【正文】 ，而南岸區(qū)隨著重慶的不斷發(fā)展，將進一步得到開發(fā) 和利用，“吃在南岸、住在南岸”的號召將給人們描述一 個居住在南岸的美好未來。整個方案以此核心主題展開。
香榭里花園
策劃實施總案
第二節(jié) 優(yōu)劣勢分析二大優(yōu)勢及二大劣勢一、 劣勢： 香榭里花園為期房，待正式發(fā)售時，樓盤僅做好8層以下，小區(qū)的綠化及大環(huán)境的建造未能完成，購買者對發(fā)展商的信心和對樓盤的質(zhì)量無法確認，構(gòu)成銷售阻力； 香榭里花園位于南岸區(qū)，歷史上南岸區(qū)為安置區(qū)，渝中區(qū)及其他地區(qū)的購買者一般不會選擇居住南岸區(qū)，而南岸區(qū)整體的大環(huán)境相對落后，使香榭里花園銷售成為難點。結(jié)論：此推廣方案以充分發(fā)揮這兩大優(yōu)勢延伸開發(fā)，力求突出優(yōu)勢，抵消弱點。
第一類客戶群：當?shù)嘏f村的老居民，有些甚至是不久前的農(nóng)民。他們在這些年發(fā)了財，但不知道住哪里，也缺少對生活方式方面的思考。這部分人的錢少，但心目中的格調(diào)較高。這部分人錢也夠，但膽子比較小，過份的宣傳使他們不敢住東方玫瑰華園。他們大多居住在萬壽三期、嘉麗新廣場、正揚廣場、南坪大廈、五院、六院、
楊子江花園、萬壽花園、星宇花園、四?；▓@的住戶，爭奪的可能性不大。60萬平米。
德馨花園：7萬平米。） 渝中區(qū)等以外區(qū)域客戶：（1）、重慶最漂亮的法國小城的魅力足以吸引南岸區(qū)以外人士；（2）、置業(yè)試住直通車方式的明確提出將吸引全市的購房者。第五節(jié) 銷售價格基本定位
起價：1980元/平方米 均價：2200元/平方米第二章 推廣要點六大宣傳提綱推廣要點法國小城，一個誘人而美麗的夢想家園。
這是重慶市場上第一家與歐洲公司合作的房地產(chǎn)項目。
香榭里花園具比任何一處小區(qū)都更加具備“小城”的意味。
宣傳提綱之四重慶最美的歐洲風格門廊 香榭里花園的門廊，無論是整體的設計風格、恢宏的氣勢，還是它的厚度、高度和長度，在重慶，乃至大西南，甚至在中國房地產(chǎn)市場上，都是罕見的。
（具體請劉主任提供法國教堂及法國照片等資料，作為市場炒作的賣點。三、 模型及戶外大型樣板房的制作： 制作1：1比例的樣板房（可活動），可方便拆裝于各地方展示；（約140平方米） 制作較大比例的完整小區(qū)的模型； 制作18塊大型展板（3M X 2M）及宣傳畫頁； 大型板塊一塊（3M X10M）；五、 新聞報道及報紙廣告、電視廣告的制作： 一系列新聞報道的寫作；（A） 新聞預熱稿件；（B） 展銷會8篇系列報道； 一組或幾個系列報紙廣告的制作； 電視宣傳專題片的制作；（約為15分鐘） 電視廣告的制作；（約為30秒）六、 售樓處的裝修設計和樣板房（五種戶型）的裝修；七、 道路指引、橫幅、拱門、彩旗等廣告禮儀的制作；八、樓盤圍墻的設計裝飾；九、金卡制作。
因此，在正式推出前，必須做到以下？點工作。
這些文件的目的，是為了在以下材料中使用：
１、報建申請書；
２、預售許可證申請書；
３、售樓書；
４、房屋認購書；
５、購房合同；
６、售樓處布置（宣傳展版）。
