【正文】 9. 地價監(jiān)測點布設與 審 核 地價監(jiān)測點的設立原則 （ 1）代表性 原則 所選擇 的地價監(jiān)測點 在 利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面 應具有 所在地價區(qū)段的 代表性； （ 2）穩(wěn)定性原則 所選擇 的地價監(jiān)測點 應 在較長時間內(nèi)不會發(fā)生 滅失、重建、用途變化 等情況； （ 3）標識性原則 所選擇 的地價監(jiān)測點 應 易于 觀測 。 實地踏勘 對內(nèi)業(yè)劃分的 地價區(qū)段進行實地踏勘，調(diào)整 、重劃不合理 的地價區(qū)段邊界。 經(jīng)驗判別法 依據(jù)地價管理者的經(jīng)驗，結合各類用途地價分布規(guī)律劃分地價區(qū)段 。 地價區(qū)段在 已有 城鎮(zhèn)土地級別的 基礎上劃分，以保持 土地 定級估價成果 的延續(xù)性。 與行政轄區(qū)相適應原則 在劃分地價區(qū)段時，不打破已有行政轄區(qū)界線， 原則上地價區(qū)段不跨街道 。 6 8. 地價區(qū)段劃分 地價區(qū)段劃分 的原則 地價區(qū)段 系指 城市基礎設施、公共設施、 公用設施、 環(huán)境條件一致，土地用途大致趨同，地價水平相當（原則上商業(yè)與住宅用地最高值與最低值相差不超過 30%、工業(yè)用地不超過 10%）的封閉區(qū)間。 （ 2）所有表格資料應按照附錄的要求填寫，并制作成 excel 格式電子版。 （ 4） 城鎮(zhèn) 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展方向 包括地區(qū)目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和未來發(fā)展趨勢的相關文本資料等。 相關社會經(jīng)濟資料 （ 1） 城鎮(zhèn) 當 期 發(fā)展指標 包括 當 期 國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）增長幅度、全社會固定資產(chǎn)投資、財政收入、居民人均可支配收入 、物價變動 等經(jīng)濟發(fā)展指標。 7. 資料 收集與 調(diào)查 資料收集與調(diào)查的內(nèi)容 城鎮(zhèn) 土地定級 估價成果 包括 土地定級 估價 工作報告 與 技術報告 、 基準地價更新工作報告 與 技術報告及相關 中間成果及 圖表 。 準備 調(diào)查 表格 各表格 格式見附錄 。 數(shù)據(jù)成果 地價區(qū)段歸并及區(qū)段基準地價與級別基準地價測算過程中產(chǎn)生的各種表、圖。 監(jiān)測數(shù)據(jù) 采集 成果 包括 各種調(diào)查表、樣點交易資料、社會經(jīng)濟 資料 、 地價動態(tài)監(jiān)測點評估技術要點表、 宗地圖和影像照片等。 技術手段 地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新應采用信息系統(tǒng)進行內(nèi)業(yè)處理和成果管理，建立符合全省統(tǒng)一技術要求的原始調(diào)查成果、中間成果和最終成果的電子數(shù)據(jù)。 GB/T 185072020 《 城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程 》 國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局 發(fā)布 GB/T 185082020 《 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 》 國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局 發(fā)布 TD 10011993 《 城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程 》 原國家土地管理局 發(fā)布 TD/T —— 2020《 城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范 》 （ 報批 稿） 國土資源部 發(fā)布 2 4. 