物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)范-wenkub
2023-04-22 23:17:16 本頁(yè)面
【正文】 管理部備案。一般項(xiàng)目在編制銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書和營(yíng)銷工作方案時(shí)，需要將物業(yè)管理概念及模式納入項(xiàng)目策劃的一部分，同時(shí)作為銷售賣點(diǎn)可供提煉的內(nèi)容之一。” 的相關(guān)規(guī)定，地產(chǎn)與物業(yè)在物業(yè)管理前期應(yīng)協(xié)同做好以下工作。同時(shí)要區(qū)分前期物業(yè)管理的委托與其它業(yè)務(wù)委托（如資產(chǎn)管理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、后勤保障、零星工程）的界限。地產(chǎn)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的考核辦法以年初簽訂的《經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書》，年末考核兌現(xiàn)的形式體現(xiàn)。 集團(tuán)企劃部負(fù)責(zé)在新項(xiàng)目論證報(bào)告中增加物業(yè)管理進(jìn)入可行性分析。 范圍適用于集團(tuán)內(nèi)全資及控股的所有房地產(chǎn)公司和其所屬物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)、物業(yè)）。職責(zé) 集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。 各地地產(chǎn)公司和物業(yè)公司負(fù)責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確物業(yè)與地產(chǎn)之間的經(jīng)營(yíng)及業(yè)務(wù)關(guān)系。（參見《物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估辦法》），物業(yè)與地產(chǎn)之間應(yīng)建立清晰的業(yè)務(wù)流程，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)的良性經(jīng)營(yíng)。，可分為：委托項(xiàng)目物業(yè)管理關(guān)系、委托資產(chǎn)管理關(guān)系、委托資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)關(guān)系、委托資產(chǎn)資產(chǎn)代理關(guān)系、委托臨時(shí)服務(wù)關(guān)系及其它。、物業(yè)管理模式研究以及物業(yè)管理方案策劃A、物業(yè)管理介入可行性分析：一般在地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)前，由物業(yè)公司（尚未組建物業(yè)公司則由區(qū)域中心城市物業(yè)公司）負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理政策法規(guī)、勞動(dòng)用工、物管市場(chǎng)成熟度、競(jìng)爭(zhēng)（領(lǐng)先）樓盤、項(xiàng)目基本情況及項(xiàng)目客戶定位特征等情況進(jìn)行充分調(diào)研，并對(duì)照《萬科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》和市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，判斷物業(yè)管理在此市場(chǎng)中進(jìn)入的可行性，并對(duì)未來物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。物業(yè)公司應(yīng)在地產(chǎn)項(xiàng)目策劃階段對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理概念進(jìn)行研究和提煉，經(jīng)地產(chǎn)采用后需報(bào)集團(tuán)物業(yè)管理部備案。通常擇選物業(yè)公司并簽訂《物業(yè)管理委托合同》應(yīng)在地產(chǎn)銷售商品房前確定，為確保物業(yè)管理的有效配合，建議地產(chǎn)在項(xiàng)目立項(xiàng)后就應(yīng)安排物業(yè)公司介入，如屬新城市開發(fā)的新項(xiàng)目，由集團(tuán)物業(yè)管理部配合當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司在集團(tuán)范圍內(nèi)擇定物業(yè)管理運(yùn)作指導(dǎo)單位，確定為該項(xiàng)目提供前期物業(yè)管理的委托意向，并在時(shí)機(jī)成熟時(shí)簽訂《物業(yè)管理委托合同》。兩年后若因物業(yè)管理費(fèi)低而仍不能持平，物業(yè)公司需報(bào)業(yè)主委員會(huì)商議提價(jià)事宜。合同可參照本指引的示范文本，由物業(yè)公司起草，地產(chǎn)確定后簽署。該協(xié)議內(nèi)容應(yīng)和地產(chǎn)與物業(yè)簽定的《物業(yè)管理委托合同》內(nèi)容保持一致，特別要在物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共產(chǎn)權(quán)、維修基金管理和使用、服務(wù)責(zé)任方面慎重嚴(yán)謹(jǐn)。B. 新開發(fā)項(xiàng)目管理用房由發(fā)展商提供，目前主要有兩種提供方式，①發(fā)展商無償提供；②以建造成本價(jià)用維修基金為業(yè)主購(gòu)得。D. 管理用房應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段予以考慮。管理用房的辦公和員工住宿不應(yīng)設(shè)在地下室中，并且通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國(guó)家住宅房?jī)?nèi)標(biāo)準(zhǔn)。