【正文】 市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階層的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。而當(dāng)今意義上的別墅，已不僅表示一幢講究建筑式樣布局的房子，可能指由多幢、幾十幢甚至幾百幢房子組成的高級(jí)住宅區(qū)，建筑裝潢及設(shè)施、功能配套，大量采用現(xiàn)代科技的新材料的發(fā)展成果，而遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)意義上的別墅，在選址和環(huán)境布局上，現(xiàn)代意義上的別墅則基本繼承了傳統(tǒng)意義上的“別墅”的選擇。對(duì)于上海市的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)從總體上看雖然并不豐富，但大多參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著同一個(gè)努力——讓用戶心動(dòng)！那么，虹山半島（二期）項(xiàng)目應(yīng)該怎樣規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上才最受歡迎……等等。本專題調(diào)查 報(bào)告對(duì)“虹山半島（二期）”及其相關(guān)別墅市場(chǎng)作了全面的市場(chǎng)調(diào)查，一一分析、評(píng)述，供有關(guān)方面決策、參考。背景篇導(dǎo)讀1—1別墅的由來1—2別墅的分類及其特性分述1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1—4別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1—5相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)別墅生活眼下正悄然走近市民 別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象片，代表了生活的“最高境界”，令普通百姓“可望不可及”。如果說，“擴(kuò)大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么上海樓市將在近二、三年進(jìn)入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，從99年起本市別墅物業(yè)建造面積與銷售量每年以15%左右的速度遞增，2000年購(gòu)買各類別墅物業(yè)的客戶約占購(gòu)房總數(shù)的25%左右，可見上海的別墅物業(yè)消費(fèi)正持續(xù)呈現(xiàn)上升之勢(shì)。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓的形成以及同時(shí)出現(xiàn)的“里弄式住宅”和“新獨(dú)院住宅”均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物。1997年錦秋加州花園等的火爆市場(chǎng)，再度引燃了上海人的別墅熱情——盡管那還只能算是帶小庭園的聯(lián)體獨(dú)院住宅，因顧及開發(fā)商的投資回報(bào)和購(gòu)房的有限預(yù)算，有些樓盤的院落較小，棟距較近，更接近舊時(shí)的里弄房子。 別墅常識(shí)低層住宅的特點(diǎn)是：層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊、結(jié)構(gòu)單一、平面組合變化大、標(biāo)準(zhǔn)要求較高等。1—2別墅的分類及其特性分述別墅的分類按建筑形態(tài)分類按市場(chǎng)級(jí)別檔次分類按單套總建面積分類 目前為止，別墅住宅可謂是千姿百態(tài)，形形色色。聯(lián)體別墅216。高檔型別墅216。161~200平米216。閔行顧戴路板塊及其周邊區(qū)域216。滬青平公路（318國(guó)道）沿線地區(qū)216。休閑度假型別墅216。歐洲古典216。 別墅常識(shí)別墅分類具體細(xì)分特性市場(chǎng)定位面積控制獨(dú)立別墅四面采光，無公共面積和空間可借，占地面積最大；獨(dú)門獨(dú)戶，獨(dú)享前庭后院。經(jīng)濟(jì)型130——160平方米新型別墅疊加別墅（雙復(fù)式公寓）又叫公寓型別墅，它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價(jià)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)級(jí)豪宅型別墅市場(chǎng)的發(fā)展離不開中國(guó)的改革開放，離不開上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)，隨著大量外資歷的引進(jìn)，跨國(guó)公司以及世界排名100強(qiáng)企業(yè)的進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)特別是上海市場(chǎng)，高品位社交需求也越來越大，追求高尚生活氛圍及品位社交環(huán)境成為了一批高級(jí)管理人士的渴望，因此，在某種意義上講，傳統(tǒng)的外銷別墅已不能充分體現(xiàn)自身的價(jià)值，適應(yīng)生活社交的要求，于是在1997年出現(xiàn)了上海第一個(gè)高爾夫別墅——湯臣高爾夫花園，之后相繼出現(xiàn)了太陽溫泉高爾夫、天馬花苑及虹橋高爾夫羅丹花園等高爾夫別墅。中檔別墅通常遠(yuǎn)離城市中心，與城市快速交通干道相關(guān)，比較注重高環(huán)境質(zhì)量，但價(jià)格適中，這類別墅一般都擁有200至300平方米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給客戶，小區(qū)私密性較強(qiáng)且住宅功能多樣，這類別墅對(duì)那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。