【正文】 ………………………2導(dǎo) 言 ………………………………………………………………………………2一、背景綜述……………………………………………………………………2二、相關(guān)理論分析………………………………………………………………3三、調(diào)查方法……………………………………………………………………5第一部分　武漢市中低收入階層基本住房狀況調(diào)查………………………………5一、武漢市中低收入階層的界定………………………………………………5二、武漢市居民基本住房狀況調(diào)查分析………………………………………6第二部分　武漢市中低收入階層住房購(gòu)買(mǎi)力之現(xiàn)狀與成因分析……………… 12一、武漢市中低收入階層住房購(gòu)買(mǎi)力分析……………………………………12二、武漢市中低收入階層購(gòu)買(mǎi)力低下的原因…………………………………14第三部分　我國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)保障政策及運(yùn)行效果……………………… 17一、住宅消費(fèi)保障制度的內(nèi)涵及構(gòu)成…………………………………………17二、我國(guó)城鎮(zhèn)住房公積金制度及其運(yùn)行效果…………………………………18三、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策及運(yùn)行效果…………………………………………21四、我國(guó)廉租房制度實(shí)施現(xiàn)狀及運(yùn)行效果……………………………………25第四部分　國(guó)內(nèi)外住宅消費(fèi)保障制度成功經(jīng)驗(yàn)的借鑒………………………… 28一、新加坡的中低收入群體住宅消費(fèi)保障制度………………………………28二、香港公共房屋計(jì)劃…………………………………………………………29第五部分　我國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)保障制度的完善…………………………… 33一、住房公積金…………………………………………………………………33二、經(jīng)濟(jì)適用房……………………………………………………………… 36三、完善廉租房制度………………………………………………………… 38結(jié)束語(yǔ)……………………………………………………………………………… 40【參考文獻(xiàn)】…………………………………………………………………………40附件1：訪談?dòng)涗洝?2附件2：武漢市城市居民住房狀況調(diào)查問(wèn)卷………………………………………47附件3：調(diào)查日志……………………………………………………………………49附件4：圖片資料……………………………………………………………………53附件5：團(tuán)隊(duì)成員個(gè)人小結(jié)…………………………………………………………59附件6:調(diào)查期間支出賬目明細(xì)表………………………………………………… 67附件7：2005武漢大學(xué)“江城行“暑期社會(huì)實(shí)踐小分隊(duì)總結(jié)報(bào)告………………68完善住宅消費(fèi)保障體系　構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)武漢市中低收入階層住房購(gòu)買(mǎi)力的調(diào)查及政策研究【內(nèi)容摘要】住房不僅是生活資料和享受資料，同時(shí)也是重要的生存資料。同時(shí)，在實(shí)際調(diào)查武漢市住宅消費(fèi)保障體系的基礎(chǔ)上通過(guò)比較研究國(guó)內(nèi)外住宅消費(fèi)保障制度發(fā)展特色與經(jīng)驗(yàn)提出了我國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)保障的制度設(shè)計(jì)原則、具體途徑和有效對(duì)策。住房問(wèn)題涉及到億萬(wàn)群眾的基本生活、安居樂(lè)業(yè)，它關(guān)系到整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和進(jìn)步，乃至小康社會(huì)的實(shí)現(xiàn)和社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建，并且，它還能把巨大的潛在需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求，拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。1998年初,我國(guó)政府宣布于當(dāng)年6月31日結(jié)束實(shí)物性的福利分房,實(shí)現(xiàn)住宅分配貨幣化和商品化改革,從此開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)住宅建設(shè)的新紀(jì)元。住宅有效購(gòu)買(mǎi)力不高、住宅潛在需求和有效需求不足的尖銳矛盾令人深省。胡錦濤總書(shū)記曾指出：“要建立和完善對(duì)最低收入者的救助制度，妥善解決城市特殊困難家庭在住房、子女入學(xué)、醫(yī)療等方面遇到的實(shí)際問(wèn)題。在黨的十六大提出的建設(shè)民主法治、公正正義、誠(chéng)信友愛(ài)、充滿(mǎn)活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)主義和諧社會(huì)的大背景下，對(duì)武漢市中低收入階層住房購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)行調(diào)查及政策分析，進(jìn)而提出如何提高中低收入階層住房購(gòu)買(mǎi)力，完善住宅消費(fèi)保障體系的措施和設(shè)想具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。