技術路線 與技術手段 地價動態(tài)監(jiān)測技術路線 地價動態(tài)監(jiān)測的技術路線為以城鎮(zhèn)土地定級估價成果為基礎，合理劃分商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途地價區(qū)段，布設地價動態(tài)監(jiān)測點并測算其地價，確定區(qū)段地價與地價指數(shù)。 2. 適用范圍 本技術規(guī)范適用于我省 城市與縣 城鎮(zhèn)、獨立工礦區(qū) （含 開發(fā)區(qū) ）建成區(qū) 范圍 內(nèi) 的 地價動態(tài)監(jiān)測與 基準地價更新 。 其他建制鎮(zhèn)及鄉(xiāng)集鎮(zhèn)參照此規(guī)范執(zhí)行 。 地價動態(tài)監(jiān)測按季度進行。信息系統(tǒng)應為省國土資源廳測評合格的軟件產(chǎn)品，測評標準見附錄 H。 3 數(shù)據(jù)庫成果 地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 。 6. 工作 準備 組織準備 市、縣人民政府成立 地價 動態(tài)監(jiān)測與 基 準地價更新領導小組， 辦公室設 在市 、縣 國土資源局， 負責項目 實施 的組織和協(xié)調(diào) 。 準備工作底圖 工作底圖原則上以城區(qū)大比例尺地籍圖為基礎， 以 土地利用總體 4 規(guī)劃圖和城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖作參考 。 城鎮(zhèn) 地價動態(tài)監(jiān)測 成果 包括城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測 工作報告與技術 報告 、地價區(qū)段資料及相關圖表 。 （ 上述“當期”在地價動態(tài)監(jiān)測時指本季度，在基準地價更新時指本年度，下同。 （ 5） 城鎮(zhèn) 規(guī)劃資料 包括城市規(guī)劃文本、圖件資料；開發(fā)區(qū)規(guī)劃文本、圖件資料；旅游風景區(qū)等的規(guī)劃文本、圖件資料等。 （ 3）所有圖件均應按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查 規(guī)程 》 的要求數(shù)字化，統(tǒng)一為 GIS 平臺下矢量化的電子圖 ；各不同地理要素應分圖層標注； 地價監(jiān)測點 與交易樣點在 工作底 圖 上 必須 標注 。 與城市規(guī)劃銜接原則 所劃分的地價區(qū)段，其土地用途應與城鎮(zhèn)規(guī)劃所確定的功能保持一致。 保持宗地完整性原則 在劃分地價區(qū)段時，應保持地價區(qū)段 內(nèi) 宗地 的 完整性 。 開發(fā)區(qū)應單獨劃分地價區(qū)段，但原則上不超過 2 個區(qū)段。 其 主要步驟 為 ：邀請熟悉情況的專家，以 現(xiàn)有 城市地價動態(tài)監(jiān)測成果 為基礎，根據(jù)土地市場變動狀況與影 響土地價格的各因素變化情況作出綜合判斷，在工作底圖上勾勒出各用途地價區(qū)段的邊界。 地價區(qū)段的編號 按 附錄 B 要求編號 。 地價監(jiān)測點數(shù)量要求 （ 1） 地價監(jiān)測點 總數(shù) 省會城市和省轄市 不應低于 120 個， 其他城市總數(shù)不應低于 60 個 。 地價監(jiān)測點布設 （ 1） 地價監(jiān)測點 以 地 價區(qū)段 為單元 布設，同時應與已有城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測成果相銜接，并填寫地價監(jiān)測點登記表，拍攝宗地照片 。 