【正文】 ：高雅、緩和、舒暢。2. 與案場售樓處形成互補(bǔ)，于市中心中截流客戶，于案場銷售中心堅(jiān)定客戶信心，從而鎖定客戶。2. 展示地點(diǎn)金鷹或時(shí)代廣場在一樓較顯著位置。 2. 銷售中心導(dǎo)示牌：由于銷售中心與街面平行，所以利用導(dǎo)示牌增加街面的引導(dǎo)。7. 戶外大牌（原XX臺一期樓頂）：迅速封殺文昌西路及邗江大道往來人流。通過人員推廣等最為直接的方式向目標(biāo)客戶重點(diǎn)闡述概念所提供的價(jià)值，促進(jìn)購買。通過圍繞本項(xiàng)目的亮點(diǎn)，熱點(diǎn)，賣點(diǎn)所組織的一系列活動來深化信息的傳播，加強(qiáng)與消費(fèi)者的互動交流，制造社會熱點(diǎn)，吸引媒體關(guān)注，提高報(bào)道效率。建議主要選擇載體：有效鼓勵(lì)客戶回復(fù)是成敗的關(guān)鍵電話、DM、概念讀本、投資回報(bào)冊、手機(jī)短信、夾報(bào)了解顧客獲取信息的渠道，并讓客戶選擇今后方便溝通的方式與希望了解的信息。 媒體選擇以“揚(yáng)州晚報(bào)”、“揚(yáng)州日報(bào)”、 “揚(yáng)州廣播電視報(bào)”為主。n 戶外道旗和燈箱廣告文昌西路：沿街兩側(cè)公交站牌； 揚(yáng)子江路：沿街兩側(cè)公交站牌；邗江大道：沿街兩側(cè)公交站牌。（三）、網(wǎng)絡(luò)廣告新興媒體，形象性強(qiáng)，具有實(shí)時(shí)交互功能，建議作成電子樓書形式（虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)）揚(yáng)州房地產(chǎn)網(wǎng)（）新浪網(wǎng)揚(yáng)州站XX臺大酒店自有網(wǎng)站(Best Western 與 ARSA國際網(wǎng)站的互動鏈接)（四）、年度公關(guān)與SP活動【活動一】XX臺大酒店樓盤解析會名稱：XX臺大酒店樓盤解析會時(shí)間：2004年11月地點(diǎn)：揚(yáng)州市京華大酒店或花園國際大酒店目的：從大區(qū)域出發(fā)，使業(yè)主充分的了解到XX臺大酒店商業(yè)環(huán)境及未來發(fā)展，有效樹立項(xiàng)目的市場形象，推動項(xiàng)目去化。會議名稱：揚(yáng)州產(chǎn)權(quán)式酒店及寫字樓未來發(fā)展前景研討會會議時(shí)間：2005年8月會議地點(diǎn)：花園國際大酒店或京華大酒店與會人員：揚(yáng)州市規(guī)劃局、揚(yáng)州市房產(chǎn)局、揚(yáng)州市國土局及政府相關(guān)人員、開發(fā)商、南京垠坤社會學(xué)者、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名人士揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州日報(bào)、廣電報(bào)、江蘇電視臺、揚(yáng)州電視臺 臺商企業(yè)的引導(dǎo)消費(fèi)(揚(yáng)州臺資協(xié)會)團(tuán)購：海外購房團(tuán)與揚(yáng)州重大活動相關(guān)聯(lián)“煙花三月下?lián)P州”，每年公歷5月1日－－5日，揚(yáng)州市都舉行“煙花三月旅游節(jié)”，此時(shí)的揚(yáng)州煙雨朦朦，瓊花盛開，花香撲鼻，是旅游的黃金季節(jié)?！盁熁ㄈ隆?，桃紅柳綠，瓊花盛開，正是揚(yáng)州一年中最美好的季節(jié)。本次活動將于4月18日正式開始，為期4天。