【正文】 異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。一位房地產(chǎn)專業(yè)人士指出，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)，建設(shè)主管部門明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的利潤率不得高于3%，但是稅收上卻規(guī)定計(jì)稅利潤率不
得低于3%是自相矛盾。該文件依然延續(xù)了舊31號文件規(guī)定的利潤率水平，對于非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，位于省、自
治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。而且執(zhí)行這一規(guī)定的時(shí)間也被追溯到2006年1月1日?！　￠_發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%，此前的規(guī)定是15%。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或
本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定?！　。ū５變r(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的
，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分
成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。　　，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入
的實(shí)現(xiàn)。和一般企業(yè)商品銷售幾乎一致。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)
收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的
，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理?！　惏l(fā)[2009]31號文件第四條規(guī)定，企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管
理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理?！　　　惏l(fā)[2009]31號文件第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；(二)開發(fā)
產(chǎn)品已開始投入使用；(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。對外商投資企業(yè)而言，國稅發(fā)
[2009]31號文件對其財(cái)稅處理的影響很大，需要重點(diǎn)學(xué)習(xí)與把握。新31號文：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅不得不關(guān)注的20個(gè)問題為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和
國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅
發(fā)[2009]31號），對房地產(chǎn)行業(yè)的所得稅制度體系進(jìn)行了充分完善。我們中稅網(wǎng)的客戶群中有不少臺灣同胞投資企業(yè)，如果涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注我網(wǎng)對新31號文件的釋義和
解讀。沿用我們過去的理解，以上三個(gè)條件如果同時(shí)滿足，以最早的一個(gè)為準(zhǔn)。這意味著我
國不少地區(qū)對房地產(chǎn)行業(yè)硬性規(guī)定必須實(shí)行核定征收的錯(cuò)誤政策必須得到糾正。其實(shí)代收代繳費(fèi)用是否納入收入管理，對企業(yè)所得稅不會造成本質(zhì)影響?！　?，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。這是實(shí)踐中最規(guī)范存在的收入確認(rèn)模式。屬于由受托方與購
買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率
不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?！　￠_發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％，此前的規(guī)定是10%。對房地產(chǎn)開發(fā)企
業(yè)預(yù)收收入征收所得稅，一方面對樓市產(chǎn)生刺激，產(chǎn)生了宏觀調(diào)控的效果，另一方面也保證財(cái)政收入，受到了稅務(wù)機(jī)關(guān)歡迎。經(jīng)濟(jì)適用房
開發(fā)項(xiàng)目不得低于3％。08年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商要求降低計(jì)稅利潤率的呼聲一直不斷。商品房開發(fā)項(xiàng)目計(jì)稅毛利率水平將大幅度下調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳壓力將大大緩解
，這在開發(fā)商4月初進(jìn)行第一季度所得稅申報(bào)時(shí)就可以得到實(shí)現(xiàn)?！　≈档锰嵝鸭{稅人注意的是，總局沒有任何關(guān)注毛利差異調(diào)整需要稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒證報(bào)告的強(qiáng)制規(guī)定，這個(gè)時(shí)候需要關(guān)注各地對此做出的具體規(guī)定。開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。成本對象總可售面積　　已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本　　企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)
予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)
進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。　　國稅發(fā)[2009]31號文件第二十條規(guī)定，企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。國稅發(fā)[2009]31號文件第二十一條規(guī)定，企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：　　，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除?！　∮捎谧援a(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)不再視同銷售，為避免開發(fā)企業(yè)利用固定資產(chǎn)折舊避稅，文件第二十四條設(shè)置了一個(gè)反避稅條款，即：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累
計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。計(jì)稅成本對象的確定原則如下：　　（一）可否銷售原則。　?。ㄈ┕δ軈^(qū)分原則。　?。ㄎ澹┏杀静町愒瓌t。　　成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案?！　　Ｖ饕ㄩ_發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等?！　　！　　　∑髽I(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：　　，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用?！　??！　　　∑髽I(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。分期開發(fā)的，首
先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配?！　。ㄋ模╊A(yù)算造價(jià)法。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬
于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。　　　　國稅發(fā)[2009]31號文件第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：　　、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫
不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使
用權(quán)的成本?！　　挝灰怨蓹?quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)
計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。　　，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金?！　　　惏l(fā)[2009]31號文件第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出?！　惏l(fā)[2009]31號文件第三十九條規(guī)定，本通知自2008年1月1日起執(zhí)行?！　〉诙?br />條 本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。　?。ㄈ╅_發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取
的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可
作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。能夠確認(rèn)實(shí)際利潤的，
按實(shí)際利潤確認(rèn)企業(yè)所得額，不能確認(rèn)實(shí)際利潤的，按預(yù)毛利計(jì)利確認(rèn)所得額。付款方
提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。　　（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售
合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托
方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于
收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方