【正文】 度；②交通、通信的方便程度；③居民的購買力水平和消費習慣。空置率，指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。因此，物業(yè)管理師必須把房地產(chǎn)市場進一步細分，以便編制出一個具體可行的物業(yè)管理計劃。假設折現(xiàn)率為5％，風險補償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為（ ）元/m2。物業(yè)價格主要有下列五個特征：（1）物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大；（2）物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格；（3）物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金；（4）物業(yè)價格形成的時間較長；（5）物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。【答案】B【解析】如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。A．橫軸為時間軸，橫坐標軸上“0”點，通常表示當前時點。（3）易于獲得金融機構(gòu)的支持。A．投資回收期長B．投資數(shù)額大C．有專門的知識和經(jīng)驗D．提高投資者的資信等級【答案】D房地產(chǎn)投資的優(yōu)點包括自然壽命周期長，易于滿足使用者不斷變化的需要，能從公共設施的改善和投資中獲取利益等。A各異性——指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。8．投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的是（ ）A．使其財富最大化B．獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽C．降低其投資組合的總體風險D．抵抑通貨膨脹的影響【答案】A【解析】P20中間部分。7．資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控（ ），來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。6．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司通過考察（ ），來決定是否批準物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計劃。當然，綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定的限制。A．規(guī)模B．商業(yè)服務半徑C．服務人口D．年營業(yè)額【答案】A【解析】P5頁中上部。3．下列零售商業(yè)物業(yè)類型中，（ ）的建筑規(guī)模、商業(yè)服務半徑、服務人口、年營業(yè)額等差異較大。物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理”的局限，強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。2011年《物業(yè)經(jīng)營管理》模擬試題二一、單項選擇題（共60分，每題1分。這句話一是要注意提供什么服務，二是要注意滿足什么需求。A．地區(qū)購物商場B．區(qū)域購物中心C．居住區(qū)商場D．特色商店【答案】D【解析】P45頁，特色商店的特色主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性。零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。5．（ ）是一種新型的房地產(chǎn)服務業(yè)務，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機構(gòu)（企業(yè)或事業(yè)單位）創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。A．資本開支是否滿足組合投資管理的目標B．資本開支是否滿足投資者的投資目標C．資本開支是否能有效提升物業(yè)價值D．資本開支是否能降低物業(yè)管理成本【答案】C【解析】P11頁中間。A．資產(chǎn)管理B．物業(yè)的運行績效C．物業(yè)管理D．聘用物業(yè)管理企業(yè)【答案】B【解析】P11中間。投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富最大化。C相互影響性——指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。這里再介紹房地產(chǎn)投資的一些其他優(yōu)點。（4）能抵消通貨膨脹的影響。B．如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，計算時通常采用期初慣例法。12．從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失、運營費用，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的（ ）。15．物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃氣、熱力等設施的建設費用，屬于（ ）A．前期工程費B．基礎設施建設費C．建筑安裝工程費D．公共配套設施建設費【答案】B【解析】在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項：①勘察設計和前期工程費，包括可行性研究，工程勘察，規(guī)劃及建筑設計，施工通水、通電、通路、通信及平整場地等開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的費用；②基礎設施建設費，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。B2500【答案】C【解析】所以，17．編制物業(yè)管理計劃時，物業(yè)的市場細分方式一般不包括（ ）。細分市場的方式，需要綜合考慮地域、物業(yè)類型和目標市場三種細分方式。在實際應用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。寫字樓物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①與其他商業(yè)設施接近的程度；②周圍土地利用情況和環(huán)境；③易接近性。A．居住用房租賃B．自動延期租賃C．公房租賃D．定期租賃【答案】D【解析】P157頁中上部，定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。24．下列關于房屋租賃特點的說法中不正確的是（ ）A．租賃雙方必須具有民事行為能力B．當房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，房屋租賃關系隨之終止C．房屋租賃的標的是作為特定物的房屋D．房屋租賃合同屬于法定要式合同【答案】B【解析】P156頁。房屋租賃合同是諾成合同，一旦簽署，就告成立，而無須出租人騰出空房子或承租人占有房子才算合同成立。27．在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（ ）A．同類型物業(yè)的市場供求關系B．物業(yè)出租經(jīng)營成本C．業(yè)主希望的投資回報率D．物業(yè)自身的狀況【答案】A【解析】P163164頁。根據(jù)教材中的內(nèi)容，在確定租金時，一般應首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失的租金）確定一個基礎租金。這里的超額租金就是附加租金，所以B說法也是正確的。29．下列哪項不是物業(yè)管理營業(yè)成本中包括的費用（ ）。32．某物業(yè)管理企業(yè)，參與管理的物業(yè)總面積為100000m2。33．（ ）是物業(yè)管理企業(yè)財務管理手段、起點和財務預算的一個重要組成部分。A．固定預算B．滾動預算C．彈性預算D．零基預算【答案】D【解析】P197頁中下部，在我國，零基預算越來越多地應用于：產(chǎn)出較難辨認的服務性部門費用預算的編制，如政府部門和以微利為主要特征的物業(yè)管理行業(yè)。A．事先控制B．事中控制C．事后控制D．前饋性控制【答案】B【解析】P201頁中間。物業(yè)管理企業(yè)財務管理部門可以采用費用手冊形式，對成本實行總額控制。39．物業(yè)服務合同的簽訂日期最遲不應遲于業(yè)委會成立后（ ）。40．以下關于物業(yè)服務合同主要內(nèi)容描述錯誤的是（ ）D. 經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)可以改變物業(yè)管理用房的用途。除委托方對物業(yè)管理企業(yè)可無償提供管理用房外，在物業(yè)服務合同中，不應有無償無期限的承諾，如對住用人無償提供班車服務等。詳述物業(yè)管理的實施計劃是投標書最重要的內(nèi)容。C風險抑制的例子有建筑火災的危險可以用安裝滅火器、自動防火門、防火織物來控制。44．雇主責任保險的擴展包括附加醫(yī)藥費保險和（ ）A．附加醫(yī)療費保險B．附加雇員個人財產(chǎn)保險C．附加第三者責任險D．附加公眾責任保險【答案】C【解析】P239中下部。46．張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。5．保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關鍵。3．服務目標：物業(yè)所有人與使用人