此類物業(yè)中外銷別墅占了大半，目前主要集中分布在長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線、市中心徐匯區(qū)華山路、建國(guó)路一帶以及浦東新區(qū)陸家嘴。中檔型別墅高檔別墅經(jīng)濟(jì)型別墅是介于中、高檔別墅和公寓之間的聯(lián)體、聯(lián)排類型的住宅，且多為排屋或里弄式建筑，該類物業(yè)基本上都建在市郊區(qū)域，土地成本相對(duì)市區(qū)要低得多，而且目前“經(jīng)濟(jì)型別墅”的占地規(guī)模一般都在10萬平方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進(jìn)入市場(chǎng)的價(jià)格較低，自然是適應(yīng)的消費(fèi)者也就更廣。這是受購(gòu)房主力軍消費(fèi)水平所限。 130—160平米216。 301平米以上 毫無疑問，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然導(dǎo)致總價(jià)偏高。 別墅常識(shí) 別墅物業(yè)在建筑造型上風(fēng)格迥異，有充滿地中海風(fēng)情的西班牙建筑，此類風(fēng)格多見外挑門亭、弧型長(zhǎng)窗、圓柱塔樓等；有海岸同風(fēng)情的北歐式建筑，此類風(fēng)格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡(jiǎn)潔明快馬加的德國(guó)式建筑，常見有大坡項(xiàng)包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、實(shí)用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡(jiǎn)約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國(guó)庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價(jià)值就越恒久。如淀山湖畔的威尼斯花園、國(guó)際華城；佘山腳下的天馬花園等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來高尚社區(qū)的規(guī)劃和精致房型，而高檔會(huì)所的設(shè)置也增添了物業(yè)新世的附加值，令物業(yè)身價(jià)非凡。此外，大凡營(yíng)建此類高標(biāo)準(zhǔn)住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，發(fā)展商雄厚的實(shí)力和良好的信譽(yù)也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質(zhì)而二次購(gòu)房提供絕佳良機(jī)。 別墅常識(shí)閔行顧戴路板塊其周邊區(qū)域 該區(qū)域樓市的板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)成區(qū)域熱點(diǎn)，為近來市場(chǎng)發(fā)展的一大趨勢(shì)。 別墅常識(shí)莘閔高檔別墅區(qū)及滬淞路沿線區(qū)域 該區(qū)域的樓市總體上可以分成兩大塊，其一為松江新橋新閔生活區(qū)，近幾年來，此地出現(xiàn)了別墅開發(fā)的熱潮，從家天下、雅仕居、伊莎士別墅開始，到同潤(rùn)家園、雅閣花園，再到桃花源田莊、比華利別墅、喬愛別墅城等，推出的物業(yè)極為熱銷，可以預(yù)見，這是將成為21世紀(jì)初上海的中高檔別墅區(qū)。別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 加之由相對(duì)營(yíng)建已久的名都城、王朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住西郊的虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。交通便捷優(yōu)勢(shì)再度引來購(gòu)房者關(guān)注。由依傍于淀山湖的威尼期花園、國(guó)際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅物業(yè)營(yíng)銷的特色。通常物業(yè)有租有售。別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 在增強(qiáng)居室私密性的同時(shí)，更應(yīng)注意室內(nèi)、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。 別墅物業(yè)空間劃分的“五個(gè)區(qū)”216。 功能區(qū)：洗衣間、儲(chǔ)藏室、壁櫥、進(jìn)入式衣廚、車庫(kù)、地下室、閣樓、健身房、傭人房等216。 別墅的戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對(duì)流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動(dòng)空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護(hù)）。 別墅常識(shí)1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述背景篇導(dǎo)讀1—1別墅的由來1—2別墅的分類及其特性分述1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1—4別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1—5相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)