【正文】 ■房地產(chǎn)容易受到政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)干預(yù)政策的影響　　 依賴專業(yè)管理　　■開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)均需專業(yè)技術(shù)與服務(wù)　　 存在效益外溢和轉(zhuǎn)移（外部性影響）　　■房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。 　　 變現(xiàn)性差（也稱為流動(dòng)性差）　　■由于房地產(chǎn)異質(zhì)性、價(jià)值量大，市場(chǎng)交易分散、信息不完備等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差。參見教材P7。本題屬于典型的文不對(duì)題。參見教材P7。參見教材P6?！　　　　　　　　　答疑編號(hào)5573010107]　　【正確答案】B　　【答案解析】物殊物業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府的特殊許可。，所以在開發(fā)階段，未來運(yùn)營(yíng)管理的團(tuán)隊(duì)就會(huì)介入。 　　【2008年真題】　　下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（?。?。 　　內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)供人們生活居住的房地產(chǎn)■公共住房◆廉租住房（低收入家庭出租）◆經(jīng)濟(jì)適用住房（低收入家庭出售）◆限價(jià)商品住房（中等收入家庭出售◆公共租賃住房（中等收入家庭出租）■商品住房◆普通住宅◆高檔住宅◆公寓◆別墅自用或出租，投資風(fēng)險(xiǎn)小　　內(nèi)涵主要類型特點(diǎn)指能出租經(jīng)營(yíng)，為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)■寫字樓■零售商業(yè)用房■出租公寓——出售的模式越來越缺乏生命力，而開發(fā)——持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營(yíng)模式成為趨勢(shì)。無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營(yíng)利。參見教材P3。參見教材P1?！　〗?jīng)濟(jì)角度——投資是利用資源或通過購(gòu)買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財(cái)富的行為。第一章　房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)　　【考情分析】　　■本章分值穩(wěn)定，一般在8分左右　單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判斷題計(jì)算題合計(jì)2011年3題3分1題2分1題1分－5題6分2010年4題4分1題2分2題2分－7題8分2009年4題4分1題2分2題2分－7題8分2008年4題4分1題2分2題2分－7題8分　　近四年考試各章分值分析　　　　【內(nèi)容框架】　　第一節(jié)　投資與房地產(chǎn)投資　　第二節(jié)　房地產(chǎn)投資的形式與利弊　　第三節(jié)　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)　　第四節(jié)　風(fēng)險(xiǎn)與投資組合第一節(jié)　投資與房地產(chǎn)投資　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　■概念　　投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或單位）以獲得未來資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨?，?jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。　　（四種分類）　　　　【2010年真題】　　一般來說，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資（?。??！　。ㄋ奶匦裕　　鐾顿Y是一種經(jīng)濟(jì)行為　　■投資具有時(shí)間性（犧牲即期消費(fèi)獲得將來消費(fèi)）　　■投資的目的是獲取收益　　■投資具有風(fēng)險(xiǎn)性　?。ㄋ淖饔茫　　鐾顿Y是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力　　■投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)　　■投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高　　■投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往　　　　■經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。 　?。ㄈN分類）　　　　【重點(diǎn)難點(diǎn)不同投資主體的投資目的顯著差異】　　■政府投資和非盈利機(jī)構(gòu)投資注重資產(chǎn)的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益　　■企業(yè)投資和個(gè)人投資更注重經(jīng)濟(jì)效益　　【2011年真題】下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有（　）。（?。　答疑編號(hào)5573010104]　　【正確答案】【答案解析】不同投資主體的投資目的有顯著的差異。，適合長(zhǎng)期投資?！　　?010年真題】　　商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)?！　　　　　　　　　　　答疑編號(hào)5573010106]　　【正確答案】ACDE　　【答案解析】整體銷售成為趨勢(shì)，所以B分割銷售少?！　?特殊物業(yè)投資內(nèi)涵■種類特點(diǎn)指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)■加油站■飛機(jī)場(chǎng)■車站■橋梁■碼頭■公路，多屬長(zhǎng)期投資。參見教材P6。 　　（8大特點(diǎn)）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　■房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了其區(qū)位的重要性　　■區(qū)位包括具體位置和宏觀區(qū)位（決定其收益水平和升值潛力）　　（兩個(gè)壽命）　　土地不會(huì)毀損，建筑物具有耐久性，所以適合作為長(zhǎng)期投資。 　　【2011年真題】　　房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。參見教材P7。 　　 易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（價(jià)值難以判斷）　　■沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)　　■異質(zhì)性導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)的價(jià)值不可能一致　　■對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷是困難的　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】由于投資者眼光、能力和經(jīng)驗(yàn)的不同，導(dǎo)致相同市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)有著因人而異的投資價(jià)值?！　　