住宅消費(fèi)保障制度的產(chǎn)生可從下面這些理論中找到依據(jù)。馬克思指出：“滿(mǎn)足人的需要是社會(huì)主義的生產(chǎn)目的。馬斯洛的需要層次理論。他指出生理需要，其中包括了食品、住宅等，是人類(lèi)最原始最基本的需要，如果不能就會(huì)有生命危險(xiǎn)。他把福利經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)象規(guī)定為對(duì)增進(jìn)世界或一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)福利的研究。凱恩斯的經(jīng)濟(jì)理論。凱恩斯認(rèn)為：政府應(yīng)當(dāng)積極干預(yù)經(jīng)濟(jì)，推行擴(kuò)張性的財(cái)政政策。英國(guó)倫敦經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授W貝弗利奇還提出了社會(huì)保障六項(xiàng)原則，即統(tǒng)一的收益代率、統(tǒng)一的繳費(fèi)率、統(tǒng)一的行政管理、受益的適當(dāng)性、綜合性和區(qū)別對(duì)待的原則。三、調(diào)查方法本選題將采用問(wèn)卷、訪談與文獻(xiàn)法相結(jié)合的實(shí)證研究法來(lái)收集有關(guān)武漢市中低收入階層購(gòu)買(mǎi)力與住宅消費(fèi)保障制度建設(shè)方面的材料，對(duì)搜集的數(shù)據(jù)進(jìn)行定性和定量分析，并通過(guò)對(duì)比研究和專(zhuān)家咨詢(xún)的方式，在此基礎(chǔ)上形成對(duì)如今武漢市中低收入階層住房購(gòu)買(mǎi)力低下的原因分析并借鑒國(guó)內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行宏觀政策研究。對(duì)武漢市，分武昌、漢口、漢陽(yáng)三區(qū)進(jìn)行隨機(jī)問(wèn)卷抽樣調(diào)查，樣板容量500人，其中武昌區(qū)150人，漢口區(qū)140人，漢陽(yáng)區(qū)210人，采用街頭小巷調(diào)查與入戶(hù)訪談相結(jié)合的方法。武漢市統(tǒng)計(jì)局在居民收入狀況的調(diào)查中，將居民分為最低收入戶(hù)、中等偏下收入戶(hù)、中等收入戶(hù)、中等偏上收入戶(hù)、高收入戶(hù)、最高收入戶(hù)。如果不把中等收入階層剝離出來(lái)，那么住房政策的針對(duì)性就大打折扣，也就難以貫徹到底。但是，《武漢市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》規(guī)定，家庭人均年收入低于武漢市城市居民可支配收入者才有資格申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房。隨著收入水平的提高，人均住房建筑面積也在逐漸增加。詳見(jiàn)表1－2：表1－2 收入差異與房屋產(chǎn)權(quán)分布(%)（1）房主產(chǎn)權(quán)狀況現(xiàn)使用人家庭人均月收入總體低保待遇700元以下7012000元20013500元3501元以上完全產(chǎn)權(quán)部分產(chǎn)權(quán)使用權(quán)總體（2）在現(xiàn)使用人家庭人均月收入屬于低保待遇的住戶(hù)中，%、%、%；700元以下的住戶(hù)中，%、%、%；701－2000元的住戶(hù)中，%、%、%；2001－3500元的住戶(hù)中，%、%、%。其他見(jiàn)下表:表1－5 現(xiàn)使用人職業(yè)狀況與房屋產(chǎn)權(quán)的差異分布（%）房主產(chǎn)權(quán)狀況現(xiàn)使用人職業(yè)狀況總體工人公務(wù)員教師醫(yī)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員企業(yè)管理人員職員民營(yíng)個(gè)體商戶(hù)自由職業(yè)者其他完全產(chǎn)權(quán)部分產(chǎn)權(quán)使用權(quán)總體數(shù)據(jù)來(lái)源：（三）武漢市城市居民住房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力分析居民意向購(gòu)房分析（1）近25年內(nèi)武漢市城市居民購(gòu)房意愿據(jù)抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，近25年內(nèi)，%的家庭打算購(gòu)買(mǎi)新房。表1－6：意向購(gòu)房人的職業(yè)分布（%）工人公務(wù)員教師醫(yī)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員企業(yè)管理人員職員民營(yíng)及個(gè)體商戶(hù)自由職業(yè)者其它合計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：（3）意向購(gòu)房人的家庭月均收入從整體上，意向購(gòu)房人的家庭月均收入處于中等偏下水平。表1－7：意向購(gòu)房人的家庭月均收入分布(%)頻率累計(jì)頻率（↑）享受政府最低生活保障待遇700元以下7012000元20013500元3501元以上總計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：居民住房更換途徑分析（1）住房更換途徑絕大部分意向購(gòu)房人都打算購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，%。