【正文】 計(jì)原則： ? 以商場(chǎng)、非標(biāo)展館的形式布局，要求任意展位都具有較好的交通動(dòng)線 ? 可因應(yīng)客戶需求，提供 601300不等的靈活租售空間 ? 在 1F\2F各設(shè)置餐飲等配套設(shè)施。 分割后各駐戶依然能享受大堂等公共設(shè)施，有一定的形象。 落地面積較大 187。 — 有充足的客梯和至少一部貨梯 — 人均建筑面積按 30㎡ 計(jì) ? 生態(tài) — 以長(zhǎng)方形為設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，注重采光和通風(fēng)。 柱距較寬 187。 — 對(duì)于大型企業(yè)， D08， D09接受大型企業(yè)定制。 柱距較寬 187。 勞力密集：大體量 187。其中： ? 地塊 M11,總用地約 40100平方米，總建筑面積 74250平方米，容積率 ，工作人口 4950人，人口密度 8平方米 /人，共需 594個(gè)車位。所提供的車位半數(shù)應(yīng)用作停泊客車，其余供貨車停泊及裝卸貨物之用；③ 在面積不少于 45m 40m的地盤除設(shè)一般貨車使用的裝卸貨泊位外，應(yīng)另設(shè)大貨車裝卸貨泊位，供貨柜車使用。 —組團(tuán)公建是指，配合一個(gè)限定區(qū)域內(nèi)的的需求，提供基本的生活和商務(wù)配套設(shè)施，包括：公共會(huì)議室、員工餐廳、便利店、自動(dòng)取款機(jī)、風(fēng)味小吃店、咖啡、簡(jiǎn)餐等設(shè)施。 — 空間上融合，從而思想上融合，必然激發(fā)一代人的創(chuàng)新水平，必然提高創(chuàng)新水平。 — 越來(lái)越多的行業(yè)都具有“發(fā)現(xiàn)型”特征，思想（而不是技術(shù)本身）決定了能否實(shí)現(xiàn)模式創(chuàng)新，甚至能否實(shí)現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新。許多實(shí)踐表明，著名企業(yè)的帶動(dòng)力主要體現(xiàn)在對(duì)同一個(gè)“圈子”（例如大型國(guó)際企業(yè)的相互帶動(dòng)、臺(tái)資企業(yè)的相互帶動(dòng)），如果這個(gè)圈子總體規(guī)模小，其帶動(dòng)力就無(wú)法體現(xiàn)。 — 有單價(jià)承受力，不依賴“折讓”和“贈(zèng)予”。其核心和應(yīng)用領(lǐng)域不少正在成為杭州的支柱。 — 核心領(lǐng)域：生命科學(xué)、基因藥物、作物設(shè)計(jì)、生物技術(shù)服務(wù)等。 ? 生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)： — 也是當(dāng)前全社會(huì)推動(dòng)的階段性重點(diǎn)。 ? 民企總部： — 作為龐大而渴望超越自我、以制造業(yè)為主體，跨越所有產(chǎn)業(yè)的群體，民營(yíng)企業(yè)是本項(xiàng)目最現(xiàn)實(shí)的客戶群。 ○ 依托整個(gè)集團(tuán)，大地公司的產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)比較多元。目前除清華實(shí)驗(yàn)室可能取得政府支持外，其他條件尚未明朗。 ○ “ 無(wú)地招商 ” 條件下，以生產(chǎn)型、特大型項(xiàng)目為龍頭帶動(dòng)形成產(chǎn)業(yè)鏈的機(jī)會(huì)較少。 ○ 周邊條件不適合大量安置人力密集型產(chǎn)業(yè)（如軟件業(yè)）、城市資源依賴型產(chǎn)業(yè)（如一般零售業(yè)）。 ○ 政府強(qiáng)調(diào)扶持特定企業(yè)（ “ 一事一議 ” ），而非特定行業(yè)。 主要影響因素 本項(xiàng)目實(shí)際情況 以區(qū)域創(chuàng)新為目的，還是以發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈為目的，以及目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)和潛在規(guī)模。 ? 通過(guò) 5年努力，使本園區(qū)獲得規(guī)?；麧?rùn)，獲得一批無(wú)負(fù)債的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 ?后者強(qiáng)調(diào)做出上下游價(jià)值鏈，使特定產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大。 ? 