【正文】 塊2002101 至 20021231橫興弄地塊2002101 至 20021231麗景花園配套綜合樓工程2002928 至 20021231關(guān)河環(huán)境整治一期工程2002915 至 20021031110聯(lián)動(dòng)自來(lái)水搶修中心2002915 至 20021130延陵?yáng)|路3號(hào)地塊改造工程（二期）200299 至 20021130無(wú)線(xiàn)電專(zhuān)用工具廠(chǎng)地塊改造工程200299 至 20021130勤業(yè)一村環(huán)境整治改造工程2002829 至 20021129城中二路東側(cè)綠地工程2002821 至 20021021怡康花園住宅小區(qū)（三期）工程2002810 至 20021010市三中教學(xué)樓、師生食堂工程200289 至 2002119局前街商辦樓工程200289 至 2002119l 未來(lái)3年舊城改造計(jì)劃。隨著市政工程建設(shè)的相繼竣工，沿線(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫。（2） 常泰一級(jí)公路、大外環(huán)南環(huán)線(xiàn)、金宜線(xiàn)、溧老線(xiàn)。（2） 蘭園改造工程，現(xiàn)已投入使用。性質(zhì)：以發(fā)展生活社區(qū)和農(nóng)業(yè)科技園、蔬菜基地為主的城市分區(qū)。性質(zhì)：以發(fā)展中心商務(wù)區(qū)（CBD）為主，形成全市經(jīng)濟(jì)管理、商業(yè)、金融、信息服務(wù)和文化活動(dòng)中心。共分成三個(gè)小區(qū)，即三井一村、二村、三村。 城市主要分區(qū)新區(qū)體育中心位于城北干道以北、紅菱路以東、西為規(guī)劃的新城市中心（新行政中心、文化博覽中心等），規(guī)劃總建筑面積9萬(wàn)平方米。 較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)水平，為房產(chǎn)市場(chǎng)積蓄了大量的潛在客源。經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)改造，80年代領(lǐng)先全國(guó)的集體企業(yè)改制成責(zé)權(quán)更明確的私營(yíng)企業(yè)。l 在高新區(qū)基礎(chǔ)上成立的新北區(qū)是新的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。 的開(kāi)放經(jīng)濟(jì)l 位于市區(qū)北部的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是92年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，“蘇錫?！被鹁骈_(kāi)發(fā)帶的重要組成部分。l 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（表格）表12001年數(shù)據(jù)GDP國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值673億元人均GDP2400美元，正步入中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平職工平均工資全年13108元人均可支配收入城市居民全年人均可支配收入9406元。下轄的武進(jìn)、溧陽(yáng)、金壇三區(qū)市先后進(jìn)入“中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣”。長(zhǎng)江港為國(guó)家一類(lèi)開(kāi)放口岸，民航港有通達(dá)國(guó)內(nèi)20多個(gè)大中城市的航線(xiàn)。l 現(xiàn)有人口380萬(wàn)，其中市區(qū)人口208萬(wàn)（包含2002年成立的武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)城鎮(zhèn)人口），原市區(qū)（老城區(qū)）人口約100萬(wàn)，常住人口約85萬(wàn)人，暫住人口約15萬(wàn)人。2001年9月被國(guó)家旅游局授予“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”稱(chēng)號(hào)。生活區(qū)項(xiàng)目策劃案第一部分 宏觀篇一、 概況 城市簡(jiǎn)介l 簡(jiǎn)稱(chēng)龍城，是蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心之一。l 現(xiàn)轄金壇、溧陽(yáng)兩個(gè)市和武進(jìn)、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個(gè)區(qū)。 區(qū)位、交通l 地處江蘇省南部，滬寧線(xiàn)的中部，屬長(zhǎng)江三角洲沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)濟(jì)發(fā)展l 是著名的工業(yè)城市，以紡織、機(jī)械、電子作為支柱產(chǎn)業(yè)，江蘇新科電子集團(tuán)、長(zhǎng)江客車(chē)廠(chǎng)是其優(yōu)秀代表。