不過(guò)，從總體上看，各職業(yè)中傾向于通過(guò)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的人最多，幾乎都占了各自總?cè)藬?shù)的60%以上，這與整體調(diào)查結(jié)果相一致。世界銀行在衡量一個(gè)國(guó)家的住房消費(fèi)水平時(shí)，一般認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比即商品房住房?jī)r(jià)格與居民家庭年收入的比例一般在3～6倍之間,在這個(gè)范圍內(nèi),就可能順利實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)交易,當(dāng)兩者之間比例小于3時(shí),就可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,而兩者的比例大于6倍,住房市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的格局。無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家,在實(shí)際確定住宅售價(jià)時(shí)都要考慮居民的收入水平和承受能力,如將房?jī)r(jià)收入比確定為6,這與目前武漢市一套普通商品房低房?jī)r(jià)102000元(建筑面積60，每平米1700元)尚存在較大差距。　　從房?jī)r(jià)的構(gòu)成，我們可以看出，許多收費(fèi)項(xiàng)目如紅線外工程，四源費(fèi)，大市政費(fèi)和城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)等，不僅是重復(fù)收費(fèi)，而且不具合理性。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)大大超過(guò)了國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)，也高于發(fā)達(dá)國(guó)家。1998年我國(guó)啟動(dòng)的住房改革計(jì)劃，其目標(biāo)就是廢除原有的福利分房制度，并推動(dòng)我國(guó)的住房投資。這筆額外的收入使得城鎮(zhèn)居民的收入在過(guò)去年凈增加22%。②程序過(guò)于繁瑣，審查環(huán)節(jié)過(guò)多。④房屋置換中，新建住宅產(chǎn)品適應(yīng)性差，不能滿(mǎn)足“內(nèi)部換功能，外部換環(huán)境”的需要。住宅消費(fèi)不同與一般的消費(fèi)，其中最重要的特點(diǎn)是價(jià)值量大，這與大多數(shù)消費(fèi)者的有限制服能力相矛盾。他們?cè)诮鉀Q住房問(wèn)題上起了巨大的作用，但是這幾年在住房貸款的實(shí)踐中，也存在一些問(wèn)題，如個(gè)人住房抵押貸款的問(wèn)題表現(xiàn)為這樣幾個(gè)方面：①住房消費(fèi)信貸服務(wù)不規(guī)范。這主要表現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)在貸款上重增量貸款，輕存量貸款。 此外，住房公積金制度在實(shí)際操作過(guò)程中也存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：歸集總量不夠，單位繳存住房公積金的隨意性較大，不繳、少繳現(xiàn)象比較嚴(yán)重；挪用住房公積金上午情況時(shí)有發(fā)生，侵害了住房公積金所有者的合法權(quán)益；住房公積金的決策機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)不明確，特別是住房公積金管理中心的管理制度不健全，隱含著不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)；住房公積金管理中心對(duì)逾期不繳、少繳住房公積金的行為沒(méi)有處罰權(quán)，影響了執(zhí)法力度。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的條件下，住宅作為一種福利品，通過(guò)行政手段制定一些標(biāo)準(zhǔn)，如人口、職務(wù)、工齡等進(jìn)行無(wú)償分配。還有一個(gè)占比重更大的工薪階層，他們雖然有可能積攢起一些買(mǎi)房子的錢(qián)，但可能不夠，或者需要很長(zhǎng)時(shí)間。它是一種在住房領(lǐng)域內(nèi)實(shí)行的社會(huì)保障制度，其實(shí)質(zhì)是政府利用國(guó)家和社會(huì)的力量，通過(guò)政策手段為中低收入家庭提供適當(dāng)住房，解決他們的住房問(wèn)題，保障低收入人群“居者有其屋”的基本目標(biāo)。為此，政府制定了住宅消費(fèi)保障供應(yīng)體系，主要包括針對(duì)中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房體系的針對(duì)最低收入者的廉租房體系。　?。?）廉租房供應(yīng)體系。這一體系主要從增強(qiáng)城鎮(zhèn)中低收入居民購(gòu)、租房的有效需求出發(fā)，給購(gòu)房的中低收入居民以金融支持，而給住房的低收入居民以房租補(bǔ)貼支持?！　。?）房租補(bǔ)貼制度。（二）住房公積金的運(yùn)行過(guò)程我國(guó)城鎮(zhèn)住房公積金的運(yùn)行過(guò)程主要由繳交、存儲(chǔ)和使用三個(gè)階段構(gòu)成。③封存住房公積金帳戶(hù)。（三）住房公積金制度的運(yùn)行效果住房公積金制度的覆蓋面不斷擴(kuò)大。見(jiàn)下表：武漢市住房公積金2005年歸集情況進(jìn)度月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)歸集額(萬(wàn)元)159371517927650215122250523137125920住房公積金在城鎮(zhèn)中低收入群體住宅消費(fèi)發(fā)揮了巨大的保障作用。