XX臺大酒國際名流俱樂部（會員制）n “煙花三月下?lián)P州”，每年公歷5月1日－－5日，揚(yáng)州市都舉行n “煙花三月旅游節(jié)” 每年9月8日－10月8日在揚(yáng)州舉行的細(xì)節(jié)是成敗的關(guān)鍵n “二分明月文化節(jié)”n 揚(yáng)州最大的城市公園開放儀式n XX臺大酒店樓盤解析會n 針對海外購房團(tuán)及臺商的公關(guān)活動n Best WesternTM最佳西方品牌聯(lián)動n ARSATM亞洲酒店資源交換聯(lián)盟品牌聯(lián)動n 佳美和酒店管理公司系列產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營與投資回報(bào)說明會n 產(chǎn)權(quán)式酒店專家研討會n 房展會5月、10月房展會是揚(yáng)州每年最大規(guī)模的兩次房展會2004年8月大客戶簽約及投資說明會2005年5月城市景觀主題攝影大賽2005年6~7月中介激勵(lì)活動2005年8~9月大型商務(wù)贊助、冠名活動2005年10月來鶴臺大酒店新老客戶聯(lián)誼會2006年3月來鶴臺大酒店新聞媒體答謝會鞏固階段2005年5月交房剪彩儀式強(qiáng)銷階段2004年9~10月2005年3~4月異地巡回推廣活動2004年6月戶外體育賽事贊助活動‘（高爾夫）2004年5月大型開盤儀式暨新聞發(fā)布會預(yù)售階段2004年4月 元海老客戶投資說明會2004年3月 大型中介說明及招待會2004年2月 發(fā)展商委任最佳西方獨(dú)家租售代理簽約儀式2003年11月“煙花三月下?lián)P州”預(yù)定階段活動時(shí)間活動名稱營銷階段 階段性營銷推廣執(zhí)行方案第七章 營銷推廣階段劃分總表周期營銷目標(biāo)營銷工作媒體應(yīng)用籌備期（——）完成營銷準(zhǔn)備工作售房部包裝銷售系統(tǒng)建立銷售人員培訓(xùn)宣傳資料準(zhǔn)備戶外廣告制作、發(fā)布下階段廣告創(chuàng)作營銷推廣方案確定營銷資金到位售房部：POP立牌、展板、掛旗、T型旗戶外廣告牌巨幅、布標(biāo)預(yù)熱期（——）建立市場認(rèn)知，強(qiáng)化物業(yè)形象，使客戶對該片區(qū)及物業(yè)未來形成良好預(yù)期，接受內(nèi)部認(rèn)購（限量50位）時(shí)事新聞報(bào)道軟新聞炒作內(nèi)部認(rèn)購及信息發(fā)饋配合一定量的硬廣告?zhèn)鞑ト肆ν茝V及宣傳資料派發(fā)全面啟動公關(guān)活動：商務(wù)新區(qū)、新區(qū)中心——七星大廈商務(wù)寫字間落成典禮報(bào)紙媒體影視媒體售點(diǎn)廣告戶外廣告宣傳資料造勢期（－）大力度的傳播推廣全面展開。小量媒體支持，加大促銷廣告力度強(qiáng)化人力推廣，對有意向、未成交的客戶實(shí)施重點(diǎn)突破推出售后回租及以租待售等策略促銷活動：七星大廈投資價(jià)值分析報(bào)告會報(bào)紙媒體售點(diǎn)廣告戶外廣告 宣傳資料一、 準(zhǔn)備期n 標(biāo)志系統(tǒng)鴻鶴國際標(biāo)志系統(tǒng)和房地產(chǎn)開發(fā)商標(biāo)志系統(tǒng)n 銷售前有關(guān)項(xiàng)目資料項(xiàng)目簡介、立面效果圖、平面圖、項(xiàng)目施工進(jìn)度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、單元銷售面積、銷售價(jià)格、付款方式、預(yù)售證、銀行按揭。二、 蓄水期一）蓄水期——優(yōu)勢媒體的集中造勢蓄水期要做好開盤前的各種準(zhǔn)備，比如銷售價(jià)格的制訂、銷售工具的齊備、銷售人員的培訓(xùn)等；同時(shí)在推廣上面要通過各種渠道對潛在購房者進(jìn)行引導(dǎo)，新聞輿論先行，形成一定的新聞關(guān)注度；開盤前一階段選擇各種優(yōu)勢媒體進(jìn)行集中造勢，吸引更多購房者的目光匯聚于此，同裝、戶外廣告發(fā)布等。銷售配合：完成銷售人員相關(guān)項(xiàng)目基本情況的培訓(xùn)，形成“答客問”范本，開展現(xiàn)場的正常接待工作，通過日常接待中客戶反饋的意見，做相關(guān)專業(yè)的技巧培訓(xùn)，保證銷售人員熟悉個(gè)案的基本情況，并對相關(guān)接待流程相當(dāng)熟悉。