【正文】 的用于購買商品或勞務的貸款。目前，我國采取的是政府主導型的委托性住房金融，主要形式是強制儲蓄性質(zhì)的住房公積金制度。建設銀行的房改金融主要業(yè)務范圍有各類住房資（基）金的歸集業(yè)務、公積金個人住房貸款業(yè)務，以及相關的其他資產(chǎn)負債和中間業(yè)務。第二章 建設銀行住房金融與個人信貸業(yè)務范圍 第一節(jié) 自營性住房金融業(yè)務自營性住房金融是指銀行或金融機構在國家有關政策許可范圍內(nèi)自主進行的與住房有關的資金籌集、融通等信用活動。（二） 貸款對象的自然人特性個人信貸的貸款對象主要以自然人為主體，區(qū)別于法人具有明顯的自然人特性（三） 貸款的長期性個人信貸的貸款一般期限比較長，一般不少于3個月，有的長達30年，其他的貸款期限比較短，個人信貸還款方式主要為分期還款方式為主。所以，住房資金的投入、消耗、形態(tài)轉換以及價值補償也都是在同一地域順序進行，同時各地域的住房的價格機制也決定了住房金融的興旺與否，因此住房金融具有明顯的地域特點；當然隨著國際經(jīng)濟一體化的進程與資本的流動加快，住房金融的地域性具有外延趨勢。為保證住房資金的集中和專用，各國通常都設立專業(yè)化的金融機構為房地產(chǎn)的生產(chǎn)循環(huán)提供專業(yè)性的資金融通和其他金融服務。住房金融有特定的服務對象，即專門為住房產(chǎn)業(yè)服務。家庭年收入和房價比一般為1：3—1：6，購買家庭自有住房的融資比例在家庭年收入的3倍左右，如果短期內(nèi)集中還款會造成家庭難以承受的負擔，因此住房貸款機構提供的抵押貸款期限一般為25年左右，住房抵押貸款還款期限的延長成為緩解家庭負擔的一項必要手段，因此一方面住房金融系統(tǒng)要提供長期貸款必須有長期穩(wěn)定的資金來源，另一方面能否提供長期貸款也成為住房金融系統(tǒng)的標志之一。應當說“個人信貸”和“消費信貸”兩種稱謂反映的是兩種不同的分類方法，消費信貸強調(diào)的是其經(jīng)濟用途，而個人信貸反映的則是法律表征。實際上很難對兩者做嚴格的區(qū)分。本書的住房金融是指圍繞住房的開發(fā)、經(jīng)營和消費而進行的貨幣資金的籌集、融通等信用活動。兩者的不同之處在于資金融通的對象不同，狹義的住房金融的融資對象只包括居民和消費性的非贏利住房機構，而不包括其他經(jīng)濟主體。崗 位 培 訓 教 材住房金融與個人信貸業(yè)務中 國 建 設 銀 行目 錄第一篇 住房金融與個人信貸業(yè)務概述 4第一章 住房金融與個人信貸業(yè)務的概念與特征 4第一節(jié) 住房金融與個人信貸的概念 4第二節(jié) 住房金融與個人信貸的特征 5第二章 建設銀行住房金融與個人信貸業(yè)務范圍 8第一節(jié) 自營性住房金融業(yè)務 8第二節(jié) 委托性住房金融業(yè)務 9第三節(jié) 個人消費貸款業(yè)務 10第三章 我國住房金融與個人信貸業(yè)務的產(chǎn)生與發(fā)展 10第一節(jié) 住房金融業(yè)務的產(chǎn)生和發(fā)展 10第二節(jié) 個人信貸業(yè)務的產(chǎn)生和發(fā)展 13第四章 發(fā)展住房金融與個人信貸業(yè)務重大意義 18第五章 住房金融與個人信貸業(yè)務的發(fā)展趨勢及戰(zhàn)略 22第二篇 住房金融與個人信貸業(yè)務產(chǎn)品 33第一章 個人住房貸款業(yè)務產(chǎn)品 33第一節(jié) 個人住房貸款產(chǎn)品介紹 33第二節(jié) 個人住房貸款 36第三節(jié) 個人商業(yè)用房貸款 73第四節(jié) 個人住房最高額抵押貸款 76第五節(jié) 固定利率個人住房貸款 102第六節(jié) 存貸通個人貸款增值賬戶 105第七節(jié) 還款方式 112第二章 房改金融業(yè)務產(chǎn)品 118第一節(jié) 住房公積金歸集業(yè)務 118第二節(jié) 住房補貼資金歸集業(yè)務 134第三節(jié) 住房維修基金歸集業(yè)務 143第四節(jié) 住房基金專門賬戶 157第五節(jié) 公積金個人住房貸款業(yè)務 171第六節(jié) 住房公積金客戶的電子渠道服務 179第七節(jié) 住房公積金委托提取還貸 183第三章 個人消費信貸業(yè)務產(chǎn)品知識 194第一節(jié) 個人汽車貸款 194第二節(jié) 個人消費額度貸款 204第三節(jié) 