【正文】 堰市城市建成區(qū)人口將達(dá)到 23萬人。 單位：億元 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 城鎮(zhèn)在崗職工平均工資 數(shù)據(jù)來源：姜堰市統(tǒng)計(jì)局 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 單位：元 ?姜堰市無論是人均地區(qū)生產(chǎn)總值還是人均社會(huì)消費(fèi)品零售額在江蘇省都處于較低水平，不僅與經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的縣市存在較大差距，也低于江蘇省平均水平。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 ?以上數(shù)據(jù)為政府對(duì)城市發(fā)展的預(yù)測(cè)，城市化對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展構(gòu)成內(nèi)在需求是客觀的，但在市場(chǎng)中，居民的購(gòu)買力因素將限制對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際需求。姜堰市城市建成區(qū)人口將達(dá)到 23萬人。 ?從批準(zhǔn)預(yù)售和實(shí)際銷售面積的相關(guān)數(shù)據(jù)來看， 202 2022兩年的實(shí)際銷售面積均超過當(dāng)年的批準(zhǔn)預(yù)售面積，這顯示出市場(chǎng)火爆對(duì)此前存量房的銷售帶動(dòng)作用。 到 2022年底，姜堰市的城市化水平為 %，城鎮(zhèn)居民人均居住面積為 33平方米，十一五規(guī)劃到 2022年規(guī)劃戶籍總?cè)丝?92萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 55%，屆時(shí)城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 。 雖然與蘇南地區(qū)相比，姜堰市的房?jī)r(jià)絕對(duì)值和漲幅都不算很高，但是近幾年也漲幅明顯，而且隨著大批住宅建設(shè)用地的相繼推出，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，前幾年推出多少完銷多少的局面將成為歷史，項(xiàng)目銷售周期相對(duì)拉長(zhǎng)，而價(jià)格大幅攀升的幾率也相對(duì)減小。 可以預(yù)見，今后別墅和大戶型住宅的開發(fā)量將受制約，而隨著近期在售、在建項(xiàng)目的逐步消化，以后豪宅產(chǎn)品市場(chǎng)的供應(yīng)量也必然會(huì)減少。 上位思考 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 背景二：中式風(fēng)格在別墅建筑中的復(fù)興 2022年以前，與改革開放以來中國(guó)人對(duì)西方上層生活的遙想暗合，別墅的風(fēng)格幾乎無一例外地是強(qiáng)調(diào)原汁原味的拿來主義：北美風(fēng)情、歐陸風(fēng)情、西班牙式、法式、意大利式等等，幾乎完全占領(lǐng)了別墅市場(chǎng)。這些中國(guó)的少數(shù)人正在影響著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。在經(jīng)歷了以財(cái)富確定身份、以名譽(yù)確定身份兩個(gè)階段的蛻變后，目前， 以品位來確定身份在中國(guó)已然開始 ，由于這一群體通常站在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)視野的前沿，在眼界開拓、經(jīng)歷了國(guó)際風(fēng)尚的洗禮后，對(duì)于本體文化的認(rèn)同感將使他們目光收回來，選擇真正代表本土文化的住宅建筑產(chǎn)品。 新區(qū)現(xiàn)代景觀軸線： 規(guī)劃以新市政府，開發(fā)區(qū)中心為核心，依托通揚(yáng)路，結(jié)合兩側(cè)建筑，廣場(chǎng)和雕塑組織體現(xiàn)現(xiàn)代城市風(fēng)貌的軸線空間景觀； 綠色歷史軸線： 規(guī)劃以西姜黃河，老通揚(yáng)遠(yuǎn)河，姜溱河為紐帶，連接眾多文物古跡和公園，構(gòu)成縱貫城市中部的綠色歷史景觀軸線； 城市發(fā)展重點(diǎn)向南、適度向西 ，重點(diǎn)建設(shè) 四個(gè)特色風(fēng)貌區(qū)和兩條景觀軸線 ： 摘自 《 姜堰市城市總體規(guī)劃 》 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 項(xiàng)目板塊城市建設(shè)控制性規(guī)劃分析 摘自 《 姜堰市城市總體規(guī)劃 》 府西人家 ?