【正文】 列4個(gè)步驟進(jìn)行：A、搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料。 25. 成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)（即現(xiàn)在）的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊。 22. 應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，稱為交易日期調(diào)整（簡(jiǎn)稱市場(chǎng)狀況調(diào)整）。C、對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。 18. 市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 14. 市場(chǎng)價(jià)值又稱實(shí)際價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格。 10. 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)，是一組與政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格。而該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值。E、物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。 3. 物業(yè)價(jià)格的五個(gè)特征：A、物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估（重點(diǎn)） 收益性物業(yè)的概念 1. 對(duì)未來(lái)能夠帶來(lái)的收益予以具體化，收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于下列3個(gè)因素：A、未來(lái)凈收益的大小。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 18. 房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。B、能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)遁形的設(shè)備更新。B、設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量。 13. 設(shè)備磨損的補(bǔ)償有兩種：局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。 11. 公式與系數(shù)：A、一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)（見P48）；B、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)。 資金的時(shí)間價(jià)值（重點(diǎn)） 8. 同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 3. 現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則：A、以橫軸為時(shí)間軸；B、期末慣例法；C、第0周期的由來(lái)；D、現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。 4. 影響寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素包括：A、與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度；B、周圍土地利用情況和環(huán)境；C、易接近性（指交通方便）。 2. 政治風(fēng)險(xiǎn)（房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性）（投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn))房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。 B、間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨镏苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作戰(zhàn)略性工作：（1）確定戰(zhàn)略；（2）確定標(biāo)準(zhǔn)；（3）構(gòu)建信息基礎(chǔ)；（4）決策分析；（5）進(jìn)行資產(chǎn)組合。 二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系：，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)：一、持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求；二、凈收益最大化；三、保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值；四、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α? 4. 居住區(qū)商場(chǎng)，第一：建筑規(guī)模一般在3000～10000㎡之間；第二：商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主；第三：日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是主要租戶。 1. 區(qū)域購(gòu)物中心，第一：建筑面積在10萬(wàn)㎡以上；第二：有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200km。管理對(duì)象 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。（一）寫字樓 1. 我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類。在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性。 5. 鄰里服務(wù)性商店，第一：建筑規(guī)模一般在3000㎡以下；第二：服務(wù)人口在1萬(wàn)人以下；第三：方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖主軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營(yíng)者通常是這些商店的租戶。物業(yè)管理企業(yè)劃分為三種：一、管理型；二、專業(yè)型；三、綜合型。，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。 四、常規(guī)工作 1. 資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)成本和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。 A、房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置。 5. 零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果；競(jìng)爭(zhēng)條件分析也對(duì)場(chǎng)地選擇有主要影響；在某一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地的選擇還受消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便(即交通），即項(xiàng)目的易接近性或交通通達(dá)程度的制約。 4. 有效毛收入：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營(yíng)業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷售（出租）收入稅率，目前營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%。 9. 資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。（不是很了解，難！要多看書上的例題p48） 設(shè)備更新的原因與特點(diǎn) 12. 設(shè)備更新的原因：設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備元形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。C、只比較設(shè)備的費(fèi)用。16. 設(shè)備更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。 19. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)投資回報(bào)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期現(xiàn)金回報(bào)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV償債備付率靜態(tài)投資回收期P1b動(dòng)態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負(fù)債率 20. 如果NPV（財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值）大于等于0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。B、獲得凈收益期限的長(zhǎng)短。B、物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。 4. 在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實(shí)物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。 7. 成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易。 11. 1998年7月20日國(guó)務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定（即市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)）；但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。 15. 原始價(jià)值是始終不變的，賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的，市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的。 19. 市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)，而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。D、求取比準(zhǔn)價(jià)格。23. 進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在成交日期時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格。 26. 只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。B、測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格。 31. 求取房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分；二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。 35. 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。 38. 運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為4個(gè)步驟進(jìn)行：A、搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似物業(yè)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；B、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益（如凈收益）；C、求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；D、選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 1. 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有三點(diǎn)：A、社會(huì)因素；B、經(jīng)濟(jì)因素；C、政策因素。 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分 5. 按地域范圍劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。 9. 市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。 12. 市場(chǎng)供給的特點(diǎn)：A、市場(chǎng)供給缺乏彈性；B、市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性；C、市場(chǎng)具有高度的壟斷性。 16. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能：A、配置存量房地產(chǎn)資源和利益；B、顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化；C、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化；D、指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃；E、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。（中短期計(jì)劃35年）。（單選題），包括租金方案和出租策略。 3. 按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃。 7. 意愿租賃就是給租戶以時(shí)期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。） 9. 物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和能源使用費(fèi)三部分組成。承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營(yíng)業(yè)額中超出預(yù)訂數(shù)額的部分，按一個(gè)百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。 13. 租賃管理共三個(gè)階段：A、租約簽訂前；B、租約執(zhí)行過(guò)程中；C、租約期滿時(shí)。 17. 租賃方案與策略的內(nèi)容：A、確定可出租面積和租賃方式；B、編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算；C、定位目標(biāo)市場(chǎng)；D、確定租金方案；E、明確吸引租戶的策略。這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行，如宣傳物業(yè)的位置、周圍景觀、通達(dá)性和方便性等。 24. 對(duì)于租期較長(zhǎng)的租戶（例如35年以上），為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。 27. 出租住宅用戶的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。 變更和解除合同的條件 30. 合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止；二是人為終止。 ，CRM是營(yíng)銷管理的創(chuàng)新。 3. 營(yíng)業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，它包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。 7. 機(jī)會(huì)成本：選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利