個人助業(yè)貸款 217第四節(jié) 個人質(zhì)押貸款 227第五節(jié) 國家助學貸款 232第六節(jié) 下崗失業(yè)人員小額擔保貸款 238第三篇 住房金融與個人信貸業(yè)務的經(jīng)營管理 244第一章 客戶營銷 244第一節(jié) 客戶營銷技能 244第二節(jié) 客戶營銷策略 246第二章 客戶服務 256第一節(jié) 客戶細分 256第二節(jié) 客戶挖掘 261第三節(jié) 客戶維護 266第三章 產(chǎn)品創(chuàng)新 273第一節(jié) 產(chǎn)品創(chuàng)新簡介 273第二節(jié) 產(chǎn)品創(chuàng)新意義 276第三節(jié) 產(chǎn)品創(chuàng)新實踐 278第四節(jié) 產(chǎn)品創(chuàng)新方向 282第四章 運營監(jiān)測 284第一節(jié) 運營監(jiān)測概述 285第二節(jié) 住房金融與個人信貸業(yè)務發(fā)展監(jiān)測 287第三節(jié) 住房金融與個人信貸業(yè)務資產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)測 293第五章 風險管理 295第一節(jié) 風險管理概述 295第二節(jié) 個人住房貸款業(yè)務的風險控制 300第三節(jié) 委托性住房金融業(yè)務風險防范 310第四節(jié) 個人消費貸款業(yè)務的風險防范 313第五節(jié) 個人助業(yè)貸款業(yè)務的風險防范 325第六節(jié) 逾期貸款的催收 333第六章 檔案管理 353第一節(jié) 個人信貸檔案概述 353第二節(jié) 重要檔案的管理 354第三節(jié) 一般檔案的管理 356第四節(jié) 檔案的移交歸檔 362第四篇 相關知識與政策法規(guī) 386第一章 房地產(chǎn)相關知識 387第一節(jié) 房地產(chǎn)概述 387第二節(jié) 建設用地制度與政策 393第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度 398第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 404第五節(jié) 房地產(chǎn)中介服務 426第六節(jié) 房地產(chǎn)價格評估 433第二章 財務知識 437第一節(jié) 會計的概念及一般原則 437第二節(jié) 會計報表的構成 446第三節(jié) 會計報表的作假與識別 454第四節(jié) 會計報表的閱讀與分析 457第三章 法律知識 466第一節(jié) 合同的訂立與履行 466第二節(jié) 借款合同的擔保 478第一篇 住房金融與個人信貸業(yè)務概述 第一章 住房金融與個人信貸業(yè)務的概念與特征第一節(jié) 住房金融與個人信貸的概念一、住房金融概念住房金融分為廣義和狹義兩個概念。在狹義的住房金融中主要是與居民住房購置有關的貨幣信用、貨幣流通、保險以及貨幣結算等各項資金融通活動。 二、個人信貸業(yè)務概念個人信貸指以銀行等金融機構或其他機構為貸款人，以自然人（公民）個人為借款人，借、貸雙方簽訂借款合同，按約定貸款人向借款人提供貸款，借款人到期返還本金并支付利息的一種融資方式。分別來看“個人信貸”更多地著眼于借貸合同關系的一方是銀行，而另一方主體是“個人”，從而區(qū)別于銀行的“公司信貸”業(yè)務，是以主體特征為標準進行貸款分類的一種結果。從加強信貸管理，防范控制風險的角度強調(diào)貸款必須按約定用途使用這是必要的，但由于在借款人在實際占有貸款貨幣之后，貸款銀行即很難進行用途上的嚴格限定。（二）住房金融的政策性在市場經(jīng)濟中，市場機制在住房資源的配置中起基礎性作用。住房生產(chǎn)循環(huán)過程涉及到開發(fā)、經(jīng)營、消費等多個環(huán)節(jié)，其中住房開發(fā)又要經(jīng)過規(guī)劃設計、征地拆遷、施工建設、竣工驗收等多個階段，每個階段都需要資金的不斷投入，而投入的資金的用途和性質(zhì)各不相同，復雜的生產(chǎn)循環(huán)過程導致資金籌措、使用、回收上的復雜，必然要求有一種專業(yè)的組織或機構統(tǒng)一集中地協(xié)調(diào)房地產(chǎn)資金運動過程。在我國，住房金融的專業(yè)性特征也有較為明顯的體現(xiàn)。