后者認(rèn)為所在區(qū)域某種單一目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)潛力足以保障盈利和銷售進(jìn)度。 ?基于不同的市場(chǎng)條件、項(xiàng)目條件選擇目標(biāo)產(chǎn)業(yè)寬窄。 ?以商務(wù)園區(qū)的形式開(kāi)發(fā)，并不意味著放棄產(chǎn)業(yè)服務(wù) ? 以物業(yè)管理服務(wù)、商務(wù)服務(wù)為起點(diǎn)，積極引進(jìn)清華大學(xué)、北京化工大學(xué)、江南大學(xué)、杭州師范大學(xué)等科研院所，積極拓展技術(shù)服務(wù)（結(jié)合浙江實(shí)際重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)應(yīng)用服務(wù)，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)），使本項(xiàng)目在商務(wù)園的基礎(chǔ)上有更多溢價(jià)的機(jī)會(huì) page 13 四、戰(zhàn)略定位和戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目的定位：營(yíng)利性綜合型園區(qū) ?根據(jù)投資來(lái)源和產(chǎn)業(yè)目的，園區(qū)可分為兩大類： ? 營(yíng)利性：通常由企業(yè)投資，目的是集聚已有一定基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)，促使其進(jìn)一步創(chuàng)新和成長(zhǎng)。 ?從國(guó)際來(lái)看， ? 一個(gè)國(guó)家所承載的科學(xué)園區(qū)也非常有限，但商務(wù)園區(qū)很多，隨著信息技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展，未來(lái)會(huì)有更多的企業(yè)選擇郊區(qū)商務(wù)園。由于制造業(yè)企業(yè)總部通常不放在 CBD內(nèi)， 從吸引制造業(yè)總部的角度來(lái)看，我們園區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)超過(guò)錢江世紀(jì)城 。蕭山機(jī)場(chǎng)二期建設(shè)的定位是建成 “ 亞洲一流的國(guó)際機(jī)場(chǎng) ” ，這個(gè)定位將使蕭山擁有更強(qiáng)大的總部經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 蕭山以制造業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主，更容易受到區(qū)外制造業(yè)集團(tuán)、海外私人資本的認(rèn)同，容易形成相互配套的產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群。 ? 質(zhì)量前十名的城市：香港、澳門、高雄、臺(tái)北、新竹、臺(tái)中、臺(tái)南、基隆、深圳、東莞。 ? 規(guī)模前十名的城市為： 上海 、香港、北京、深圳、廣州、天津、臺(tái)北、佛山、 杭州 、東莞。需要在加快資金周轉(zhuǎn)、降低資金成本方面有扎實(shí)舉措。 ? 有遷移和新創(chuàng)辦大學(xué)派出機(jī)構(gòu)的可能性。 ? 目標(biāo)客戶群定位（產(chǎn)業(yè)定位）通過(guò)挖掘區(qū)位有利因素，提供更多客戶價(jià)值，可匯集存量（制造業(yè)），開(kāi)拓增量（高科技、服務(wù)業(yè)） 。 ? 周邊現(xiàn)有常住人口以產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)民為主，缺乏強(qiáng)勁的購(gòu)買力。 ? 距城區(qū)交通距離可保障杭州主城中東片、蕭山區(qū)、濱江區(qū)人口的正常通勤。 page 7 三、開(kāi)發(fā)模式選擇 項(xiàng)目微觀條件（ SWOT分析） 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 區(qū)位特點(diǎn)顯著。 4 北京 MAX空港企業(yè)園 入駐率低 在小組團(tuán)的開(kāi)發(fā)策略上，只站在開(kāi)發(fā)商的角度思考彈性，忽略了駐戶的使用感受，使物業(yè)缺乏檔次 規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，更加注重組團(tuán)間、樓間的尺度把握。