【正文】 方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。（二）資質(zhì)等級(jí)條件：一級(jí)資質(zhì)：；、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級(jí)。廣州市解決方法——設(shè)立臨時(shí)三級(jí)資質(zhì)。（2）與《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別建設(shè)部規(guī)定：先取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照再辦理資質(zhì)證書。辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為三級(jí)。子公司為企業(yè)法人；分公司非企業(yè)法人。（一）注冊(cè)成立公司物業(yè)管理企業(yè)“二證”要求：營(yíng)業(yè)執(zhí)照——企業(yè)法人資格；資質(zhì)證書——企業(yè)從業(yè)資格。相關(guān)法規(guī)規(guī)定：《民法通則》：依法成立；有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所；能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。辦理工商登記程序：（1）辦理步驟：第一步：辦理《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》——查詢名稱，領(lǐng)取并填寫《名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書》、《指定（委托）書》，遞交名稱登記材料，領(lǐng)取《名稱登記受理通知書》等待名稱核準(zhǔn)結(jié)果；第二步：辦理前置審批手續(xù)（非必須）——領(lǐng)取《企業(yè)設(shè)立登記申請(qǐng)書》，經(jīng)營(yíng)范圍涉及前置審批的，辦理相關(guān)審批手續(xù)；第三步：辦理驗(yàn)資手續(xù)——到經(jīng)工商局確認(rèn)的入資銀行開立入資專戶辦理驗(yàn)資手續(xù)（以非貨幣方式出資的，還應(yīng)辦理資產(chǎn)評(píng)估手續(xù)）；第四步：領(lǐng)取執(zhí)照——遞交申請(qǐng)材料，材料齊全后領(lǐng)取《受理通知書》；按《受理通知書》確定的日期交納登記費(fèi)，領(lǐng)取執(zhí)照。第七條規(guī)定：新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期?！妒l例》第十八條：從事物業(yè)管理的公司必須持有縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，并向工商行政主管部門申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。辦理程序（1）窗口領(lǐng)取或網(wǎng)站下載《資質(zhì)申報(bào)表》；（2）填表，準(zhǔn)備有關(guān)資料（廣州市《新設(shè)立、申請(qǐng)核定三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)收件資料》）（3）窗口收件；（4）業(yè)務(wù)處室（市國(guó)土房管局物業(yè)管理處）辦理；（5）主管領(lǐng)導(dǎo)審核；（6）繕證及發(fā)證；（7）區(qū)國(guó)土房管局備案。按照廣州市原來(lái)的《廣州市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢程序》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)每年年檢一次，由所在區(qū)國(guó)土房管局初審后，市國(guó)土房管局核定資質(zhì)，并按其資質(zhì)條件調(diào)整等級(jí)。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；；，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：（1）多層住宅200萬(wàn)平方米；（2）高層住宅100萬(wàn)平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。（三）區(qū)分資質(zhì)等級(jí)作用建設(shè)部《辦法》第八條規(guī)定：一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。對(duì)于晉升等級(jí)的，按市、省、國(guó)家審核權(quán)限進(jìn)行申報(bào)辦理。依據(jù)：市政府[2004]15號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)街道工作的意見》第三點(diǎn)“工作職責(zé)”第七條“對(duì)街轄內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的成立有指導(dǎo)和監(jiān)督權(quán)”；海珠區(qū)政府發(fā)布[2005]5號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)房屋安全、物業(yè)和租賃管理工作的通知》進(jìn)行細(xì)化 。二、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的基本概念（一）業(yè)主與使用人定義：國(guó)務(wù)院《條例》第六條：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：　 （一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；——最主要的義務(wù)（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；　 （五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；　 （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)?！钡谑鶙l：“業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任?！钡谑鍡l：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。此外，市房管局《關(guān)于貫徹國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)問(wèn)題的通知》還規(guī)定: 業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修基金，以及監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同?！保?）業(yè)主代表大會(huì)：國(guó)家建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第十六條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)?！币簿褪钦f(shuō)，如果任期屆滿但因故未選舉出新的業(yè)主委員會(huì)的，那么舊的業(yè)主委員會(huì)還可以繼續(xù)開展工作。國(guó)家建設(shè)部[2003]131號(hào)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第五條要求：“由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組”。籌備組成員的構(gòu)成封箱監(jiān)票正式送區(qū)局備案取回收件回執(zhí)業(yè)主委員會(huì)刻章提交資料送區(qū)備案投票選舉首屆委員印發(fā)選票核對(duì)候選人提交件張貼候選人簡(jiǎn)歷召開選舉大會(huì)通知業(yè)主大會(huì)刻章備案投票表決規(guī)則公約發(fā)出大會(huì)通知加以提示公示說(shuō)明確認(rèn)業(yè)主投票權(quán)草擬公示文件聯(lián)名業(yè)主報(bào)送資料公示期內(nèi)業(yè)主自薦增補(bǔ)的構(gòu)成籌備組確立建設(shè)單位參與籌備組業(yè)主異議的處理產(chǎn)生籌備組聯(lián)名業(yè)主的建議第三講、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序I、相關(guān)法規(guī)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》國(guó)家建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》廣州市國(guó)土房管局《廣州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序》II、程序步驟一、籌備招標(biāo)（一）招標(biāo)人為業(yè)主(物業(yè)為單一業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的)或業(yè)主大會(huì)的：⒈業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)，決定物業(yè)招標(biāo)事宜包括：招標(biāo)采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員人數(shù)、推選代表招標(biāo)人的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以及業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在招投標(biāo)事宜中的各項(xiàng)權(quán)力。⒉草擬《招投標(biāo)工作方案》、《投標(biāo)須知》、《評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)公告》或《招標(biāo)邀請(qǐng)書》。（三）招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行預(yù)審，將預(yù)審結(jié)果書面告知投標(biāo)人，發(fā)出《資格預(yù)審合格通知書》，同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。由招標(biāo)人隨機(jī)抽取的物業(yè)管理專家與業(yè)主大會(huì)推選的代表招標(biāo)人的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)分，將評(píng)標(biāo)分值進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，推薦前3名為中標(biāo)候選人，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。五、中標(biāo)備案（一）招標(biāo)人為建設(shè)單位的，應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，將開標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、