南京別墅市場研究報(bào)告-wenkub
2023-05-10 00:43:58 本頁面
【正文】 第二部分、南京別墅市場板塊分析 9一、南京別墅市場主要板塊市場行情 9（一、）江寧板塊 9（二、）江北板塊 11（三、）城區(qū)板塊 12第三部分、別墅市場個案列表 14一、典型個案列表 14（一、）瑪斯蘭德 14（二、）山水華門 15（三、）巴厘原墅 16（四、）奧斯博恩 17（五、）總結(jié) 19二、別墅個案列表統(tǒng)計(jì) 20A、 第一部分、南京整體別墅市場環(huán)境一、南京別墅市場整體情況（一、）南京別墅市場的主要別墅類型根據(jù)2005年10月份的別墅銷售情況，南京在售的別墅，包含疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立四種別墅類型，其中聯(lián)排所占比例最大（共210套），％，獨(dú)立別墅數(shù)量最少只有125套在售，％。（三、）南京別墅市場的價格區(qū)間從上圖可以看出：城區(qū)板塊，由于高檔住宅用地的稀缺性，造成了該板塊別墅項(xiàng)目價格的居高不下，各類型別墅價格均居各板塊之首，特別是獨(dú)立別墅，平均價格已高達(dá)16600元/㎡，而該板塊的中山高爾夫別墅，獨(dú)立別墅價格達(dá)到20000元/㎡；江寧板塊，價格始終左右著全市別墅均價的升降，獨(dú)立別墅均價在10000元/㎡左右，其余類型在5000－6000元/㎡不等；江北板塊，別墅類型主要以獨(dú)立、聯(lián)排為主，獨(dú)立別墅均價在4700元/㎡，聯(lián)排價格為3600元/㎡左右，價格一直沒有明顯上升跡象。（二、）土地升值對別墅升值產(chǎn)生很大影響從其土地價值上看，所占有的土地面積較大，而南京目前的土地價格下降的可能微乎其微，未來土地巨大的升值空間目前已經(jīng)有所顯現(xiàn)。國內(nèi)比較，仍有較大的上升空間南京紫金板塊20000元/平方米的獨(dú)立別墅價格拿到全國水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的別墅），南京別墅的價格升值顯然仍有較大上升空間。 獨(dú)立別墅的差異性較大目前南京市場上的獨(dú)立別墅，單套面積從200900平米不等，但主流戶型面積主要集中在250500平米的區(qū)間，均價控制在10000元/㎡。 中西結(jié)合建筑風(fēng)格較為流行在目前別墅的建筑風(fēng)格以中西結(jié)合的模式較為流行，其中北美建筑風(fēng)格最為流行。亞東板塊未來的供應(yīng)變化也較大，將增加10萬平方米，供應(yīng)份額將達(dá)到5％。在需求市場上，2004年和2005年，隨著別墅大戰(zhàn)加劇，消費(fèi)能力被激發(fā)，至2006年隨著供需矛盾的緩和，優(yōu)質(zhì)別墅將在別墅叫停的背景下上漲，需求量可能會相應(yīng)暫時被人為抑制。 聯(lián)排別墅面積在170—210平方米的較為暢銷該板塊單套聯(lián)排別墅面積在170—210平方米的較為暢銷，市場單價范圍以4500—6500元/㎡為主，市場均價已調(diào)至4800元/㎡。 將軍路沿線樓盤競爭激烈目前的三山板塊自將軍北路的運(yùn)盛美之國開始，自北向南分別有：瑪斯蘭德、香山美墅、翠屏國際、翠屏清華、瑞景文華、山水華門、愛濤漪水園、復(fù)地朗香等9個別墅大盤。 江寧別墅市場未來趨勢研判 南京市區(qū)周邊資源一向稀缺，稀缺自然環(huán)境內(nèi)的樓盤也就越發(fā)顯得珍貴，江寧三山板塊地區(qū)經(jīng)過幾年來的發(fā)展，已經(jīng)成為一個集自然、人文于一體的高檔居住區(qū)，隨著商業(yè)、娛樂各方面配套設(shè)施的完善，江寧的別墅將是一個長期看好的項(xiàng)目。專家認(rèn)為，經(jīng)過前期的市場培育，預(yù)計(jì)明年別墅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)會有重大變化。根據(jù)預(yù)測，2005年至2007年南京每年的別墅供應(yīng)量分別是45萬平米、15萬平米和15萬平米，合計(jì)為75萬平米；而這三年別墅的市場需求總量為85萬平米，這意味著，未來三年南京的別墅供應(yīng)缺口總量將高達(dá)10萬平米。252。252。雖然規(guī)劃中的易初蓮花超市將在２００５年年底啟用，但住戶對政府的這種完善的長期規(guī)劃有沒有足夠的耐心也有待觀察。自然天成”就占地1000多畝，而江蘇開元國際集團(tuán)南京鴻信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在湯泉開發(fā)的“山河水”一期占地就有630畝，二期也有580畝、南京天浦置業(yè)有限公司開發(fā)的珍珠泉高爾夫占地430畝江北別墅市場發(fā)展際遇長久以來，城北板塊的銷售在南京樓市一直處于不溫不火的狀態(tài)，銷量保持穩(wěn)中有升。城北板塊一改過去的沉寂，正以嶄新的姿態(tài)蓄勢待發(fā)。 （三、）城區(qū)板塊城區(qū)別墅市場綜述城區(qū)別墅項(xiàng)目向來就為數(shù)不多，目前在售的有丁山桂墅園、觀園翔龍、寶船聽濤、玉蘭山莊、天泓山莊等項(xiàng)目，除了觀園翔龍外，城區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目均與其他類型住宅臨近建造，并未真正體現(xiàn)高端物業(yè)的特點(diǎn)，但樓盤周邊交通的易達(dá)性和便捷性，區(qū)域內(nèi)較為完備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，都令其身價倍增，目前南京別墅均價城區(qū)板塊最高，其中獨(dú)立別墅面積在250500㎡，均價達(dá)到16600元/㎡；聯(lián)排別墅升至12000元/㎡，疊加在10000元/㎡左右，兩者面積普遍在200300㎡之間。 供應(yīng)體量將進(jìn)一步減少就城區(qū)板塊別墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊區(qū)化的走勢，不能真正的體現(xiàn)城區(qū)別墅的獨(dú)特優(yōu)勢，再加上價格因素，城區(qū)建造低容積率別墅不管從居住角度還是從投資回報(bào)率角度來看都不是上策。項(xiàng)目由金陵飯店集團(tuán)麾下的南京金陵置業(yè)發(fā)展有限公司，規(guī)劃建設(shè)500余幢雙拼及獨(dú)棟別墅。規(guī)劃共500余棟。銷售狀況一期已銷售完畢，目前正在開展的二期銷售已接近尾聲類型本期推出套數(shù)銷售剩余套數(shù)本期銷售率主力戶型面積總價獨(dú)立7110％367㎡和426㎡220280萬.雙拼11018％263㎡
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