寶青房地產(chǎn)公司成本控制辦法-wenkub
2023-04-27 02:40:01 本頁面
【正文】 鍵。立項(xiàng)階段,基本上確立了項(xiàng)目的土地成本（包括地價、土地動遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、契稅等），土地成本一般占項(xiàng)目總成本的30％左右，控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時的成本分析準(zhǔn)確。3） 公開招投標(biāo)或拍賣地塊：加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究以及項(xiàng)目可行性研究，加強(qiáng)對競爭對手的分析研究，做到正確客觀投標(biāo)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制開發(fā)形式 公開拍賣地塊征地費(fèi)用 少交或晚交，或延長付款期限，力爭減免規(guī)劃部負(fù)責(zé)拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用規(guī)劃部負(fù)責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理（爭取少交或晚交），工程部、預(yù)算部負(fù)責(zé)自建部分；規(guī)劃部負(fù)責(zé)交政府部分。對于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制： 1）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性價比；2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對工程造價影響大的內(nèi)容；4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。規(guī)劃部和各類評審小級在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。在招投標(biāo)環(huán)節(jié)中，堅(jiān)持“三堂會審、貨比三家，合理低價中標(biāo)”的原則。要編制好標(biāo)底，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價的下限。一方面，通過議標(biāo)，解決招標(biāo)過程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點(diǎn)設(shè)置等各類含糊不清的問題，避免將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場施工糾紛、價款爭議事項(xiàng)；另一方面利用承包商的競爭心態(tài)實(shí)現(xiàn)報(bào)價讓利，成本下浮。從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。主要通過以下具體措施來控制施工環(huán)節(jié)成本：1） 在項(xiàng)目前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場價格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。3） 設(shè)計(jì)圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開始。只能是以獨(dú)家協(xié)商議價的方式進(jìn)行落實(shí)。 特別要強(qiáng)調(diào)的是，財(cái)務(wù)部應(yīng)建立成本分析預(yù)警制度。加強(qiáng)施工前的審核工作。工程部執(zhí)行修改的工期評估。工程部變更必須有設(shè)計(jì)單位、預(yù)算部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效；經(jīng)公司審核確認(rèn)的小額設(shè)計(jì)變更除外經(jīng)辦部門（3）變更的審批總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)?？偣張D（1）擴(kuò)初圖會審（2）施工圖會審（3）分項(xiàng)、分部圖會審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審圖紙多層次會審會簽及審批制度。應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。材料計(jì)劃簽認(rèn)。多層次多角度審核工程進(jìn)度。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。上述制度的要點(diǎn)在于計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對性，一方面確保在宏觀上實(shí)現(xiàn)控制項(xiàng)目的廣告及市場推廣費(fèi)用，另一方面緊緊抓住市場，根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)靈活多變地采取多種媒體推廣措施?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制營銷方案（1）費(fèi)用總額確定費(fèi)用目標(biāo)總額銷售部（2）市場信息收集（3）營銷計(jì)劃（4）營銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用銷售部（5）營銷方案審批征求各方面意見，按審批流程操作總經(jīng)理營銷現(xiàn)場費(fèi)用（1）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)用銷售人數(shù)控制銷售工作進(jìn)度控制獎勵辦法控制銷售部部門經(jīng)理（2）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)（3）賣場、現(xiàn)場包裝費(fèi)（4）銷售模型費(fèi)用（5）宣傳資料及禮品費(fèi)（6）展銷費(fèi)銷售部經(jīng)理（7）計(jì)劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度總經(jīng)理媒體選擇（1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析專人負(fù)責(zé)銷售部（2）招投標(biāo)先評后選的原則銷售部內(nèi)部評審銷售部招投標(biāo)評審委員會樣板房裝修（1）設(shè)計(jì)、裝修市場信息收集制訂裝修目標(biāo)成本總額規(guī)劃部、銷售部（2）材料采購信息搜集材料、設(shè)備選型規(guī)劃部（3）信息采集及招投標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評審小組（4）樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部（5）材料回收、保管和再利用建立材料設(shè)備清單使用登記閑置品評估和處理銷售部負(fù)責(zé)， 銷售回款（1）銷售折扣點(diǎn)待定銷售部負(fù)責(zé)、財(cái)務(wù)監(jiān)督（2）回款周期待定銷售部負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)督銷售補(bǔ)充條款及承諾（1） 承諾的給出制作樓書承諾分類銷售部負(fù)責(zé)， （2）設(shè)計(jì)變更與承諾變更審批與知會制度承諾變更規(guī)劃部負(fù)責(zé)，銷售、工程協(xié)助客戶交房（1）交房日期（2）保修期（3）質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因分類處理與施工隊(duì)洽商延長保修期交房驗(yàn)收協(xié)議銷售部負(fù)責(zé)，物業(yè)公司協(xié)作其他（1）代理費(fèi)待定銷售部（2）與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)）嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行總經(jīng)理第六項(xiàng) 工程預(yù)、決算環(huán)節(jié)成本控制在編制工程預(yù)結(jié)算過程中要求造價人員嚴(yán)格按規(guī)定的計(jì)算規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)和方法，實(shí)
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