字規(guī)定、資信狀況、財(cái)務(wù)狀況、房產(chǎn)項(xiàng)目資格及工程進(jìn)度等所做的調(diào)查、評(píng)估；（6）愿意以售樓款優(yōu)先對(duì)借款人所欠信用社的債務(wù)提供連帶保證擔(dān)保責(zé)任；（7）愿意在信用社開立售樓款存款專用賬戶，并接受信用社對(duì)其賬戶進(jìn)行監(jiān)管；（8）信用社要求的其他條件。二、按揭貸款客戶營銷【責(zé)任人】貸款社客戶經(jīng)理【工作職責(zé)】應(yīng)重點(diǎn)對(duì)有固定職業(yè)或者穩(wěn)定、合法的經(jīng)濟(jì)收入的且符合貸款條件的客戶進(jìn)行營銷。第四條 個(gè)人住房/商業(yè)用房按揭貸款遵循授信管理規(guī)定。 齊齊哈爾市市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社個(gè)人住房/商業(yè)用房按揭貸款操作流程 第一章 總則第一條 為規(guī)范個(gè)人住房/商業(yè)用房按揭貸款業(yè)務(wù)操作，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《齊齊哈爾市市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社個(gè)人住房/商業(yè)用房按揭貸款暫行辦法》和國家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合市區(qū)聯(lián)社實(shí)際，制定本流程。 第五條 個(gè)人住房/商業(yè)用房按揭貸款操作流程包括：貸款營銷、評(píng)級(jí)授信、業(yè)務(wù)受理、貸款調(diào)查、貸款審查、貸款審批、貸款發(fā)放、貸后管理等環(huán)節(jié)?！静僮饕蟆拷杩钊吮仨毞弦韵聴l件：（1）年滿18周歲且年齡與貸款償還年限之和不得超過65周歲；（2）有當(dāng)?shù)貞艨诨蛴行Ь恿羯矸?，并有固定詳?xì)的住址；（3）有固定職業(yè)或者穩(wěn)定、合法的經(jīng)濟(jì)收入；（4）擬購買的房產(chǎn)必須是與信用社有合作關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)公司名下的房產(chǎn)；（5）已在信用社開立基本賬戶或一般存款賬戶；（6）信用社規(guī)定的其他條件。（二）授信調(diào)查【責(zé)任人】貸款社客戶經(jīng)理【工作職責(zé)】客戶經(jīng)理應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的申請(qǐng)對(duì)開發(fā)商及其樓盤項(xiàng)目進(jìn)行審查、分析、論證，形成調(diào)查報(bào)告，連同《按揭項(xiàng)目資格申請(qǐng)表》以及聯(lián)社所提出的資質(zhì)證明資料，報(bào)信用社主任初審。（三）授信初審【責(zé)任人】貸款信用社主任【工作職責(zé)】信用社主任根據(jù)客戶經(jīng)理提供的資料進(jìn)行初步審查，提出審查意見后，轉(zhuǎn)授信審批部審查。對(duì)資質(zhì)較差或以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)審慎發(fā)放；對(duì)經(jīng)營管理存在問題、不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營記錄的，貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制?！静僮饕蟆繉徟鷥?nèi)容：對(duì)是否授信、授信額度、授信期限等作出審批意見，并根據(jù)省聯(lián)社規(guī)定進(jìn)行報(bào)備?！静僮饕蟆靠蛻艚?jīng)理按規(guī)定將評(píng)級(jí)資料錄入信貸管理系統(tǒng)，形成客戶的基本定量分析結(jié)論，將定量分析與定性分析相互校正，初步形成客戶信用評(píng)級(jí)結(jié)果，撰寫評(píng)級(jí)分析報(bào)告，報(bào)信用社負(fù)責(zé)人。對(duì)于借款人遞交的貸款申請(qǐng)表和貸款合同須有貸款經(jīng)辦人員的見證簽署。（3）應(yīng)通過對(duì)包括借款人的聘用單位、稅務(wù)部門、工商管理部門已及征信機(jī)構(gòu)等獨(dú)立的第三方進(jìn)行調(diào)查，審核貸款申請(qǐng)的真實(shí)性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產(chǎn)、負(fù)債情況、信用記錄等?！静僮饕蟆繉?duì)借款人提交文字資料的完整性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性及合法性進(jìn)行復(fù)審?！静僮饕蟆浚?）各級(jí)授信審議、審批機(jī)構(gòu)及人員在履行職責(zé)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)根據(jù)聯(lián)社的信貸管理規(guī)定對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行合規(guī)、合法性分析、論證，分析貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，結(jié)合項(xiàng)目的可行性及信貸政策做出正確決策?！静僮饕蟆浚?）各級(jí)授信審議、審批機(jī)構(gòu)及人員在履行職責(zé)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)根據(jù)聯(lián)社的信貸管理規(guī)定對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行合規(guī)、合法性分析、論證，分析貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，結(jié)合項(xiàng)目的可行性及信貸政策做出正確決策。