本案位于姜堰市西南部，西部新區(qū)特色風(fēng)貌區(qū)和南部新城特色風(fēng)貌區(qū)結(jié)合部，西部新區(qū)特色風(fēng)貌區(qū)的規(guī)劃是住宅和工業(yè)配套用地平行發(fā)展，南部新城區(qū)重點(diǎn)在 “ 創(chuàng)造宜人的空間環(huán)境，營(yíng)造良好的文化氛圍，形成現(xiàn)代化新城風(fēng)貌 ” ，因此地塊周邊以居住用地為主，輔以配套色商業(yè)和教育用地，是較為集中的新建住宅區(qū)。 ?項(xiàng)目周邊學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)、超市等生活配套還很不完善，而且在未來三至五年內(nèi)沒有根本性改觀的預(yù)期。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 姜堰市在售住宅項(xiàng)目分布示意圖 府西人家 泓潤(rùn)花園（一期） 新都銘園 三水佳園 錦宸大廈 亞方大廈 錦華園 海上海 財(cái)富新天地 金湖灣 紫墅園 錦順園 祥生世紀(jì)新城 ?姜堰市目前共有 13個(gè)住宅項(xiàng)目在售，其中大部分項(xiàng)目分布在三水大道以西、羅塘路以北的城市中心區(qū)域； ?城西新區(qū)目前在售的項(xiàng)目只有府西人家和金湖灣。 ? 沒有純別墅項(xiàng)目。 ?金湖灣的售樓人員和客戶都沒有將復(fù)式房作為 “ 疊加別墅 ” 來理解，這應(yīng)該是導(dǎo)致其銷售價(jià)格偏低的原因之一。） 主力總價(jià) （萬元） 面 積 （ｍ 178。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 面積與總價(jià)分析結(jié)論： 在中高檔公寓房 130140平方米面積、 3035萬總價(jià)，到聯(lián)體別墅 250平方米左右面積、 90萬以上總價(jià)之間，存在著一個(gè)中間段的市場(chǎng)空白點(diǎn)，那就是： 面積 200平方米左右，總價(jià) 5060萬元 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 在售項(xiàng)目去化速度分析 ? 獨(dú)立別墅：姜堰市目前沒有春別墅社區(qū)，獨(dú)立別墅一般都是在混合小區(qū)中，數(shù)量也不多，通常是開發(fā)商的關(guān)系客戶購(gòu)買，去化比較快； ?目前僅金湖灣有獨(dú)立別墅推出，共 10棟，面積約 285平方米 /棟，總價(jià) 130萬元左右，尚未正式開盤已全部預(yù)訂。 ?目前尚未正式開盤，據(jù)售樓人員反映，從認(rèn)購(gòu)情況來看，底層去化較快，上層有一定抗性，目前剩下的 2套均為上層。 結(jié)論： 在售項(xiàng)目去化速度分析 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 重點(diǎn)案例分析 物業(yè)類型 聯(lián)體別墅、多層 開發(fā)商 姜堰市興源臵業(yè)有限公司 地理位臵 勵(lì)才路 殷塘路 工程進(jìn)度 剛動(dòng)工，基礎(chǔ)建設(shè) 總占地面積 40483平方米 總建筑面積 48580平方米 容積率 綠化率 32％ 開盤時(shí)間 2022年 6月接受預(yù)定 交房時(shí)間 可售戶數(shù) 多層 433戶，聯(lián)體別墅 34戶 售價(jià) 多層 2367元 /平方米，聯(lián)體別墅 3500元 /平方米 房型面積 主要房型 主力面積 (m2) 二房 90 三房 118 聯(lián)體別墅 240＋ 80（車庫(kù)） 別墅車庫(kù)形式 半地下 車庫(kù)價(jià)格 2060元 銷售進(jìn)度 別墅去化約 30%。 聯(lián)體別墅每戶帶 15平方米前庭和 60平方米后院。 別墅產(chǎn)品分析和評(píng)述 綜合評(píng)述： 紫墅園系本地開發(fā)商借鑒蘇南一帶近年興起的中式別墅概念開發(fā)的項(xiàng)目，但其除了每戶有單獨(dú)的前庭后院和外立面采用了白墻黑瓦的江南傳統(tǒng)建筑元素之外，沒有對(duì)室內(nèi)空間、生活動(dòng)線、建筑設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)進(jìn)行任何拓展和深入，也沒有對(duì)住宅市場(chǎng)已經(jīng)興起的對(duì)物業(yè)管理、智能化、住宅節(jié)能等方面的要求給與任何關(guān)注，再加上其位于凈業(yè)寺對(duì)面的不利區(qū)位，使得該項(xiàng)目的整體形象和物業(yè)品質(zhì)都顯得不如人意。 