二、個人信貸的特征。（四） 貸款金額和利率的特定限制相比其他的貸款，個人信貸貸款金額一般有最高額度限制，一般多為小額貸款，同時貸款利率也區(qū)別于其他貸款，根據(jù)國家政策不同，實行或優(yōu)惠或上浮利率。在建設銀行主要指以購房為目的而進行的個人類資產(chǎn)業(yè)務和相關負債業(yè)務，主要產(chǎn)品包括個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款，個人再交易住房貸款，個人住房組合貸款（自營性部分）、個人住房最高額抵押貸款、存貸通個人貸款增值帳戶等產(chǎn)品，以及住房抵押貸款資產(chǎn)證券化等相關業(yè)務。委托性住房金融按照其功能和作用的發(fā)生方式，可分為市場主導型和政府主導型兩類。委托性住房金融業(yè)務的資金來源主要是各類住房基金、住房公積金、住房維修基金、住房補貼等，資金運用主要是發(fā)放公積金貸款、購買國債等。廣義的個人消費貸款業(yè)務涵蓋個人的所有消費需求，貸款種類包括：個人住房貸款、個人消費額度貸款、個人助學貸款、個人汽車消費貸款、個人權利憑證質(zhì)押貸款、信用卡透支等。我國住房金融的發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段： 一、住房金融萌芽期（20世紀70年代末到80年代） 我國住房制度改革剛剛開始起步，其標志是住房建設所需資金從財政撥款轉向銀行貸款，中國建設銀行開始創(chuàng)辦和承擔住房建設信貸業(yè)務為了推動中國住房制度改革的發(fā)展，1986年，國務院先后確定煙臺、蚌埠、常州、唐山、佛山為城市住房制度改革綜合配套試點城市。至此中國建行銀行拉開了服務中國房改金融的序幕。自上而下房信部承辦模式逐步在全國范圍建成。1986年建設銀行首先開辦了住房儲蓄和信貸業(yè)務，并印發(fā)《中國人民建設銀行住房儲蓄存款和借款試行辦法》，個人住房貸款業(yè)務開始起步。住房公積金制度全國范圍逐步推開，肇始于上海的住房公積金制度逐步成為我國政策性住房制度最重要的基石和支柱。與此同時，建設銀行各級銀行為推動住房商品化和培育住房消費市場，開始將重心從政策性業(yè)務轉向經(jīng)營性業(yè)務，過去經(jīng) 營性與政策性住房金融業(yè)務界線模糊的狀況得以改變，住房金融經(jīng)營管理開始逐步規(guī) 范，住房金融新品種不斷涌現(xiàn)，住房消費信貸雖有所啟動，但住房開發(fā)和建設信貸仍占 據(jù)了住房金融機構經(jīng)營業(yè)務的絕對比重。這一文件的頒布意味著在中國沿襲了40多年的住房實物分配制度停止，中國新的住房制度初步建立。當年，中國人民銀行重新修訂了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，下發(fā)《個人住房貸款管理辦法》，并下達給各國有獨資商業(yè)銀行1000億元的住房信貸計劃，其中住房消費信貸至少要達到50％。2004年根據(jù)《財政部關于政策性住房金融業(yè)務財務管理有關問題的通知》（財金[2004]6號）規(guī)定，建設銀行的政策性住房金融業(yè)務于4月30日并入會計大帳管理，政策性住房金融業(yè)務單獨核算的歷史從此結束，委托性住房金融業(yè)務的發(fā)展和管理逐步走上精細化道路。二戰(zhàn)后，由于經(jīng)濟形勢變化，人民生活匾乏，資本主義經(jīng)濟危機加深，客觀的要求刺激投資、擴大市場。消費信貸能夠迅速發(fā)展，一是因為二戰(zhàn)后各商業(yè)銀行之間以及各種金融機構之間的競爭日趨激烈，使許多商業(yè)銀行認識到了零售業(yè)務的重要性，打破了以批發(fā)為主的業(yè)務結構，開始經(jīng)營以個人和家庭為對象的消費貸款業(yè)務。我國的信貸消費起步較晚，個人消費貸款業(yè)務經(jīng)歷了萌芽、起步、發(fā)展與調(diào)整和快速發(fā)展和創(chuàng)新等四個階段，（一）個人信貸業(yè)務的萌芽階段（20世紀80年代到90年代初）從嚴格意義上講我國的個人信貸是在20世紀80年代開始發(fā)展的。 （二）個人信貸業(yè)務的起步階段（20世紀90年代初到90年代末期）1991年6月，國務院頒發(fā)《關于積極穩(wěn)妥地開展城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》后，我國的住房制度改革從試點步入全國推廣階段。