階段工作重點(diǎn)：A、訴求重點(diǎn)：價(jià)格、交通、環(huán)境、投資潛力、五星級酒店配套設(shè)施、五星級酒店服務(wù)、國際品牌物業(yè)管理。D、銷售配合：重點(diǎn)放在銷售合同相關(guān)條款的洽談和簽署的技巧培訓(xùn)，在充分利用現(xiàn)場銷售氛圍的同時(shí)，增加有效客戶的成交率，縮短合同簽署周期，加快資金回籠速度力爭在開盤后三個(gè)月內(nèi)完成銷售總體量的50%。B、媒體安排：保持一月兩至三篇左右的廣告量，同時(shí)根據(jù)已經(jīng)積累的客戶資料，采用DM的形式或其他輔助手段更加準(zhǔn)確的到達(dá)目標(biāo)顧客。開盤前報(bào)廣媒體計(jì)劃形式具體媒介選擇規(guī)格發(fā)布時(shí)間廣告主題及銷售信息預(yù)算費(fèi)用硬廣告揚(yáng)州晚報(bào)整版9．23品牌形象篇一揚(yáng)州日報(bào)整版9．24品牌形象篇一揚(yáng)州廣電報(bào)整版9．24品牌形象篇一揚(yáng)州晚報(bào)整版9．30品牌形象篇二揚(yáng)州日報(bào)整版10．1品牌形象篇二揚(yáng)州廣電報(bào)整版10．1品牌形象篇二揚(yáng)州晚報(bào)整版10．7品牌形象篇三揚(yáng)州日報(bào)整版10．8品牌形象篇三揚(yáng)州廣電報(bào)整版10．8品牌形象篇三揚(yáng)州晚報(bào)半版10．14產(chǎn)品核心概念篇一揚(yáng)州日報(bào)半版10．15產(chǎn)品核心概念篇一揚(yáng)州廣電報(bào)半版10．15產(chǎn)品核心概念篇一揚(yáng)州晚報(bào)半版10．21產(chǎn)品核心概念篇二揚(yáng)州日報(bào)半版10．22產(chǎn)品核心概念篇二揚(yáng)州廣電報(bào)半版10．22產(chǎn)品核心概念篇二揚(yáng)州晚報(bào)半版10．28產(chǎn)品核心概念篇三揚(yáng)州日報(bào)半版10．29產(chǎn)品核心概念篇三揚(yáng)州廣電報(bào)半版10．29產(chǎn)品核心概念篇三揚(yáng)州晚報(bào)豎半版11．4產(chǎn)品篇一（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚(yáng)州日報(bào)豎半版11．5產(chǎn)品篇一（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚(yáng)州廣電報(bào)豎半版11．5產(chǎn)品篇一（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚(yáng)州晚報(bào)豎半版11．11產(chǎn)品篇二（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚(yáng)州日報(bào)豎半版11．12產(chǎn)品篇二（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚(yáng)州廣電報(bào)豎半版11．12產(chǎn)品篇二（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚(yáng)州晚報(bào)豎半版11．18產(chǎn)品篇三（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚(yáng)州日報(bào)豎半版11．19產(chǎn)品篇三（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚(yáng)州廣電報(bào)豎半版11．19產(chǎn)品篇三（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚(yáng)州晚報(bào)豎半版11．