這些調(diào)整大致包括幾下幾點： 尖頂：小區(qū)的主體建筑物，包括兩棟高層的屋頂，應設計為“尖頂”，以強化并顯示異國風情。設計上也應進行更加傾向于法式的調(diào)整； 噴泉：噴泉的設計參考上海的公園噴泉；必須盡快落實； 樓棟命名：對區(qū)內(nèi)各棟多層建筑和兩棟高層進行命名，名字可使用法國城市如巴黎宮、里昂宮、凡爾賽宮、嘎納宮等；其它：增加其它法國文化小鎮(zhèn)的風情，如葡萄酒桶、背景音樂為蕭邦鋼琴曲等。 法國文化資料：包括法國文學史、主要作家、詩人、音樂家、政治家、宗教信仰情況。報紙上的文字與照片介紹。有法國式的生活情趣。南岸的成功宣傳，泰正將最大獲利。甚至有些人認為它有點“落后”、“雜亂”、交通不便。
內(nèi)容：“南岸宣言”的內(nèi)容包括以下幾個內(nèi)容：世紀的南岸，將成為重慶的大型商業(yè)集散地；世紀的南岸，將成為重慶人“住宅郊區(qū)化”的最佳選擇之一；世紀的南岸，將成為川渝地區(qū)最重要的交通樞扭。利用市民及各區(qū)行政部門之間對此問題的看法，在重慶各報上展開大討論。聯(lián)展的主要區(qū)域應在南岸和渝中區(qū)及新大橋的接合點。南岸――重慶人的新家園。南岸，不再遙遠。廣告設想：連續(xù)三天，每天一次廣告。第三天：丈夫為妻子畫的未來家庭設計圖和家庭漫畫。妻子“加急電報”的全文就是廣告本身。詳情見我明日寄出的“特快專遞”。即香榭里花園的詳細資料。 設計圖：丈夫隨手畫出來的家庭內(nèi)部設計圖。四、戶外活動廣告花錢最少，效果最佳：舉例說明：1999年“深圳春季房地產(chǎn)展銷會”最大的贏家為深圳南山創(chuàng)世紀濱?；▓@，它把一套復式樣板房做到了展銷會場的大門口，表面上看其租金最高，但搶盡深圳所有房地產(chǎn)大開發(fā)商的風頭，三天展銷會，有兩萬人參觀，首批推出的90套住宅全部銷售一空。二、試住流程： 交納定金二萬元； 簽署《預購（試?。┖贤罚?三十天內(nèi)補足首期款（總房款的30%）； 簽署《房地產(chǎn)買賣合同》； 辦理按揭手續(xù)； 辦理房產(chǎn)證； 入伙試住三個月內(nèi)，要求退房者可退回首期款（含定金）； 退回按揭月供款； 退房。 置業(yè)試住方式：（無折扣） （A）買房許一次性交付定金人民幣貳萬元整（復式單位需交付定金人民幣伍萬元整）；同時簽訂《預售（試?。┖贤瑫?； （B）買房需于付定金后三十天內(nèi)補足首期款（總樓款的30%，含定金），簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》； （C）入伙三個月內(nèi)決定退房，可退回首期款（含定金）及月供款； （D）退房。如保值、轉(zhuǎn)手、拆借、再生等。其銷售范圍已大大超越了房地產(chǎn)消費群本身。
任何一個房地產(chǎn)項目，如果能調(diào)動起整個社會的消費，哪怕僅僅是消費性的關注，其經(jīng)濟價值將會大得驚人！
二、對“地王商鋪”成功促銷 秘密的理性分析：
作為一個身邊最近的例子，香榭卡想成功發(fā)行，必須借鑒地王商鋪的“先進”經(jīng)驗。發(fā)展商和營銷商的承諾只是一種假設。
地王的經(jīng)驗告訴我們：在初始化的市場上，“從眾心理”與“恐后情節(jié)”，為“概念營銷”大顯身手提供了最廣闊的天地！
三、“香榭卡”推廣目標
在重慶市場上成為“地王第二
任何成功熱銷均必須具備一定的條件。
三、“香榭卡”的發(fā)行要點
不能照搬“地王”
整個發(fā)行工作不能脫離實際，不追求表面效果，要重視實效性：１、 性質(zhì)不同。我們只發(fā)幾百張，要處理好數(shù)量與質(zhì)量的關系。使用不同。
