【正文】 備做好中高檔寫字樓物業(yè)管理工作的能力 ? 良好的顧客滿意度和較為專業(yè)的物業(yè)管理人員，以及比較規(guī)范的內(nèi)部管理制度，說明物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)方面已經(jīng)有了 一定的基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn) ； ? 財(cái)務(wù)分析說明，物業(yè)公司在物業(yè)管理成本控制上，能做到收支持平并略有盈余。 ?近兩年公司委托其經(jīng)營管理的房產(chǎn)，增加了其房屋租賃收入。 經(jīng)營回報(bào)能力分析： 19 物業(yè)公司收支狀況變化圖 (單位：萬元 ) 1311166616136419631633156512546119261998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年收入 支出（含流轉(zhuǎn)稅） ５年來物業(yè)公司經(jīng)營收入和支出同步增長(zhǎng)，收入與支出基本持平并略有盈余。 資料來源： 3月 19日，工作小組通過隨機(jī)抽樣方式，對(duì)國投大廈的50名租戶發(fā)放 《 國投大廈租戶調(diào)查問卷 》 ，收回有效答卷 43份。 13 物業(yè)公司資產(chǎn)狀況 物業(yè)公司 （注冊(cè)資本金 10000萬元） 長(zhǎng)期投資 經(jīng)營類 委托經(jīng)營類 資產(chǎn)管理類 亞華公司 （ 4000萬元） 天驛賓館 （ 10400萬） 華利酒店 （ 3767萬） 國投大廈 （ 70000萬元） 金島花園 （ 1462萬元） 萬通房產(chǎn) （ 4688萬元） 中煤大廈 （ 700萬元） 三鵬公司 （ 300萬） 北京大誠 (193萬 ) 華利公司 （ 114萬） 陸陽熱電廠 （ 340萬元） CKD公司 （ ） 沃頓威爾公司 ( ) 深能源 （ ） 以上為 20xx年 2月末 物業(yè)公司長(zhǎng)期投資數(shù) 物業(yè)公司經(jīng)營管理的資產(chǎn)分屬不同的類型，要求各不相同，非物業(yè)管理的經(jīng)營職能分散了物業(yè)公司的資源和精力。 12 物業(yè)公司目前的主要職能 物業(yè)管理 經(jīng) 營 服務(wù)保障 ?國投大廈： 日常養(yǎng)護(hù)、小修、裝修管理、存車管理、消防管理、電梯運(yùn)行、保潔、保安、餐飲、理發(fā)等。 11 物業(yè)公司自己確定的經(jīng)營理念 ?目前業(yè)務(wù)定位： ? 按照市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)做好后勤保障，提高服務(wù)水平。 五年內(nèi)成為 國內(nèi)一流的 國家投資控 股公司 十年內(nèi)成為 世界一流的 國家投資控 股公司 充分發(fā)揮“國家 出資人代表”的優(yōu)勢(shì)， 快速向運(yùn)作市場(chǎng)化、 股權(quán)多元化的控股 公司發(fā)展 6 根據(jù)公司確定的業(yè)務(wù)選擇，物業(yè)公司實(shí)際上主要是定位于公司自有物業(yè)的管理 公司確定的業(yè)務(wù)選擇： ?重點(diǎn)發(fā)展行業(yè) 電力、港口 ?維持 /發(fā)展細(xì)分市場(chǎng) /個(gè)別項(xiàng)目 煤炭、汽零、電子、醫(yī)藥等 ?潛在發(fā)展對(duì)象 金融、航空、電信、公共設(shè)施 服務(wù)、媒體、石化等 ?退出 /不考慮新的投入 日用化工、食品飲料、紡織服 裝、家電、零售、房地產(chǎn)、餐 飲旅游、農(nóng)林牧漁、外貿(mào)等 ?重點(diǎn)發(fā)展行業(yè) 電力、港口 ?發(fā)展細(xì)分市場(chǎng) /個(gè)別項(xiàng)目 煤炭、汽車零部件、集成電路、 中成藥和生物制藥、金融 ?探索創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù) ?提高資產(chǎn)管理專業(yè)化管理水平 公司確定的業(yè)務(wù)選擇： 在公司業(yè)務(wù)選擇中，沒有房地產(chǎn)、酒店經(jīng)營和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但公司擁有國投大廈和國際投資大廈等固定資產(chǎn)，客觀上需要物業(yè)管理；設(shè)立物業(yè)公司的初衷，就是為了管理公司自有物業(yè)。因此，物業(yè)公司實(shí)際上是定位于以公司 自有物業(yè)的管理為主 。 ?經(jīng)營管理目標(biāo)： ? 標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化。 ?推租： 國投大廈和其它房地產(chǎn)的推租； ?酒店經(jīng)營： 天驛賓館和華利酒店的經(jīng)營； ?資產(chǎn)管理 。 14 下面從三個(gè)維度分析物業(yè)公司的經(jīng)營管理能力 經(jīng)營管理能力 財(cái)務(wù)回報(bào)能力 15 基本形成了一支較為 專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍 物業(yè)公司目前共有員工 137人，其中： ? 大專以上學(xué)歷 53人，其中本科 16人，研究生 2人，在讀研究生 3人； ? 管理人員中具有高級(jí)職稱者 9人，中級(jí)職稱者 13人 ,專業(yè)工程技術(shù)人員 6人； ? 具有 5年以上寫字樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員 15人； ? 20名管理人員取得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書； ? 7名管理人員取得了北京市頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書； ? 6人取得了國家旅游局頒發(fā)的物業(yè)公司總經(jīng)理上崗證書， 29人取得了經(jīng)理上崗證書 資料來源：國投物業(yè)公司 《 國投物業(yè)在發(fā)展中成長(zhǎng) 》 內(nèi)部管理能力分析 ： 16 各種管理制度、流程基本完整 ? 