【正文】 國家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評估活動所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評估的依據(jù)。常見的非市場價值有：使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現(xiàn)價值、持續(xù)經(jīng)營價值。這一時點是所評估價值的適用日期，也是提供價值評估基礎(chǔ)的市場供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時點稱為評估基準(zhǔn)日。 e 評估價值是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的一個參考價值，最終的成交價格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人討價還價的能力。該宗土地的價值應(yīng)評估為（ ）萬元 a、500 b、300 c、280 d、360多項選擇題（1）資產(chǎn)評估行為涉及的經(jīng)濟(jì)行為包括（ ）a、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 b、企業(yè)重組 c、資產(chǎn)抵押 d、資產(chǎn)納稅 e、停業(yè)整頓（2）資產(chǎn)評估的科學(xué)性原則是指（ ）a、選擇適用的價值類型和方法 b、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評估隊伍c、制定科學(xué)的評估方案 d、以充分科學(xué)的事實為依據(jù) e、遵循科學(xué)的評估程序（3）資產(chǎn)評估的公正性表現(xiàn)為（ ）a、資產(chǎn)評估應(yīng)遵循正確適用的評估原則，依照法定的評估程序，運(yùn)用科學(xué)的評估方法。a、貢獻(xiàn)原則 b、客觀原則 c、預(yù)期原則 d、替代原則 （5）下列不屬于資產(chǎn)評估工作原則的是（ ）a、獨立性 b、客觀性 c、替代性 d、科學(xué)性（6）在企業(yè)兼并時，目標(biāo)企業(yè)（被兼并企業(yè)）價值評估的最適用假設(shè)是（ ） 。a、評估日期 b、評估工作日期 c、評估基準(zhǔn)日 d、過去、現(xiàn)在及未（2）不可辨認(rèn)的資產(chǎn)是指（ ） 。a、 沒有物質(zhì)形態(tài)因而無法辨認(rèn)的資產(chǎn) b、 因不具有綜合獲利能力而無法單獨出售的資產(chǎn) c、不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)（3）資產(chǎn)評估價值取決于資產(chǎn)的（ ） 。 a、清算假設(shè) b、公開市場假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)（7）銀行在因債務(wù)不能清償而需要對其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時，該抵押房地產(chǎn)價值的評估適用于（ ） 。b、資產(chǎn)評估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒有利害關(guān)系。（4）在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)，運(yùn)用最佳使用原則的選擇前提有（ ）a、保持利用現(xiàn)狀前提 b、轉(zhuǎn)換用途前提 c、投資改造前提d、新利用前提 e、上述四種情形的某種組合（5）適用于資產(chǎn)評估的假設(shè)有（ ）a、繼續(xù)使用假設(shè) b、公開市場假設(shè)c、持續(xù)經(jīng)營假設(shè) d、清算假設(shè) e、交易假設(shè)（6）確定評估基準(zhǔn)日的目的是（ ）a、確定評估對象的計價時間 b、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時點c、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時期 d、確定評估機(jī)構(gòu)的工作日 e、遵循科學(xué)的評估程序問答題（1）資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？（2）資產(chǎn)評估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？（3）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？二、參考答案（1）資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進(jìn)行估計的行為或過程。評估基準(zhǔn)日相對于評估（工作）日期而言，既可以是過去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來的某一天。（1）c （2）c （3）c （4）d （5） c （6）c （7）a （8）d （9）b （10）b（1）abcd （2）acde （3）ab （4）abcde （5）abde （6）ab（1） 資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、價值類型、評估程序及評估方法八個構(gòu)成要素。特定的評估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型的確定和評估方法及參數(shù)的選擇。評估方法是估算資產(chǎn)價值所必需的特定技術(shù)方法。在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時，需要充分考慮待評估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn)權(quán)主體的前提條件。專用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，很少能夠在公開市場上出售。（3）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？資產(chǎn)評估原則是規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。 替代原則的理論依據(jù)是同一市場上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價值。預(yù)期的獲利能力越大，資產(chǎn)的價值就越高。在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對估價前提作如下選擇：（1）保持利用現(xiàn)狀前提，即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價前提；（3）投資改造前提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行投資改造后再予以使用最為有利時，應(yīng)以改造后的使用假定為估價前提；（4）重新利用前提，即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除該部分后的使用假定為估價前提；（5）上述四種情形的某種組合。a、145000 b、115000 c、152022 d、151800（4）某被評估資產(chǎn) 1980 年購建賬面價值為 50 萬元，1989 年進(jìn)行評估，1980 年、1989 年該類資產(chǎn)的定基物價指數(shù)分別為 120%、170%，則被評估資產(chǎn)的重置成本為（ ）萬元。 a、相同的原材料 b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) c、資產(chǎn)的現(xiàn)時價格 d、相同的設(shè)計（8）運(yùn)用成本法評估一項資產(chǎn)時，若分別選用復(fù)原重置成本與更新重置成本，則應(yīng)當(dāng)考慮不同重置成本情況下，具有不同的（ ） 。 a、160000 b、150000 c、10000 d、400006 / 59（12）現(xiàn)評估某企業(yè)某類通用設(shè)備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備 6 臺，估算其總重置成本為 25 萬元，從會計記錄中查得這 6 臺設(shè)備的歷史總成本為 30萬元，該類通用設(shè)備的賬面歷史總成本為 500 萬元，則該類通用設(shè)備的總重置成本為（ ）萬元。 a、 b、 c、 d、6（15）某評估參照物價格為 10 萬元，成新率為 ，被評估資產(chǎn)的成新率為，二者在新舊程度方面的差異為（ ）萬元。