?007年真題】買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的（　）。　　■地鐵的建設(shè)引起周邊樓盤價(jià)格上漲　　■小區(qū)旁建造紙廠使房產(chǎn)跌價(jià)　　【2009年真題】　　地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（　）的特性?！　　　　　　　　　　　答疑編號(hào)5573010115]　　【正確答案】B【答案解析】房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致，這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來了許多困難，這就使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。具有收益、保值、增值、消費(fèi)的多重功能第二節(jié)　房地產(chǎn)投資的形式與利弊　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【2010年真題】　　下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（?。⒁娊滩腜11。 　　　　■概念　　是指投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，通過在土地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資，獲得開發(fā)利潤(rùn)的過程。參見教材P10?！　　　　　　　　　　　答疑編號(hào)5573010205]　　【正確答案】ACDE【答案解析】參見教材P1011。參見教材P11。（?。　答疑編號(hào)5573010207]　　【正確答案】【答案解析】信托是間接投資。參見教材P12。 　　　　■把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金，分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。（?。　答疑編號(hào)5573010210]　　【正確答案】【答案解析】房地產(chǎn)投資收益水平較高，這是他的有利之一。參見教材P14。　　第四步，如兩物業(yè)期望值不同，需計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比，該比值小的那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)小?！　　　　　?、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同　　、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小　　[答疑編號(hào)5573010301]　　【正確答案】B【答案解析】第一步：計(jì)算兩物業(yè)的期望值（加權(quán)平均值）　　甲物業(yè)的期望值＝120050%＋100050%＝1100　　乙物業(yè)的期望值＝130050%＋90050%＝1100　　第二步：計(jì)算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差　　　　另一種解法：帶有技術(shù)含量的定性分析　　1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏離程序小，所以計(jì)算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小，所以前者風(fēng)險(xiǎn)小。小中取大法－悲觀看法　　參見教材P17?！　。ɡm(xù)）　　■以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)越大，實(shí)際上承擔(dān)了本應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)　　■通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率的影響程度（調(diào)高）　　　　■供求關(guān)系的變化會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與租金水平的變化。參見教材P17。加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。實(shí)質(zhì)上是把利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給金融機(jī)構(gòu)。 　　【2006年真題】　　提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有（?。?。參見教材P1820。（?。　答疑編號(hào)5573010307]　　【正確答案】【答案解析】不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短，物業(yè)持有過程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短。參見教材P1821。參見教材P25?！　　　　　　　　　答疑編號(hào)5573010311]　　【正確答案】C【答案解析】過投資組合理論，可將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。參見教材P25?！　≠Y產(chǎn)預(yù)期收益率　　＝無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率＋風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（平均收益率－無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）　　%+（12%－%）＝% 　　【2005年真題】　　假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國(guó)債的投資收益率為10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（?。！　?　　　　　%　　%　　　　　%　　[答疑編號(hào)5573010315]　　【正確答案】A【答案解析】參見教材P27。