【正文】 及嚴(yán)格的規(guī)章制度和管理服務(wù)的措施，但這一切首先還是要靠人。2 A住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀 A小區(qū)物業(yè)管理，起步較晚，經(jīng)驗(yàn)不足，地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，政策配套還不完善,制約其發(fā)展的因素也較多，物業(yè)管理現(xiàn)狀較為落后。 物業(yè)管理規(guī)范健康發(fā)展時(shí)期（2003年至今） 2003年國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，這是我國(guó)第一部全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)。 1995年、1997年、1999年國(guó)家分別在青島、大連及深圳市召開了物業(yè)管理工作會(huì)議，使物業(yè)管理逐步走上正規(guī)。1993年6月30號(hào)，全國(guó)首家物業(yè)管理協(xié)會(huì)——深證市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的成立，確立了物業(yè)管理這一行業(yè)的社會(huì)地位，也標(biāo)志著住宅小區(qū)物業(yè)管理正式在我國(guó)開始興起。1 我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展歷程 我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理是隨著住宅制度改革和住房商品化的推進(jìn)逐步發(fā)展起來(lái)的。多年來(lái),我國(guó)的物業(yè)管理從無(wú)到有,從有到盛,物業(yè)管理的隊(duì)伍覆蓋面逐步擴(kuò)大,管理的水平不斷提高。s awareness of property management in this emerging industry. Key words ：property management ；question ；physical measure目 錄引言 11 我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展歷程 2 物業(yè)管理的萌芽與興起（1988年1993年） 2 物業(yè)管理快速發(fā)展期（1994年2002年） 2 物業(yè)管理規(guī)范健康發(fā)展時(shí)期（2003年至今） 22 A住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀 2 管理模式單一，無(wú)規(guī)范性 2 業(yè)主與管理者缺乏物管意識(shí) 3 物業(yè)收費(fèi)難 33 A住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題 3 物業(yè)管理法律不完善 3 4 小區(qū)物業(yè)管理缺乏先進(jìn)技術(shù) 54 A小區(qū)物業(yè)管理所存問(wèn)題的對(duì)策 5 制定物業(yè)管理細(xì)則，建立完善的體制 5 提高民眾物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí) 6 改變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式 7 利用先進(jìn)技術(shù)，減少開支 75 A小區(qū)物業(yè)管理方案設(shè)計(jì) 8 物業(yè)管理模式 8 物業(yè)組織機(jī)構(gòu) 9 經(jīng)理部 10 環(huán)境部 10 案場(chǎng)及安防部 10 工程維修部 10 服務(wù)部 10 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 10 物業(yè)合同的約定 10 居物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目 11 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 11 代收公用事業(yè)費(fèi) 11 特約服務(wù)費(fèi) 116 結(jié)論 11謝 辭 12參考文獻(xiàn) 13第 14 頁(yè) 共 13頁(yè)桂林電子科技大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）報(bào)告用紙引言物業(yè)管理近十年來(lái)發(fā)展越來(lái)越快，專業(yè)化水準(zhǔn)也在不斷的提高。中小城市物業(yè)管理起步較晚，經(jīng)驗(yàn)不足。 編號(hào)： 畢 業(yè) 論 文題 目：論A小區(qū)物業(yè)公司管理存在的問(wèn)題及對(duì)策 √題目類型： 理論研究 實(shí)驗(yàn)研究 工程設(shè)計(jì) 工程技術(shù)研究 軟件開發(fā) 第 4 頁(yè) 共 4頁(yè)桂林電子科技大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）報(bào)告用紙 摘 要隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，住宅小區(qū)已經(jīng)成為人們安家置業(yè)的首選，小區(qū)業(yè)主不但對(duì)住宅的本身的美觀、質(zhì)量要求越來(lái)越高，同時(shí)對(duì)小區(qū)物業(yè)的服務(wù)和管理也要求較高。物業(yè)管理現(xiàn)狀較為落后，同時(shí)也存在許多制約其發(fā)展的因素，本文主要從我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀入手，剖析其住宅小區(qū)A物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因，并有針對(duì)性地提出了改進(jìn)A小區(qū)物業(yè)管理工作的具體措施，提高人們對(duì)物業(yè)管理這一新興行業(yè)的認(rèn)識(shí)。