a、該項資產(chǎn)技術(shù)落后　　　　　b、該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少c、社會勞動生產(chǎn)率提高 　　　d、自然力作用加劇e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表（7）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運(yùn)用（ ）a、相同的功能效用 b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) c、資產(chǎn)現(xiàn)時價格 d、相同的設(shè)計 e、相同的材料 問答題（1）資產(chǎn)評估應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？（2）功能性貶值的估算應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？7 / 59（3）運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估時，如何確定被評估資產(chǎn)的純收益？（4）如何確定折現(xiàn)率？計算題某待評估的生產(chǎn)設(shè)備每月可生產(chǎn) 10000 件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本為 元,而目前的新式同類設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本僅為 元。（2）更新重置成本是指在評估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。（6）總使用年限是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報廢為止經(jīng)歷的時間。（9）成新率反映評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。 （12）收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起未來的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。③估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計經(jīng)營管理成本。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項“相似的”投資中得到的回報率。即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風(fēng)險補(bǔ)償。不可分散風(fēng)險是由那些對整個經(jīng)濟(jì)而不只是對某一項投資產(chǎn)生影響的事件帶來的，無法通過投資多樣化降低或消除。國庫券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報率當(dāng)作無風(fēng)險利率。a．復(fù)原重量成本 b．更新重置成本 c．實體貶值 d．功能性貶值（7）采用價格指數(shù)調(diào)整法評估進(jìn)口設(shè)備所適用的價格指數(shù)是( )a．設(shè)備進(jìn)口國零售商品價格指數(shù) b．設(shè)備出口國生產(chǎn)資料價格指數(shù)c．設(shè)備出口國綜合價格指數(shù) d．設(shè)備出口國零售商品價格指數(shù)（8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指( )。a. 使用強(qiáng)度 b．使用時間 c．技術(shù)更新速度 d．維修保養(yǎng)水平（12） 運(yùn)用價格指數(shù)法評估機(jī)器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了( )因素。若修理費(fèi)用為 1 萬元，重置成本為 4 萬元，則其成新率不會超過( )a．25％ b．80％ c．75％ d．20％多項選擇題（1）在設(shè)備評估中，重置核算法主要適用于( )設(shè)備重置成本的估算。該設(shè)備尚可使用年限為 6 年。（2）某被評估設(shè)備購建于 1995 年 6 月，賬面原值 100 萬元，1998 年 6 月對該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為 10 萬元，1999 年 6 月對該設(shè)備進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為 1999 年 6 月 30 日。評估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料：①從 1996 年 5 月至 2022 年 5 月，該類設(shè)備的環(huán)比價格指數(shù) 1997 年為 102%，1998 年為 101%，1999 年為 99%，2022 年為100%，2022 年為 102%；②Ⅰ型機(jī)組在 2022 年的出廠價格為 100 萬元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購置價格的 25%；③被評估機(jī)組從使用到評估基準(zhǔn)日，由于市場競爭的原因，利用率僅僅為設(shè)計能力的 60%，估計評估基準(zhǔn)日后其利用率會達(dá)到設(shè)計要求；④該機(jī)組經(jīng)過檢測尚可以使用 7 年；⑤與具有相同生產(chǎn)能力的Ⅱ型機(jī)組相比，該機(jī)組的年運(yùn)營成本超支額大約在 4 萬元左右；⑥折現(xiàn)率為 10%。125%+2150%247。 ＝ 年3)估算實體性貶值率12 / 59實體性貶值率＝247。 + 1247。80%） ] 100% ＝%7)估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值＝(重置成本－實體性貶值－功能性貶值) 經(jīng)濟(jì)性貶值率 ＝（－－）% ＝(萬元)8）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值 ＝－－ ＝(萬元)(3)1)運(yùn)用市場重置方式(詢價法)評估工型機(jī)組的過程及其結(jié)果重置成本=100(1+25%)=125(萬元)實體有形損耗率=560%/[(560%)+7]100%=3/10100%=30%評估值=125(130%)=(萬元)2)運(yùn)用價格指數(shù)法評估 I 型機(jī)組的過程及其結(jié)果 重置成本=150(1+2%)(1+1%)(11%)(1+2%)=(萬元)13 / 59實體有形損耗率=3/(3+7)100%=30%功能性貶值=4(133%)(P/A,10%,7)== 萬元評估值=(130%)=(萬元)3)關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：最終評估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場重置方式(詢價法)的評估結(jié)果為準(zhǔn)或為主(此結(jié)果的權(quán)重超過 51%即算為主)。 a. 地理位置和交通條件 b. 個別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件 c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關(guān)系和特殊動機(jī)（3）假設(shè)開發(fā)法屬于一種( )。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地 300 平方米，建筑面積 200 平方米，月租金 3 000 元，土地還原利率為 7％.建筑物還原利率為 8％，評估時，建筑物的剩余使用年限為 25 年，取得租金收入的年總成本為 7600 元，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格每平方米 1 000 元，運(yùn)用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是( ) 元。14 / 59 . .ABCD建 筑 總 價 格 土 地 總 價 格土 地 總 面 積 土 地 總 面 積房 地 總 價 格 土 地 總 價 格土 地 總 面 積 建 筑 總 面 積（11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為 30 萬元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預(yù)計未來每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加 l 萬元。 （14）某評估機(jī)構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估中共選擇了三個參照物，并分別得到 127 萬元、142 萬元、15l 萬元 3 個評估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25%、40%、35%，則被評估房地產(chǎn)的價值最接近( )萬元。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85（17）已知某房地產(chǎn)月租金收入為 20 萬元，月費(fèi)用總額為 5 萬元，建筑物價格為 1000 萬元，建筑物的資本化率為 10％，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近