房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的培訓(xùn)資料1-wenkub
2023-04-16 23:44:08 本頁(yè)面
【正文】 數(shù)需要確定。Sales但是如果用平均銷售價(jià)格來(lái)分析某一地區(qū)住宅價(jià)格隨時(shí)間的變化情況，即進(jìn)行縱向比較，就會(huì)產(chǎn)生誤差。顯然，同質(zhì)住宅價(jià)格和平均銷售價(jià)格之間的差距反映了供給結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)特征的變化。不同特征的房地產(chǎn)擁有不同的支出額，僅將它們平均起來(lái)無(wú)法反映真正意義上的價(jià)格。只有這種含義的價(jià)格才能夠真正反映市場(chǎng)供求關(guān)系隨時(shí)間的變化情況。如果市場(chǎng)上住宅的平均質(zhì)量(包括建造質(zhì)量、區(qū)位、環(huán)境等)上升了，那么在供求關(guān)系不變的情況下，平均價(jià)格也會(huì)上升。再看另一個(gè)例子，假如某一年市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目較多，銷售量很大，而第二年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目減少，而商品住宅的銷售量又猛升，這樣第二年的住宅平均銷售價(jià)格就會(huì)比第一年要高。所謂平均銷售價(jià)格，即用銷售額除以銷售面積所得到的價(jià)格。但是用“平均銷售價(jià)格”來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格走勢(shì)是存在問題的。以上這兩個(gè)例子中平均銷售價(jià)格的上漲和下跌是否真實(shí)地反映了市場(chǎng)供求關(guān)系的變化呢?顯然不是。“平均價(jià)格”這個(gè)指標(biāo)的變化中會(huì)混雜兩種因素的作用。由此可見，如果僅用平均價(jià)格來(lái)度量房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格的變化情況，就無(wú)法區(qū)分它的上漲或者下跌究竟是由于市場(chǎng)因素引起的，還是由于非市場(chǎng)因素引起的，這顯然不利于我們對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷。造成這個(gè)問題的原因是由于我們對(duì)于“價(jià)格”的界定并不清楚。但是房地產(chǎn)是一種產(chǎn)品互異性很強(qiáng)的商品，幾乎沒有任何兩宗房地產(chǎn)的特征是完全相同的。國(guó)外普遍的做法是測(cè)算“同質(zhì)住宅”的價(jià)格和變動(dòng)情況。如圖1所示：現(xiàn)在我們以住宅為例探討測(cè)算價(jià)格變動(dòng)的方法，這些方法同樣適用于其它的物業(yè)類型。Price一旦這些參數(shù)確定了，我們就可以設(shè)定一個(gè)“同質(zhì)住宅”的特征值，然后將這些特征值代人上述方程，就可以得到該同質(zhì)住宅在
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