25產(chǎn)品篇四（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚(yáng)州日報(bào)豎半版11．26產(chǎn)品篇四（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚(yáng)州廣電報(bào)豎半版11．26產(chǎn)品篇四（產(chǎn)權(quán)式酒店）揚(yáng)州晚報(bào)半版12．2強(qiáng)化產(chǎn)品投資回報(bào)系列揚(yáng)州日報(bào)半版12．10強(qiáng)化產(chǎn)品投資回報(bào)系列揚(yáng)州廣電報(bào)半版12．17強(qiáng)化產(chǎn)品投資回報(bào)系列揚(yáng)州晚報(bào)半版12．23強(qiáng)化產(chǎn)品投資回報(bào)系列揚(yáng)州晚報(bào)半版12．30賀歲篇揚(yáng)州日報(bào)半版12．31賀歲篇揚(yáng)州廣電報(bào)半版12．31賀歲篇軟文揚(yáng)州晚報(bào)通欄8月中旬XX臺二期項(xiàng)目奠基揚(yáng)州日報(bào)通欄8月中旬XX臺二期項(xiàng)目奠基揚(yáng)州晚報(bào)半通欄9月上旬XX臺二期項(xiàng)目舉行路演揚(yáng)州晚報(bào)半版9．23XX臺二期項(xiàng)目即將盛大公開揚(yáng)州日報(bào)半版9．24XX臺二期項(xiàng)目即將盛大公開揚(yáng)州廣電報(bào)半版9．24XX臺二期項(xiàng)目即將盛大公開揚(yáng)州晚報(bào)通欄9．30XX臺二期項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容揚(yáng)州日報(bào)通欄10．1XX臺二期項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容揚(yáng)州廣電報(bào)通欄10．1XX臺二期項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容揚(yáng)州日報(bào)半通欄10．8項(xiàng)目特點(diǎn)介紹揚(yáng)州晚報(bào)半通欄10．14項(xiàng)目特點(diǎn)介紹揚(yáng)州廣電報(bào)半通欄10．22項(xiàng)目特點(diǎn)介紹揚(yáng)州日報(bào)半通欄11月活動介紹揚(yáng)州晚報(bào)半通欄11月活動介紹揚(yáng)州廣電報(bào)半通欄11月活動介紹揚(yáng)州日報(bào)通欄12月配合銷售做相應(yīng)策動揚(yáng)州晚報(bào)通欄12月配合銷售做相應(yīng)策動揚(yáng)州廣電報(bào)通欄12月配合銷售做相應(yīng)策動XX臺大酒店奠基儀式時(shí)間：2004年月地點(diǎn)：XX臺大酒店施工現(xiàn)場與會人員：領(lǐng)導(dǎo)： 揚(yáng)州市政府相關(guān)人員、揚(yáng)州邗江區(qū)政府相關(guān)人員、揚(yáng)州市土地局、揚(yáng)州房產(chǎn)局、揚(yáng)州市規(guī)劃局、揚(yáng)州市物價(jià)局、揚(yáng)州工商局揚(yáng)州市對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局、開發(fā)商、南京垠坤媒體： 揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州日報(bào)、廣電報(bào)、江蘇電視臺、揚(yáng)州電視臺 目的：為XX臺大酒店的開盤打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，做出一個(gè)良好的開端，進(jìn)一步擴(kuò)大XX臺的知名度。