香榭里花園的開發(fā)、規(guī)劃、設計宗旨是：重慶房地產(chǎn)市場上第一流的高尚住宅小區(qū)。
具體發(fā)行方式和使用辦法如下：每枚卡購房時可抵20，000元人民幣：泰正集團確認：凡持有“香榭卡”的客戶，在購房中，可享受20，000元優(yōu)惠。開盤典禮大型活動。計劃發(fā)行50張。第九章 推廣方案之四法國小城的宣傳香榭里花園營銷推廣辦法之四：法國小城溫馨氛圍的刻意營造一、 導語：香榭里花園，彌漫著法國小城的溫馨，她浪漫的地中海風情，將您帶入夢想中的家園。中心庭院命名——香榭里舍 香榭里舍是法國最著名的大街，其露天咖啡館林立，成為法國最為人熟識的景象。 將維納斯雕塑、勝利女神雕塑和《蒙娜麗莎》名畫這三件被譽為世界三寶的“稀世珍品”擺放于入口顯著位置；四、圍墻設計及整體風格的統(tǒng)一： 開盤前，香榭里花園現(xiàn)場臨街圍墻需重新刷白、裝飾； 法國式建筑彩畫的張貼； 生活及會所配套設施的圖畫張貼展示：游泳池、園林、樹木及小孩游樂、老人散步等生活場景的圖畫。三、操作方法： 每一輛車配備一名銷售人員，配以喇叭、旗子、旅游帽等裝備，以標有“看樓團”字樣的旗子和喇叭吸引購房者參加這一新穎的房產(chǎn)促銷方式； 在所有香榭里花園的報紙廣告中附以“香榭里花園看樓團專車于XX日XX時XX地址免費接送購房者參觀的字樣，以營造銷售氣氛；結(jié)合每一次的戶外活動廣告展示（即模型、樣板房的戶外展示），組織 購房者參觀。四、 展銷會人員安排： 展板講解： 2人； 材料分發(fā)： 2人； 樣板房講解：2人； 簽訂認購書：1人； 收取定金： 財務2人； 樣板房保安：保安2人； 場務： 1人； 銷售經(jīng)理：1人； 共需銷售人員8人、財務2人、保安 2人、經(jīng)理1人，合計13人。系列報道之四香榭里花園展銷會盛況空前，南岸住宅成渝人新寵。系列報道之八香榭里花園展銷會碩果累累，首期銷售逾六成。 大標題三： 香榭里花園展銷會期間優(yōu)惠酬賓 ——貳佰萬元大派送 即：（1）首100名買 家可獲贈價值貳萬元金卡一張； （2）金卡可轉(zhuǎn)讓，持卡購房可享受貳萬元優(yōu)惠。微縮比例：十比一。１０比１的比例，可以使人如同進入真正的小城參觀的感覺。即：微縮物的主體結(jié)構(gòu)，均用水泥、磚石材料。微縮小城的色彩，應保持設計上的原汗原味，但應使之更鮮艷，更奪目。在微縮小城的四周安置大型探照燈。
第二節(jié) 展覽場地選擇
洽中區(qū)鬧市一景
展覽的位置十分重要！因為位置直接涉及到展覽的人數(shù)與參觀者的質(zhì)量。是項目在敗的關鍵所在。
二、必須選擇寬大場地
為保證微縮比例，展覽場地一定認真地尋找。
２、不能影響交通及行人：
微縮小城的位置最好在街邊的三角地帶。
要做到：人們在遠處可以看到，人們也可以走到近前去觀看。
第三節(jié) 展覽細節(jié)
時間、成本、保安
展覽的目的是在小城未建成之前，讓重慶人看到小區(qū)的一流設計、規(guī)劃。即讓人們在看到新聞稿件的同時，親眼看到實物實景，讓人們有美夢成真之感。開展前，一定在報紙等各種媒體上大量進行宣傳……重慶將出一座街頭小城的實物實景，中國第一座城市微縮景觀等……。第二天組織稿件報道，電臺直播，電視臺做節(jié)目。成為兒童的娛樂建筑或街頭小賣店，或報亭。
１、其造價，可能只相當于一版廣告的價格與報紙比，微縮景觀的成本交不高。其中僅僅是材料費與人工費，沒有設