淺析資產(chǎn)評(píng)估中稅收事項(xiàng)-wenkub
2023-04-28 05:16:31 本頁(yè)面
【正文】 （3）管理費(fèi)用；（4）投資利息；（5）銷(xiāo)售稅費(fèi)；（6）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開(kāi)發(fā)、建造類(lèi)似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來(lái)求取”。可見(jiàn)，在收益現(xiàn)值途徑評(píng)估房地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)時(shí)應(yīng)充分關(guān)注與委估房地產(chǎn)的毛收入相關(guān)的一切流轉(zhuǎn)稅及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅等財(cái)產(chǎn)與行為稅等現(xiàn)金流出對(duì)毛收入的抵減，即評(píng)估結(jié)果系扣除了相關(guān)流轉(zhuǎn)稅金及附加、財(cái)產(chǎn)與行為稅金的某種“凈”價(jià)值，至于是否需扣除企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅理論上還存在一定的爭(zhēng)議。因?yàn)閷?duì)于“凈收益”的理解不同，對(duì)于是否應(yīng)進(jìn)行企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅的扣除，評(píng)估人員采用了相對(duì)靈活的處理方式（由于規(guī)范未作限定，評(píng)估結(jié)果存在藝術(shù)化的可能）：即當(dāng)評(píng)估的外在條件需要一個(gè)較高的評(píng)估值時(shí)，評(píng)估師一般不作所得稅的扣除；若外在條件傾向于一個(gè)較低的評(píng)估值時(shí)，評(píng)估師則可能作所得稅的扣除，具體扣所得稅的方法，可能有兩種：簡(jiǎn)單扣除：將上述“年凈收益”（1所得稅稅率）然后再折現(xiàn)累加（結(jié)果比不扣稅的評(píng)估值低約33%）；調(diào)整扣除：所得稅=（“年凈收益”－年房屋建筑物的折舊和土地使用權(quán)的攤銷(xiāo)）所得稅稅率。為何在評(píng)估的實(shí)踐中，會(huì)產(chǎn)生不可接受的差異以至于被要求修改評(píng)估途徑呢？是不是評(píng)估途徑本身在某些因素的處理上存在著被忽視的差異呢？縱觀各種資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象，房地產(chǎn)類(lèi)的資產(chǎn)的市場(chǎng)化程度為最高，有關(guān)房地產(chǎn)方面的評(píng)估理論和規(guī)范較為詳實(shí)，帶著上述疑問(wèn)，筆者再一次仔細(xì)的研讀了建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291－1999中關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)途徑的相關(guān)論述。該租約附帶一定的租賃期限，租賃期限屆滿(mǎn)，承租方書(shū)面續(xù)約申請(qǐng)即可繼續(xù)獲得租賃權(quán)益；在租賃期內(nèi)，出租方可根據(jù)國(guó)家有關(guān)公房的租賃政策對(duì)租金進(jìn)行一定的上調(diào)（但與市場(chǎng)租金的水平仍有較大的差距）。資產(chǎn)評(píng)估中稅收事項(xiàng)的探析鄧先軍 上海萬(wàn)隆資產(chǎn)評(píng)估有限公司【摘要】資產(chǎn)評(píng)估中的稅項(xiàng)分析是一個(gè)全新的課題，本文對(duì)現(xiàn)行評(píng)估理論中對(duì)于稅項(xiàng)的評(píng)估處理作了較深入的對(duì)比分析，從而揭示了三種評(píng)估途徑在理論上對(duì)于稅項(xiàng)的處理存在的內(nèi)在的不一致性，并以評(píng)估實(shí)踐中的實(shí)例進(jìn)行了實(shí)證分析。評(píng)估實(shí)踐中，對(duì)于這類(lèi)評(píng)估對(duì)象，評(píng)估人員一般采用收益現(xiàn)值途徑評(píng)估，采用該方法是毋庸置疑的，無(wú)論收益額、收益期還是房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的折現(xiàn)率都是相對(duì)較容易確定的。一、關(guān)于收益現(xiàn)值途徑：出租型房地產(chǎn)的評(píng)估：“出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金”。其他類(lèi)型的房地產(chǎn)的評(píng)估：其他類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目（商業(yè)自營(yíng)或生產(chǎn)型自營(yíng)）的收益途徑評(píng)估理論，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的限定為，“商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)；生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)[[] 建設(shè)部 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 GB/T50291一1999 第20頁(yè)]”。二、關(guān)于市場(chǎng)比較途徑：據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，“運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行:1搜集交易實(shí)例；2選取可比實(shí)例；3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4進(jìn)行交易情況修正；5進(jìn)行交易日期修正；6進(jìn)行區(qū)域因素修正 7進(jìn)行個(gè)別因素修正；8求出比準(zhǔn)價(jià)格” [[] 建設(shè)部 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 GB/T50291一1999 第8頁(yè)]以市場(chǎng)比較途徑進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，在進(jìn)行交易情況修正時(shí)，若必須使用“交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易”案例時(shí)（可供選擇的交易實(shí)例較少），應(yīng)進(jìn)行修正：“對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中關(guān)于重置價(jià)值的定義及相關(guān)的稅法知識(shí)，上述房地產(chǎn)的重置成本中的所包含的稅項(xiàng)有：土地取得應(yīng)繳納的契稅（稅率為3%5%）；銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)所應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅（稅率為組成計(jì)稅價(jià)格的5%），上述重置成本的合理順序應(yīng)為：（1）土地取得費(fèi)用；（2）開(kāi)發(fā)成本；（3）管理費(fèi)用；（4）投資利息；（5）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；（6）銷(xiāo)售稅費(fèi)，組成計(jì)稅價(jià)格＝前五項(xiàng)之和/(1營(yíng)業(yè)稅金及附加率)）；城市維護(hù)建設(shè)稅（主稅的7%、5%、1%）；一般不包括按年繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅及房產(chǎn)稅；當(dāng)然,與房產(chǎn)購(gòu)置過(guò)程中相關(guān)合同（土地取得合同、建設(shè)工程合同、規(guī)劃、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)合同等）的印花稅〔一般情況下已計(jì)入（3）管理費(fèi)用〕應(yīng)包含在內(nèi)；另外，對(duì)于評(píng)估目的系房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，符合土地增值稅征稅范圍的經(jīng)濟(jì)行為，上述評(píng)估結(jié)果包括轉(zhuǎn)讓人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后應(yīng)繳納的土地增值稅。采用收益現(xiàn)值途徑評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，以買(mǎi)方（未來(lái)的資產(chǎn)持有者）的角度來(lái)分析，評(píng)估結(jié)果中扣除了評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的買(mǎi)方在房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)耐用年限里應(yīng)繳納的流轉(zhuǎn)稅（假設(shè)出租使用應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加）及特定目的稅（土地增值稅、城建稅及教育費(fèi)附加等輔稅）、扣除了財(cái)產(chǎn)和行為稅（房產(chǎn)稅）和資源稅（城鎮(zhèn)土地使用稅），同重置成本途徑一樣，未扣除評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后房地產(chǎn)的賣(mài)方所產(chǎn)生的所得稅負(fù)
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