房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)中若干法律問題的探討-wenkub
2023-04-10 00:27:37 本頁面
【正文】 立項目公司，以項目公司的名義進行開發(fā)，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔風險、分享收益，這種以項目公司的方式開發(fā)的優(yōu)點顯而易見，責任明確、組織機構(gòu)穩(wěn)定，人事安排及操作比較規(guī)范，相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產(chǎn)開發(fā)都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行商品房的開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。在實際生活中，有很多房地產(chǎn)開發(fā)商既有資金又儲備了充足的土地，其開發(fā)起來自然是得心應(yīng)手；但更多的情況下是單個的開發(fā)商只是占有了房地產(chǎn)開發(fā)的部分資源，如只有土地卻沒有充足的資金用于開發(fā)，而另一些公司卻有大量的剩余資金欲投資于房地產(chǎn)開發(fā)項目，但苦于沒有土地或土地儲備不足，或不具有房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)從而阻礙了其介入房地產(chǎn)的開發(fā)，這種資源的不足和需求的互補性促使他們聯(lián)合起來，取長補短，從而催生了房地產(chǎn)開發(fā)中大量的聯(lián)合開發(fā)項目。 經(jīng)法院審理認為，華德公司與凱特公司XX年X月XX日簽訂的《土地合作開發(fā)協(xié)議書》雖然是雙方合法、自愿的行為，但由于華德公司提供的土地為國家劃撥土地，不得通過聯(lián)合開發(fā)的方式轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓，其行為因為違反法律的有關(guān)規(guī)定而導(dǎo)致合作協(xié)議無效，因此判決華德公司除返還凱特公司所投入的所有建設(shè)資金并向其按同期銀行利率支付利息外駁回了凱特公司其他訴訟請求。 [關(guān)鍵詞] 聯(lián)合開發(fā) 法人型聯(lián)營 合伙型聯(lián)營 項目公司 供地方 建設(shè)方 筆者曾接觸過一個房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的案例：XX年X月XX日華德房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“華德公司”）有一塊國家劃撥的土地9000多平方米，準備進行房地產(chǎn)的開發(fā)，但由于其自有資金不足以支付所有的開發(fā)費用，于是找到了凱特公司尋求合作，經(jīng)過雙方多次磋商，簽訂了一份合作開發(fā)房地產(chǎn)的協(xié)議書，該協(xié)議書約定：華德公司將自己名下的9000多平方米土地作價200萬元，另外再投資500萬元，合計700萬元；而凱特公司負責籌集地上建筑工程款650萬元，由雙方聯(lián)合開發(fā)，共擔風險，共享利潤，對外則以華德公司名義組織施工及房屋銷售和售后服務(wù)等工作；該工程在實現(xiàn)了銷售收入并付清全部工程款后，首先歸還華德公司700萬元、凱特公司650萬元投資成本，剩余部分按4：6分配已竣工的房產(chǎn)。由于凱特公司對聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的有關(guān)法律規(guī)定缺乏認識和了解，導(dǎo)致了其錯誤的判斷，本來認為可以通過聯(lián)合開發(fā)獲得的巨大的預(yù)期利益也化為泡影。 一、 聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)及其法律特征： 所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方
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