20xx年物業(yè)公司通過了 ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，規(guī)范了企業(yè)內(nèi)部的各種規(guī)章制度、管理業(yè)務(wù)流程； ? 20xx年取得了北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書； ? 20xx年加入了中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)。 商務(wù) 餐飲 保潔 維修 保安被調(diào)查者對(duì)物業(yè)公司各項(xiàng)工作內(nèi)容均感覺比較滿意或滿意。物業(yè)管理行業(yè)本身的一個(gè)特點(diǎn)是利潤較薄但收入穩(wěn)定，這是形成這種現(xiàn)象的一個(gè)原因；另一個(gè)原因是物業(yè)公司為總部提供的福利資金減少了其利潤。 ?劃轉(zhuǎn)的天驛賓館和華利酒店，較大地增加了物業(yè)公司的資產(chǎn)數(shù)額，但未帶來經(jīng)濟(jì)效益。 23 天驛賓館經(jīng)營狀況分析 ? 天驛賓館 20xx年?duì)I業(yè)收入 1490萬元 ， 營業(yè)支出總計(jì) 1676萬元 ， 累計(jì)虧損 2126萬元 （ 包括以前年度虧損 1940萬元 ） ,當(dāng)年凈資產(chǎn)收益率為 %。 但由于投資過大 ， 累計(jì)虧損過多 ， 天驛賓館的虧損狀況 難以在短期內(nèi)得到根本扭轉(zhuǎn) 。 但華利酒店以前年度虧損 ， 現(xiàn)累計(jì)虧損還有 230萬元 。但考慮到天驛賓館店目前收縮可能會(huì)形成一定的損失，所以，建議目前要加強(qiáng)經(jīng)營管理力度，提高效益， 擇機(jī)退出 。 ? 不能考慮將公司其他酒店劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司管理。 物業(yè)公司應(yīng)向外承包物業(yè) 管理，搞酒店連鎖經(jīng)營 28 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內(nèi)部訪談意見綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 29 物業(yè)管理的定義 ? 物業(yè)管理的定義： 具備專業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，接受業(yè)主的委托，按合同運(yùn)用現(xiàn)代管理手段對(duì)已建成投入使用的各類物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人與使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，營造一個(gè)安全、方便、舒適的居住和工作環(huán)境。 缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制難以保證物業(yè)使用者的服務(wù)質(zhì)量。 行業(yè)分析： 33 現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn) ? 企業(yè)化： 將管理和服務(wù)作為商品，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)運(yùn)作。 行業(yè)分析： 34 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 內(nèi)部訪談意見綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 改革建議方案 35 北京萬通鼎安物業(yè)公司 萬通鼎安物業(yè)公司 香港惠朗投資公司 北京萬通實(shí)業(yè)公司 總 經(jīng) 辦 財(cái) 務(wù) 部 人力資 源部 采 購 部 品 質(zhì) 部 市 場(chǎng) 部 通潤會(huì)館管理處 新星花園管理處 聯(lián)想大廈管理處 人大世紀(jì)顧問組 萬通新世界管理處 龍山新新小鎮(zhèn)管理處 晾果廠管理處 ? 萬通鼎安物業(yè)由萬通實(shí)業(yè)公司與其下屬的香港惠朗公司共同出資成立； ? 除已銷售的其他房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均屬于萬通實(shí)業(yè)公司，萬通實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的招租業(yè)務(wù)，萬通物業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的物業(yè)管理工作。 經(jīng)營方式： 直接物業(yè)管理、提供管理顧問。 37 北京萬通鼎安物業(yè)公司 人員： 450人，員工上崗持證率 100％； 專業(yè)技術(shù)人員均具有中、高級(jí)技術(shù)職稱； 87％以上人員具有別墅、公寓、寫字樓、大型體育場(chǎng) 館等各類物業(yè)管理與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。 39 外部訪談： 北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司 ? 北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司是“北京大華電子”與“臺(tái)灣冠頂”合資組建的專業(yè)物業(yè)管理公司，其所轄物業(yè) (大華別墅）為 12棟相對(duì)獨(dú)立的別墅，目前全部用作商務(wù)出租。 ? 結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，人員很少，充分利用社會(huì)資源，做到了成本最小化。 ? “大華冠頂物業(yè)”定期向租戶收取租金和物業(yè)管理費(fèi)，并將租金轉(zhuǎn)交給“大華電子”。 ?物業(yè)公司負(fù)責(zé)整個(gè)大樓所有物業(yè)管理事宜，集團(tuán)公司另外派人負(fù)責(zé)大樓招租工作。天左右（含物業(yè)費(fèi)）。 ? 物業(yè)管理雖然沒有包含在公司的主要業(yè)務(wù)選擇當(dāng)中，但在公司系統(tǒng)中，不管是過去、現(xiàn)在，還是將來，都需要物業(yè)管理功能。