具體操作時(shí)需要按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求辦理，鑒于目前各地法規(guī)尚不健全，建議暫依當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定的比例預(yù)留商業(yè)用房或購(gòu)置該用房所需的資金。作為物業(yè)，應(yīng)站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面提出有益的意見建議；作為地產(chǎn)，應(yīng)和物業(yè)保持良好的溝通，及時(shí)向物業(yè)提供相關(guān)資料，對(duì)相關(guān)問題共同研究，聽取采納合理的建議。C、前期介入期間產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，由物業(yè)將預(yù)算報(bào)地產(chǎn)核實(shí)后確定，地產(chǎn)須承擔(dān)期間產(chǎn)生的人員成本費(fèi)用及物料消耗費(fèi)用，物業(yè)并在此費(fèi)用基礎(chǔ)上收取不少于1015%的管理酬金。C、 物業(yè)的接管驗(yàn)收，地產(chǎn)應(yīng)至少安排在正式入住30個(gè)工作日前開展。對(duì)智能化安防系統(tǒng)等科技含量較高設(shè)備設(shè)施，接管驗(yàn)收需要在起用三個(gè)月后進(jìn)行，以便于判斷其穩(wěn)定性。費(fèi)用一般包括：辦公設(shè)備、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、清潔費(fèi)用、現(xiàn)場(chǎng)布置、簡(jiǎn)易裝修、借用人員費(fèi)用，代辦費(fèi)、工作人員餐費(fèi)、飲用水費(fèi)、一次性杯子以及管理酬金等。因此，地產(chǎn)應(yīng)至少在入住前15個(gè)工作日（每10萬平方米）安排完成移交驗(yàn)收并開始進(jìn)行開荒保潔，并確保達(dá)到入住要求，此項(xiàng)工作一般是由地產(chǎn)委托給物業(yè)承辦，物業(yè)應(yīng)對(duì)人力和物資耗材進(jìn)行預(yù)算，報(bào)地產(chǎn)確認(rèn)，以此控制成本，可根據(jù)實(shí)際費(fèi)用+管理酬金（實(shí)際費(fèi)用的10~15%）結(jié)算，或在《前期服務(wù)費(fèi)協(xié)議書》中明確說明。B. 關(guān)于銷售承諾和物業(yè)營(yíng)銷推介在《物業(yè)管理前期介入指引》中已經(jīng)明確物業(yè)公司在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售階段的工作方法，其中對(duì)地產(chǎn)制定的售樓書、合同等有建議權(quán)，并提煉出物業(yè)管理模式及概念。、。在集中入住前，地產(chǎn)委托物業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用（不含委托管理、經(jīng)營(yíng)及代理資產(chǎn)業(yè)務(wù)）。費(fèi)用核算a. 由開發(fā)商實(shí)報(bào)實(shí)銷一次性支付，不在管理費(fèi)中分?jǐn)?；b. 開發(fā)商不支付，在管理費(fèi)中分?jǐn)偅芾碣M(fèi)測(cè)算需要加入。1. 物業(yè)制定工作計(jì)劃和進(jìn)行相關(guān)費(fèi)用測(cè)算；2. 雙方協(xié)商確認(rèn)工作計(jì)劃和費(fèi)用并簽訂前期服務(wù)協(xié)議；3. 物業(yè)按協(xié)議和計(jì)劃開展工作并由地產(chǎn)按協(xié)議支付費(fèi)用；4. 如需增加服務(wù)內(nèi)容并明顯增加物業(yè)成本，雙方另行補(bǔ)充協(xié)商，或按照臨時(shí)用工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按工時(shí)計(jì)，并按總費(fèi)用1015%提取酬金。 空置房分三種情況，a、 業(yè)主已經(jīng)辦理入住手續(xù)但仍未入??；b、 房屋已售出但業(yè)主未辦理入住手續(xù)；c、 房屋已辦理接管驗(yàn)收但未出售；第一種情況因業(yè)主個(gè)人原因未使用房屋，其管理服務(wù)費(fèi)屬業(yè)主自己承擔(dān)義務(wù)，應(yīng)由業(yè)主支付，由物業(yè)負(fù)責(zé)追繳。第三種管理費(fèi)應(yīng)按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求由發(fā)展商交付，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有明確規(guī)定的，應(yīng)按照全額物業(yè)管理費(fèi)由地產(chǎn)支付給物業(yè)。空置房相關(guān)委托管理形式可在《物業(yè)管理委托合同》中約定。地產(chǎn)公司交納的車庫(kù)物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)不低于業(yè)主交納的車庫(kù)管理費(fèi)，一般為60100元/月如地產(chǎn)將擁有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)或車位出售給業(yè)主，則由物業(yè)負(fù)責(zé)根據(jù)管理成本，結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定，向業(yè)主收取管理費(fèi)，管理費(fèi)收入納入作為物業(yè)管理處收入費(fèi)中。商鋪管理費(fèi)收入應(yīng)納入作為物業(yè)管理處收入費(fèi)中開支，該項(xiàng)委托約定可納入《物業(yè)管理委托合同》中。地產(chǎn)車輛按照地產(chǎn)委托管理的人員和車輛發(fā)生的實(shí)際成本+酬金（實(shí)際成本10~15%）結(jié)算，委托管理的人員工資和車輛發(fā)生費(fèi)用應(yīng)由地產(chǎn)承擔(dān)，為便于人員管理，地產(chǎn)委托人員的日常業(yè)績(jī)考核管理均由物業(yè)負(fù)責(zé)。服務(wù)總成本含司機(jī)、管理人員、機(jī)動(dòng)車營(yíng)運(yùn)費(fèi)用、修繕費(fèi)用、保險(xiǎn)等所有費(fèi)用。若地產(chǎn)將會(huì)所及娛樂場(chǎng)
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