環(huán)境景觀： 大型中央水景和天然河道，景觀不錯(cuò)。 物業(yè)管理： 聘請(qǐng)戴德梁行擔(dān)任物業(yè)管理顧問。 去化情況： 去化良好，開盤一個(gè)月別墅基本售罄。聯(lián)體別墅去化狀況較好，產(chǎn)品品質(zhì)一般。 環(huán)境景觀： 景觀和綠化比較一般。 物業(yè)管理： 全封閉管理， 24小時(shí)保安巡邏。 金湖灣 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 三水佳園 重點(diǎn)案例分析 物業(yè)類型 多層 聯(lián)排別墅 開發(fā)商 姜堰市住宅建設(shè)開發(fā)有限公司 代理商 姜堰市住宅建設(shè)開發(fā)有限公司 地理位置 三水大道 北淮海路 工程進(jìn)度 尚未開工 總占地面積 3萬平方米 總建筑面積 米 容積率 綠化率 開盤時(shí)間 未定 交房時(shí)間 2022年底 可售戶數(shù) 多層公寓雙拼別墅 14戶 售價(jià) 多層 2300元，聯(lián)排別墅 3300元 房型面積 主要房型 主力面積 (m2) 3房 2廳 100 2房 2廳 120 聯(lián)排別墅 300 別墅車庫(kù)形式 地面 車庫(kù)價(jià)格 / 銷售進(jìn)度 別墅預(yù)定約 4套 付款方式 定金 2萬。 環(huán)境景觀： 景觀和綠化比較一般。配套不是很完善。 三水佳園 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 姜堰市住宅市場(chǎng)綜合研判 ?物業(yè)類型以多層為主，有少量小高層和別墅，別墅有獨(dú)立和聯(lián)體兩種。 ?對(duì)于公寓房，板塊是價(jià)格分野的第一要素，項(xiàng)目和產(chǎn)品次之；別墅則正好相反，產(chǎn)品本身是價(jià)格分野最重要的因素。 知彼知己，決勝千里 項(xiàng)目研究篇 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地塊特征分析 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目總體定位 項(xiàng)目案名建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)改進(jìn)建議 節(jié)能環(huán)保建議 智能化設(shè)施建議 物業(yè)管理及服務(wù)方式建議 會(huì)所建議 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 關(guān)于別墅的思考 漢語(yǔ)詞典對(duì)別墅的解釋是“在風(fēng)景區(qū)或在郊區(qū)建造的供休養(yǎng)的住所”，從這個(gè)定義來看，別墅有兩個(gè)基本特點(diǎn)：環(huán)境佳，非第一居所?；蚩煞Q為“低層低密度復(fù)式公寓”，下單元住戶沒有大露臺(tái)，上單元住戶沒有花園，是介于公寓到聯(lián)體別墅之間的中間產(chǎn)品。 概念： 有天有地，單棟獨(dú)戶，通常帶有私家花園。 ?兩個(gè)以上獨(dú)立戶型毗連拼接（僅有兩戶相連的稱為雙拼）； ? 獨(dú)門獨(dú)戶，在一個(gè)垂直立面上只有一套戶型； ?有天有地，每戶有頂層露臺(tái)和底層庭院。與其說別墅是住宅，不如說是一件藝術(shù)品。是一個(gè)城市、地區(qū)某種文化的象征符號(hào)。只有到了近幾年，隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)際地位的提高，國(guó)人對(duì)中國(guó)文化的自信增強(qiáng)，中式風(fēng)才在別墅中開始回歸，并誕生了一大批非常有影響的項(xiàng)目：北京的“觀唐”、 “易郡”、成都的“芙蓉古城”、“清華坊”、南京的“中國(guó)人家”、蘇州的“寒舍”、杭州的“頤景山莊”、西安的“群賢莊”、安徽的“和莊”、天津的“唐郡”等等。 中式傳統(tǒng)住宅建筑的“神”主要體現(xiàn)在這樣幾個(gè)方面： ?強(qiáng)調(diào)人與自然的合諧互融； ?注重家庭作為整體的私密性； ?注重街坊鄰里的交往和相互關(guān)系； ?講求意境，追求建筑形式之外的審美性精神性的東西（如細(xì)部處理，詩(shī)詞題詠、匾額等） 因此，中式別墅應(yīng)該在充分考慮這幾個(gè)文化特性的基礎(chǔ)上進(jìn)行平面布局、空間安排的改進(jìn)，使之既符合中國(guó)傳統(tǒng)的居住文化精神，又符合現(xiàn)代人的生活要求。北側(cè)地塊用地面積 9843平方米，規(guī)劃辦公樓、酒店和沿街商業(yè)；南側(cè)地塊用地面積 108453平方米，規(guī)劃低層低密度高檔住宅小區(qū)和小區(qū)配套會(huì)所及商業(yè)。 