很多近幾年新建的小區(qū)，其物業(yè)管理相對(duì)比較完善。但在深入發(fā)展的過(guò)程中,物業(yè)管理行業(yè)面臨著很多困難,給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了阻礙。我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展僅有20年的歷史，我們住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展大致可分為三個(gè)階段： 物業(yè)管理的萌芽與興起（1988年1993年）1988年深圳市實(shí)施以“買房”為核心的住房改革后，房屋成為了家庭最大財(cái)產(chǎn)，人們對(duì)房產(chǎn)的管理有了新的要求，由此，物業(yè)管理成為了住房消費(fèi)領(lǐng)域中不可缺少的重要組成部分。 物業(yè)管理快速發(fā)展期（1994年2002年） 1994年3月，建設(shè)部頒布實(shí)施了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，此后，又制定了一系列關(guān)于物業(yè)管理的部門規(guī)章和一些規(guī)范性文件。同時(shí)，建設(shè)部通過(guò)一系列的動(dòng)作，如頒布《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，啟動(dòng)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”評(píng)選活動(dòng)等，極大地推動(dòng)了物業(yè)管理的發(fā)展，提高了城市整體管理水平?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，使我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展史上的一個(gè)重要的里程碑，它標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理已進(jìn)入法規(guī)劃、規(guī)范化的軌道。主要體現(xiàn)在以下幾方面： 管理模式單一，無(wú)規(guī)范性 當(dāng)前中小城市住宅小區(qū)物業(yè)管理類型上看基本可分為兩種，一種是開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司，對(duì)所出售的物業(yè)進(jìn)行管理，一種是開發(fā)商以招標(biāo)的方式委托專業(yè)物業(yè)公司對(duì)所售物業(yè)進(jìn)行日常管理。物業(yè)管理涉及面廣，對(duì)管理人員來(lái)說(shuō)，其崗位必備的知識(shí)主要有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、法律、建筑、設(shè)備維護(hù)、治安、交通、綠化、環(huán)境科學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)等知識(shí)。另一方面是業(yè)主的意識(shí)，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，花了大半輩子的積蓄買了一套房子，認(rèn)為這房子已經(jīng)是自己的，想干什么就干什么，結(jié)果還得受物業(yè)公司管理，并且要交那么多費(fèi)用，沒(méi)有“花錢買服務(wù)”的思想準(zhǔn)備，心里一時(shí)接受不了。 例如，開發(fā)商在預(yù)售房屋時(shí)口頭表示物業(yè)服務(wù)費(fèi)大致為每平方米 元，但在向業(yè)主交房時(shí)卻公告稱物業(yè)管理費(fèi)確定為每平方米 元（含設(shè)備運(yùn)行費(fèi)每平方米 元）。自己設(shè)立管理的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使中小城市物業(yè)管理缺乏規(guī)范性，從而導(dǎo)致行業(yè)整體的停滯不前。A小區(qū)的居民為之爭(zhēng)吵，所以，物業(yè)管理法制的不完善，成為了阻礙A小區(qū)物業(yè)管理快速發(fā)展的一個(gè)重要因素，對(duì)于物業(yè)管理沒(méi)有一個(gè)完善的系統(tǒng)指導(dǎo)，使得物業(yè)管理的體制化進(jìn)程充滿阻礙。因此，物業(yè)公司與有關(guān)行政部門較難劃分清楚，關(guān)系難以理順，物業(yè)公司、住戶、小區(qū)管委會(huì)各方在物業(yè)管理中的地位、作用，責(zé)權(quán)關(guān)系也不明確，物業(yè)管理與行政管理等方面的關(guān)系不協(xié)調(diào)，這種不健全的管理體制，使A小區(qū)物業(yè)公司對(duì)一些管理項(xiàng)目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業(yè)務(wù)的不能正常開展。大部分人視物業(yè)管理僅是搞一些綠化、衛(wèi)生、保安、代收水電費(fèi)、房屋維修或簡(jiǎn)單的商品房售后服務(wù)，不愿交納物業(yè)管理費(fèi)，更有甚者認(rèn)為物業(yè)管理就是物管企業(yè)想法設(shè)法通過(guò)巧立名目的手段從業(yè)主身上來(lái)獲取企業(yè)利潤(rùn)等等。另一方面，業(yè)主對(duì)物業(yè)意識(shí)的缺少還體現(xiàn)在無(wú)法維護(hù)自己的合法權(quán)益上，許多業(yè)主缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)等自身的權(quán)益認(rèn)識(shí)不足，對(duì)一些物業(yè)管理收費(fèi)不合理、損害業(yè)主利益的行為沒(méi)有進(jìn)行質(zhì)疑和維權(quán)，使得自身利益受到損害。所謂住宅小區(qū)智能化，指的就是利用4C(即計(jì)算機(jī)、通信與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡)技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元住處服務(wù)與管理、物業(yè)