【正文】 元/ 平方米總土地儲備面積 新增土地儲備 新增土地樓板價規(guī)模提升、銷售額增長、成本大幅下降，保利是弱市中最大贏家 新增土地儲備 ，平均地價 975元 /平米，僅花費(fèi) ，土地市場成功抄底。 2022年大部分企業(yè)是通過擴(kuò)大銷售面積來增加銷售收入，精品型企業(yè)則通過提高銷售單價來實(shí)現(xiàn)銷售收入的增加 企業(yè)名稱 銷售金額 銷售面積 銷售均價 2022年 （億元） 2022年 （億元） 增幅 （ %） 2022年 （萬平方米） 2022年 （萬平方米） 增幅 2022年 2022年 增幅 萬科 479 524 % 557 614 % 8,594 8,532 % 中海外 234 211 % 271 216 % 8,635 9,754 % 保利 205 170 % 258 200 % 7,935 8,537 % 碧桂園 175 167 % 215 261 % 8,012 6,359 % 富力 160 145 % 160 141 % 10,530 10,287 % 世茂集團(tuán) 123（ E） 100 % 121 89 % 10,139 11,088 % 金地 114 98 % 110 108 % 10,372 9,011 % 綠城 108 100 % 144 159 % 11,248 9,497 % 合生創(chuàng)展 105（ E） 104 % 166 148 % 5,675 7,020 % 雅居樂 116 101 % 165 141 % 7,982 7,196 % 在售項(xiàng)目：銷售量 注 :中海外、世茂集團(tuán)和合生創(chuàng)展的數(shù)據(jù)為預(yù)測數(shù)據(jù) 12 注：百億企業(yè) 2022年的數(shù)據(jù)除中海外、綠地集團(tuán)和龍湖地產(chǎn)外，全部來自 CRIC系統(tǒng)； 2022年數(shù)據(jù)全部來自 CRIC系統(tǒng) 百億企業(yè) 長三角 環(huán)渤海 X區(qū)域 珠三角 2022年 2022年 貢獻(xiàn)度變化（百分比） 2022年 2022年 貢獻(xiàn)度變化（百分比） 2022年 2022年 貢獻(xiàn)度變化 （百分比） 2022年 2022年 貢獻(xiàn)度變化（百分比） 萬科 40% 32% 8% 21% 15% 7% 17% 9% 8% 22% 45% 23% 中海外 21% 11% 10% 32% 19% 13% 35% 45% 11% 13% 25% 12% 保利 17% 3% 14% 45% 35% 10% 13% 31% 17% 24% 32% 7% 碧桂園 0% 0% 0% 82% 0% 82% 0% 8% 8% 18% 92% 74% 富力 0% 0% 0% 46% 48% 2% 6% 8% 2% 48% 44% 4% 綠地集團(tuán) 60% 48% 11% 3% 0% 3% 37% 52% 14% 0% 0% 0% 世茂房地產(chǎn) 60% 48% 12% 20% 36% 16% 8% 14% 6% 12% 1% 11% 金地集團(tuán) 49% 32% 16% 23% 9% 14% 15% 14% 1% 14% 45% 31% 龍湖地產(chǎn) 7% 2% 5% 46% 27% 19% 47% 71% 24% 0% 0% 0% 合生創(chuàng)展 32% 8% 24% 25% 38% 13% 0% 0% 0% 43% 54% 11% 綠城 72% 59% 14% 15% 21% 6% 12% 20% 8% 0% 0% 0% 雅居樂 41% 0% 41% 3% 0% 3% 27% 4% 22% 29% 96% 67% 大多數(shù)百億企業(yè) 2022年項(xiàng)目銷售收入貢獻(xiàn)度向 長三角和環(huán)渤海 轉(zhuǎn)移趨勢明顯 在售項(xiàng)目：空間結(jié)構(gòu) 13 百億企業(yè) 2022年項(xiàng)目銷售中， 中低檔產(chǎn)品 銷售的貢獻(xiàn)率最大 企業(yè)名稱 高檔 中檔 低檔 萬科 11% 56% 32% 中海外 14% 73% 13% 保利地產(chǎn) 6% 54% 41% 碧桂園 0% 55% 45% 富力 12% 53% 35% 綠地 3% 56% 40% 世茂房地產(chǎn) 26% 44% 29% 金地 5% 73% 22% 龍湖地產(chǎn) 6% 65% 29% 綠城 30% 55% 15% 合生創(chuàng)展 12% 73% 15% 雅居樂 11% 66% 23% 在售項(xiàng)目：產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 注：該數(shù)據(jù)根據(jù) CRIC監(jiān)測的城市進(jìn)行抽樣。 2022年榜單 百億企業(yè)市場集中度（ %） 2022年 百億企業(yè)市場集中度（ 約 8% ） 市場下行，百億榜集中度進(jìn)一步上升。 風(fēng)險提示： ?