l 私營(yíng)企業(yè)比較發(fā)達(dá)，外貿(mào)出口活躍。企業(yè)數(shù)目大中型企業(yè)227家，三資企業(yè)943家l 2001年。l 經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，高新區(qū)在國(guó)民生產(chǎn)總值、工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入，利用外資額和出口收入均保持了年增30%的發(fā)展速度。 的工業(yè)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)l 是著名的工業(yè)城市，工業(yè)總產(chǎn)量、技術(shù)水平在全國(guó)處于前5名，有20多個(gè)名牌產(chǎn)品在全國(guó)處于領(lǐng)先地位。l 個(gè)體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、外資企業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三個(gè)支撐點(diǎn)。三、 城市總體規(guī)劃 城市結(jié)構(gòu)以主城區(qū)為中心，向東、北兩個(gè)方向發(fā)展帶（向東為戚墅堰區(qū)和雕莊區(qū)分區(qū)，向北 新龍分區(qū)和新港分區(qū)）構(gòu)成的L形布局形態(tài)。市新行政中心位置：位于市新區(qū)（高新分區(qū)的中心位置），地處城北干道北側(cè)、常澄路東側(cè)。青國(guó)巷歷史文化保護(hù)區(qū)位于舊城中部偏南地段。新港分區(qū)位置：位于沿長(zhǎng)江高速公路以北、北至長(zhǎng)江，東西分別為江陰和武進(jìn)市界，含圩塘鎮(zhèn)和百丈鄉(xiāng)大部分。高新分區(qū)位置：位于主城區(qū)北部，東至北塘河、新開(kāi)河、南至滬寧鐵路，西至西環(huán)二路，北至滬寧高速。（3） 人民公園改建，現(xiàn)已向市民開(kāi)放，投入使用。（3） 勤業(yè)路、會(huì)館浜路改造。 拆遷改造l 市委、市府新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的確定，拆遷改造力度明顯加大。（表3）2003年2004年2005年三年總計(jì)改造面積（M2）改造戶(hù)數(shù)（戶(hù)）84474021356016028五、 相關(guān)政策l 2002年，政府相繼出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步繁榮我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》、《市城市房產(chǎn)中介服務(wù)管理實(shí)施細(xì)則》等法規(guī)，以進(jìn)一步繁榮市場(chǎng)。第二部分 市場(chǎng)篇一、市場(chǎng)供求分析 市場(chǎng)供應(yīng)量l 2000年、2001年全市商品房施工面積、竣工面積見(jiàn)下表：年份項(xiàng)目2000年2001年幅度（%）商品房施工面積（萬(wàn)M2）+住宅面積（萬(wàn)M2）+商品房竣工面積（萬(wàn)M2）住宅面積（萬(wàn)M2）+l 2001年市區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目施工面積表：項(xiàng)目名稱(chēng)施工面積（M2）新開(kāi)工（M2）竣工面積（M2）住宅23171201128623828788別墅高檔公寓112299103799——經(jīng)濟(jì)適用房30468958381246308辦公樓1823318707527538商業(yè)營(yíng)業(yè)用房19500112385451015其他945342807463892分析：216。2001年，近90%的高檔公寓和別墅是新近開(kāi)工。 %，造成市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不平衡，造成房產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售良好。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，不僅給開(kāi)發(fā)商增加投資信心，也給消費(fèi)者提供了購(gòu)房消費(fèi)的信號(hào)，從而推動(dòng)了整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率較高，空置面積大于實(shí)際銷(xiāo)售、預(yù)售面積。當(dāng)年無(wú)空置。l 高端物業(yè)市場(chǎng)（別墅、高檔公寓）份額較少，不到20%，但去化良好，未來(lái)有較大拓展的空間。未來(lái)供應(yīng)量將進(jìn)一步放大。l 按15%公攤系數(shù)計(jì)算，今后八年市區(qū)將增加居民需求達(dá)980萬(wàn)平方米（此數(shù)據(jù)不含湖塘城區(qū)人口）。未來(lái)將形成又一生活區(qū) 產(chǎn)品總述產(chǎn)品總述多層市場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品,市場(chǎng)接受度高。