機(jī)密 浙江傳化江南大地發(fā)展有限公司 杭州灣科技港建設(shè)方案策劃報(bào)告 項(xiàng)目策劃部 page 2 第一章：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 長(zhǎng)三角的創(chuàng)新中心和商務(wù)樞紐 page 3 一、郊區(qū)園區(qū)開(kāi)發(fā)的基本模式 功能特點(diǎn) 市場(chǎng)條件 項(xiàng)目條件 競(jìng)爭(zhēng)力的基本方向 案例 辦公園 僅提供辦公物業(yè) 所在城市及其腹地企業(yè)數(shù)量龐大，不少企業(yè)需要郊區(qū)辦公物業(yè) 周邊環(huán)境良好，足以創(chuàng)造良好的辦公形象 強(qiáng)調(diào)建筑和景觀設(shè)計(jì)符合目標(biāo)客戶需求（如大企業(yè)需要豪華環(huán)境）；提供會(huì)議、餐飲、健身等服務(wù)。 5 浙大科技園（濱江） 入駐率低 物業(yè)檔次過(guò)低，過(guò)于住宅化感受，不適合辦公 強(qiáng)調(diào)適當(dāng)高的物業(yè)檔次，以辦公的尺度進(jìn)行布局 6 東莞松山湖 入駐率低 定位偏差 不可好高騖遠(yuǎn)，從浙江實(shí)際出發(fā) 7 杭州樂(lè)富智匯園 價(jià)格低 周邊環(huán)境差，建筑檔次低，強(qiáng)調(diào)建筑個(gè)性，忽略了其核心的適用性 提高建筑檔次，個(gè)性建筑只出現(xiàn)在公共建筑上 8 西港新界 進(jìn)駐企業(yè)檔次，缺乏發(fā)展后勁， 戶型和檔次限制了大企業(yè)進(jìn)駐，對(duì)于中小企業(yè)得房率過(guò)低 平面稍大，以適合多種彈性，拉高建筑與景觀檔次，力推服務(wù)，重點(diǎn)引進(jìn)省內(nèi)一流企業(yè)。 ? 是 “ 產(chǎn)業(yè)門戶 ” ：三面被杭州最主要工業(yè)區(qū)（國(guó)家級(jí)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)家級(jí)蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、省級(jí)江東工業(yè)區(qū)）環(huán)繞，位于連結(jié)工業(yè)區(qū)與主城區(qū)的城市主干道濱二路沿線。 環(huán)境存在缺憾。 ? 成建制遷移大學(xué)的可能性沒(méi)有。 ? 功能定位通過(guò)創(chuàng)造 “ 目的地 ” ，開(kāi)拓流動(dòng)人口，可彌補(bǔ)環(huán)境缺陷，提升人氣，強(qiáng)化物業(yè)升值潛力。 商業(yè)判斷經(jīng)驗(yàn)不足，資本市場(chǎng)支撐條件不足。 page 8 三、開(kāi)發(fā)模式選擇 區(qū)域宏觀環(huán)境能有效支持商務(wù)花園定位 ?圍繞總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要素，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源要素、生活環(huán)境、商務(wù)環(huán)境、制度環(huán)境，杭州均具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 效率前十名的城市：香港、臺(tái)北、新竹、高雄、中山、深圳、臺(tái)中、東莞、佛山、 上海 。 ? 人才本體競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：香港、 上海 、北京、深圳、澳門、 杭州 、無(wú)錫、武漢、 南京 、大連； ? 企業(yè)本體競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：佛山、 上海 、深圳、香港、東莞、寧波、 杭州 、 南京 、蘇州、中山； ? 主要產(chǎn)業(yè)本體競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市： 上海 、香港、 杭州 、北京、重慶、澳門、深圳、廣州、廈門、蘇州； ? 公共部門競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：北京、香港、 上海 、深圳、威海、澳門、青島、南通、寧波、 杭州 ； ? 生活環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：香港、深圳、北京、 上海 、廣州、東莞、澳門、廈門、 杭州 、哈爾濱； ? 