業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)性失誤的富力、區(qū)域結(jié)構(gòu)性失誤的雅居樂和戰(zhàn)略節(jié)奏性失誤的金地都將面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險。 我們的主要觀點(diǎn)是： ?央企成為 2022年房地產(chǎn)市場最大的贏家，在對外部環(huán)境假設(shè)不變的情況下，我們認(rèn)為 2022年央企將繼續(xù)有超過一般類型房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)。 特別聲明： 本報告中所采用的數(shù)據(jù)，是由上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)服務(wù)有限公司利用自身布局于全國 45個大中城市的研究網(wǎng)絡(luò)采集的海量數(shù)據(jù)中 ,選取房地產(chǎn)典型企業(yè)作為研究對象 ,每月進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測分析的研究成果。除特別注明外，均來源于我公司 CRIC數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。特別需要關(guān)注的企業(yè)有保利地產(chǎn)、中海外、招商地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)。 3 ?房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入超過百億，按每平米 5000元的均價計(jì)算，在一年中至少要銷售 200萬平方米以上的物業(yè)。萬科穩(wěn)穩(wěn)領(lǐng)先，央企全面崛起 排名 企業(yè)名稱 銷售收入 [億元 ] 1 萬科 483 2 中海外 209 3 綠地 190 4 碧桂園 174 5 富力 149 6 保利地產(chǎn) 141 7 合生創(chuàng)展 113 8 雅居樂 102 9 龍湖地產(chǎn) 102 10 世茂集團(tuán) 100 11 金地集團(tuán) 97 12 綠城集團(tuán) 77 排名 企業(yè)名稱 銷售收入 [億元 ] 排名變更 市值變化 [%] 1 萬科 479 → % 2 中海外 234 → % 3 保利 205 ↑（ 3） % 4 碧桂園 175 → 79% 5 富力 160 → % 6 綠地 160 ＊ ↓（ 3） . 7 世茂集團(tuán) 123 ＊ ↑（ 3） % 8 龍湖地產(chǎn) 115 ↑（ 1） . 9 金地 114 ↑（ 2） % 10 綠城 108 ↑（ 2） % 11 合生創(chuàng)展 105 ＊ ↓（ 4） % 12 雅居樂 116★ ↓（ 4） % 2022年度中國房地產(chǎn)企業(yè)百億榜 ＊ 標(biāo)注為預(yù)測值； ★ 雅居樂的 116億銷售收入中包括出售海南項(xiàng)目股權(quán)的 ，扣除這部分收入，實(shí)際收入僅為 。中檔產(chǎn)品的價格水平為城市均價上下浮動 20％，高于中檔價格水平的定義為高檔產(chǎn)品，低于中檔產(chǎn)品價格水平的定義為低檔產(chǎn)品。 城市 項(xiàng)目名稱 屬性 地價（億） 樓板價 （元 /平米） 周邊競品售價 （元 /平方米） 上海 南匯區(qū)康橋鎮(zhèn) A區(qū) 20221633 住宅 5,750 14,500 南昌 南昌市灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)地塊 住宅 /商業(yè) /辦公 600 3,550 上海 寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)陳富路居住地 塊 住宅 13 3,163 9,500 長春 長春市 02053 020541 住宅 /商服 424 3,475 長春 長春市 020342 文娛 217 3,475 丹東 丹東市賓館溝地塊 商業(yè) /住宅 86 NA 長沙 長沙市天心區(qū)公告號為 （ 2022） 04號 住宅 /商業(yè) /公建配套 895 4,150 成都 成都市新都區(qū) XP6 68 住宅 /酒店 621 4,250 長沙 高新區(qū)麗谷工業(yè)園地塊 商業(yè) /住宅 712 4,200 重慶 重慶市九龍坡大楊石組團(tuán) W031/06地塊 住宅 /商業(yè) 719 6,050 重慶 沙坪壩組團(tuán) F分區(qū) F204/02號宗地 住宅 /商業(yè) 741 5,650 成都 新都區(qū) XG0810， XG0811，XG0812 二類住宅 781 NA 天津 武清區(qū)公告號為 2022020號的地塊 住宅 /商服 1,143 5,650 青島 青島市 IC202226 住宅 /商服 2,221 6,700 總計(jì) 保利歷年土地儲備情況 保利 08年新增土地儲備 數(shù)據(jù)來源 :企業(yè)年報、 CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng) 能力一 資源配臵能力 20 2527235815236501030280421323990500100015002022250030002022 2022 2022萬平方米050010001500202225003000350040004500元/ 平方米總土地儲備面積 新增土地儲備 新增土地樓板價資金安全有保障、土地成本大幅下降，中海外在弱市中也大有收獲 ?