第二章　房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行　【考情分析】　　歷年考分一般在8分左右，具有一定的難度　單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判斷題計(jì)算題合計(jì)2011年3題3分2題4分－－5題7分2010年3題3分2題4分1題1分－6題8分2009年4題4分2題4分1題1分－7題9分2008年4題4分1題2分2題2分－7題8分　　近四年考試各章分值分析　　　　【內(nèi)容框架】　　第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述　　第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)　　第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能　　第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律　　第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)　　【考試重點(diǎn)】　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第一節(jié)　房地產(chǎn)市場(chǎng)概述　　　　　　　　　　　　一般的定義　　指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所，以及交易的途徑與形式　　經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義　　指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)　　房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括　　交易當(dāng)事人－主體　　作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)－客體　　交易制度－制度　　促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)－中介　?。ò祟悾疽蛩兀　∩鐣?huì)環(huán)境﹡　　政治環(huán)境﹡　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境﹡　　金融環(huán)境　　法律制度環(huán)境　　技術(shù)環(huán)境　　資源環(huán)境　　國(guó)際環(huán)境　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】區(qū)別社會(huì)因素和經(jīng)濟(jì)因素　　　　【2008年真題】　　政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（?。！　　　　　　　　　答疑編號(hào)5573020102]　　【正確答案】A　　【答案解析】B社會(huì)因素，C資源環(huán)境，D技術(shù)環(huán)境。　　　　分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩大類（銷售或者持有）　　開發(fā)商根據(jù)自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)方針有很大的差別，經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)格也有較大差異　　　　政府可以制定規(guī)則，又有監(jiān)督、管理和服務(wù)的職能　　房地產(chǎn)業(yè)被政府用作“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，可以加速或制動(dòng)?　　　　提供用于支付開發(fā)費(fèi)用的中短期資金或建設(shè)貸款（開發(fā)貸）　　提供項(xiàng)目建成消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)的長(zhǎng)期資金或抵押貸款（消費(fèi)貸）　　　　完成施工建設(shè)　　同時(shí)可能會(huì)承擔(dān)一部分開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)　　　　自用型購(gòu)買者－購(gòu)買能力是約束條件　　投資型購(gòu)買者－物業(yè)所能獲得的收益是關(guān)鍵因素　　（七師一人）　　建筑師　　工程師　　會(huì)計(jì)師　　造價(jià)工程師　　經(jīng)濟(jì)師　　房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)人　　律師　　 第二節(jié)　房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)　　　　　　　　　?。ㄋ念悾╊愋吞攸c(diǎn)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為充分壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)即競(jìng)爭(zhēng)和壟斷并存，并以競(jìng)爭(zhēng)為主的市場(chǎng)寡頭壟斷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與壟斷并存，并以壟斷為主的市場(chǎng)完全壟斷市場(chǎng)不存在競(jìng)爭(zhēng)　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)　　具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征，即壟斷與競(jìng)爭(zhēng)并存，以競(jìng)爭(zhēng)為主　　存量市場(chǎng)－交易雙方為分散的家庭，所以競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷（二手房市場(chǎng)）　　增量市場(chǎng)－市場(chǎng)供應(yīng)者是開發(fā)商，壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)（一手房市場(chǎng)）　　【2011年真題】　　商品房開發(fā)市場(chǎng)通常是典型的（?。┦袌?chǎng)?！　。蠼Y(jié)構(gòu)）　　總量結(jié)構(gòu)——總量（開發(fā)與銷售總量，供給與需求總量比例）　　區(qū)域結(jié)構(gòu)——不同地區(qū)的差異　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)——不同產(chǎn)品的差異　　供求結(jié)構(gòu)——同一物業(yè)類型不同檔次的供求關(guān)系（供給檔次與需求之間的關(guān)系）　　投資結(jié)構(gòu)——不同投資目的和方式　　租買結(jié)構(gòu)——租賃和購(gòu)買的比例關(guān)系　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】租買結(jié)構(gòu)的影響因素　　租金和售價(jià)的關(guān)系　　人們對(duì)所有權(quán)的偏好　　可供出租數(shù)量　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平　　【2009年真題】對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（?。?。　　【2005年真題】從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（　）?！　　?008年真題】　　某城市住宅市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時(shí)顯示，套型建筑面積120㎡以上的住宅供過于求，70㎡以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場(chǎng)處于（?。顟B(tài)?！　　?010年真題】　　按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為若干子市場(chǎng)，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在（?。┑确矫娲嬖诓町?