住房公積金管理體制不斷完善主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）管委會(huì)決策體制基本確定。（2）管理機(jī)構(gòu)調(diào)整取得了較大的進(jìn)展。按照住房公積金管理辦法，職工和職工所在單位繳存的住房公積金屬于職工個(gè)人所有，但管理辦法又規(guī)定住房公積金的增值收益作為用于建設(shè)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。因此，現(xiàn)行的運(yùn)轉(zhuǎn)模式不具備抵抗風(fēng)險(xiǎn)的功能和補(bǔ)充住房資金的功能。低存低貸的利率規(guī)定造成低效率和不合理。但是住房公積金還是沿用了低存低貸的模式，這樣并沒(méi)有增加公積金所有者的收入效應(yīng)，對(duì)利用住房公積金貸款減輕購(gòu)房融資的負(fù)擔(dān)作用不大。這些職工主要分為以下幾類(lèi)：①不予繳存。另一方面，住房公積金還沒(méi)有廣泛地覆蓋到非公有制經(jīng)濟(jì)組織，即使一些非公有制經(jīng)濟(jì)組織已經(jīng)參加了住房公積金制度，但進(jìn)展比較慢。②住房公積金貸款條件缺乏吸引力。③貸款資金不足。經(jīng)濟(jì)適用房自實(shí)施以來(lái)，對(duì)啟動(dòng)內(nèi)需、平抑房?jī)r(jià)以及完善住房供應(yīng)體系均發(fā)揮了顯著的作用，并受到中低收入者的普遍歡迎。深入的數(shù)據(jù)分析顯示,經(jīng)濟(jì)適用住房的投資規(guī)模與人均住宅建筑面積的增長(zhǎng)呈現(xiàn)高度正相關(guān)，經(jīng)濟(jì)適用住房在提高居民住房水平，特別是通過(guò)其保障性質(zhì)，在解決中低收入家庭住房方面，發(fā)揮了積極的作用。市政府在調(diào)查研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，３０３萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃仍不能滿(mǎn)足中低收入家庭的迫切需要，近日決定，把今年的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃又追加了２００萬(wàn)平方米。此外，也因?yàn)槠渌喾矫嬖蚴沟檬杖牒硕y以執(zhí)行。但當(dāng)課題組在華錦花園一期小區(qū)對(duì)今年60多歲的金先生進(jìn)行訪談時(shí)卻得知：購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，手續(xù)很簡(jiǎn)單，而且可以靈活變通，只要有錢(qián)就可以買(mǎi)，并沒(méi)有對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的個(gè)人和家庭收入進(jìn)行詳細(xì)審核。在經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)住房補(bǔ)貼的政策當(dāng)中，補(bǔ)貼政策設(shè)計(jì)的缺陷也是經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)的重要原因。經(jīng)濟(jì)適用房隱含著較大投資空間。但國(guó)家政策對(duì)應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金沒(méi)有明確的規(guī)定，目前各地政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)普通偏低，這樣就將土地升值的一部分轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者，使得經(jīng)濟(jì)適用房具有較大的投資空間。由于投資空間的存在，購(gòu)買(mǎi)者更注重房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格，因此要求經(jīng)濟(jì)適用房完全達(dá)到商品房的標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房偏離經(jīng)濟(jì)、適用的原則。（附訪談?dòng)涗洠?利益驅(qū)動(dòng)使開(kāi)發(fā)商偏離經(jīng)濟(jì)適用原則。開(kāi)發(fā)商不僅負(fù)責(zé)建設(shè)，還負(fù)責(zé)銷(xiāo)售。因此促使開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房越來(lái)越偏離經(jīng)濟(jì)適用原則。問(wèn)題是如果這類(lèi)住房在各方面均能滿(mǎn)足中等偏高或高收入家庭的需要，高收入階層也會(huì)想方設(shè)法擠入經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)群，從而使財(cái)政補(bǔ)貼效益最終轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)者剩余和少數(shù)中等偏高或高收入階層的消費(fèi)者剩余。另一方面，為使接受財(cái)政補(bǔ)貼的住房建設(shè)者能夠按照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)建房，政府又要為此付出巨大的監(jiān)督成本。部分居民反映，房?jī)r(jià)炒高后的轉(zhuǎn)手交易，也使小區(qū)新增了一些收入較高的人，有的也買(mǎi)了車(chē)。