【操作要求】貸款合同填寫要求：（1）合同必須采用鋼筆或碳素筆書寫，內(nèi)容填制必須完整，正副文本的內(nèi)容必須一致，不得涂改；（2）貸款合同的貸款種類、金額、期限、利率、還款方式等內(nèi)容應(yīng)與貸款業(yè)務(wù)審批的內(nèi)容一致。【操作要求】審核內(nèi)容包括：（1）合同文本的使用是否恰當(dāng)；（2）合同、借據(jù)填制的內(nèi)容是否復(fù)合要求；（3）合同的補(bǔ)充條款是否合法合規(guī)；（4）擔(dān)保條件是否落實(shí)以及保證金是否存入。三、放款信用社權(quán)限內(nèi)放款【責(zé)任人】貸款社委派會(huì)計(jì)【工作職責(zé)】貸款社委派會(huì)計(jì)對(duì)客戶經(jīng)理移交的貸款合同、借款借據(jù)及貸款審批通知書等資料進(jìn)行審核，經(jīng)審核無誤后，由借款人授權(quán)將貸款款項(xiàng)以轉(zhuǎn)賬方式劃入房地產(chǎn)開發(fā)商專用賬戶及保證金賬戶，貸款發(fā)放后通知客戶經(jīng)理。五、落實(shí)房產(chǎn)抵押【責(zé)任人】客戶經(jīng)理【工作職責(zé)】貸款發(fā)放后，客戶經(jīng)理落實(shí)抵押手續(xù)。貸款檢查間隔期在首筆資金劃轉(zhuǎn)后7天內(nèi)，對(duì)貸款資金用途進(jìn)行首次貸后檢查；風(fēng)險(xiǎn)分類在正常類的客戶最長不超過3個(gè)月，在關(guān)注類以下的最長不超過1個(gè)月?！静僮饕蟆抠J后檢查報(bào)告審批內(nèi)容：在正?？蛻糍J款檢查報(bào)告簽署意見后，存檔保管；對(duì)有問題的貸款在貸后檢查報(bào)告簽署意見后，交相關(guān)崗位進(jìn)行跟蹤處理，同時(shí)抄報(bào)聯(lián)社信貸管理部?！静僮饕蟆繉?duì)貸款社授信計(jì)劃執(zhí)行情況；貸款授權(quán)和貸款審批權(quán)限制度的執(zhí)行情況；貸款程序的執(zhí)行情況；客戶授信額度大小的合理核定情況；貸款五級(jí)分類的真實(shí)性及損失類貸款情況；貸款用途、貸款對(duì)象、貸款利率使用情況、不良貸款清收情況。【操作要求】客戶經(jīng)理應(yīng)根據(jù)信貸管理部下發(fā)的整改建議書和檢查報(bào)告，在信用社負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)指導(dǎo)下進(jìn)行整改，提出整改意見?！静僮饕蟆扛鶕?jù)貸后管理崗撰寫的檢查報(bào)告，按期分析貸款項(xiàng)目及全轄授信業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及管理狀況，提出有效防范措施，向分管副主任和聯(lián)社經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)匯報(bào)?！静僮饕蟆靠蛻艚?jīng)理至少應(yīng)在出現(xiàn)預(yù)警信號(hào)的15天內(nèi)，將有關(guān)情況向信用社負(fù)責(zé)人報(bào)告，對(duì)發(fā)生重大預(yù)警信號(hào)的，經(jīng)辦信用社必須在出現(xiàn)預(yù)警信號(hào)的當(dāng)日，向信貸管理部報(bào)告?！静僮饕蟆繉?duì)實(shí)地調(diào)查屬實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)信息，聯(lián)社可以通過信貸管理系統(tǒng)的信息庫將有關(guān)客戶的風(fēng)險(xiǎn)信息公布?！静僮饕蟆靠蛻艚?jīng)理對(duì)借款人的財(cái)務(wù)、現(xiàn)金流量、非財(cái)務(wù)、擔(dān)保等資料進(jìn)行定量和定性分析，結(jié)合貸后檢查實(shí)際情況，確定初分結(jié)果，填制分類認(rèn)定表，在簽字確認(rèn)后上報(bào)客戶經(jīng)理主管審核。信用社簽署意見【責(zé)任人】信用社主任【工作職責(zé)】對(duì)初分結(jié)果進(jìn)行初審和審核。信貸管理部經(jīng)理審批【責(zé)任人】信貸管理部經(jīng)理【工作職責(zé)】對(duì)權(quán)限內(nèi)進(jìn)行審批，對(duì)權(quán)限外的簽署意見后，交風(fēng)險(xiǎn)合規(guī)部匯總。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)審批【責(zé)任人】經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)【工作職責(zé)】對(duì)權(quán)限內(nèi)的進(jìn)行審批，由委員會(huì)主任委員簽字確認(rèn)，權(quán)限外的報(bào)省聯(lián)社。四、貸款利息管理對(duì)貸款未到期未欠息的管理【責(zé)任人】貸款社客戶經(jīng)理【工作職責(zé)】客戶經(jīng)理按時(shí)通知客戶準(zhǔn)備資金，按時(shí)付息，財(cái)務(wù)部門及時(shí)劃收貸款利息。五、貸款收回通知客戶還款【責(zé)任人】貸款社客戶經(jīng)理【工作職責(zé)】通知客戶落實(shí)還款資金。逾期貸款收回【責(zé)任人】貸款社客戶經(jīng)理【工作職責(zé)】對(duì)逾期貸款加大催收力度，采取必要措施收回貸款。六、貸款展期借款人提出展期書面申請(qǐng)【責(zé)任人】客戶經(jīng)理【工作職責(zé)】申請(qǐng)書必須寫明借款人到期貸款不能歸還的真實(shí)原因，申請(qǐng)展期的金額、期限、展期后的還款來源等，由客戶蓋章后向信用社提出申請(qǐng)。實(shí)地調(diào)查出具展期調(diào)查報(bào)告書【責(zé)任人】客戶經(jīng)理雙人【工作職責(zé)】報(bào)告書重點(diǎn)對(duì)借款人的經(jīng)營狀況、展期原因，是否有利于降低風(fēng)險(xiǎn)、貸款展期后還款來源真實(shí)性進(jìn)行重點(diǎn)分析，撰寫展期調(diào)查報(bào)告。簽訂展期借款合同和展期協(xié)議【責(zé)任人】貸款社客戶經(jīng)理【工作職責(zé)】審批同意的，信用社與借款人簽訂展期合同和協(xié)議，