ARSA酒店協(xié)作簽字儀式會議時(shí)間：2005年3月地點(diǎn)：花園國際大酒店或京華大酒店與會人員：領(lǐng)導(dǎo)： 揚(yáng)州邗江區(qū)政府、揚(yáng)州市土地局、揚(yáng)州市對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局、揚(yáng)州市房產(chǎn)局等相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、BEST WESTERN機(jī)構(gòu)代表、開發(fā)商、開發(fā)商組織的“臺灣購房團(tuán)”人員、南京垠坤媒體： 揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州日報(bào)、廣電報(bào)、江蘇電視臺、揚(yáng)州電視臺 目的：進(jìn)一步擴(kuò)大開發(fā)商的知名度，充分展現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力，體現(xiàn)樓盤品質(zhì)與優(yōu)秀的品牌服務(wù)。俱樂部的成立第八章 商鋪推廣策略本案的產(chǎn)品與一期一樣也存在商業(yè)房，但形式大不一樣，以大量的裙樓商場為主輔以少量獨(dú)立式商鋪?！癤X臺廣場一期”問題剖析“XX臺廣場一期”目前面臨的主要問題是招商不利，后期經(jīng)營局面無法打開。月，以現(xiàn)在的市場行情來看壓力比較大，且一期交付時(shí)，合同面積和實(shí)際交付面積誤差較大的問題，造成經(jīng)營戶不敢入內(nèi)。n 缺乏旗艦型商業(yè)進(jìn)入，難以撐起市場大旗大型商業(yè)地產(chǎn)的成功必須有重量級經(jīng)營戶或經(jīng)營業(yè)態(tài)來帶動整個(gè)市場經(jīng)營的方向、發(fā)揮聚集消費(fèi)人氣的號召力。對于本案的開發(fā)，開發(fā)商取得了銷售的成功，成績卓著。二、本案商業(yè)部分營銷建議由于商業(yè)裙樓的單層面積太大，達(dá)到了6000m2，總量也達(dá)到了24000㎡。通過一定的優(yōu)惠條件爭取1－2家大型旗艦型商家的進(jìn)入。組織結(jié)構(gòu)銷售經(jīng)理主管助理項(xiàng)目主管保安保潔員內(nèi)勤業(yè)務(wù)員二）銷售部崗位職責(zé)及素質(zhì)要求銷售部經(jīng)理直接上級：總經(jīng)理直接下屬：項(xiàng)目主管167。4） 負(fù)責(zé)公司代理項(xiàng)目的銷售推廣工作，積極參與公司業(yè)務(wù)拓展，提高公司的聲譽(yù)和影響力。8） 定期對下屬人員進(jìn)行績效評估，按照公司的獎懲制度進(jìn)行獎懲，不斷提高部屬人員的思想素質(zhì)，專業(yè)技能，組織活動能力，開拓進(jìn)取精神，培養(yǎng)銷售人員的高度責(zé)任感。有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感。自然條件：外表形象端莊、大方、干凈整潔；言行舉止機(jī)警、靈活、彬彬有禮，和氣待人，有良好的氣質(zhì)和風(fēng)度。了解房地產(chǎn)運(yùn)做過程和相互關(guān)系。2) 直接領(lǐng)導(dǎo)主管助理和銷售人員，積極與潛在客戶、已成交客戶保持聯(lián)系，隨時(shí)向他們提供項(xiàng)目的變化情況，以吸引顧客。不斷更新市場營銷觀念和促銷手段，以適應(yīng)市場變化的需要，既客戶的需要，使客戶永遠(yuǎn)產(chǎn)生好奇和新鮮感。自然條件：年齡在25歲以上，外表端莊、大方、身體健康、干凈整潔，男女不限。 崗位職責(zé)1) 根據(jù)公司的近期和遠(yuǎn)期經(jīng)營目標(biāo)和規(guī)劃，協(xié)助項(xiàng)目主管對外銷售，儲備客戶及銷售方案的實(shí)施。 素質(zhì)要求基本素質(zhì)：待人熱情、友善、有禮貌、性格外向、機(jī)警靈活、工作勤奮。4)業(yè)務(wù)員直接上級：項(xiàng)目主管、主管助理直接下屬：無167。3) 認(rèn)真