1996年8月，建行又下達了《中國建設銀行汽車消費貸款辦法》以指導和規(guī)范建設銀行分支機構汽車消費貸款業(yè)務的具體運作。1998年，我國消費信貸重新起步，1998年下半年，住房、小轎車等信用消費的重要內(nèi)容為各商業(yè)銀行所看好。2000年9月，建設銀行再次推出一項個貸新產(chǎn)品——個人消費額度貸款，由于這一貸種具有一次申請，循環(huán)使用貸款額度的特點，成為建設銀行的特色產(chǎn)品；為支持教育事業(yè)發(fā)展，推動科教興國戰(zhàn)略的實施，中國人民銀行、教育部、財政部等有關部門于1999年下半年聯(lián)合下發(fā)《關于國家助學貸款管理規(guī)定（試行）的通知》，推出享受財政貼息的國家助學貸款業(yè)務，并首先在中國工商銀行試點。（四）個人信貸快速發(fā)展與創(chuàng)新（21世紀初期至今）21世紀以來全球經(jīng)濟體系中國經(jīng)濟的發(fā)展一枝獨秀，GDP的年增長率多年連續(xù)保持在7%以上，國內(nèi)居民年收入也穩(wěn)步增長，這極大地帶動了居民的消費熱情，從而為國內(nèi)金融機構造就了一個巨大的個人信貸市場。建設銀行在國內(nèi)首推了汽車貸款“直客式”服務，成為后來紛紛為同業(yè)所借鑒的車貸服務新模式；在廈門地區(qū)率先進行二手車貸款業(yè)務的嘗試；推出面向優(yōu)質(zhì)客戶的“房車組合貸款”等等。建設銀行積極相應號召，于下發(fā)了《管理辦法》，并推廣這項業(yè)務，為解決就業(yè)問題提供了支持。資金是困擾房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素之一。通過這種資金的融通，為住宅產(chǎn)業(yè)提供可靠的資金保障,使房地產(chǎn)再生產(chǎn)得以順利進行,從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 三、調(diào)整居民消費結構，帶動消費結構升級，提高人民生活水平，促進企業(yè)生產(chǎn)的升級換代一方面，多年來，我國住房采取由國家統(tǒng)包下來的低租金的福利制度，城鎮(zhèn)居民的住房開支一直非常低微，消費結構很不合理。另一方面，從目前我國消費的總體情況看，呈現(xiàn)“四低”，即消費整體水平低、消費結構層次低、消費的貨幣化程度低、消費信用化程度低。如果完全靠個人積累來解決高消費的商品，必然會推遲人民生活水平的改善，同時也會造成生產(chǎn)結構和產(chǎn)品結構與消費需求錯位。 四、改善人民住房條件 住房是人們生活的基本消費資料，是人民安居樂業(yè)的重要標志。 五、有利于為經(jīng)濟持續(xù)增長提供持久的動力，拉動國民經(jīng)濟增長 一方面住宅產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著先導性作用，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、鋼鐵業(yè)、機械工業(yè)等多個相關行業(yè)的發(fā)展。消費需求能否隨投資需求的擴張而相應擴張，是當前我國宏觀調(diào)控需要解決的問題。 六、促進金融業(yè)自身發(fā)展，有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)結構和經(jīng)營效益的改善，是金融改革和發(fā)展的需要首先，住房金融一是帶來了大量、穩(wěn)定的存款，擴大了信貸資金來源；二是風險低、收益高的個人住房消費貸款，為銀行創(chuàng)造穩(wěn)定的收入來源,改善了信貸資產(chǎn)結構,優(yōu)化了信貸資產(chǎn)質(zhì)量；三是創(chuàng)造了大量的項目評估、代理保險等中間業(yè)務收入,促進了信用卡、儲蓄卡等業(yè)務的發(fā)展，四是建立了穩(wěn)固的個人客戶群體,為銀行中間業(yè)務、零售業(yè)務的進一步發(fā)展奠定了基礎。二是往往形成重復建設和低效無效項目，這對搞好工業(yè)合理布局、調(diào)整生產(chǎn)結構、提高資金使用效益和提高銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量等都是極為不利的。發(fā)展消費信貸，可以使商業(yè)銀行以此作為發(fā)展個人金融服務的突破口，優(yōu)化銀行資產(chǎn)負債結構，降低