商務(wù)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：香港、 上海 、深圳、東莞、天津、澳門、珠海、威海、寧波、廣州； ? 創(chuàng)新環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市： 上海 、香港、北京、澳門、深圳、佛山、青島、 杭州 、廈門； ? 社會(huì)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力前十名的城市：香港、沈陽(yáng)、 上海 、珠海、威海、中山、澳門、廈門、大連。 ?空間上有優(yōu)勢(shì) ? 我們調(diào)查了國(guó)內(nèi)外總部經(jīng)濟(jì)的布局規(guī)律，發(fā)現(xiàn)， CBD主要集聚服務(wù)業(yè)總部，因?yàn)榉?wù)業(yè)需要面對(duì)當(dāng)?shù)厝巳海欢圃鞓I(yè)總部通常集中在城市近郊的圓周帶上，因?yàn)橹圃鞓I(yè)兩頭在外，不太依賴城市資源，更需要環(huán)境優(yōu)美、空間開(kāi)闊。 ?樓宇經(jīng)濟(jì)可以站在更高的起點(diǎn) ? 當(dāng)前，大企業(yè)越來(lái)越注重企業(yè)形象，國(guó)內(nèi)主要城市在發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中都注重營(yíng)造建筑和景觀環(huán)境，建設(shè)花園式總部環(huán)境。 ? 傳化園區(qū)鄰近高速公路樞紐，去長(zhǎng)三角任何城市都不需要穿過(guò)城區(qū)，交通效率非常高。 ?只要有效地?fù)P長(zhǎng)避短，我們有條件打造出 ? 景觀環(huán)境國(guó)際一流的 ? 服務(wù)多元的 ? 以浙江著名民營(yíng)企業(yè)為主導(dǎo)，以新興高新科技企業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)為補(bǔ)充的優(yōu)秀商務(wù)花園 ? 并適當(dāng)引進(jìn)具有引擎意義的跨國(guó)公司，共同構(gòu)建省內(nèi)最佳，國(guó)內(nèi)第二梯隊(duì)領(lǐng)頭羊的地位。 ? 非營(yíng)利性；通常由政府投資，通過(guò)較多 “ 折讓 ” 或 “ 贈(zèng)予 ” ，吸引和培育地方比較薄弱的產(chǎn)業(yè)和技術(shù)，促使其落地生根。 ? 前者認(rèn)為廣泛的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)更能保障盈利和銷售進(jìn)度。多數(shù)單一產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目規(guī)模較小。 page 14 四、戰(zhàn)略定位和戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略目標(biāo) ?公司戰(zhàn)略 ? 以服務(wù)于產(chǎn)業(yè)和科技進(jìn)步為己任，以本項(xiàng)目為切入點(diǎn)，廣泛吸收國(guó)內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，努力發(fā)展成為中國(guó)一流的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。 ?產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略 ? 通過(guò)本園區(qū)的服務(wù)，使一批企業(yè)以本項(xiàng)目為基地，初步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)更好更快的發(fā)展。決定了建設(shè)規(guī)模和物業(yè)類型。 區(qū)位、周邊開(kāi)發(fā)狀況等環(huán)境和條件。 是否有帶動(dòng)形成單一行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵項(xiàng)目。 目標(biāo)產(chǎn)業(yè)專用基礎(chǔ)設(shè)施和其他服務(wù)措施的投資強(qiáng)度，以及政府對(duì)這些設(shè)施的投入計(jì)劃。 ○ 蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)可能建設(shè) IT基礎(chǔ)設(shè)施，正在推動(dòng)中。但不具備類似傳化物流那樣的特定行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 — 民營(yíng)企業(yè)，特別是民企總部的集聚，必將因?yàn)椤百愸R效應(yīng)”而激發(fā)強(qiáng)勁的超越意識(shí)。 — 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的集聚，將帶動(dòng)更多資本和智慧進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，為更多產(chǎn)業(yè)提供幫助和全新的啟發(fā)。 — 應(yīng)用領(lǐng)域：農(nóng)業(yè)、食品、化工、藥物、診療、環(huán)保、新能源等。 — 核心領(lǐng)域：基礎(chǔ)軟件、軟件工程、應(yīng)用軟件、嵌入式軟件、微電子等。 — 采購(gòu)意愿確切，而不是過(guò)于模糊的打算。 — 如果不僅帶來(lái)聲譽(yù)，還帶來(lái)其他價(jià)值（例如服務(wù)的溢出），則可以適當(dāng)放寬限制。 — 信息技術(shù)已經(jīng)成為驅(qū)動(dòng)面最廣的創(chuàng)新因子。 — 例如，當(dāng)年，美國(guó)北卡州一塊 10000畝的三角地上匯集了一批紡織、塑料、農(nóng)業(yè)企業(yè)的總部和研發(fā)中心；現(xiàn)在，這塊土地是全球生物技術(shù)、信息技術(shù)的重要發(fā)源地，是著名科學(xué)園“研究三角園”。不同的位置上，內(nèi)容稍有差異，總體暫按照 /人計(jì)。對(duì)面積少于45m 40m的地方單獨(dú)考慮 倉(cāng)庫(kù) 車位 /1000m2建筑面積 ① ～ 教 育 設(shè) 施 中學(xué) 車位 /100學(xué)生 ① ～ ，校址范圍內(nèi)至少設(shè) 2個(gè)校車停車處 ③ 每 3～ 5個(gè)課室設(shè) 1個(gè)路邊港灣式小型客車停車位 小學(xué) 車位 /100學(xué)生 ① ～ ，校址范圍內(nèi)至少設(shè) 2個(gè)校車停車處 ③ 每 2個(gè)課室設(shè) 1個(gè)路邊港灣式小型客車停車位 幼兒園 車位 /100學(xué)生 ① ～ ，校址范圍內(nèi)至少設(shè) 2個(gè)校車停車處 ③ 每 2個(gè)課室設(shè) 1個(gè)路邊港灣式小型客車停車位 醫(yī) 療 設(shè) 施 區(qū)以下醫(yī)院 ① 每 1診室設(shè) 1至 2個(gè)小汽車泊位；③ 1個(gè)以上有蓋路旁港灣式停車位供救護(hù)車使用； 1個(gè)以上路旁港灣式停車位供其它車輛使用 區(qū)以上醫(yī)院 車位 /病床 ① ～ ；③ 每 50張病床設(shè) 1個(gè)路旁港灣式小型客車停車位。 ? 地塊 M13,總用地約 61700平方米，總建筑面積 84750平方米，容積率 ，工作人口 3390人，人口密度 18平方米 /人，共需 678個(gè)車位。 起步階段：小體量 —最小招租單元 400㎡ ? 適用性 —彈性，易分割，可形成多種面積的工作單元 187。 無(wú)錯(cuò)層 —架空地板，以便安裝管線 —多個(gè)電信接入管道 —每幢均有設(shè)備房 —有充足的客梯和至少一部貨梯 —工作人口按人均 15㎡ 計(jì) ? 生態(tài) — 以長(zhǎng)方形為設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，注重采光和通風(fēng)。 — 小招租單元 500㎡ ? 適用 — 彈性，易分割，可形成多種面積的工作單元 187。 無(wú)錯(cuò)層 — 樓層較高，便于研發(fā)型企業(yè)安排通風(fēng)、排煙等設(shè)施，一般首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層 。結(jié)合地塊形狀加以調(diào)整 — 視線范圍內(nèi)有景觀 — 建筑密度不超過(guò) 25%，便于露地停車 — 力爭(zhēng)組團(tuán)內(nèi)建筑與組團(tuán)內(nèi)公共服務(wù)中心以連廊相接 ? 安全 — 道路和出入口設(shè)計(jì)人車分離 — 不易被附近樓房直接俯視 ? 簡(jiǎn)潔 — 視覺(jué)可見(jiàn)立面較少 ? 品質(zhì)感 — 均有挑高、精裝修大堂 — 各個(gè)組團(tuán)外立面風(fēng)格各有不同 — 食堂設(shè)置在大型建筑的底層和二層 page 42 四、分組團(tuán)建設(shè)方案 房屋編號(hào) (按控規(guī) ) 功能 戶型 檔次 平均落地面積 (㎡ ) 層數(shù) 建筑面積(㎡ ) 建筑密度 容積率(含代征 ) 工作人口 人口密度(㎡ /人） 停車位需求 C01 多功能建筑 D 乙 1050 5 5250 210 42 C02 多功能建筑 D