總體布局 不足： 優(yōu)點(diǎn)： 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 景觀與綠化 ?整體景觀和綠化較為普通，沒有大型景觀或主題景觀，有兩處規(guī)模不大的集中綠化，功能定位不清晰。 觀唐別墅 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 ?建筑風(fēng)格大氣典雅 融合了北方大宅院的大氣穩(wěn)重和江南民居的秀麗精巧，比較好地運(yùn)用了中式建筑元素，整體效果恢宏大氣、雅致厚重。 ?細(xì)部比較精致 挑檐、墻面裝飾等細(xì)微處都比較用心，細(xì)部處理得很精致。 ?本案產(chǎn)品主力面積在 200平方米左右。 ?起居室開間均保證在 ，主要臥室保證在 。 ?頂層沒有大露臺(tái)，僅有封閉式陽(yáng)臺(tái)，沒有疊加別墅的感覺； ?同一單元上下四戶共用同一個(gè)大門，沒有別墅的身份感； ?上層住戶進(jìn)戶需上三層樓梯，其中有一層為死角樓梯，感覺不好。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 ?每戶有獨(dú)立庭院，面積 6070平方米； ?房型整體呈狹長(zhǎng)條型，客廳和主要臥室開間 ，其他房間開間 ； ?半地下室面積將近 80平方米，可用作廚房或其他功能間。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分析 ?建筑風(fēng)格獨(dú)特 就目前確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案來看，本案在庭院運(yùn)用和生活空間設(shè)計(jì)上較為出色，將成為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。 ?景觀優(yōu)勢(shì) 地塊北部和西部分別有一條原生態(tài)河流，利于營(yíng)造優(yōu)美的濱河景觀。 ?路尚未開通，交通不是很方便 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 機(jī) 會(huì) 點(diǎn) 分 析 ?城西新區(qū)興起 隨著市政府的西遷，城市重心西移，城西片區(qū)將成為姜堰未來的高檔居住社區(qū)和政治文化中心； ?產(chǎn)品是市場(chǎng)空白點(diǎn) 目前姜堰尚無以別墅為主體物業(yè)形態(tài)的住宅項(xiàng)目，本項(xiàng)目產(chǎn)品是市場(chǎng)空白點(diǎn)； ?中式別墅的復(fù)興 中式建筑風(fēng)格的別墅近一兩年來在北京、上海、天津、成都、廣州等地受到熱烈追捧，蘇中地區(qū)目前還沒有具備較好品質(zhì)的中式別墅，本案的推出正是順應(yīng)其時(shí)。 上海博邑房地產(chǎn)投資顧問有限公司 項(xiàng)目總體定位 首先確立中天御苑傳世珍品和大宅風(fēng)范兩個(gè)個(gè)性特點(diǎn)，同時(shí)點(diǎn)明項(xiàng)目姜堰市最好的高尚別墅社區(qū)的基本定位，和新中式別墅建筑形態(tài)特色，建立起中天御苑有別于姜堰現(xiàn)有項(xiàng)目的獨(dú)特形象。別墅中的國(guó)粹 傳世大宅 因此，該項(xiàng)目案名即應(yīng)具有磅礴氣勢(shì)，又應(yīng)具有深厚民族文化底蘊(yùn)，標(biāo)立企業(yè)的品牌，力爭(zhēng)成為姜堰乃至周邊地區(qū)廣為傳頌的經(jīng)典之作。 宗之瀟灑美少年，舉觴白眼望青天， 皎如玉樹臨風(fēng)前 。張旭三杯草圣傳， 脫帽露頂王公前，揮毫落紙如云煙。出自杜甫 《 飲中八仙歌 》 ： 該案名既寓意深刻，又突出樓盤的品質(zhì)特點(diǎn)，簡(jiǎn)明扼要，直奔主題。 中天坊 在成都、廣州、無錫都開發(fā)有中式別墅樓盤“清華坊”，而且都非常成功，在業(yè)內(nèi)享有很高的知名度。為了進(jìn)一步完善項(xiàng)目，我司從市場(chǎng)和銷售的角度對(duì)本案的設(shè)計(jì)及規(guī)劃提出如下優(yōu)化建議： ?在建筑的立面如外墻、屋頂、窗等處的設(shè)計(jì)上增添中式建筑元素符號(hào)，使建筑的外立面更豐富飽滿，中式建筑風(fēng)格更明顯。 ?商業(yè)用房可考慮二層連廊和露臺(tái)設(shè)計(jì)，有利于人流循環(huán)和擴(kuò)大使用空間。建議將天然河水引入小區(qū)，力爭(zhēng)讓清澈的溪水在每家門前流淌，同時(shí)作好沿河休閑綠化帶和水岸平臺(tái)，其中可結(jié)合一些功能性景觀，如“夕陽(yáng)紅樂園、親子廣場(chǎng)、岸邊燒烤、親水平臺(tái)等”。 上海博邑房地產(chǎn)投