9 地價 區(qū)段與 監(jiān)測點審核與確定 領導小組 通過內(nèi)業(yè)審查與實地核 對 ，對 地價區(qū)段劃分的合理性、地價監(jiān)測 點的代表性、地價監(jiān)測點的數(shù)量、密度 、分布均衡程度進行審核，并出具書 面審核意見 。 （ 2）監(jiān)測點地價 評估時 不考慮他項權利限制。 （ 1）若所選擇的地價監(jiān)測點在 報告期 內(nèi)發(fā)生過正常交易，則其地價可直接 采用 基準日 、土地開發(fā)程度、土地使用年限、容積率等修正。 11. 地價的 測算 區(qū)段地價的測算 區(qū)段地價為 地價區(qū)段在評估基準日，開發(fā)程度設定為區(qū)段平均開發(fā)程度，容積率為區(qū)段平均容積率，某用途法定最高出讓使用年期出讓國有土地使用權的價格。 11 kS — 區(qū)段 k 的面積； n— 某用途區(qū)段 個數(shù)。 同理可測算出 城市 市域綜合地價 。 （ 2）區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)等于某一用途某一區(qū)段 當期 地價與 該區(qū)段 上 期 地價的比率。 城市綜合地價指數(shù)的確定 城市綜合地價指數(shù) Iz＝?????nkkknkkSSI11 式中： Iz— 城市 綜合 定基 地價指數(shù)； kI — 用途 k 的 城市 定基 地價指數(shù)； kS — 用途 k 總 面積； 13 n— 土地 用途 種數(shù)，默認為 3； k— 土地用途，默認 1 對應 商業(yè) 用途， 2 對應 住宅 用途， 3對應 工業(yè) 用途 。 區(qū)段基準地價 體系建立 區(qū)段基準地價 的內(nèi)涵 區(qū)段基準地價 是指城市某用途某一區(qū)段在評估 基準日，開發(fā)程度設定為區(qū)段平均開發(fā)程度，使用年期設定為該用途法定最高出讓年期，容積率設為區(qū)段平均容積率時的出讓國有土地使用權價格。 劃分土地級別 、 測算 級別基準地價 土地級別 劃分 原則 土地級別通過地價區(qū)段歸并形成，并 遵循以下原則： （ 1）級別內(nèi)地價區(qū)段開發(fā)程度一致 。 級別基準地價 測算 統(tǒng)計每個級別內(nèi)的地價區(qū)段的面積與區(qū)段基準地價，在此基礎上采用 面積 加權平均法，測算出級別基準地價。 （ 2）地價動 態(tài)監(jiān)測成果圖件，包括地價監(jiān)測點分布圖、地價區(qū)段分布圖 。 （ 2）所有圖件均應符合本規(guī)范 項所列要求。 16 15. 基準地價 更新 成果整理 基準地價 更新 成果內(nèi)容 （ 1） 基準地價更新工作報告和技術報告； （ 2） 基準地價更新成果圖件 ，包括收集的地籍圖、地形圖、規(guī)劃圖、地價監(jiān)測點圖 、 區(qū)段基準地價圖 、級別基準地價圖 及其他各種相關圖件 ； （ 3） 地價動態(tài)監(jiān)測成果中與基準地價更新相關內(nèi)容 。 （ 4） 有關地價動態(tài)監(jiān)測的數(shù)據(jù)應符合地價動態(tài)監(jiān)測成果整理的要求 。 17 驗收 內(nèi)容 （ 1）地價動態(tài)監(jiān)測范圍是否符合要求； （ 2）地價區(qū)段的劃分是否合理； （ 3）地價監(jiān)測點的數(shù)量、分布及更新是否符合要求； （ 4）地價監(jiān)測點資料是否齊全、真實，地價測算是否科學，地價水平是否合理； （ 5）市場交易樣點資料是否真實、有效； （ 6）地價監(jiān)測點分布圖是否清晰，監(jiān)測點位置是否準確，要素是否齊全； （ 7）監(jiān)測點地價評估報告是否符合估價技術要求； （ 8）地價動態(tài)監(jiān)測指標的分析測算是否準確； （ 9）地價監(jiān)測分析報告是否科學、合理，是否與實際一致，是否反映當?shù)靥攸c； （ 10）相關表格、圖件和文字報告之間，是否一致 。 （ 2）區(qū)段基準地價圖及其他相關圖件的編制是否符合要求。 17. 成果發(fā)布 驗收 成果報當?shù)厝嗣裾鷾屎髴皶r向社會發(fā)布。 