相關(guān)的失敗經(jīng)驗(yàn)和香港的嚴(yán)謹(jǐn)管理體制對中海影響極深。 %%%%%%%%2022年 2022年 2 0 0 8 年中報 2 0 0 8 年三季報中海外 保利中海外歷年土地儲備情況 中海外與保利凈負(fù)債率對比 數(shù)據(jù)來源 :企業(yè)年報、 CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng) 能力一 資源配臵能力 21 同樣是國有企業(yè)，差距為什么這么大？ 中央政府目標(biāo)： 促進(jìn)內(nèi)需，拉動房地產(chǎn)需求 地方政府目標(biāo)： 保證財(cái)政，維持房價穩(wěn)定 ↑45億 保利、中海平均增長 ↓30億 綠地下跌 老板不同 行為不同 受制于地方政府政策，地方國有房地產(chǎn)企業(yè)在降價促銷問題上非常猶豫，導(dǎo)致銷售快速下滑。 “ 集團(tuán)敢擔(dān)保、銀行敢放貸” —— 央企不受資金限制 數(shù)據(jù)來源 :企業(yè)年報、 CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng) 能力一 資源配臵能力 24 土地成本控制是央企資源配臵能力的核心體現(xiàn) ? 地價控制是中海的拿手好戲， 08年度所獲土地位臵均較好，未來項(xiàng)目溢價空間較高。 央企在項(xiàng)目過程中的持續(xù)“公關(guān)”能力減少項(xiàng)目的資金占用，提高資金使用效率 城市 項(xiàng)目名稱 開工時間 開盤時間 物業(yè)類型 成都 中海國際社區(qū)二期 〃 碧林二期 20224 20226 普通住宅 成都 中海國際社區(qū)二期 〃 橙郡二期 20229 202212 普通住宅 成都 中海國際社區(qū)二期 〃 林溪美墅 / 20229 別墅 成都 中海國際社區(qū)三期 〃 央墅 20223 20227 別墅 成都 中海國際社區(qū)三期 〃 林汀別墅 20221 20225 別墅 西安 中海國際社區(qū)一期 （熙岸） 20228 202210 普通住宅 西安 中海國際社區(qū)二期 （鉑宮） 202210 20226 別墅 西安 中海國際社區(qū)三期 （熙岸東郡 ） 20223 20229 普通住宅 蘇州 中海國際社區(qū)一期 20222 20228 普通住宅 。 ?中海在售的 28個項(xiàng)目中，采取價格調(diào)整的項(xiàng)目個數(shù)為 13個，占項(xiàng)目總數(shù) 46%。 階段情況： 房價進(jìn)入 07年快速上漲。 階段情況： 9月 27日第二套房貸款首付款比例不得低于 40%。要買合適的、便宜的地。 9月萬科拿下福州地王。而在建項(xiàng)目還沒有足夠投入達(dá)到上市水平的，則暫停開發(fā)推遲上市。 碧桂園全國熱銷項(xiàng)目情況 項(xiàng)目名稱 城市 開盤時間 檔次 111月成交面積(萬平方米 ) 累計(jì)成交均價 (元 /平方米 ) 物業(yè)類型 碧桂園鳳凰城 廣州 202251 中高 5,900 90－ 91平方米兩房， 92－ 97平方米三房 沙灣碧桂園 廣州 2022323 中高 洋房 4,500，別墅14,000 92－ 151平方米三房， 89－ 128平方米兩房 南沙碧桂園 廣州 20221225 中高 洋房 4,360，聯(lián)體別墅 6,800，獨(dú)立別墅 10,000 108－ 129平方米三房， 89－ 90平方米兩房 碧桂園鳳凰城 沈陽 2022719 中低檔 5,165 雙拼 聯(lián)排、 300380平方米 碧桂園太陽城 沈陽 202283 中檔 5,044 聯(lián)排、 280330平方米 荔城碧桂園 廣州 2022119 中檔 洋房 3,400，聯(lián)體別墅均價 4,500 90－ 100平方米三房 沈陽碧桂園 沈陽 2022615 中檔 5,585 雙拼、 400600平方米 ? 7個旗下項(xiàng)目 111月銷售面積均達(dá)到 。 ?土地儲備多，在市場下行中對于企業(yè)絕非好事 ?高價土地相對更難出手變現(xiàn)和銷售套現(xiàn) 富力地產(chǎn)歷年土地儲備 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)險 資料來源： 企業(yè)年報、 CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 41 雖然手握大量持有型物業(yè)資