別墅主要集中在新區(qū)，產(chǎn)品類(lèi)型齊全，市場(chǎng)推案量不大，市場(chǎng)去劃良好。新開(kāi)個(gè)案“鶴苑新都”銷(xiāo)售均價(jià)定在4000元/M2，為目前價(jià)格最高之公寓產(chǎn)品。l 從市場(chǎng)來(lái)看，精簡(jiǎn)2R（8090M2）和3R（110130M2）去化相對(duì)較快。 客源分析l 市有著明顯的客源區(qū)域特性，區(qū)域之間客源流動(dòng)性不強(qiáng)。l 拆遷戶(hù)購(gòu)房比例呈進(jìn)一步上升趨勢(shì)。l 新區(qū)的發(fā)展、城西的建設(shè)開(kāi)發(fā)及舊城的拆遷改造，這三大地區(qū)將是未來(lái)房產(chǎn)l 市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。l 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研、研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。l 推案量體規(guī)?；⒅仄放频慕?jīng)營(yíng)。l 高層： 目前市場(chǎng)上高層住宅市場(chǎng)占有量少，與本地居民的居住和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)。l 復(fù)式產(chǎn)品較少，以頂層復(fù)式為主，出現(xiàn)少量疊加復(fù)式產(chǎn)品。l %，次峰值為135150M2，%。單價(jià)分析l 多層：17002400元/M2小高：20003000元/M2l 早期的多層產(chǎn)品，在配套、品質(zhì)上較為一般，在售的個(gè)案在品質(zhì)上有較大提高。l 2R總價(jià)峰值為2225萬(wàn)，次峰值為1922萬(wàn)以下，%%。 77 去化分析l 目前市規(guī)模在10萬(wàn)M2左右個(gè)案總量體已超過(guò)250萬(wàn)M2，市場(chǎng)逐漸步入大盤(pán)時(shí)代。l 市區(qū)120130 M2戶(hù)型受到購(gòu)房者歡迎?？傮w來(lái)講，市場(chǎng)供給量進(jìn)一步放大，多層、小高、因客源區(qū)隔各有市場(chǎng)，但同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈。l 市場(chǎng)別墅個(gè)案分布附圖（下頁(yè)）。市場(chǎng)供應(yīng)戶(hù)數(shù)結(jié)構(gòu)表產(chǎn)品供應(yīng)戶(hù)數(shù)比重聯(lián)排、疊加625戶(hù)54%雙拼別墅184戶(hù)16%獨(dú)立別墅347戶(hù)30%合計(jì)1156戶(hù)100%以上數(shù)據(jù)均來(lái)自富陽(yáng)研展部對(duì)市場(chǎng)所有別墅個(gè)案調(diào)查統(tǒng)計(jì)。l 聯(lián)排別墅、疊加別墅：經(jīng)濟(jì)性性別墅定位，市場(chǎng)占有份額上升較快，超過(guò)40%。面積分析：l 面積配比表l 獨(dú)立別墅主力面積集中在240300M2和300 M2以上兩個(gè)區(qū)間。尤其是經(jīng)濟(jì)性別墅，排屋甚至出現(xiàn)面積150M2以下的產(chǎn)品。216。216。216。216。216。其中在售個(gè)案中僅剩29套左右，另有189套尚未推出（規(guī)劃建造中）。l 市場(chǎng)在售個(gè)案平均銷(xiāo)售速度20—30套/月。l 近期隨著經(jīng)濟(jì)別墅的出現(xiàn)，更廣泛的城市中產(chǎn)階層——私企業(yè)主、企事業(yè)單位中高管理人員，公務(wù)員、白領(lǐng)、律師等中高收入人群構(gòu)成主力客源。l 就規(guī)模而言，1地塊奧林匹克花園和8地塊五星鄉(xiāng)地塊構(gòu)成未來(lái)市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)。奧園所到之處，均受到當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的追捧，獲得巨大成功。 規(guī)模上：一般都是大規(guī)模量體，直接給市場(chǎng)形成沖擊（奧園占地1200畝，上海奧園占地945畝）。 客源選擇上：定位于一般工薪階層，此階層位于金字塔基，厚實(shí)充足。利用消費(fèi)者眼見(jiàn)為實(shí)的心理，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。上海奧園的戶(hù)型設(shè)計(jì)獨(dú)樹(shù)一幟，成為滬上多家開(kāi)發(fā)商模仿的范本。l 本案項(xiàng)目與奧林匹克花園相比，地段稍占優(yōu)勢(shì)，規(guī)模上非常接近。l 從占地規(guī)模上看，該地塊超過(guò)現(xiàn)有市場(chǎng)所有個(gè)案，可望成為未來(lái)市場(chǎng)第三大個(gè)案。但若產(chǎn)品同質(zhì)，勢(shì)必有客源流失。l 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整