19 （ 2）周邊環(huán)境方面，包括總體規(guī)劃是否調(diào)整、是否增加重要的基礎設施和公共設施等。 （ 3）地塊被合并或分割。 新增地價監(jiān)測點的設立可參照地價監(jiān)測點的設立步驟。它是在設定估價基準日、設定土地開發(fā)程度、法定最高使用年期下完整 國有出讓 土地使用權的區(qū)域平均價格。 地價監(jiān)測點 地價監(jiān)測點是指在一定級別或一定區(qū)段內(nèi)設立的，并在土地條件、土地利用狀況以及開發(fā)程度等方面與所在級別或基準地價內(nèi)涵界定一致或相近的，能夠代表所在級別或區(qū)段地價水平的宗地。 土地開發(fā)程度 土地開發(fā)程度是指宗地紅線內(nèi)外達到一定建設用地利用條件的基礎設施和配套設施條件，主要包括通上水、通下水、通電、通訊、通路、通氣、通暖和場地平整費等。 地價指數(shù) 地價指數(shù)主要是反映在不同時點的地價水平與某一時點地價水平比較的相對關系，以地價水平值比值的 100 倍表示。 地價區(qū)段編號表示形式如下： XXXXXX XX XXX X 行政區(qū)劃代碼 土地用途代碼 街道代碼 地價區(qū)段序號 地價監(jiān)測點編號表示形式如下： XXXXXX XX XXX X XX 行政區(qū)劃代碼 街道代碼 監(jiān)測點序號 地價區(qū)段序號 土地用途代碼 編號方法 （ 1） 行政區(qū)劃代碼由 6 位數(shù)字代碼組成，直接引用國家行政代碼標準 GB/T 2260。 （ 4） 土地用途代碼由 1 位英文代碼組成，分商業(yè)、居住、工業(yè)三種類型，用大寫英文字母表示，商業(yè)為“ S”，居住為“ J”，工業(yè)為“ G”。具體做法是： （ 1） 確定標準深度即里地線的確定 （ 2） 確定級距。將宗地自臨街紅線至里地線以內(nèi)依一定距離（級距）劃分為若干單元格，并依次為 a1， a2， a3?? an，其單獨深度百分率為： a1a2a3?? an。具體做法是： 在 同一地價區(qū)段中進深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價格上的變動情況，最后確定寬度條件下的修正系數(shù)。形狀可分為矩形、三角形、倒三角形、多邊形、不規(guī)則形狀等。樓層地價修正系數(shù)可按下式求出： 某樓層地價修正系數(shù) =（該層樓面地價 /底層樓面地價） 100% 住宅用地樓層修正系數(shù) 住宅用地 各樓層 之間售價也有一定的差異，其樓層修正系數(shù) 根據(jù)地價區(qū)段內(nèi)典型樣本的各樓層樓面地價與平均樓面地價得出，公式如下 ： 某樓層地價修正系數(shù) =（該層樓面地價 /平均 樓面地價） 100% 微觀環(huán)境修正系數(shù) 主要針對住宅用地而言，考慮微觀環(huán)境對住宅用地地價的影響，根據(jù)相同區(qū)位、同等檔次不同微觀環(huán)境住宅小區(qū)地價的差異來測算。 修正系數(shù) 其他 修正 因素 包括綠化率、學區(qū)、建筑密度 、面積大小 、 寬深比等。 評估方法 科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地基準地價評估可參照商業(yè)、住宅和工業(yè)用地 區(qū)段 基準地價評估方法，根據(jù)科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地分布規(guī)律和各地實際劃分地價區(qū)段，設立地價監(jiān)測點評估區(qū)段基準地價；不能科學劃分地價區(qū)段的城市可以 采用設立行業(yè)修正系數(shù)的方式評估科研、教育、文化、衛(wèi)生和體育用地基準地價。 34 表 E7 地價監(jiān)測點調(diào)查表 城市： 基準日： 年 月 日 序號 編 號 用途 所在地價區(qū)段 土地位置 土地面積 （平方米） 容積率 剩余使用年期 開發(fā)程度 現(xiàn)狀條件下評估地價（元／平方米） 設定條件下評估地價（元／平方米） 評估人 估價師 證 號 說明 實際 平均 實際 平均 （ 1） （ 2） （ 3）